【正文】 污水處理廠 項目地塊地形規(guī)則 ,場地平整 ,但緊臨的馬池變電站 ,污水處理廠和高壓線對本案居住環(huán)境有一定影響。 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項目市場定位 項目本體條件 項目區(qū)域背景 項目客源定位 武漢工 業(yè)學(xué)院 沿海 麗水佳園 常青花園 機場方向 金銀湖 金銀湖 南 環(huán)湖中路 馬池中路 東面為環(huán)湖中路與新澳陽光城相臨 西接汀香北路靠近升華現(xiàn)代城 , 北面為環(huán)湖中路延長線 ,周邊以原住居民為主 東面隔馬池中路緊臨武漢工業(yè)學(xué)院 . ? 項目地處馬池中路與環(huán)湖中湖交匯點； ?東面為環(huán)湖中路與新澳陽光城相臨； ?西接汀香北路樟樹林靠近升華現(xiàn)代城； ?北面為環(huán)湖中路延長線 ,周邊以原住居民為主； ?南面隔馬池中路緊臨武漢工業(yè)學(xué)院； 項目周邊道路系統(tǒng)四通八達 ,景觀資源相對較差，無明顯競爭優(yōu)勢。 競爭項目 :4500元 /㎡ 地鐵概念增值 15% 本案 :5175元 /㎡ 地鐵效應(yīng)對本案的增值作用非常明顯，未來的提升空間巨大，良好的投資價值需要更優(yōu)秀的產(chǎn)品來配合，從來實現(xiàn)項目價值的最大化。 本案的價值坐標應(yīng)立于全新的地段價值認知之上，傳統(tǒng)的中低端產(chǎn)品無法承載本案的潛在價值和市場機會點。已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強度或性質(zhì)未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；而接近 城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯。 不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價格是不同的。 沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋，其檔次應(yīng)以中等偏上為主。 車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價格要高出 10%～ 15%。在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價格越高。 從江漢路到積玉橋； 從青年路到街道口； 從常青花園到魯巷廣場； 本案具有極強的地段價值和升值潛力 對本案影響 2 馬池路將是地鐵 2號線建設(shè)最受益的板塊，交通附加值的提升能有效提升房地產(chǎn)開發(fā)效益。 本案的價值坐標由金銀湖板塊轉(zhuǎn)變?yōu)榈罔F 2號線樓盤，馬池路組團將與魯巷組團首尾呼應(yīng)，形成武漢市全新的商業(yè)格局和住宅價值體系。 地鐵最為引人注目的特點是改寫了郊區(qū)與市中心的時空距離觀，因此當(dāng)?shù)罔F運營進入網(wǎng)絡(luò)化時代時，市中心投資潛力縮小，重點出現(xiàn)在帶動城市向郊區(qū)擴展，拉動郊區(qū)地鐵周邊住宅和商業(yè)等設(shè)施的用地需求量，帶動其土地開發(fā)和房價提高。 ?當(dāng) 1997年地鐵 1號線通車以后，莘莊至徐家匯的時間縮短到了 15分鐘以內(nèi)，極大的拉動了莘莊房地產(chǎn)的價格， 目前已經(jīng)成為配套齊全、白領(lǐng)階層購房的首選區(qū)域，成為上海市重要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)。如果樓盤離地鐵車站太近，則地鐵所產(chǎn)生的噪音會使局部地段房價有所下降。 ?在研究交通系統(tǒng)與資產(chǎn)價值的關(guān)系時，使用最為廣泛、最為成熟的方法是Hedonic Price Model，即 ?特征價格模型 ?，該模型旨在建立商品隱含特征與其價值之間的函數(shù)關(guān)系。 輕軌和地鐵速度為公共汽車的 2到 4倍，且有軌道可以準點運行 空間上的距離可以用縮短時間來解決 地鐵對于沿線物業(yè)的影響主要是來自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力 ?地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進市場格局的重整，還對住宅價值產(chǎn)生影響。 這意味著什么？ 地鐵 地鐵是一種載客量大、快速準點、舒適安全、環(huán)保的軌道交通，為市民出行提供快速、穩(wěn)定的交通工具。 綜合評述 到底哪個區(qū)域價值認知能為客戶所接受，能對本案居住價值貢獻最大？ 人有我有： 空港經(jīng)濟區(qū) 生態(tài)商務(wù)城 金銀湖濕地公園 東方馬城 金銀湖高爾夫 馬池路組團最大的特征在于毗鄰 常青成熟住區(qū)和地鐵 2號線馬池路站 毗鄰常青成熟住區(qū)是馬池路所有項目都 具備的優(yōu)勢，且溢價能力較弱。車站全長 427米，建筑面積為13762平方米，土建投資估算約為 11147萬元。但隨著地鐵 2號線的開通，這類問題將得到極大改善。 