【正文】 塊高端市場上的明星個(gè)案，無論從戶型、景觀、還是細(xì)節(jié)的表現(xiàn)都能打破傳統(tǒng)抓住建筑與景觀的相互性，滲透性，是兩者正真的融合，為業(yè)主獲取了極大的居住環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益及品牌效應(yīng)（萬科、和坤聯(lián)手打造），同時(shí)其去化率從 2022年 7月 26日之今以銷售達(dá) 60%以上，成為區(qū)域內(nèi)的典范。 借鑒點(diǎn)：建筑、小環(huán)境 用足容積率和建筑密度 貨值最大化 龍湖案例 總用地面積： 56640 ㎡ 代征道路： 6225 ㎡ 代征綠地： 1338 ㎡ 消防站用地： 2800 建設(shè)用地：約 49077 ㎡ 容積率： ≤ 地上總建筑面積： 176000 ㎡ 公建面積占 20%40% 住宅面積占 60%80% 綠地率： ≥30% 集中綠地： 6000 ㎡ 建筑限高： 80m 用地內(nèi)另含公交場站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面積： 6000 平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi) 規(guī)劃條件 規(guī)劃難點(diǎn)： ? 建筑限高從 80米突破到 90米； ? 日照； 用足容積率案例：北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE 雕刻空間 設(shè)計(jì)前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來，之后按規(guī)范 填充建筑物，得出最大容積率。 ? 把無法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 ?多元化產(chǎn)品，混合分布 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分 90平米以下小戶型 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分 90平米以下小戶型 精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo) 在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo) 北京唐寧 ONE 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的 36% 規(guī)劃少量的東西朝向建筑 邊角地塊的有效利用 北京唐寧 ONE 北京唐寧 ONE ?大進(jìn)深多單元的平面組合單體對(duì)容積率貢獻(xiàn)大 ? 北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 1 總用地面積 56,900 ㎡ 2 建設(shè)用地面積 (不含消防站 ) 46,277 ㎡ 3 容積率 4 車位數(shù) 1,508 個(gè) 5 總建筑面積 276,998 ㎡ 地上 179,996 ㎡ 地下 97,002 ㎡ 6 可租售 建筑面積 255,199 ㎡ 住宅 145,061 ㎡ 公建 110,138 ㎡ 車庫 70,523 7 配套設(shè)施面積 21,799 ㎡ 總圖指標(biāo) 北京唐寧 ONE 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 用足建筑密度案例 貨值最大化 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍。 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 不平衡使用容積率 案例 成都郫縣項(xiàng)目 建設(shè)用地 建設(shè)用地 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 凈用地面積 ㎡ 15米和 40米代征綠地 ㎡ 地上可建設(shè)面積 ㎡ 容 積 率 建筑密度 ≤30 ％其中住宅 26% 綠 地 率 ≥30% 各業(yè)態(tài)市場分析 含金量高 ＝容積率面積收益 容積率面積收益 ＝預(yù)計(jì)建面價(jià)格－預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 地價(jià)外成本 ＝前期工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 這里可以看到 聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍 是含金最高的，其次是多建電梯 洋房 ，最后剩余的容積率為 高層 。