【文章內(nèi)容簡介】 面 積 （平米） 中海國際社區(qū) 13173 1053 48141 17190 24804 悅瀾灣 5173 453 120 1192 0 左岸香頌 9827 25470 0 0 0 華園星城 6025 1511 1609 0 0 太陽城 3095 0 9067 0 0 各產(chǎn)品線占比 22% 17% 35% 11% 15% 合計(jì) 167903 套 數(shù) 中海國際社區(qū) 153 10 354 98 83 悅瀾灣 62 4 1 8 左岸香頌 112 259 華園星城 68 16 12 太陽城 50 64 各項(xiàng)目產(chǎn)品線合計(jì) 445 289 431 106 83 合計(jì) 1354 競爭項(xiàng)目存量分析 —— 庫存房源以 首置、首改產(chǎn)品為主 ，首置產(chǎn)品庫存套數(shù)居首，首改產(chǎn)品總建面為最， 90120㎡ 產(chǎn)品存量有限 ，機(jī)會(huì)較大。 中海國際社區(qū) 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 競爭項(xiàng)目推盤分析 —— 競品項(xiàng)目明年入市時(shí)間主要集中在房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季，建議本案以先發(fā)制人為原則搶先入市。 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 華園 星城 華園 星城 太陽城 左岸 香頌 太陽城 太陽城 悅瀾灣 悅瀾灣 悅瀾灣 12月 90以下 90120 120144 144180 180以上 中海國際社區(qū) 太陽城 本案建議 2020年 3月中上旬入市 本案建議 2020年 9月下旬入市 競爭市場總結(jié) —— 競品項(xiàng)目基本以首置、首改產(chǎn)品為主；再改高端產(chǎn)品稀缺。 競品推盤主要集中在 2020年春秋季節(jié)，集中上市競爭激烈。 本案價(jià)格優(yōu)勢明顯，上升空間較大。 競爭市場結(jié)論 —— 未來 12年區(qū)域?qū)⒂瓉砑芯畤娛奖l(fā)，區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)；推盤方面建議選在 3月中上旬和 9月上旬及 11月份。 1 2020年市場預(yù)測 2 2020年策劃概要 3 2020年推案計(jì)劃 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理 價(jià)值點(diǎn)一：區(qū)域板塊價(jià)值 實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐 未來潛力不可估量 招商地產(chǎn) 建屋 協(xié)信圓融 中信 鼎欣 價(jià)值點(diǎn)二：中新置地品牌價(jià)值 20202020 深耕園區(qū) 10年 地產(chǎn)先鋒 住宅專家 十年創(chuàng)造輝煌， 2020新征程！ 價(jià)值點(diǎn)三：項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值 東方維羅納 雙湖意大利小鎮(zhèn) 意大利 原味稀缺花園洋房 純正意大利風(fēng)情 板塊內(nèi)稀缺性花園洋房產(chǎn)品 北地塊 產(chǎn)品價(jià)值 區(qū)域板塊 開發(fā)商品牌 三劍合一，才能實(shí)現(xiàn)品牌力和最大產(chǎn)品力！ 項(xiàng)目目前面臨之狀況（問題） ? 問題一： 2020年，雖完成 5個(gè)億的銷售，但以依賴價(jià)格策略為主，項(xiàng)目品牌和形象未達(dá)到一定高 度，大盤氣勢和品牌力還需要進(jìn)一步提升！ ? 問題二： 2020年整體高層公寓產(chǎn)品總計(jì) 1287套（南地塊 828套，北地塊 142套），花園洋房 38套， 而且南地塊公寓產(chǎn)品大面積比例增加，在現(xiàn)有客戶資源已經(jīng)耗盡情況下，如何實(shí)現(xiàn)完美銷售？ 項(xiàng)目營銷推廣目標(biāo) 塑造園區(qū)首席 50萬方意大利風(fēng)情社區(qū)形象 提升項(xiàng)目品牌，實(shí)現(xiàn)高層公寓量價(jià)齊升 項(xiàng)目營銷總體策略 雙線并行：洋房起勢，公寓收果 花園洋房的入市，推廣造勢，帶動(dòng)項(xiàng)目整體品牌和形象提升，公寓實(shí)現(xiàn)走量，在洋房造勢前提下，實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙贏。 