【正文】 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃表 批次推案 所推出房源 推出面積（平方米） 銷售均價(jià)（元 /平方米 ) 推案金額 (萬元 ) 回籠金額 (億元 ) 年 /月 2020年 3月 北地塊高層、南地塊高層 30020 7500 225150000 10個(gè)億 2020年 5月 南地塊毛坯洋房 18000 10000 180000000 （加上 2020年已售未回籠的預(yù)計(jì) 13個(gè)億） 2020年 6月 北地塊高層、南地塊高層 39900 7600 303240000 2020年 9月 北地塊高層、南地塊高層 38900 7900 307310000 2020年 10月 北地塊精裝洋房 15000 11000 165000000 2020年 機(jī)動(dòng)房源 10000 12020 120200000 2020年合計(jì) 155000 1300700000 13個(gè)億 ，啟動(dòng)推廣 2020年 .9月 …… 形象穩(wěn)固期 項(xiàng)目形象提升期 項(xiàng)目營銷階段及各階段營銷策略 形象線 高層形象提升 瞰湖景觀高層 花園洋房產(chǎn)品形象推廣 高層公寓形象提升、持續(xù)熱銷 湖景 稀缺洋房 景觀高層、花園中的家 花園洋房和高層公寓銷售 產(chǎn)品線 北地塊、南地塊高層推出 高層公寓 花園洋房入市帶動(dòng)高層銷售 2020年 .10月 持續(xù)銷售期 精裝花園洋房推廣 精裝、稀缺、花園洋房 精裝洋房、部分高層 2020 年?duì)I銷費(fèi)用表55%18%5%5%8%6%3%戶外活動(dòng)、S P現(xiàn)場包裝物料報(bào)紙軟媒渠道其他項(xiàng)目營銷階段及各階段營銷策略 按照 2020年高層和花樣洋房的整體公寓 12億的銷售，建議體推廣費(fèi)用在 1000萬左右。 北地塊花園洋房為精裝房 第五批所推房源 第五批推案 所推房源參數(shù)統(tǒng)計(jì)： 可根據(jù)客戶積累和當(dāng)時(shí)的市場實(shí)際情況決定是否分解成 2次推出，計(jì)劃于 2020年 10月或 11月推出 第五批房源 建筑類型 面積段 套數(shù) 推出面積（㎡ ） 房型 備注 北地塊精裝花園洋房 90150 246 30345 / / 合計(jì) 246 30345 （面積目前為概算） 補(bǔ)充說明 補(bǔ)充說明： ◆以上作為機(jī)動(dòng)房源，規(guī)劃變更后別墅數(shù)量也較為稀少，并受到追捧，也在項(xiàng)目需要回款或拿預(yù)售證面積不足時(shí)進(jìn)行機(jī)動(dòng)處理。 首批推案 建筑類型 樓幢 面積段 套數(shù) 推出面積（㎡） 房型 備注 北地塊高層 5 57 56 68 3808 1廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 88 68 5984 2房 2廳 1衛(wèi) 北地塊主力戶型 南地塊高層 5 54 114 52 5928 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 77 104 8008 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 121 52 6292 2房 2廳 1衛(wèi) 送空中花園 合計(jì) 344 30020 （面積目前為概算） 2020年第二批推案 第二批推案考慮點(diǎn)： ◆提升形象和檔次、拔升價(jià)格，樹立標(biāo)桿 ◆為后續(xù)精裝洋房樹立價(jià)格基礎(chǔ) ◆求價(jià)不求量 南地塊戶型分色圖 第二批房源：南地塊毛坯花園洋房 2020年第二批推案 第二批房源參數(shù)統(tǒng)計(jì)： 第二批推案匯總 建筑類型 面積 套數(shù) 推出面積（㎡） 房型 備注 南地塊花園洋房 / 142 18022 / / 合計(jì) 142 18022 （面積目前為概算） 共 142套，計(jì)劃于 2020年 5月上旬推出，預(yù)售證可與北地塊別墅一起領(lǐng)取，共 25100平方，不足部分領(lǐng)取南地塊一幢高層。 