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預(yù)計(jì)建面價(jià)格 預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 50~250㎡ 10000/ ㎡ 1887 / ㎡ 8113元 普通聯(lián)排 13000/㎡ 2022/㎡ 11000元 親地底躍 200~250㎡ 12022/ ㎡ 1960 / ㎡ 10040元 電梯頂躍 200~250㎡ 11000/ ㎡ 1960 / ㎡ 9040元 電梯洋房 100~130㎡ 7500/ ㎡ 2750 / ㎡ 4750元 34高層 83~130㎡ 6800/ ㎡ （精裝） 2505 / ㎡ 4295元 成都郫縣新城案例 總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比 規(guī)劃要求： : :30%其中住宅 26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對(duì)： 業(yè)態(tài) 合理容積率 覆蓋率 社區(qū)商業(yè) 3層 2~3 55~100% 普通聯(lián)排 ~ 30~35% 底躍 1~3層 電梯頂躍 無電梯頂躍 電梯花園洋房 ≥ 7 ~ 25~30% 無電梯花園洋房 ~ 28~32% 高層（ 12~33層） ~6 15~20% 聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積 一般底躍雖然可類別墅，但只有 1~2層的面積可溢價(jià) 電梯 7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活 6和頂躍溢價(jià) 商業(yè)占足 4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨? 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高層提高覆蓋率 ≥ 20%，少占地，容積率 ≥ 8 聯(lián)排 無電梯洋房 電梯洋房 替代 替代 成都郫縣新城案例 規(guī)劃布局分析 不平衡容積率的規(guī)律： 高層占地要最小 補(bǔ)足容積率就好 布置在北面和西面 洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置 洋房組團(tuán)要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團(tuán) 向 40米綠帶借景 成都郫縣新城案例 功能分區(qū) 多層返遷房 規(guī)劃未建小區(qū) 景尚景（高層） 電梯花園洋房 34層高層 社區(qū)商業(yè) 成都郫縣新城案例 效果圖 成都郫縣新城案例 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈） 類聯(lián)排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈） 項(xiàng)目總體容積率約 ，基本上以高層為主，在物業(yè)類型上調(diào)整的空間不大，可在 C地塊東側(cè)設(shè)臵少量低密度產(chǎn)品， B1地塊設(shè)臵酒店式公寓，提升項(xiàng)目調(diào)性。 ?項(xiàng)目三面臨街，昭示性較強(qiáng)，但存在一定的噪聲和灰塵污染； ?項(xiàng)目東側(cè)和南側(cè)均有高壓線，對(duì)居住環(huán)境有較大影響； ?項(xiàng)目東側(cè)的馬池變電站對(duì)客戶具有較大抗性。 ?項(xiàng)目南側(cè)和武漢工業(yè)學(xué)院，景觀視野面較好； ?項(xiàng)目西北側(cè)有大規(guī)模的原生態(tài)樹林，自然環(huán)境優(yōu)越； ?各地塊資源條件相似，相對(duì)而言 C地塊東側(cè)條件最優(yōu)，建議布臵少量低密度產(chǎn)品。 ?B1地塊為商業(yè)用地，容積率 ，可建筑面積 ，全部布臵商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議布臵一棟酒店式公寓產(chǎn)品。 馬池變電站 527總站 高壓線 高壓線 武漢工業(yè)學(xué)院 原生態(tài)樹林 地塊資源分析 低密度物業(yè) 花園洋房 疊院 聯(lián)排 小獨(dú)棟 對(duì)容積率貢獻(xiàn)較高，銷售速度快 價(jià)值感強(qiáng)，銷售速度快，最容積率貢獻(xiàn)不足 對(duì)容積率貢獻(xiàn)不足 密度低，不同價(jià)值體系，不利于實(shí)現(xiàn)容積率 x x √ x 低密度物業(yè)類型 建議 C地塊東側(cè)布臵少量疊院產(chǎn)品。 一、常規(guī)方案：高層 +商業(yè) 二、品牌級(jí)方案： 7+1電梯洋房 +高層 +酒庖公寓 +社區(qū)商業(yè) 三、地標(biāo)級(jí)方案： 如果可以突破限高。 7+1電梯洋房 +高層 +酒庖公寓 +風(fēng)情商業(yè) +超高層 物業(yè)類型模型 先解決商業(yè)問題 項(xiàng)目屬性分析 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng)目價(jià)格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項(xiàng)目市場定位 總規(guī)布局建議 物業(yè)類型建議 項(xiàng)目客源定位 住宅產(chǎn)品建議 商業(yè)部分建議 從市場角度，根據(jù)人均輻射面積、消費(fèi)支出測算本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模為 — ㎡。 