【文章內(nèi)容簡介】 ? 市場風(fēng)險(xiǎn)變化莫測 最近武漢的樓市撲朔迷離，萬科等大牌紛紛暗地降價(jià)， 08年樓市想延續(xù) 07年的風(fēng)光是絕對不可能的了， 08年房地產(chǎn)漲幅在 10％以下。 。 。 ：存在暴利 ——資金都進(jìn)來 ——競爭 加大 ——供大 于求 —利潤下降 —大公司降價(jià)清場 —實(shí)力弱的公司退出 ——市場恢復(fù)正常利潤。 我們對項(xiàng)目的認(rèn)識 項(xiàng)目開發(fā)策略 根據(jù)上述 SWOT分析，對本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略作如下思考： 項(xiàng)目戰(zhàn)略表現(xiàn) 項(xiàng)目綜合評價(jià) ? 綜上所述，本項(xiàng)目發(fā)展具有地段優(yōu)勢、交通便利、環(huán)境較佳等先天優(yōu)勢，而且武漢整體經(jīng)濟(jì)、住宅、商業(yè)競爭、城市規(guī)劃、政策導(dǎo)向帶來的機(jī)會，但同時(shí)項(xiàng)目本身現(xiàn)有市場宏觀下滑、地價(jià)成本高、競爭項(xiàng)目過多的等不利因素，在市場競爭激烈的現(xiàn)實(shí)條件下，項(xiàng)目具有極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此本項(xiàng)目只有在有效的開發(fā)戰(zhàn)略支持下取得市場競爭優(yōu)勢。 對 手 誰是我們的對手？ 誰是我們的對手？ 區(qū)域性質(zhì)決定了本區(qū)域?qū)⑹潜容^激烈的，借我慧眼，先看看與我們競爭的是誰 ? 武漢天地 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 140萬方 15000 30% 優(yōu)勢：屬大社區(qū)（規(guī)模、檔次），公建配套齊全，交通便利， 地段好，商業(yè)繁華。廣告推廣在開盤以來，不停地宣 傳，讓武漢市民已經(jīng)熟知，在目前已經(jīng)形成武漢的名盤。 劣勢：最大的舊城改造項(xiàng)目，房價(jià)過高。 誰是我們的對手？ 新長江 .國際 建筑面積 均價(jià) 容積率 綠化率 未定 % % 優(yōu)勢：地處繁華，交通便利，商業(yè)以及市政配套齊全。項(xiàng)目有一定知名 度，且項(xiàng)目形象較好。 劣勢：項(xiàng)目臨街噪音污染嚴(yán)重，對居住環(huán)境有定影響。 永清城 (2期 ) 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 20萬方 8500元 / m2 30% 優(yōu)勢：交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目知名度和定位比較高。 劣勢：項(xiàng)目臨街噪音污染嚴(yán)重，對居住環(huán)境有定影響。 誰是我們的對手？ 融科天城 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 5萬方 10000元 4 40% 優(yōu)勢：地處繁華，交通便利，商業(yè)以及市政配套齊全。項(xiàng)目有一定知名度，且項(xiàng)目形象較好。 威脅：周邊競爭對手較多，價(jià)格過高 . 知己知彼了， 我們該怎么辦？ 要找到 一種形式 ， 一種性格 ，一種色彩 來定位我們的樓盤，要搭建一座溝通樓盤與目標(biāo)消費(fèi)者的橋梁！ 項(xiàng)目定位分析 篇 鑄 劍 第二章 我們的項(xiàng)目應(yīng)該是什么？ 定位思路 ——市場的追隨者 /領(lǐng)先者 /創(chuàng)新者？ 客戶定位 供需分析、競爭分析、項(xiàng)目分析 戶型面積定位 物業(yè)定位 價(jià)格定位 創(chuàng)新者 市場定位 項(xiàng)目定位 已售項(xiàng)目市場定位 在售項(xiàng)目市場定位 中高端 中端 中低端 彌補(bǔ)空白 ,適應(yīng)新的市場趨勢和需求 我們的目標(biāo)市場？ 