2020年首批推案 首批推案考慮點(diǎn)： ◆推案的延續(xù)性，開發(fā)銷售進(jìn)度的規(guī)整性； ◆短期內(nèi)匹配項(xiàng)目目前在市場中建立的形象； ◆預(yù)留一定的蓄水時(shí)間及南地塊模型、物料準(zhǔn)備時(shí)間。 渠道策略 —— 團(tuán)購 博思堂銷售網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 渠道中心 博仕會(huì) 直銷團(tuán)隊(duì) 博思堂 戰(zhàn)略資源庫 客戶輸入 代理 樓盤 代理 樓盤 代理 樓盤 教育 機(jī)構(gòu) 醫(yī)療 機(jī)構(gòu) 金融 機(jī)構(gòu) 會(huì)員入會(huì) 客戶聯(lián)動(dòng) 項(xiàng)目 客戶管理 客戶輸出 博思堂 中介連鎖 客戶交換 解決方案 渠道策略 —— 全員銷售 渠道策略 —— 拓展外區(qū)域 區(qū)域：以市區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)為主，五縣市為輔 形式：巡展、項(xiàng)目聯(lián)動(dòng) 思路：利用博思堂在市區(qū)、相城區(qū)的項(xiàng)目，進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)銷售；五縣市以大賣場、商場巡展為主要手段； 吳江 昆山 1 2020年市場預(yù)測 2 2020年策劃概要 3 2020年推案計(jì)劃 2020年，我們的目標(biāo)： 力保完成業(yè)績指標(biāo)； 力爭取得合理利潤； 力求提升項(xiàng)目形象，建立項(xiàng)目品牌。 通過向合作單位提供增值服務(wù)的形式， 間接的進(jìn)行產(chǎn)品的推薦 也有利地消除了潛在客戶的顧慮和對于直接推銷的抗性 ，如：活動(dòng) 酒會(huì)等。 超市和商場因?yàn)槿肆髁看?，是各大樓盤經(jīng)常使用渠道，展示形式簡單以靜態(tài)展和室外路演為主，通常是客戶登記后，意向不高，到場率更是無法保證，因此我們創(chuàng)新性的產(chǎn)用了室內(nèi)動(dòng)態(tài)展的形式， 通過對活動(dòng)現(xiàn)場包裝聚集人氣吸引來人，流程細(xì)節(jié)的設(shè)置并配合現(xiàn)場說辭引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)客戶當(dāng)日現(xiàn)場導(dǎo)入。 大事件營銷 —— 達(dá)人秀 大事件、大媒體相互炒作，以城市發(fā)展進(jìn)程的戰(zhàn)略高度進(jìn)行炒作，提升青陽版塊在蘇州房地產(chǎn)界的影響力，合力打造版塊的潛力和價(jià)值。 網(wǎng)絡(luò)媒體建議 硬廣與軟文相結(jié)合形式，首頁整版出現(xiàn)最多的字是 “ 東方維羅納 ” ?? 東方維羅納 …… 東方維羅納 …… 東方維羅納 …… 公關(guān)輿論 大事件營銷 —— 版塊炒作 大事件、大媒體相互炒作，以城市發(fā)展進(jìn)程的戰(zhàn)略高度進(jìn)行炒作，提升青陽版塊在蘇州房地產(chǎn)界的影響力，合力打造版塊的潛力和價(jià)值。 樣板段水景呈現(xiàn) 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 花園洋房樣板房 360度全景打造 客戶體驗(yàn)平臺(tái) 花園洋房樣板房 360度全景打造 田園也好，現(xiàn)代也好，我們要詩意的居住在這片土地 …… 媒體策略 大眾媒體樹形象 網(wǎng)絡(luò)媒體聚人氣 線下小眾媒體瞄準(zhǔn)精耕 戶外媒體：園區(qū)、市區(qū)、高架路核心干道封殺，如干將路、東環(huán)高架線、現(xiàn)代大道、星湖街等 報(bào)紙媒體：蘇州日報(bào)、姑晚晚報(bào)、城市商報(bào)三大主流媒體形象樹立 網(wǎng)