【正文】 佳捷源置業(yè)武漢馬池中路項目 整體定位報告 2022年 4月 新聚仁地產(chǎn)機構 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟爭市場分析 項目市場定位 項目本體條件 項目區(qū)域背景 目錄 項目客源定位 金銀湖地處漢口西部近郊，全境三面環(huán)水。面積 方公里。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，是武漢市最佳人居環(huán)境之一， . ?漢口中心商業(yè)區(qū) 10公里 ?漢口火車站 7公里 ?天河國際機場 18公里 金銀湖區(qū)域正逐步完成由城市近郊到主城區(qū)的角色過渡，作為大漢口區(qū)域最適合居住的板塊，代表著漢口低碳生態(tài)居住的發(fā)展方向。 區(qū)位背景 天河機場 漢口火車站 空港經(jīng)濟區(qū) 金銀湖 車程約 8分鐘 車程約 15分鐘 武廣 車程約 15分鐘 金銀湖區(qū)域 武漢天河國際機場第二航站樓的竣工、第三航站樓建設正式啟動，一個 集臨空型高新技術、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)等為主體的核心區(qū)域占地 94平方公里，周邊輻射范圍 20公里的航空城，將崛起武漢城市圈中最大的現(xiàn)代航空物流和臨空工業(yè)基地，成為華中地區(qū)最大的國際航空樞紐和空港經(jīng)濟區(qū)。 空港概念： 盤龍城炒作過，銀湖翡翠炒作過，其結局終究逃不過失敗。 失敗原因： ?空港暫未體現(xiàn)其發(fā)展?jié)摿?，客戶對其敏感性不強，認可度不高； ?板塊炒作不是某一個項目能夠獨立完成的； 區(qū)位價值 金銀湖區(qū)域是空港經(jīng)濟區(qū)的重要輻射區(qū)域，未來或將成為高增值概念，但就現(xiàn)階段而言，其只能成為一個點而不是面，因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，而無法落地。 本案 區(qū)域規(guī)劃 金銀湖區(qū)域擬打造成服務本區(qū)域 ,輻射周邊地區(qū)的 集商業(yè)、金融商務、高新技術產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)商務城 。但面臨的現(xiàn)實是四大組團的離散化發(fā)展方向。 金銀湖板塊擁有大量的水資源及土地資源，自然環(huán)境絕佳，水面面積超過 2 萬畝。 依靠無污染的廣闊水域，清新的空氣，優(yōu)美宜人的自然風景， 金銀湖板塊以綜合休閑、生活、旅游為主要功能，建設集高尚住宅區(qū)、商務辦公區(qū)、商業(yè)服務區(qū)、休閑旅游區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)為一體的生態(tài)商務區(qū)。 高尚住宅區(qū) 休閑商務度假區(qū) 馬池片區(qū) 高爾夫片區(qū) 功能規(guī)劃 金銀湖區(qū)域片區(qū)為 特色產(chǎn)業(yè)和生活居住并重的綜合新區(qū) 。 高爾夫片是以“高爾夫俱樂部”和“賽馬場”為核心的體育休閑度假區(qū) 。 馬池片則是相對獨立的高尚居住片區(qū)。 項目所處的馬池片區(qū)規(guī)劃為高尚住宅區(qū)，但組團內(nèi)住宅項目的品質參差不齊。 常青花園 東方馬城 金銀湖濕地公園 金銀湖國際高爾夫 高端配套 金銀湖區(qū)域擁有武漢市最高端的娛樂休閑配套，具備高端的城市形象。 生活配套 武漢工業(yè)學院 527路公交總站 麗水佳園商業(yè) 馬池小學 新澳幼教中心 睿升中學 金銀湖高爾夫球場 武漢人民會議中心 麗水佳園會所 麗水佳園幼兒園 常青花園公交總站 區(qū)域內(nèi)生活配套較為匱乏 , “上學難、出行難、購物難、就醫(yī)難” 是馬池片區(qū)乃至整個金銀湖的四大硬傷。但隨著地鐵 2號線的開通，這類問題將得到極大改善。 道路交通 馬池路站 地鐵 2號起點馬池路站 江漢路站 積玉橋站 洪山廣場站 中南路站 街道口站 虎泉站 魯巷站 中山公園站 青年路站 常青路站 本案 常 青 花 園 馬池路站：為地下一層島式站臺車站，起點車站，設折返線，地面還有部分站房。車站全長 427米，建筑面積為13762平方米，土建投資估算約為 11147萬元。 馬池片區(qū)是金銀湖區(qū)域內(nèi)距地鐵最近的一個片區(qū)，本案距馬池地鐵總站車程僅 ，地鐵效應將成為本案的核心價值點。 綜合評述 到底哪個區(qū)域價值認知能為客戶所接受，能對本案居住價值貢獻最大？ 人有我有： 空港經(jīng)濟區(qū) 生態(tài)商務城 金銀湖濕地公園 東方馬城 金銀湖高爾夫 馬池路組團最大的特征在于毗鄰 常青成熟住區(qū)和地鐵 2號線馬池路站 毗鄰常青成熟住區(qū)是馬池路所有項目都 具備的優(yōu)勢，且溢價能力較弱。 再進一步分析 本案距馬池地鐵總站 僅 2公里路程，車程 。 這意味著什么？ 地鐵 地鐵是一種載客量大、快速準點、舒適安全、環(huán)保的軌道交通，為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具。 