【文章內(nèi)容簡介】 月 3月3700380039004000410042004300440045004600成交套數(shù) 成交價格數(shù)據(jù)來源 :武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng) 從 09年下半年開始 ,區(qū)域消化量一直在平穩(wěn)環(huán)境下上升 ,主要原因為 市中心價格不斷的上漲擠壓部分客戶轉(zhuǎn)向城郊購買。 中心城區(qū)的成交價格帶動了城郊的成交量的同時 ,片區(qū)的成交價格也隨供需因素穩(wěn)步上揚 . 區(qū)域走勢 供應(yīng)量逐年提升 , 大量的推盤使得區(qū)域內(nèi)市場竟?fàn)幭喈?dāng)激烈。 1535405060507590951160204060801001202022 2022 2022 2022 2022歷年區(qū)域商品住宅供應(yīng)量變化情況 ( 單位 : 萬平方米 )體量供應(yīng) 0204 年 ，區(qū)域體量供應(yīng)呈勻速發(fā)展趨勢，供應(yīng)量以年10 萬平方米的速度遞增，走勢平穩(wěn)。 0405 年 ，總體供應(yīng)體量稍有回落，新盤推出速度減緩。但是產(chǎn)品的多元化開發(fā)和不斷提升的價格仍預(yù)示著區(qū)域良好的發(fā)展前景 . 0609年 ，隨著越來越多的開發(fā)商的入駐，新盤推出速度加快，上市量也越來越大。 供應(yīng)分析 金銀湖區(qū)域是漢口主城區(qū)的價格洼地，在目前漢口房價高企的格局下，客戶向近郊區(qū)域擴散是趨勢也是必然。 漢口中心區(qū)當(dāng)前均價 : 1100020220元 /㎡ 常青板塊 75008000元 /㎡ 古田板塊 70007500元 /㎡ 吳家山板塊 50005500元 /㎡ 金銀湖板塊 45008500元 /㎡ 市場格局 金銀湖區(qū)域目前以中大型項目為主，如恒大城、銀湖翡翠、耀江麗景灣、翠堤春曉等，體量均在 30萬方以上。 目前區(qū)域內(nèi)基本被劃分為4個小片區(qū) ?高爾夫片區(qū) ?中環(huán)片區(qū) ?環(huán)湖路片區(qū) ?馬池路片區(qū) 市場現(xiàn)狀 高爾夫片區(qū) 75008500元 /㎡ 中環(huán)片區(qū) 48005800元 /㎡ 環(huán)湖路片區(qū) 45005500元 /㎡ 馬池路片區(qū) 46005200元 /㎡ 金銀湖板塊形成 4個小片區(qū)格局，本案所處的馬池片大型開發(fā)商最少，銷售價格最低，為 46005200元 /㎡ 。 升華現(xiàn)代城 本案 順馳泊林 銀湖水印桃源 聯(lián)通之星 佳苑小區(qū) 順馳泊林當(dāng)前均價 : (現(xiàn)房 )4800元 /平米 期房 4600元 /平米 (售完 ) 水印桃源當(dāng)前均價 : (高層 )4600元 /平米 升華現(xiàn)代城當(dāng)前均價 : 4700元 \平米 佳苑小區(qū) (聯(lián)通公司內(nèi)部住宅 ,部分對外售價格暫未定 ) 現(xiàn)階段新開發(fā)項目較少 , 目前有在建新項目僅金銀湖還建小區(qū) ,規(guī)模較大 ,對本案有一定客源沖擊 ,但對本案主流客群影響不大 . 美聯(lián)奧林花園均價 : 價格待定 (預(yù)計 7000以上 ) 常青花園 戀湖家園當(dāng)前均價 : 5200元 \平米 競爭市場 金銀湖還建小區(qū) 2棟 18層 ,6棟 11層 ,19棟 6層.1棟 2層 ,1棟 3層 ?？偧s 1400戶 .總建面 ,目前在施工階段 ,預(yù)計 2022年 10月竣工 . 