合理服務(wù)半徑 8001000m 人均商業(yè)服務(wù) /人 建筑面積 類別居住區(qū) — 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 — ：鄰里住區(qū)理論 — 《 集合住宅 》 ：日本光丘花園城社區(qū) 商業(yè)面積 =總建面 /戶均面積 *戶均人口 *（ — ） =437100/100*3* （ — ) =9179— 11933㎡ 商業(yè)體量推演 1 項(xiàng)目指標(biāo) 恒大綠洲 萬科城市花園 萬科西半島 F、天下 人和天地 社區(qū)規(guī)模 76萬方 48萬方 70萬方 108萬方 社區(qū)發(fā)展年限 1年 6年 5年 5年 5年 人口規(guī)模 16200人 10260人 5940人 4860人 27000人 商業(yè)總面積量 2萬方 人均商業(yè)面積 集中商業(yè)面積 —— 沿街商業(yè)面積 2萬方 6000方 商業(yè)規(guī)模比 項(xiàng)目指標(biāo) 恒大綠洲 萬科城市花園 萬科西半島 F、天下 人和天地 人均商業(yè)面積 商業(yè)規(guī)模比 權(quán)重比 25% 45% 15% 5% 10% 加權(quán)平均值 人均商業(yè)面積 /人 商業(yè)規(guī)模比 價(jià)值修訂 項(xiàng)目以高層公寓為主，客戶消費(fèi)滿足日常需求 5% 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)基本為零，商業(yè)經(jīng)營存在一定風(fēng)險(xiǎn) 5% 各競爭項(xiàng)目均有社區(qū)商業(yè)設(shè)臵，消費(fèi)人口有限 5% 修訂后加權(quán)平均值 人均商業(yè)面積 /人 商業(yè)規(guī)模比 商業(yè)面積 =總建面 /戶均面積 *戶均人口 *（ — ） =437100/100*3* =㎡ 商業(yè)體量推演 2 同類型商業(yè)類比的商業(yè)體量為 ㎡。 商業(yè)開發(fā)規(guī)模建議 建議項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)總量為 。政府給的 項(xiàng)目指標(biāo) 指標(biāo)數(shù)據(jù) 社區(qū)規(guī)劃面積 社區(qū)預(yù)計(jì)入住人數(shù) 13113人 商業(yè)體量推演 1 — ㎡ 商業(yè)體量推演 2 ㎡ 建議商業(yè)開發(fā)總量 備注：項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)面積未計(jì)入會(huì)所 +幼兒園 商業(yè)定位 市場定位： 馬池片區(qū)小型商業(yè)中心 功能定位： “購物生活、娛樂休閑、社區(qū)服務(wù)、特色餐飲” Living Mall(全生活 ) 商業(yè)中心 ?便捷的交通 ?宜人的步行系統(tǒng) ?滿足日常生活需求的集中商業(yè) ?適合駐留的環(huán)境功能的延伸和復(fù)合（休閑、光） 低 集中商業(yè)吸引力 高 步行街商業(yè)吸引力 高 低 本項(xiàng)目 商業(yè)模式 集中商業(yè)＋臨街風(fēng)情商業(yè)街 商業(yè)建筑形態(tài) 紅色為集中型商業(yè)，建議設(shè)臵為三層；黃色為臨街商業(yè)，建議設(shè)臵為一層。 商業(yè)塑造原則： 1. 社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤思維原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。 商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。 總體思路： 以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。 主力店及次主力店的主要代表： 超市、中西連鎖快餐、中餐特色酒樓、美容 SPA等 商業(yè)總體思路 ?純銷售策略 ?售后返租策略 ?先租后售策略 ?純租賃 ?租售結(jié)合 優(yōu)點(diǎn) ?快速 回籠資金 ?操作 相對(duì)簡便 ?短期 內(nèi)套現(xiàn)，快速回籠資金 ?投資 門檻較低 ?租金 高，發(fā)展商收益可能最大 ?物業(yè) 升值空間大，容易出售；租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營 ?可以按照業(yè)態(tài)規(guī)劃要求定向招商 ,按需求完善生活配套 ?養(yǎng) 鋪期的扶持能幫助物業(yè)升值，提升投資價(jià)值 ?部 份銷售可以增加現(xiàn)緊流。 ?分散 商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn) 缺點(diǎn) ?不利于 后期經(jīng)營管理 ?失去 物業(yè)增值的機(jī)會(huì) ?經(jīng)營 管理者是否具有長期、穩(wěn)定經(jīng)營的能力 。 ?需 設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 ?招商 能力的要求極高 ?日常 經(jīng)營能力的要求 高 ?需 設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 ?招商 能力的要求極高 ?日常 經(jīng)營能力的要求 高 ?對(duì)