項(xiàng)目形象炒作策略 蘇州 園區(qū) 中新置地 精工制作 首席 50萬方濱湖小鎮(zhèn) 稀缺洋房 以稀缺花園洋房帶動(dòng)形象和品質(zhì)提升 以南地塊的花園洋房入市，帶動(dòng)項(xiàng)目整體形象和品質(zhì)的提升，炒作區(qū)域稀缺概念，奠定區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿， 為高層公寓產(chǎn)品的提價(jià)和塑價(jià)提供基礎(chǔ) 項(xiàng)目營銷推廣策略核心 現(xiàn)場策略 核心策略： 打造客戶體驗(yàn)平臺(tái) 以 “ 現(xiàn)場售樓處 ” 和 “ 實(shí)景示范區(qū) ” 為中心，從理性和感性的雙重角度，構(gòu)筑現(xiàn)場令人心動(dòng)的現(xiàn)場體驗(yàn)之旅。 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 社區(qū)專屬巴士 拉近意大利濱湖小鎮(zhèn)和客戶的距離 東方維羅納專屬社區(qū)巴士，開啟意大利風(fēng)情之旅 …… 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)攻擊點(diǎn)之 —— 售樓處 外 圍 ?進(jìn)入售樓處區(qū)域，設(shè)置意大利名家雕塑，體現(xiàn)項(xiàng)目大盤的氣質(zhì)； ?售樓處建議以歐式為主，保證建筑的大氣與意式氣質(zhì)； 我們不在意大利，但是，靈魂已經(jīng)深深的在意大利飛翔 … .. 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 客戶體驗(yàn)平臺(tái) —— 售樓處 意大利風(fēng)情展示區(qū) ?在售樓處內(nèi)設(shè)置展示區(qū)，展示意大利元素，讓客戶零距離的感受意大利民族風(fēng)情； 客戶在體驗(yàn)過程中，項(xiàng)目的價(jià)值和客戶的心理預(yù)期都得到了提升。 啟示 客戶體驗(yàn)平臺(tái) —— 售樓處 客戶 5感體驗(yàn)之旅 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 客戶體驗(yàn)平臺(tái) —— 售樓處 客戶 5感體驗(yàn)之旅 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) ?從聽覺、視覺、嗅覺等出發(fā)，使客戶進(jìn)入售樓處即進(jìn)入一個(gè) 5感體驗(yàn)之旅； 客戶體驗(yàn)平臺(tái) —— 看房通道、樣板段 樣板段實(shí)景呈現(xiàn) 景觀看房通道 意大利藝術(shù)小品 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 樣板房看房通道 景觀中的意大利元素景觀小品 ?將看房通道打造成意式街道的感覺，途中立體設(shè)置意式風(fēng)情小品； 現(xiàn)場核心戰(zhàn)術(shù) 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 現(xiàn)場樣板段實(shí)景呈現(xiàn) 打造顏色豐富的綠化和景觀小品，植被層次分明。 樣板段水景呈現(xiàn) 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 花園洋房樣板房 360度全景打造 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 花園洋房樣板房 360度全景打造 田園也好，現(xiàn)代也好，我們要詩意的居住在這片土地 …… 媒體策略 大眾媒體樹形象 網(wǎng)絡(luò)媒體聚人氣 線下小眾媒體瞄準(zhǔn)精耕 戶外媒體：園區(qū)、市區(qū)、高架路核心干道封殺，如干將路、東環(huán)高架線、現(xiàn)代大道、星湖街等 報(bào)紙媒體：蘇州日?qǐng)?bào)、姑晚晚報(bào)、城市商報(bào)三大主流媒體形象樹立 網(wǎng)絡(luò)媒體：利用搜房網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)人氣效應(yīng)，在網(wǎng)絡(luò)上面提升項(xiàng)目人氣和關(guān)注度。 小眾媒體：短信和 DM直郵 3 4 5 6 太陽城 維羅納 1 8 現(xiàn)場高