在售樓盤名稱 樓盤地址 占地面積（萬方） 總建筑面積（萬方） 容積率 建筑類別 均格 （元 /㎡ ) 開發(fā)商 順馳泊林三期 東西湖區(qū)金銀 湖畔 23 多層 \小高層 \別墅 4800現(xiàn)房 武漢順馳投資 水印桃源二期 環(huán)湖路 14 17 聯(lián)排別墅 ,多層 4600高層 金陽地產(chǎn) 升華現(xiàn)代城 二期 馬池中路 75畝 12 多層 ,小高層 ,高層 4700 長江升華臵業(yè) 戀湖家園五期 環(huán)湖路 8號 多層 ,小高層 5200 武漢深江物業(yè) 發(fā)展公司 美聯(lián)奧林花園一期 1區(qū) 機場東路與馬池路交匯處 753畝 110 小高層 \高層 待定 武漢美聯(lián)地產(chǎn) 聯(lián)通佳苑小區(qū) 環(huán)湖中路 18 多層 ,高層 待定 聯(lián)通武漢之星 臵業(yè)公司 本案 環(huán)湖中路 43 小高層 \高層 嘉捷源臵業(yè) 基本指標(biāo) 區(qū)域內(nèi)在售項目容積率在 ，物業(yè)類形種類豐富 , 本案經(jīng)濟指標(biāo)不占優(yōu)勢。 項目名稱 主力戶型 主力面積 （㎡） 可供應(yīng)套數(shù) （套） 均價 （元 /㎡） 總價范圍 （元） 未來供應(yīng) (萬方 ) 順馳泊林 三期 兩房 \三房 95112 約 150 期房 4600（售完） 現(xiàn)房 4800 37萬 54萬 水印桃源 二期 兩房 92220 約 100 4600(高層 ) 41萬 100萬 約 1 升華現(xiàn)代城 二期 兩房 83140 約 25 4700 38萬 64萬 三期 美聯(lián)奧林花園 1期 1區(qū) 一房 3567 253 7000以上 （預(yù)報價） 25萬 48萬 約 95 戀湖家園 五期 兩房 67118 2 5200 35萬 61萬 15 聯(lián)通佳苑 約 2500套 無 備注 :本數(shù)據(jù)為在推數(shù)據(jù) . 數(shù)據(jù)來源 :網(wǎng)上信息以及實地調(diào)研 . 區(qū)域內(nèi)戶型供應(yīng)以兩房、三房為主，總價在 4060萬元之間，目前的可供應(yīng)套數(shù)僅 530套；整個片區(qū)未來可供應(yīng)量不大，主要集中在美聯(lián)奧林花園。 供應(yīng)分析 區(qū)域主要客戶類型 區(qū)域主要客戶群體 項目名稱 投資 剛性 自住 改善型 醫(yī)生 企業(yè) 高管 教師 軍人 公務(wù)員 普通上 班族 私企老 板 順馳泊林 4 1 2 1 1 2 1 2 水印桃源 2 4 4 1 2 2 1 2 1 3 升華現(xiàn)代城 2 4 4 1 2 1 2 1 戀湖家園 2 4 4 1 1 2 1 2 1 2 美聯(lián)奧林花園 3 4 3 1 2 1 1 2 1 2 聯(lián)通佳苑小區(qū) 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 待定 合計 20 5 9 5 10 5 備注 依據(jù) :實地調(diào)研 ,長期市場跟蹤 . 評價標(biāo)準(zhǔn) :分值標(biāo)準(zhǔn)為 10, 客戶類型分析剛性自住40%投資客23%改善型37% 剛性自住投資客改善型區(qū)域主要客戶群體分析醫(yī)生10%公務(wù)員19%教師14%企業(yè)高管17%普通上班族10%私企老板20%軍人10%客源分析 競爭項目以私營老板 ,高管 ,公務(wù)員為主要客戶群體；基本屬于導(dǎo)入型客戶；主要用于剛性自住和首次改善 。 建議本案通過產(chǎn)品塑造弱化基礎(chǔ)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)弱勢，選擇合適入市時間贏取最佳供求關(guān)系時機。 