【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)分為信息光電子產(chǎn)業(yè)、能量光電子產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)光電子產(chǎn)業(yè)、及軟件產(chǎn)業(yè) 4 大類。 其中， 信息光電子產(chǎn)業(yè)計(jì)劃產(chǎn)值達(dá) 500 億元，在 4 類產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最為看好 ， 在這個(gè)領(lǐng)域中，主要龍頭企業(yè)包括武漢郵電科學(xué)院 、武漢電信器件、長(zhǎng)飛光纖光纜、武工大光纖中心等 。目前 ,光谷的 光纖通信、 光纖光纜等產(chǎn)業(yè)已形成 較大規(guī)模，尤其長(zhǎng)飛 光纖光纜 ，總產(chǎn)量和總產(chǎn)值均占到我國(guó)整個(gè) 光纖光纜 市場(chǎng)的第一位。 正因?yàn)楣夤葍?nèi)的新技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)眾多且發(fā)展勢(shì)頭良好，所以光谷的人均 GDP 已接近沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，遠(yuǎn)高于武漢市平均水平，武漢市 1999的 GDP是 1067 億元，而預(yù)計(jì)今年光谷的光電信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模能達(dá)到 1000 億元，可見(jiàn)，光谷經(jīng)濟(jì)在整個(gè)武漢市經(jīng)濟(jì)中所占的比重是相當(dāng)大的。據(jù)報(bào)道，在今年 1 月，武漢中國(guó)光谷實(shí)現(xiàn) “ 開(kāi)門紅 ” ，完成財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) %，這說(shuō)明，光谷的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r目前非常好，這就為光谷房地產(chǎn)市場(chǎng)的 發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （ 五 ） 政策鼎力支持，未 來(lái)規(guī)劃為 科技新城 “武漢中國(guó)光谷”在發(fā)展規(guī)劃中，將以科技新城為基礎(chǔ)，光電子產(chǎn)業(yè)為核心，中央商務(wù)區(qū)為龍頭，發(fā)揮區(qū)域資源的整體優(yōu)勢(shì)，逐步增強(qiáng)光谷的示范效應(yīng)、名牌效應(yīng)和聚變效應(yīng)，使之成為全國(guó)乃至全球關(guān)注的焦點(diǎn)。總之，光谷將逐步形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立，集科技、商貿(mào)、金融、教育為一體的科技新城。這里就是中國(guó)的“硅谷”，發(fā)展前景不可估量。 從整體上看，武漢中國(guó)光谷 在 發(fā)展模式上主要采取 通 過(guò)制訂優(yōu)惠政策及環(huán)境吸引國(guó)內(nèi)外資金和人才，不過(guò)目前光谷產(chǎn)業(yè)化程度還不高， 而且 資金不足也是發(fā)展上 的隱憂。 另外，由于很多規(guī)劃用地成為住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地開(kāi)始出現(xiàn)短缺，為保證工業(yè)用地，武漢市政府在 2020 年已明文規(guī)定在光谷片區(qū)將不再向開(kāi)發(fā)商供應(yīng)住宅用地。 根據(jù)政府對(duì)光谷的定位，我們可以預(yù)見(jiàn)，政府對(duì)光谷未來(lái)的住宅土地供給必將有所控制，而由于片區(qū)企業(yè)的增加，新人口的進(jìn)入和經(jīng)濟(jì)水平的提高，必然導(dǎo)致光谷地塊進(jìn)一步增值，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。 — 13 — 三 、 光谷房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 分析 （ 一 ） 、 供 應(yīng)總 量分析 片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量非常大，目前在售樓盤有十幾個(gè)之多，粗略估計(jì)目前此區(qū)域內(nèi)的樓盤總供應(yīng)量達(dá)到了 200 萬(wàn)方以上 。隨著光谷的眾多科技園發(fā)展和 成熟，且眾多大型的高科技企業(yè)如長(zhǎng)飛光纖光纜和郵科院等盤踞于此 。 近期 隨著 富士康 、 華為 以及 EDS 等大型專業(yè)制造企業(yè)的紛紛 入駐，進(jìn)一步提升了片區(qū)的市場(chǎng) 熱度與升值潛力。