交通工具類型 高峰運量 (人 ) 速度 公共汽車 ～ 1萬人 15～ 20km/h 城市輕軌 1～ 4萬人 25~35km/h 地下鐵路 4～ 6萬人 30~60km/h 與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭龋藗儗②呄蛴诳紤]時間距離。 輕軌和地鐵速度為公共汽車的 2到 4倍，且有軌道可以準點運行 空間上的距離可以用縮短時間來解決 地鐵對于沿線物業(yè)的影響主要是來自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力 ?地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結果，除了促進市場格局的重整，還對住宅價值產(chǎn)生影響。 ?從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組 ?中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預期方面更勝一籌。 ?在研究交通系統(tǒng)與資產(chǎn)價值的關系時，使用最為廣泛、最為成熟的方法是Hedonic Price Model，即 ?特征價格模型 ?，該模型旨在建立商品隱含特征與其價值之間的函數(shù)關系。 ?地鐵對沿線住宅房地產(chǎn)增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為 500m至 1km，在郊區(qū)為 2km至 3km，依據(jù)城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同。如果樓盤離地鐵車站太近，則地鐵所產(chǎn)生的噪音會使局部地段房價有所下降。 ?隨著距離地鐵交通站點半徑的增加，項目價值呈遞減趨勢；如忽略地鐵站而以地鐵線為基準，物業(yè)價值會隨著到地鐵線距離的增加呈梯度遞減趨勢 地鐵對沿線住宅房地產(chǎn)增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為 500m至 1km，在郊區(qū)為 2km至 3km，依據(jù)城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同 地鐵對沿線住宅物業(yè)價值的影響曲線 上海莘莊片區(qū)在地鐵開通后房地產(chǎn)價格變動趨勢明顯，地鐵帶動了 房價 飛躍發(fā)展 ?上海莘莊位于外環(huán)線以外，在地鐵開通之前還存在大量的農(nóng)田，房地產(chǎn)處于極低的發(fā)展水平。 ?當 1997年地鐵 1號線通車以后，莘莊至徐家匯的時間縮短到了 15分鐘以內(nèi)，極大的拉動了莘莊房地產(chǎn)的價格， 目前已經(jīng)成為配套齊全、白領階層購房的首選區(qū)域，成為上海市重要的人口導入?yún)^(qū)。 ?2022年莘莊片區(qū)住宅均價為7300元 /平米 ?2022年莘莊地鐵站周邊住宅的均價已經(jīng)達到 10000元 /平米以上 金銘新水岸6500 虹橋領地 8000 新梅莘苑 7400 莘莊片區(qū)均價 7300 地鐵的運營改善了周邊的生活配套 寶山 〃 共富共康板塊 軌道開通后導入大量有購買消費力的新上海人，從而引發(fā)區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)的升級 居民消費力的提高及消費需求的增強引起區(qū)域生活配套的完善及商業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級 由區(qū)位理論和地租理論，到達不同區(qū)位的時間成本和經(jīng)濟成本的不同 (即可達性不同 )會產(chǎn)生不同的地租，地鐵向郊區(qū)的延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對區(qū)位條件，創(chuàng)造了當?shù)赝恋亻_發(fā)和利用的潛在機會。 地鐵最為引人注目的特點是改寫了郊區(qū)與市中心的時空距離觀，因此當?shù)罔F運營進入網(wǎng)絡化時代時，市中心投資潛力縮小，重點出現(xiàn)在帶動城市向郊區(qū)擴展，拉動郊區(qū)地鐵周邊住宅和商業(yè)等設施的用地需求量，帶動其土地開發(fā)和房價提高。 對本案影響 1 地鐵 2號線改善了武漢城市格局，縮短了本案與漢口核心區(qū)的時間距離，馬池路組團由三環(huán)外的環(huán)線格局轉變?yōu)榈罔F沿線高增值片區(qū)。 本案的價值坐標由金銀湖板塊轉變?yōu)榈罔F 2號線樓盤，馬池路組團將與魯巷組團首尾呼應，形成武漢市全新的商業(yè)格局和住宅價值體系。 世界城米蘭映象 8300元 /㎡ 未來城 12022元 /㎡ 歐林灣 9000元 /㎡ 寶利金中央榮御 15000元 /㎡ 美聯(lián)奧林匹克花園 7000元 /㎡（報價） 葛洲壩國際廣場 12022元 /㎡ 從未來的城市發(fā)展格局上看，地鐵沿線的樓盤價格將逐步靠攏，同時形成多商業(yè)中心格局。 