市場屬性 市中心價格擠壓， 客戶向金銀湖轉(zhuǎn)移， 馬池板塊短期供應(yīng)不足，但 2022年下半年及 2022年上半年供應(yīng)量龐大。 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項目客源定位 競爭產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 距金銀潭地鐵站，美聯(lián)奧林匹克花園明顯占優(yōu)，但本案是馬池片區(qū)內(nèi)距地鐵站最近的項目。 板塊分區(qū) 項目 距馬池地鐵站距離 馬池板塊 本案 約 2..0KM 順馳泊林二期 約 5KM 水印桃源 約 5KM 戀湖家園五期 約 4KM 升華現(xiàn)代城 約 心齋橋 約 聯(lián)通佳苑小區(qū) 約 常青板塊 美聯(lián)奧林匹克花園 約 1KM 交通配套 板塊分區(qū) 項目 醫(yī)療配套 教育配套 商業(yè)配套 馬池板塊 本案 無 武漢工業(yè)學(xué)院，睿升中學(xué)馬池路小學(xué)、馬池路中學(xué) 點點超市 ,麗水佳園商業(yè) 順馳泊林 無 武漢工業(yè)學(xué)院，睿升中學(xué) 商業(yè)環(huán)境 :小區(qū)內(nèi)超市 水印桃源 醫(yī)院：武漢市醫(yī)療急救中心 馬池路小學(xué)、馬池路中學(xué)、睿升學(xué)校、武漢工業(yè)學(xué)院 、銀湖水印桃源幼兒園 綜合商場：小區(qū)內(nèi)部建設(shè)有兩條商業(yè)街，商業(yè)服務(wù)面積達3100m2，另外還設(shè)有一個凈菜市場 戀湖家園五期 醫(yī)院：內(nèi)部診所 睿升學(xué)校、武漢工業(yè)學(xué)院、睿升中學(xué)、常青第一中 學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué) 、社區(qū)幼兒園 綜合商場：內(nèi)部超市 心齋橋 無 武漢工業(yè)學(xué)院，睿升中學(xué) 無 升華現(xiàn)代城 無 睿升學(xué)校和武漢工業(yè)學(xué)院、睿升中學(xué)、常青第一中 學(xué)、常青一小、鑫橋小學(xué) 無 聯(lián)通佳苑小區(qū) 無 馬池小學(xué) ,麗水佳園幼兒園 麗水佳園街區(qū)商業(yè) 常青板塊 美聯(lián)奧林匹克 花園 常青人民醫(yī)院、金銀湖醫(yī)院，普愛醫(yī)院常青分院，小型的社區(qū)醫(yī)療診所 幼 兒 園社區(qū)幼兒園中 小 學(xué)武漢工業(yè)學(xué)院、武漢睿升學(xué)校、常青一中、鑫橋小學(xué)以及社區(qū)幼兒園 臺北商場超市、中百超市、中百倉儲、麗紅超市、歐亞達家居運動設(shè)施小區(qū)配套健身設(shè)施 區(qū)域內(nèi)的配套主要依靠常青花園輻射 ,資源基本共享，本案在現(xiàn)階段不占優(yōu)勢。 生活配套 水印桃園 美聯(lián)奧林花園 戀湖家園 升華現(xiàn)代城 順馳泊林 心齋橋 總規(guī)分析 競爭項目容積率在 ，物業(yè)類型多樣，本案在總規(guī)布局上不占優(yōu)勢。 戀湖家園 順馳泊林 升華現(xiàn)代城 水印桃園 美聯(lián)奧林花園 心齋橋 園林分析 競爭項目外部景觀資源豐富，但社區(qū)內(nèi)部園林景觀趨于常規(guī)，缺乏亮點。 心齋橋 戀湖家園 奧林匹克花園 立面分析 升華現(xiàn)代城 水印桃源 順馳泊林 競爭項目外立面較為普通，缺乏品質(zhì)感，本案在此方面應(yīng)加強品質(zhì)感的塑造。 