【文章內容簡介】 面 積 （平米） 中海國際社區(qū) 13173 1053 48141 17190 24804 悅瀾灣 5173 453 120 1192 0 左岸香頌 9827 25470 0 0 0 華園星城 6025 1511 1609 0 0 太陽城 3095 0 9067 0 0 各產品線占比 22% 17% 35% 11% 15% 合計 167903 套 數 中海國際社區(qū) 153 10 354 98 83 悅瀾灣 62 4 1 8 左岸香頌 112 259 華園星城 68 16 12 太陽城 50 64 各項目產品線合計 445 289 431 106 83 合計 1354 競爭項目存量分析 —— 庫存房源以 首置、首改產品為主 ，首置產品庫存套數居首，首改產品總建面為最， 90120㎡ 產品存量有限 ，機會較大。 中海國際社區(qū) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 競爭項目推盤分析 —— 競品項目明年入市時間主要集中在房地產傳統(tǒng)旺季，建議本案以先發(fā)制人為原則搶先入市。 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 華園 星城 華園 星城 太陽城 左岸 香頌 太陽城 太陽城 悅瀾灣 悅瀾灣 悅瀾灣 12月 90以下 90120 120144 144180 180以上 中海國際社區(qū) 太陽城 本案建議 2020年 3月中上旬入市 本案建議 2020年 9月下旬入市 競爭市場總結 —— 競品項目基本以首置、首改產品為主；再改高端產品稀缺。 競品推盤主要集中在 2020年春秋季節(jié)，集中上市競爭激烈。 本案價格優(yōu)勢明顯，上升空間較大。 競爭市場結論 —— 未來 12年區(qū)域將迎來集中井噴式爆發(fā)，區(qū)域價值和項目價值將會進一步顯現(xiàn)；推盤方面建議選在 3月中上旬和 9月上旬及 11月份。 1 2020年市場預測 2 2020年策劃概要 3 2020年推案計劃 項目價值點梳理 價值點一：區(qū)域板塊價值 實力開發(fā)商進駐 未來潛力不可估量 招商地產 建屋 協(xié)信圓融 中信 鼎欣 價值點二：中新置地品牌價值 20202020 深耕園區(qū) 10年 地產先鋒 住宅專家 十年創(chuàng)造輝煌， 2020新征程！ 價值點三：項目產品價值 東方維羅納 雙湖意大利小鎮(zhèn) 意大利 原味稀缺花園洋房 純正意大利風情 板塊內稀缺性花園洋房產品 北地塊 產品價值 區(qū)域板塊 開發(fā)商品牌 三劍合一，才能實現(xiàn)品牌力和最大產品力！ 項目目前面臨之狀況（問題） ? 問題一： 2020年，雖完成 5個億的銷售，但以依賴價格策略為主，項目品牌和形象未達到一定高 度，大盤氣勢和品牌力還需要進一步提升！ ? 問題二： 2020年整體高層公寓產品總計 1287套（南地塊 828套，北地塊 142套），花園洋房 38套， 而且南地塊公寓產品大面積比例增加，在現(xiàn)有客戶資源已經耗盡情況下，如何實現(xiàn)完美銷售？ 項目營銷推廣目標 塑造園區(qū)首席 50萬方意大利風情社區(qū)形象 提升項目品牌，實現(xiàn)高層公寓量價齊升 項目營銷總體策略 雙線并行：洋房起勢，公寓收果 花園洋房的入市，推廣造勢，帶動項目整體品牌和形象提升，公寓實現(xiàn)走量，在洋房造勢前提下，實現(xiàn)價量雙贏。 項目形象炒作策略 蘇州 園區(qū) 中新置地 精工制作 首席 50萬方濱湖小鎮(zhèn) 稀缺洋房 以稀缺花園洋房帶動形象和品質提升 以南地塊的花園洋房入市，帶動項目整體形象和品質的提升，炒作區(qū)域稀缺概念，奠定區(qū)域品質標桿， 為高層公寓產品的提價和塑價提供基礎 項目營銷推廣策略核心 現(xiàn)場策略 核心策略： 打造客戶體驗平臺 以 “ 現(xiàn)場售樓處 ” 和 “ 實景示范區(qū) ” 為中心，從理性和感性的雙重角度，構筑現(xiàn)場令人心動的現(xiàn)場體驗之旅。 客戶體驗平臺 社區(qū)專屬巴士 拉近意大利濱湖小鎮(zhèn)和客戶的距離 東方維羅納專屬社區(qū)巴士，開啟意大利風情之旅 …… 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術 戰(zhàn)術攻擊點之 —— 售樓處 外 圍 ?進入售樓處區(qū)域，設置意大利名家雕塑，體現(xiàn)項目大盤的氣質； ?售樓處建議以歐式為主，保證建筑的大氣與意式氣質； 我們不在意大利，但是，靈魂已經深深的在意大利飛翔 … .. 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術 客戶體驗平臺 —— 售樓處 意大利風情展示區(qū) ?在售樓處內設置展示區(qū)，展示意大利元素，讓客戶零距離的感受意大利民族風情； 客戶在體驗過程中，項目的價值和客戶的心理預期都得到了提升。 啟示 客戶體驗平臺 —— 售樓處 客戶 5感體驗之旅 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術 客戶體驗平臺 —— 售樓處 客戶 5感體驗之旅 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術 ?從聽覺、視覺、嗅覺等出發(fā)，使客戶進入售樓處即進入一個 5感體驗之旅； 客戶體驗平臺 —— 看房通道、樣板段 樣板段實景呈現(xiàn) 景觀看房通道 意大利藝術小品 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術 樣板房看房通道 景觀中的意大利元素景觀小品 ?將看房通道打造成意式街道的感覺，途中立體設置意式風情小品； 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術 客戶體驗平臺 現(xiàn)場樣板段實景呈現(xiàn) 打造顏色豐富的綠化和景觀小品，植被層次分明。 樣板段水景呈現(xiàn) 客戶體驗平臺 花園洋房樣板房 360度全景打造 客戶體驗平臺 花園洋房樣板房 360度全景打造 田園也好，現(xiàn)代也好，我們要詩意的居住在這片土地 …… 媒體策略 大眾媒體樹形象 網絡媒體聚人氣 線下小眾媒體瞄準精耕 戶外媒體：園區(qū)、市區(qū)、高架路核心干道封殺，如干將路、東環(huán)高架線、現(xiàn)代大道、星湖街等 報紙媒體：蘇州日報、姑晚晚報、城市商報三大主流媒體形象樹立 網絡媒體：利用搜房網的網絡人氣效應，在網絡上面提升項目人氣和關注度。 小眾媒體：短信和 DM直郵 3 4 5 6 太陽城 維羅納 1 8 現(xiàn)場高