從江漢路到積玉橋； 從青年路到街道口； 從常青花園到魯巷廣場； 本案具有極強的地段價值和升值潛力 對本案影響 2 馬池路將是地鐵 2號線建設最受益的板塊，交通附加值的提升能有效提升房地產(chǎn)開發(fā)效益。 地鐵站點具有磁力效應或漏斗效應。在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價格越高。因此， 車站附近的房地產(chǎn)的價值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn) ，即對于投資者而言，最有價值的不是一條地鐵線的本身，關鍵是出入口。 車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價格要高出 10%～ 15%。 根據(jù)國外城市的經(jīng)驗，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價值。 沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋，其檔次應以中等偏上為主。真正的高檔住宅區(qū)應與地鐵保持一定的距離。 不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價格是不同的。 因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價格的空間特征也是不同。已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當優(yōu)越，在用地強度或性質未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；而接近 城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯。 對本案影響 3 本案的價值增長受地鐵的影響非常明顯，檔次定位應以中等偏上為主。 本案的價值坐標應立于全新的地段價值認知之上，傳統(tǒng)的中低端產(chǎn)品無法承載本案的潛在價值和市場機會點。定位的向上突破是必然選擇。 競爭項目 :4500元 /㎡ 地鐵概念增值 15% 本案 :5175元 /㎡ 地鐵效應對本案的增值作用非常明顯，未來的提升空間巨大，良好的投資價值需要更優(yōu)秀的產(chǎn)品來配合，從來實現(xiàn)項目價值的最大化。 備注：地鐵物業(yè)理論價值推導 本案 :6075元 /㎡ 本案 :6750元 /㎡ 定位中高端產(chǎn)品增值 20% 地鐵開通增值 15% 結論 地鐵 2號線高增值板塊，高尚生態(tài)住區(qū) 區(qū)位屬性 既然 金銀湖區(qū)域已經(jīng)離心式發(fā)展 空港高增值片區(qū)曲高和寡 高端配套徒為他人所用 湖景資源、生態(tài)資源無可利用 地鐵建設正如火如荼 新聚仁認為：要果斷跳出原有的城市環(huán)線格局，以城市空間重構，土地價值提升為突破口，找到馬池路組團真正的唯一性競爭優(yōu)勢。 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟爭市場分析 項目市場定位 項目本體條件 項目區(qū)域背景 項目客源定位 武漢工 業(yè)學院 沿海 麗水佳園 常青花園 機場方向 金銀湖 金銀湖 南 環(huán)湖中路 馬池中路 東面為環(huán)湖中路與新澳陽光城相臨 西接汀香北路靠近升華現(xiàn)代城 , 北面為環(huán)湖中路延長線 ,周邊以原住居民為主 東面隔馬池中路緊臨武漢工業(yè)學院 . ? 項目地處馬池中路與環(huán)湖中湖交匯點； ?東面為環(huán)湖中路與新澳陽光城相臨； ?西接汀香北路樟樹林靠近升華現(xiàn)代城； ?北面為環(huán)湖中路延長線 ,周邊以原住居民為主； ?南面隔馬池中路緊臨武漢工業(yè)學院； 項目周邊道路系統(tǒng)四通八達 ,景觀資源相對較差，無明顯競爭優(yōu)勢。 項目四至 本案 配套圖示 項目周邊商業(yè)配套整體形象較差 .也不具規(guī)模 馬池小學 麗水佳園小區(qū)商業(yè) 聯(lián)合一百超市 工業(yè)學院點點超市 麗水佳園會所 新奧陽光幼兒園 527公交總站 金銀湖中學 地塊勘察 ?用地現(xiàn)狀 項目地塊目前為生地； ?地形地貌 項目地塊方正，場地平整 。 ?限制條件 項目東側為馬池變電站與污水處理廠，馬池中路和環(huán)湖中路均有高壓線，對項目的居住環(huán)境有一定影響； 地塊現(xiàn)狀 變 電 站 變 電 站 污水處理廠 項目地塊地形規(guī)則 ,場地平整 ,但緊臨的馬池變電站 ,污水處理廠和高壓線對本案居住環(huán)境有一定影響。未來需要通過項目綠化體系和銷售抗性說辭進行化解。 污水處理廠 地塊編號 規(guī)劃用地性質 凈用地面積 （㎡） 容積率 可建筑面積 （萬㎡） 建筑密度 建筑高度 綠地率 A 居住兼容商業(yè)用地 不大于 35% 100米 不小于 30% B1 商業(yè)用地 不大于 50% 100米 不小