戶型分析 競爭項目戶型設(shè)計缺乏創(chuàng)新，本案在戶型設(shè)計上應(yīng)打破常規(guī)，增加產(chǎn)品的附加值。 房型 : 3*2*2。 參考面積段 : 112 －157 平方米 。 順馳泊林 房間布局合理 ,利用率較高 ,明窗明廚明衛(wèi) ,是一般大眾型戶型 . 戀湖家園 房間布局合理 ,大面寬客廳 ,雙陽臺設(shè)計 ,房間更顯人性化 . 房型 : 3*2*2。 參考面積段 : 112 －120 平方米 。 水印桃源 房間布局合理 ,大面寬客廳 ,雙陽臺設(shè)計 ,房間更顯人性化 . 房型 : 2*2。 參考面積段 : 9596平米 美聯(lián)奧林匹克花園 采光好 ,陽臺設(shè)計是戶型最大亮點 ,但公攤面積過大 . 房型 : 1*1。 參考面積段 : 3441平米 備注 :戶型取區(qū)域內(nèi)主力面積段 ,各項目經(jīng)典戶型參考 . 產(chǎn)品屬性 區(qū)域普遍高層化，產(chǎn)品各要素仍在延續(xù)遠城區(qū)的特征，建議產(chǎn)品塑造以城市發(fā)展趨勢為考量，以萬科城成功案例為借鑒，提供區(qū)域超常規(guī)、高溢價產(chǎn)品，同時做好商業(yè)配套的建設(shè)和運營。 以組團內(nèi)第一品質(zhì)樓盤的產(chǎn)品形象，通過差異化的產(chǎn)品塑造策略，建立競爭屏障。 項目屬性分析 項目產(chǎn)品建議 項目價格建議 竟?fàn)幨袌龇治? 項目市場定位 區(qū)域市場分析 宏觀市場分析 項目客源定位 競爭產(chǎn)品分析 區(qū)域商業(yè)分析 武漢三鎮(zhèn)商圈分布形成一城多核格局，其中漢口區(qū)域商業(yè)氛圍最為成熟，但主要集中于城市中心區(qū)，商業(yè)副中心發(fā)展較為緩慢。 商業(yè)格局 武漢金銀湖生態(tài)商務(wù)城與漢口主城區(qū)社會經(jīng)濟生活互動頻繁，開始逐步與漢口主城區(qū)融為一體。未來 23年內(nèi)，商務(wù)城的居住人口將達 25萬，商業(yè)、娛樂配套需求旺盛，存在極大的發(fā)展空間。 金銀湖區(qū)域未來的商業(yè)中心規(guī)劃在金橋至銀橋段，本案不具備打造大區(qū)域商業(yè)中心的條件。 根據(jù)金銀湖生態(tài)商務(wù)城的發(fā)展規(guī)劃將 形成“一主多副”的服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建成與“居家、旅游、休閑、購物”相配套的商業(yè)服務(wù)區(qū) 。金山大道金橋至銀橋段，將打造成金融商業(yè)街，建設(shè)高檔酒店、商場百貨、時尚會所、休閑酒店和企業(yè)研發(fā)總部等。 廣州裕亞項目 擬建五星級酒店 以及 10萬方商業(yè) 金湖王府項目 總建面 商業(yè)約 4萬方 金銀湖海棠大廈 5萬方 2棟寫字樓 金銀湖財富大廈 6萬方寫字樓、酒店、商業(yè)綜合物業(yè) 未來的 金銀湖商業(yè)中心 配套規(guī)劃 常青商圈 武漢工業(yè)學(xué)院 沿海 麗水佳園 環(huán)湖中路 馬池路 本案 馬池主要商業(yè)網(wǎng)點 環(huán)湖路 馬 池 片 區(qū) 馬池中路 區(qū)域商業(yè)集中地分布于武漢工業(yè)學(xué)院與沿海麗水佳園環(huán)湖中路段 ,商業(yè)網(wǎng)點稀少 .業(yè)態(tài)單一 ,無商業(yè)規(guī)劃 ,無規(guī)模 ,目前以零售 ,副食 ,餐飲為主 . 商業(yè)現(xiàn)狀 主要針對武漢工業(yè)學(xué)院的學(xué)生客群，以低端的副食、餐館業(yè)態(tài)為主。 調(diào)研內(nèi)容 沿海麗水佳園 項目位臵 金銀湖馬池路特一號 項目規(guī)模 占地 30萬㎡， 總建面