一大批制造業(yè)、高新科技企業(yè)的進(jìn)入，直接拉升了該區(qū)的市場(chǎng) 購(gòu)買力， 因此可以預(yù)期光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步升溫 ，整體市場(chǎng)供應(yīng)量也將持續(xù)放量增長(zhǎng)。 （ 二 ） 、 物 業(yè)類 型及 規(guī) 模 大 規(guī)模樓 盤開(kāi)發(fā)居多，物業(yè)類型因區(qū)域而不同。光谷片區(qū)目前土地資源豐富屬于一個(gè)高速發(fā)展的區(qū)域，憑借著其良好的自然資源和人文資源吸引了眾多知名品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)此，例如萬(wàn)科。眾多實(shí)力需雄厚開(kāi)發(fā)商的加 盟使得光谷單個(gè)樓盤 開(kāi)發(fā) 規(guī)模 越來(lái)越 大 ，大規(guī)模樓盤接踵而至，同時(shí)新的物業(yè)理念被引入進(jìn)來(lái)如 townhouse，創(chuàng)意小戶型等等 （ 三 ） 、 價(jià)格 趨勢(shì) 分析 近年來(lái)，武漢市房?jī)r(jià) 在外來(lái)人口增加、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高，房地產(chǎn)投資增加，以及城市建設(shè)投入加大、土地建安成本提高等因素共同作用下， 一直 保持上漲 的趨勢(shì) 。 根據(jù)武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示， 2020 年上本年武漢市商品房成交價(jià)格從 1 月份到 5月份上漲約 50 元 /平米，半年上漲幅度達(dá)到 %，整體價(jià)格漲幅相對(duì)平穩(wěn)。各月度成交均價(jià)與 2020 年同期相比有明顯提高， 6 月份成交均價(jià)同比增長(zhǎng)達(dá) 到 15%。 隨著光谷六個(gè)科技園的發(fā)展以及眾多大型企業(yè)的扎堆，光谷的需求量日益增大。良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境保證了充足的購(gòu)買力 ，隨著區(qū)域樓盤品質(zhì)的提升，住宅用地的減少，地鐵的規(guī)劃動(dòng)工使得光谷的樓盤價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。其上升趨勢(shì)更是驚人。 — 14 — （ 四 ） 、 區(qū)內(nèi)人群 特征分析 光谷片內(nèi)高校眾多，科研院所林立，教師和科技人員占到人口總數(shù)的 60%以上，而且他們工作穩(wěn)定，工資 水平 較高，具備 較好的購(gòu)房經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此光谷片的高校教師和科技工作者 是本案客戶群體之一 。關(guān)南片內(nèi)知名院校最多，所以購(gòu)房者中，高校教師占的比重也最大，如云頂居和金地陽(yáng)光城， 教師群體占到 70%以上；而關(guān)東片的購(gòu)房者是以科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工為主，如保利花園，有很多客戶都是郵科院的員工；魯巷和雄楚大街片則是兩者皆有，雖然這兩片高校不多，離光谷科技園區(qū)也較遠(yuǎn)，但因?yàn)榕涮自O(shè)施齊全、交通方便、商貿(mào)發(fā)達(dá)、 離武昌主城區(qū)較近，所以也成為很多光谷片內(nèi)的教師和科技人員的居住選擇 地。 （ 五 ） 區(qū)域優(yōu)勢(shì)梳理 ■ 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，高新企業(yè)不斷的遷入帶來(lái)大量的需求 ■ 經(jīng)濟(jì)的騰飛帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，步行街的完工 進(jìn)一步完善了板塊內(nèi)商業(yè)的配套 ■ 城市中環(huán)線成型， 助 推片區(qū)發(fā)展南移 ， 區(qū)域 升值空間巨大 ■ 地鐵的 動(dòng)工交通不 再 是阻礙區(qū)域發(fā)展的障礙 ■ 良好的投資環(huán)境吸引了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，樓盤品質(zhì)整體提升，百家爭(zhēng)鳴 ■ 區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，樓盤銷售依然火爆 ■ 居民素質(zhì)高保證了強(qiáng)大的購(gòu)買力 四 、 直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 — 15 — （二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況： 樓盤名稱 光谷坐標(biāo)城 錦繡龍城 清江山水 萬(wàn)科魅力之城 芭比倫堡 當(dāng)代國(guó)際花園 開(kāi)發(fā)商 湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí) 