【正文】 2009年四季度2010年一季度2010年二季度2010年三季度經(jīng)濟(jì)宏觀政策預(yù)判 —— 宏觀調(diào)控面臨諸多“兩難”問(wèn)題， “降通脹”與“保增長(zhǎng)”矛盾突出，加之外部導(dǎo)入型通脹壓力， 未來(lái) 12年國(guó)內(nèi)通脹壓力繼續(xù)看漲 “ 多難” A B C E D GDP增速放緩 中美之間的匯率之戰(zhàn) 流動(dòng)性泛濫 地方政府債務(wù)危機(jī) 通脹壓力加劇 股市和樓市資金 民間資金 國(guó)際資本的流入 寬松的貨幣政策 6萬(wàn)億地方政府債務(wù)危機(jī)可能引發(fā)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)穩(wěn)定 CPI連續(xù)上漲，生活成本增加 人民幣對(duì)美圓匯率不斷走強(qiáng) GDP連續(xù)兩個(gè)季度下滑 蘇州市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判 —— 蘇州進(jìn)入城市 輕軌、高鐵時(shí)代 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)又一次飛躍 2020年，中國(guó)第一條城市輕軌 —— 上海明珠線開通，當(dāng)年房?jī)r(jià)上漲 18%； 2020年，武漢輕軌一號(hào)線一期開通運(yùn)營(yíng)，年內(nèi)沿線最高漲幅 25%； 2020年，重慶輕軌 2號(hào)線開通，大渡口房?jī)r(jià)半年上漲 17%； 2020年，大連金州輕軌三號(hào)線開通， 沿線 房?jī)r(jià)較 07年同期上漲 22%； …… 國(guó)際經(jīng)濟(jì)層面 —— 0810年初全球各大經(jīng)濟(jì)體的寬松貨幣政策，造成世界經(jīng)濟(jì)“熱錢泛濫 ” ，大宗貨物價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，全球行通脹危機(jī)已經(jīng)形成； 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)層面 —— “ 熱錢效應(yīng) ” 下通脹壓力湊增，貨幣政策趨緊；全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇放緩，帶來(lái)的外部需求下滑，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速率放緩； 宏觀形式總結(jié) —— 國(guó)內(nèi)未來(lái) 12年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)形式為 “ 降通脹與保增長(zhǎng) ” ；蘇州整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、城市吸引力強(qiáng)；交通環(huán)境的優(yōu)化，將會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)一波飛躍。 新雙湖板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀 —— 未來(lái) 12年，區(qū)域?qū)⒂瓉?lái)集中爆發(fā)，協(xié)信、中新、中信、招商等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)入、交通環(huán)境的優(yōu)化， 勢(shì)必推動(dòng)區(qū)域板塊品質(zhì)和價(jià)值的快速提升。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 —— 中海國(guó)際社區(qū) 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 13173 1053 48141 17190 24804 占比 13% 1% 46% 16% 24% 合計(jì) 104361 存量結(jié)構(gòu)： 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 57681 65101 66030 580 15178 占比 28% 32% 32% % 7% 合計(jì) 204569 成交結(jié)構(gòu)： 項(xiàng)目位置 琉璃街與鐘園路交匯處 基地面積 66萬(wàn)平方米 建筑面積 150萬(wàn)平方米 總戶數(shù) 10000戶 開發(fā)參數(shù) 容積率 綠化率 50% 規(guī)劃形態(tài) 小高層、高層 別墅 發(fā) 展 商 中海地產(chǎn) 物業(yè)管理 中海物業(yè) 裝修別準(zhǔn) 1500元 /平米 成交： 2020年 111月中海國(guó)際社區(qū)成交房源 以首改產(chǎn)品為主，占總量的 64%,首置產(chǎn)品成交占比為 28%； 存量： 首改高產(chǎn)品存量占據(jù)半壁江山、其次為高端產(chǎn)品和再改產(chǎn)品。 