【文章內容簡介】 的重點產(chǎn)業(yè)分為信息光電子產(chǎn)業(yè)、能量光電子產(chǎn)業(yè)、消費光電子產(chǎn)業(yè)、及軟件產(chǎn)業(yè) 4 大類。 其中， 信息光電子產(chǎn)業(yè)計劃產(chǎn)值達 500 億元，在 4 類產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最為看好 ， 在這個領域中，主要龍頭企業(yè)包括武漢郵電科學院 、武漢電信器件、長飛光纖光纜、武工大光纖中心等 。目前 ,光谷的 光纖通信、 光纖光纜等產(chǎn)業(yè)已形成 較大規(guī)模，尤其長飛 光纖光纜 ，總產(chǎn)量和總產(chǎn)值均占到我國整個 光纖光纜 市場的第一位。 正因為光谷內的新技術開發(fā)企業(yè)眾多且發(fā)展勢頭良好，所以光谷的人均 GDP 已接近沿海發(fā)達地區(qū)，遠高于武漢市平均水平，武漢市 1999的 GDP是 1067 億元，而預計今年光谷的光電信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模能達到 1000 億元，可見，光谷經(jīng)濟在整個武漢市經(jīng)濟中所占的比重是相當大的。據(jù)報道，在今年 1 月，武漢中國光谷實現(xiàn) “ 開門紅 ” ，完成財政收入 億元，同比增長 %，這說明，光谷的經(jīng)濟發(fā)展狀況目前非常好，這就為光谷房地產(chǎn)市場的 發(fā)展奠定了堅實的基礎。 （ 五 ） 政策鼎力支持，未 來規(guī)劃為 科技新城 “武漢中國光谷”在發(fā)展規(guī)劃中，將以科技新城為基礎，光電子產(chǎn)業(yè)為核心，中央商務區(qū)為龍頭，發(fā)揮區(qū)域資源的整體優(yōu)勢，逐步增強光谷的示范效應、名牌效應和聚變效應，使之成為全國乃至全球關注的焦點?？傊?，光谷將逐步形成一個相對獨立，集科技、商貿(mào)、金融、教育為一體的科技新城。這里就是中國的“硅谷”，發(fā)展前景不可估量。 從整體上看，武漢中國光谷 在 發(fā)展模式上主要采取 通 過制訂優(yōu)惠政策及環(huán)境吸引國內外資金和人才，不過目前光谷產(chǎn)業(yè)化程度還不高， 而且 資金不足也是發(fā)展上 的隱憂。 另外，由于很多規(guī)劃用地成為住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地開始出現(xiàn)短缺，為保證工業(yè)用地，武漢市政府在 2020 年已明文規(guī)定在光谷片區(qū)將不再向開發(fā)商供應住宅用地。 根據(jù)政府對光谷的定位，我們可以預見，政府對光谷未來的住宅土地供給必將有所控制，而由于片區(qū)企業(yè)的增加，新人口的進入和經(jīng)濟水平的提高，必然導致光谷地塊進一步增值，房價繼續(xù)攀升。 — 13 — 三 、 光谷房地 產(chǎn) 市 場 分析 （ 一 ） 、 供 應總 量分析 片區(qū)內樓盤供應量非常大，目前在售樓盤有十幾個之多，粗略估計目前此區(qū)域內的樓盤總供應量達到了 200 萬方以上 。隨著光谷的眾多科技園發(fā)展和 成熟，且眾多大型的高科技企業(yè)如長飛光纖光纜和郵科院等盤踞于此 。 近期 隨著 富士康 、 華為 以及 EDS 等大型專業(yè)制造企業(yè)的紛紛 入駐，進一步提升了片區(qū)的市場 熱度與升值潛力。一大批制造業(yè)、高新科技企業(yè)的進入，直接拉升了該區(qū)的市場 購買力， 因此可以預期光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場將進一步升溫 ，整體市場供應量也將持續(xù)放量增長。 （ 二 ） 、 物 業(yè)類 型及 規(guī) 模 大 規(guī)模樓 盤開發(fā)居多，物業(yè)類型因區(qū)域而不同。光谷片區(qū)目前土地資源豐富屬于一個高速發(fā)展的區(qū)域，憑借著其良好的自然資源和人文資源吸引了眾多知名品牌開發(fā)商來此，例如萬科。眾多實力需雄厚開發(fā)商的加 盟使得光谷單個樓盤 開發(fā) 規(guī)模 越來越 大 ，大規(guī)模樓盤接踵而至，同時新的物業(yè)理念被引入進來如 townhouse，創(chuàng)意小戶型等等 （ 三 ） 、 價格 趨勢 分析 近年來，武漢市房價 在外來人口增加、城市經(jīng)濟實力提高，房地產(chǎn)投資增加，以及城市建設投入加大、土地建安成本提高等因素共同作用下， 一直 保持上漲 的趨勢 。 