高端 預(yù)計(jì)其他預(yù)售項(xiàng)目市場定位 市場定位 : 引領(lǐng)高尚住宅，商業(yè)繁榮 未來規(guī)劃 本項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目定位 ? 本項(xiàng)目是集住宅、酒店、商場、公寓于一體的集合體 ? 本項(xiàng)目交通便捷，道路四通八達(dá) 故定位為 城市綜合體 何為城市綜合體 ? 所謂 “ 城市綜合體 ” 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體 ,基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為 “ 城中之城 ” 。 項(xiàng)目定位之 產(chǎn)品定位 城市綜合體 項(xiàng)目定位之 案名建議 三陽金城 本案名中 “ 三陽 ” 將項(xiàng)目的特有的地理位置融入項(xiàng)目名中，突出本案的區(qū)位優(yōu)勢；“ 金城 ” 是將金發(fā)置業(yè)公司名稱融入項(xiàng)目名中，寓意金發(fā)置業(yè)傾情打造新型的生活模式和投資環(huán)境，既概括了本案的地域位置，又塑造了本項(xiàng)目綜合體規(guī)模型態(tài)、語言表達(dá)的傳播差異化。 項(xiàng)目定位之 案名建議 備選名： 名道敦 midtown 本案名引用名道的寓意是指項(xiàng)目的無可復(fù)制地域性，既表明項(xiàng)目路段的特性及交通優(yōu)勢。寓意金發(fā)置業(yè)傾情打造新型的生活模式和投資環(huán)境，既概括了本案的地域位置，又塑造了本項(xiàng)目綜合體規(guī)模型態(tài)、語言表達(dá)的傳播差異化。 項(xiàng)目定位之 推廣告主題 建議 “ 中軸線 .城上城 .綜合體 ” 我們的房子賣給 誰 ? 項(xiàng)目定位之 目標(biāo)群分析 目標(biāo)客戶群鎖定 ： ? 于區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場眾多，經(jīng)商私營個(gè)體業(yè)主規(guī)模龐大，對應(yīng)巨大的潛在住房與商鋪投資購買需求； ? 由于區(qū)域距離武廣航空路商圈相對適中，部分潛在白領(lǐng)群體 / 企業(yè)高層會考慮在此投資置業(yè)，追去工作與居家區(qū)域一體化； ? 區(qū)域內(nèi)分部有大量居民小區(qū) ,由于長期的片區(qū)情節(jié) ,其中部分高收入群體包括住房商鋪出租戶、政府公務(wù)員、其他收入穩(wěn)定者等會考慮在此區(qū)域繼續(xù)投資置業(yè)； ? 由于該區(qū)域經(jīng)商人士多 ,其中中小公司辦公需求明顯 ,區(qū)域代理商數(shù)量眾多，衍生出大量的住房與商鋪?zhàn)赓U需求，從而引致漢口區(qū)域職業(yè)投資置業(yè)買家進(jìn)場； ? 武漢市各區(qū)域高收入者投資置業(yè)。 ? 其他置業(yè)投資群體。 我們的房子價(jià)格戰(zhàn)略 ? 商品住宅價(jià)格與銷量分析 漢口區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)高層住宅項(xiàng)目均價(jià)區(qū)間為 1000012022元 /㎡ ，由于漢口中心城區(qū)利好的配套資源條件，在武漢樓市價(jià)格整體下挫的背景下，伴隨自住客的剛性需求，區(qū)域內(nèi)品牌地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目價(jià)格的抗跌性明顯。 伴隨樓市繼續(xù)深度調(diào)整，自用客市場觀望情緒進(jìn)一步加劇，投資投資客戶逐漸離場，武漢樓市價(jià)格折扣優(yōu)惠（顯性價(jià)格折扣 /隱性購買贈送優(yōu)惠等）范圍日益擴(kuò)大，銷售價(jià)格下滑趨勢明顯。 競爭項(xiàng)目價(jià)格對比 武漢天地 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 140萬方 15000/ m2 30% 新長江 .國際 建筑面積 均價(jià) 容積率 綠化率