存量： 截止 11月 30日存量有限約 首改低產(chǎn)品為主力占總量的 72%，其余為首置產(chǎn)品占比 28%； 推盤計(jì)劃： 左岸香頌所有房源均已獲準(zhǔn)預(yù)售許可證，目前以去庫(kù)存為主；預(yù)計(jì)在 2020年 3月 份推出部分剩余房源 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 —— 華園星城 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 6025 1511 1609 0 0 占比 66% 17% 18% 0% 0% 合計(jì) 9145 存量 結(jié)構(gòu)： 成交 結(jié)構(gòu)： 90以下 90120 120144 144180 180以上 面積 22297 1445 671 0 0 占比 91% 6% 3% 0% 0% 合計(jì) 24412 項(xiàng)目位置 園區(qū)唯新路 88號(hào) 基地面積 建筑面積 總戶數(shù) 1923戶 開發(fā)參數(shù) 容積率 綠化率 50% 規(guī)劃形態(tài) 高層 發(fā) 展 商 蘇州華園恒升置業(yè)有限公司 物業(yè)管理 蘇房物業(yè) 裝修別準(zhǔn) 毛坯 成交： 2020年 111月華園星城成交房源以首置產(chǎn)品為絕對(duì)主力，輔以少量首改產(chǎn)品，共計(jì)去化。 一期房源 二期在售 項(xiàng)目 90以下 90120 120144 144180 180以上 面 積 （平米） 中海國(guó)際社區(qū) 13173 1053 48141 17190 24804 悅瀾灣 5173 453 120 1192 0 左岸香頌 9827 25470 0 0 0 華園星城 6025 1511 1609 0 0 太陽(yáng)城 3095 0 9067 0 0 各產(chǎn)品線占比 22% 17% 35% 11% 15% 合計(jì) 167903 套 數(shù) 中海國(guó)際社區(qū) 153 10 354 98 83 悅瀾灣 62 4 1 8 左岸香頌 112 259 華園星城 68 16 12 太陽(yáng)城 50 64 各項(xiàng)目產(chǎn)品線合計(jì) 445 289 431 106 83 合計(jì) 1354 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目存量分析 —— 庫(kù)存房源以 首置、首改產(chǎn)品為主 ，首置產(chǎn)品庫(kù)存套數(shù)居首，首改產(chǎn)品總建面為最， 90120㎡ 產(chǎn)品存量有限 ，機(jī)會(huì)較大。 本案價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，上升空間較大。 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 社區(qū)專屬巴士 拉近意大利濱湖小鎮(zhèn)和客戶的距離 東方維羅納專屬社區(qū)巴士，開啟意大利風(fēng)情之旅 …… 現(xiàn)場(chǎng)核心戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)術(shù)攻擊點(diǎn)之 —— 售樓處 外 圍 ?進(jìn)入售樓處區(qū)域，設(shè)置意大利名家雕塑，體現(xiàn)項(xiàng)目大盤的氣質(zhì)； ?售樓處建議以歐式為主，保證建筑的大氣與意式氣質(zhì)； 我們不在意大利，但是，靈魂已經(jīng)深深的在意大利飛翔 … .. 現(xiàn)場(chǎng)核心戰(zhàn)術(shù) 客戶體驗(yàn)平臺(tái) —— 售樓處 意大利風(fēng)情展示區(qū) ?在售樓處內(nèi)設(shè)置展示區(qū)，展示意大利元素，讓客戶零距離的感受意大利民族風(fēng)情； 客戶在體驗(yàn)過(guò)程中，項(xiàng)目的價(jià)值和客戶的心理預(yù)期都得到了提升。 網(wǎng)絡(luò)媒體建議 硬廣與軟文相結(jié)合形式，首頁(yè)整版出現(xiàn)最多的字是 “ 東方維羅納 ” ?? 東方維羅納 …… 東方維羅納 …… 東方維羅納 …… 公關(guān)輿論 大事件營(yíng)銷 —— 版塊炒作 大事件、大媒體相互炒作，以城市發(fā)展進(jìn)程的戰(zhàn)略高度進(jìn)行炒作，提升青陽(yáng)版塊在蘇州房地產(chǎn)界的影響力，合力打造版塊的潛力和價(jià)值。 超市和商場(chǎng)因?yàn)槿肆髁看螅歉鞔髽潜P經(jīng)常使用渠道，展示形式簡(jiǎn)單以靜態(tài)展和室外路演為主，通常是客戶登記后，意向不高，到場(chǎng)率更是無(wú)法保證，因此我們創(chuàng)新性的產(chǎn)用了室內(nèi)動(dòng)態(tài)展的形式， 通過(guò)對(duì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝聚集人氣吸引來(lái)人，流程細(xì)節(jié)的設(shè)置并配合現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)客戶當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)入。 渠道策略 —— 團(tuán)購(gòu)