根據(jù)武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示， 2020 年上本年武漢市商品房成交價格從 1 月份到 5月份上漲約 50 元 /平米，半年上漲幅度達到 %，整體價格漲幅相對平穩(wěn)。各月度成交均價與 2020 年同期相比有明顯提高， 6 月份成交均價同比增長達 到 15%。 隨著光谷六個科技園的發(fā)展以及眾多大型企業(yè)的扎堆，光谷的需求量日益增大。良好的區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境保證了充足的購買力 ，隨著區(qū)域樓盤品質的提升，住宅用地的減少，地鐵的規(guī)劃動工使得光谷的樓盤價格持續(xù)上揚。其上升趨勢更是驚人。 — 14 — （ 四 ） 、 區(qū)內人群 特征分析 光谷片內高校眾多，科研院所林立，教師和科技人員占到人口總數(shù)的 60%以上，而且他們工作穩(wěn)定，工資 水平 較高，具備 較好的購房經(jīng)濟實力，因此光谷片的高校教師和科技工作者 是本案客戶群體之一 。關南片內知名院校最多，所以購房者中，高校教師占的比重也最大，如云頂居和金地陽光城， 教師群體占到 70%以上；而關東片的購房者是以科技園區(qū)內的企業(yè)職工為主，如保利花園，有很多客戶都是郵科院的員工；魯巷和雄楚大街片則是兩者皆有，雖然這兩片高校不多，離光谷科技園區(qū)也較遠，但因為配套設施齊全、交通方便、商貿(mào)發(fā)達、 離武昌主城區(qū)較近，所以也成為很多光谷片內的教師和科技人員的居住選擇 地。 （ 五 ） 區(qū)域優(yōu)勢梳理 ■ 區(qū)域內經(jīng)濟飛速發(fā)展，高新企業(yè)不斷的遷入帶來大量的需求 ■ 經(jīng)濟的騰飛帶動商業(yè)的發(fā)展，步行街的完工 進一步完善了板塊內商業(yè)的配套 ■ 城市中環(huán)線成型， 助 推片區(qū)發(fā)展南移 ， 區(qū)域 升值空間巨大 ■ 地鐵的 動工交通不 再 是阻礙區(qū)域發(fā)展的障礙 ■ 良好的投資環(huán)境吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，樓盤品質整體提升，百家爭鳴 ■ 區(qū)域內樓盤價格持續(xù)上揚，樓盤銷售依然火爆 ■ 居民素質高保證了強大的購買力 四 、 直接競爭樓盤分析 — 15 — （二）競爭樓盤概況： 樓盤名稱 光谷坐標城 錦繡龍城 清江山水 萬科魅力之城 芭比倫堡 當代國際花園 開發(fā)商 湖北長城建設實業(yè)有限公司 湖北長城建設實 業(yè)有限公司 湖北清江置業(yè)有限責任公司 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司 武漢宏騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 武漢當代科技產(chǎn)業(yè)集團股份有限公司 項目地址 東湖新技術開發(fā)區(qū)大道與南胡交匯處 中國光谷民族大道與中環(huán)交匯處 洪山區(qū)東湖新技術開發(fā)區(qū)光谷軟件園三路 東湖高新技術開發(fā)區(qū)高新四路和光谷一路交匯處 武漢市東湖高新區(qū)曙光軟件園三路 武漢市東湖高新技術開發(fā)區(qū)關鳳大道 8號 市場均價 6900 5800 6000 5800 5600 6400 在售棟數(shù) 8棟 5 棟 4 棟高層 4 棟 一期 6棟二期 6棟 40 棟 總戶數(shù) 480 550 370套 500 多套 共計 560 套 3030 總建筑面積 萬方 共計 40萬方 共計 80 萬方 74萬方 24 萬方（一期一組團） 40萬方 萬方 萬方 — 16 — 主力戶型 93 ㎡ ,104 ㎡110 ㎡ 3*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 3*2 本案周邊聚集了清江山水、 當代國際花園、 萬科魅力之城 、 芭比倫 堡 、 錦繡龍城、光谷坐標城 等 六 個 樓盤，除 芭比倫堡 外其他的樓盤體量都非常大 ， 尤其是清江山水總的開發(fā)達到了 74 萬方 。 此五個 項目都是 于 今年年底開盤總的體量達到 1500 套左右，面積多在80135平方之間。物業(yè)類型基本都是小高層和多層。物業(yè)類型與戶型面積與本案相似，加之本案是在明年 4月推出 ， 對前期蓄水期的影響非常大。 （ 三 ） 、 未來 競爭 樓盤 供應 趨勢 樓盤名稱 當前供應面積 未來供應面積 清江山水 約 5萬方 約 60萬方 當代國際花園 約 8萬方 約 20萬方 萬科魅力之城 約 4萬方 約 30萬方 芭比倫堡 約 2萬方 約 2萬方 錦繡龍城 約 7萬方 約 30萬方 光谷坐標城 約 3 萬方（ 已 售完） 約 7萬方 合計 29萬方 149萬方 與 本案競爭 的 樓盤 當前 供應量也比較大，四個樓盤合計有 29 萬平米，雖然本案暫時 未開盤 ，但對本案的目標客戶 必定形成一定的分流。雖然統(tǒng)計顯示，未來供應面積 近 150 萬平 方 ， 本案將面臨比較 激烈 的市場競爭 。 — 17 — （四）、直接 競爭樓盤 對比 清 江山水 項目定位： 74 萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 總體特點： 項目總建筑面積超過 74萬平方米， 由筑壩工程魯班獎清江置業(yè)設計。 建筑形態(tài)覆蓋情景洋房、小高層和高層 ， 產(chǎn)品面積涵蓋 55～ 180平方米，其中以兩房和三房及部分小戶型為主，同時有 10％左右的創(chuàng)意戶型 。地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS 這樣的大企業(yè)。小區(qū)景觀優(yōu)美， 20200平米的中央主軸水景成為了項目的最大看點，小區(qū)內的配套也比較 完善。 當 代 國際 花 園 項目定位：光谷首府 60萬方別墅級國際居住區(qū) 總體特點： 項目體量大，戶型分布廣， 涵蓋 70—— 300 平米，多種戶型可供選擇，主要有普通多層、退臺式花園洋房和寬 HOUSE 且有城市別墅“比弗利”，小區(qū)配套有 6萬 平米運動公園 及 “ 當代藝術館 ” ， 建筑 低密度， 24小時供暖。 萬科魅力之城 項目定位 ： 40萬方的多元化大型魅力住區(qū) 總體特點： 萬科的品牌先天優(yōu)勢，又是離富士康、中芯國際最近的項目，且戶型設計上節(jié)省空間， 76㎡兩房和 89 ㎡緊湊小三房，送精裝修。一期的樓盤非常成功，陸續(xù)推出的樓盤也延 續(xù)其良好的勢頭。而萬科城市花園受到了消費者的青睞，樹立了良好的口碑。依托其上個樓盤的優(yōu)勢，此樓盤將繼續(xù)受到追捧。 芭比 倫 堡 項目定位：玲瓏空間、魔幻天地 總體特點： 樓盤規(guī)模較小，總共 12 棟約 500戶。小區(qū)的配套和綠化也一般，但是其定價是周邊樓盤中最低的，其戶型也多為精致小 — 18 — 戶型小至 50 平方一房一廳， 大至 110 平方三房兩廳。單價低，戶型緊湊。 項目的地理位置較理想 ，出行較方便，周邊有 EDS 這樣的大企業(yè)。戶型較合理，符合年輕人追求浪漫、追求多變的心理，空中花園可根據(jù)自己的需要打造，且只需 50%的付出。此外 其賣點是他的高性價比和較低的總價，這對中低層購房者還是有一定的吸引力的。 錦繡龍城 項目定位： 80 萬方坡地公園社區(qū) 總體特點： 項目體量大，與光谷坐標城相呼應，過 萬方大面積綠地 ， 8萬方大坡地運動公園。建筑類別多樣 有多層、 小高層和高層 。戶型多樣， 24小時集中供。暖 內建設幼兒園，教育配套完善 。 囊括大型商業(yè)中心、兒童天地、生態(tài)公園、社區(qū)服務中心、運動場等諸多大型配套 光谷坐標城 項目定位 ： 最具國際氣質的光谷 24 小時供暖大社區(qū) 總體特點： 凹凸感鮮明的建筑立面，超大尺度的入戶花園（或觀景陽臺），恒溫游泳池，集中供暖，節(jié)能保溫建材的運用， 1： 1 停車位， “ 庭院式 ” 的園林主題 ， １ 5 萬平方米商業(yè)區(qū) 配套， 超五星級酒店、酒店式豪華公寓和高級寫字樓的入駐 。 （五）各競爭樓盤核心賣點及核心概念對比 — 19 — 樓盤名稱 光谷坐標城 錦繡龍城 清 江山水 萬科魅力之城 芭比倫堡 當代國際花園 核心賣點 最具國際氣質的光谷 24小時供暖大社區(qū) 80 萬方坡地公園社區(qū) 74萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 大型魅力生活住區(qū) 玲瓏空間、魔幻天地 光谷首府 60萬方別墅級國際居住區(qū) 核心概念 思想第一城 生態(tài)人文城 新都市主義之城 新城市主義 新古典主義 城市別墅 （ 六 ） 競爭樓盤 中，周 邊 配套以及小 區(qū) 配套是否健全成 為爭奪 市 場 的 關 鍵 點 — 20 —