常青花園 東方馬城 金銀湖濕地公園 金銀湖國際高爾夫 高端配套 金銀湖區(qū)域擁有武漢市最高端的娛樂休閑配套，具備高端的城市形象。 馬池片則是相對獨立的高尚居住片區(qū)。 高尚住宅區(qū) 休閑商務(wù)度假區(qū) 馬池片區(qū) 高爾夫片區(qū) 功能規(guī)劃 金銀湖區(qū)域片區(qū)為 特色產(chǎn)業(yè)和生活居住并重的綜合新區(qū) 。 金銀湖板塊擁有大量的水資源及土地資源，自然環(huán)境絕佳，水面面積超過 2 萬畝。 本案 區(qū)域規(guī)劃 金銀湖區(qū)域擬打造成服務(wù)本區(qū)域 ,輻射周邊地區(qū)的 集商業(yè)、金融商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)商務(wù)城 。 空港概念： 盤龍城炒作過，銀湖翡翠炒作過，其結(jié)局終究逃不過失敗。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，是武漢市最佳人居環(huán)境之一， . ?漢口中心商業(yè)區(qū) 10公里 ?漢口火車站 7公里 ?天河國際機場 18公里 金銀湖區(qū)域正逐步完成由城市近郊到主城區(qū)的角色過渡，作為大漢口區(qū)域最適合居住的板塊，代表著漢口低碳生態(tài)居住的發(fā)展方向。佳捷源置業(yè)武漢馬池中路項目 整體定位報告 2022年 4月 新聚仁地產(chǎn)機構(gòu) 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項目市場定位 項目本體條件 項目區(qū)域背景 目錄 項目客源定位 金銀湖地處漢口西部近郊，全境三面環(huán)水。面積 方公里。 區(qū)位背景 天河機場 漢口火車站 空港經(jīng)濟區(qū) 金銀湖 車程約 8分鐘 車程約 15分鐘 武廣 車程約 15分鐘 金銀湖區(qū)域 武漢天河國際機場第二航站樓的竣工、第三航站樓建設(shè)正式啟動，一個 集臨空型高新技術(shù)、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為主體的核心區(qū)域占地 94平方公里，周邊輻射范圍 20公里的航空城，將崛起武漢城市圈中最大的現(xiàn)代航空物流和臨空工業(yè)基地，成為華中地區(qū)最大的國際航空樞紐和空港經(jīng)濟區(qū)。 失敗原因： ?空港暫未體現(xiàn)其發(fā)展?jié)摿Γ蛻魧ζ涿舾行圆粡?，認可度不高； ?板塊炒作不是某一個項目能夠獨立完成的； 區(qū)位價值 金銀湖區(qū)域是空港經(jīng)濟區(qū)的重要輻射區(qū)域，未來或?qū)⒊蔀楦咴鲋蹈拍?，但就現(xiàn)階段而言，其只能成為一個點而不是面，因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，而無法落地。但面臨的現(xiàn)實是四大組團的離散化發(fā)展方向。 依靠無污染的廣闊水域，清新的空氣，優(yōu)美宜人的自然風(fēng)景， 金銀湖板塊以綜合休閑、生活、旅游為主要功能，建設(shè)集高尚住宅區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為一體的生態(tài)商務(wù)區(qū)。 高爾夫片是以“高爾夫俱樂部”和“賽馬場”為核心的體育休閑度假區(qū) 。 項目所處的馬池片區(qū)規(guī)劃為高尚住宅區(qū)，但組團內(nèi)住宅項目的品質(zhì)參差不齊。 生活配套 武漢工業(yè)學(xué)院 527路公交總站 麗水佳園商業(yè) 馬池小學(xué) 新澳幼教中心 睿升中學(xué) 金銀湖高爾夫球場 武漢人民會議中心 麗水佳園會所 麗水佳園幼兒園 常青花園公交總站 區(qū)域內(nèi)生活配套較為匱乏 , “上學(xué)難、出行難、購物難、就醫(yī)難” 是馬池片區(qū)乃至整個金銀湖的四大硬傷。 道路交通 馬池路站 地鐵 2號起點馬池路站 江漢路站 積玉橋站 洪山廣場站 中南路站 街道口站 虎泉站 魯巷站 中山公園站 青年路站 常青路站 本案 常 青 花 園 馬池路站：為地下一層島式站臺車站，起點車站，設(shè)折返線，地面還有部分站房。 馬池片區(qū)是金銀湖區(qū)域內(nèi)距地鐵最近的一個片區(qū)，本案距馬池地鐵總站車程僅 ，地鐵效應(yīng)將成為本案的核心價值點。 再進一步分析 本案距馬池地鐵總站 僅 2公里路程，車程 。 交通工具類型 高峰運量 (人 ) 速度 公共汽車 ～ 1萬人 15～ 20km/h 城市輕軌 1～ 4萬人 25~35km/h 地下鐵路 4～ 6萬人 30~60km/h 與一般交通工具相比，地鐵速度上革命性的提升，使得傳統(tǒng)的所謂“地段”概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?，人們將趨向于考慮時間距離。 ?從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組 ?中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌。 ?地鐵對沿線住宅房地產(chǎn)增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為 500m至 1km，在郊區(qū)為 2km至 3km，依據(jù)城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同。 ?隨著距離地鐵交通站點半徑的增加，項目價值呈遞減趨勢；如忽略地鐵站而以地鐵線為基準，物業(yè)價值會隨著到地鐵線距離的增加呈梯度遞減趨勢 地鐵對沿線住宅房地產(chǎn)增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為 500m至 1km，在郊區(qū)為 2km至 3km，依據(jù)城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同 地鐵對沿線住宅物業(yè)價值的影響曲線 上海莘莊片區(qū)在地鐵開通后房地產(chǎn)價格變動趨勢明顯，地鐵帶動了 房價 飛躍發(fā)展 ?上海莘莊位于外環(huán)線以外，在地鐵開通之前還存在大量的農(nóng)田，房地產(chǎn)處于極低的發(fā)展水平。 ?2022年莘莊片區(qū)住宅均價為7300元 /平米 ?2022年莘莊地鐵站周邊住宅的均價已經(jīng)達到 10000元 /平米以上 金銘新水岸6500 虹橋領(lǐng)地 8000 新梅莘苑 7400 莘莊片區(qū)均價 7300 地鐵的運營改善了周邊的生活配套 寶山 〃 共富共康板塊 軌道開通后導(dǎo)入大量有購買消費力的新上海人，從而引發(fā)區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)的升級 居民消費力的提高及消費需求的增強引起區(qū)域生活配套的完善及商業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級 由區(qū)位理論和地租理論，到達不同區(qū)位的時間成本和經(jīng)濟成本的不同 (即可達性不同 )會產(chǎn)生不同的地租，地鐵向郊區(qū)的延伸改變了地鐵沿線郊區(qū)的相對區(qū)位條件，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)和利用的潛在機會。 對本案影響 1 地鐵 2號線改善了武漢城市格局，縮短了本案與漢口核心區(qū)的時間距離，馬池路組團由三環(huán)外的環(huán)線格局轉(zhuǎn)變?yōu)榈罔F沿線高增值片區(qū)。 世界城米蘭映象 8300元 /㎡ 未來城 12022元 /㎡ 歐林灣 9000元 /㎡ 寶利金中央榮御 15000元 /㎡ 美聯(lián)奧林匹克花園 7000元 /㎡（報價） 葛洲壩國際廣場 12022元 /㎡ 從未來的城市發(fā)展格局上看，地鐵沿線的樓盤價格將逐步靠攏，同時形成多商業(yè)中心格局。 地鐵站點具有磁力效應(yīng)或漏斗效應(yīng)。因此， 車站附近的房地產(chǎn)的價值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn) ，即對于投資者而言，最有價值的不是一條地鐵線的本身，關(guān)鍵是出入口。 根據(jù)國外城市的經(jīng)驗，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價值。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。 因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價格的空間特征也是不同。 對本案影響 3 本案的價值增長受地鐵的影響非常明顯，檔次定位應(yīng)以中等偏上為主。定位的向上突破是必然選擇。 備注：地鐵物業(yè)理論價值推導(dǎo) 本案 :6075元 /㎡ 本案 :6750元 /㎡ 定位中高端產(chǎn)品增值 20% 地鐵開通增值 15% 結(jié)論 地鐵 2號線高增值板塊，高尚生態(tài)住區(qū) 區(qū)位屬性 既然 金銀湖區(qū)域已經(jīng)離心式發(fā)展 空港高增值片區(qū)曲高和寡 高端配套徒為他人所用 湖景資源、生態(tài)資源無可利用 地鐵建設(shè)正如火如荼 新聚仁認為：要果斷跳出原有的城市環(huán)線格局，以城市空間重構(gòu)，土地價值提升為突破口，找到馬池路組團真正的唯一性競爭優(yōu)勢。 項目四至 本案 配套圖示 項目周邊商業(yè)配套整體形象較差 .也不具規(guī)模 馬池小學(xué) 麗水佳園小區(qū)商業(yè) 聯(lián)合一百超市 工業(yè)學(xué)院點點超市 麗水佳園會所 新奧陽光幼兒園 527公交總站 金銀湖中學(xué) 地塊勘察 ?用地現(xiàn)狀 項目地塊目前為生地； ?地形地貌 項目地塊方正，場地平整 。未來需要通過項目綠化體系和銷售抗性說辭進行化解。 經(jīng)濟指標 各地塊資源條件相似，相對而言 C地塊東側(cè)條件最優(yōu)，可以充分利用容積率。 ?項目南側(cè)和武漢工業(yè)學(xué)院，景觀視野面較好； ?項目西北側(cè)有大規(guī)模的原生態(tài)樹林，自然環(huán)境優(yōu)越； 馬池變電站 527總站 高壓線 高壓線 武漢工業(yè)學(xué)院 原生態(tài)樹林 地塊資源 項目地塊臨街面較長，有打造成為商業(yè)的營造 商業(yè)分析 擁有兩條城市主干道的臨街面資源，馬池中路的臨街面相對