業(yè)有限公司 湖北清江置業(yè)有限責(zé)任公司 武漢市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 武漢宏騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司 項(xiàng)目地址 東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大道與南胡交匯處 中國(guó)光谷民族大道與中環(huán)交匯處 洪山區(qū)東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)光谷軟件園三路 東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新四路和光谷一路交匯處 武漢市東湖高新區(qū)曙光軟件園三路 武漢市東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)鳳大道 8號(hào) 市場(chǎng)均價(jià) 6900 5800 6000 5800 5600 6400 在售棟數(shù) 8棟 5 棟 4 棟高層 4 棟 一期 6棟二期 6棟 40 棟 總戶數(shù) 480 550 370套 500 多套 共計(jì) 560 套 3030 總建筑面積 萬(wàn)方 共計(jì) 40萬(wàn)方 共計(jì) 80 萬(wàn)方 74萬(wàn)方 24 萬(wàn)方（一期一組團(tuán)） 40萬(wàn)方 萬(wàn)方 萬(wàn)方 — 16 — 主力戶型 93 ㎡ ,104 ㎡110 ㎡ 3*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 3*2 本案周邊聚集了清江山水、 當(dāng)代國(guó)際花園、 萬(wàn)科魅力之城 、 芭比倫 堡 、 錦繡龍城、光谷坐標(biāo)城 等 六 個(gè) 樓盤，除 芭比倫堡 外其他的樓盤體量都非常大 ， 尤其是清江山水總的開(kāi)發(fā)達(dá)到了 74 萬(wàn)方 。 此五個(gè) 項(xiàng)目都是 于 今年年底開(kāi)盤總的體量達(dá)到 1500 套左右，面積多在80135平方之間。物業(yè)類型基本都是小高層和多層。物業(yè)類型與戶型面積與本案相似，加之本案是在明年 4月推出 ， 對(duì)前期蓄水期的影響非常大。 （ 三 ） 、 未來(lái) 競(jìng)爭(zhēng) 樓盤 供應(yīng) 趨勢(shì) 樓盤名稱 當(dāng)前供應(yīng)面積 未來(lái)供應(yīng)面積 清江山水 約 5萬(wàn)方 約 60萬(wàn)方 當(dāng)代國(guó)際花園 約 8萬(wàn)方 約 20萬(wàn)方 萬(wàn)科魅力之城 約 4萬(wàn)方 約 30萬(wàn)方 芭比倫堡 約 2萬(wàn)方 約 2萬(wàn)方 錦繡龍城 約 7萬(wàn)方 約 30萬(wàn)方 光谷坐標(biāo)城 約 3 萬(wàn)方（ 已 售完） 約 7萬(wàn)方 合計(jì) 29萬(wàn)方 149萬(wàn)方 與 本案競(jìng)爭(zhēng) 的 樓盤 當(dāng)前 供應(yīng)量也比較大，四個(gè)樓盤合計(jì)有 29 萬(wàn)平米，雖然本案暫時(shí) 未開(kāi)盤 ，但對(duì)本案的目標(biāo)客戶 必定形成一定的分流。雖然統(tǒng)計(jì)顯示，未來(lái)供應(yīng)面積 近 150 萬(wàn)平 方 ， 本案將面臨比較 激烈 的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 。 — 17 — （四）、直接 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 對(duì)比 清 江山水 項(xiàng)目定位： 74 萬(wàn)方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目總建筑面積超過(guò) 74萬(wàn)平方米， 由筑壩工程魯班獎(jiǎng)清江置業(yè)設(shè)計(jì)。 建筑形態(tài)覆蓋情景洋房、小高層和高層 ， 產(chǎn)品面積涵蓋 55～ 180平方米，其中以兩房和三房及部分小戶型為主，同時(shí)有 10％左右的創(chuàng)意戶型 。地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS 這樣的大企業(yè)。小區(qū)景觀優(yōu)美， 20200平米的中央主軸水景成為了項(xiàng)目的最大看點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)的配套也比較 完善。 當(dāng) 代 國(guó)際 花 園 項(xiàng)目定位：光谷首府 60萬(wàn)方別墅級(jí)國(guó)際居住區(qū) 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目體量大，戶型分布廣， 涵蓋 70—— 300 平米，多種戶型可供選擇，主要有普通多層、退臺(tái)式花園洋房和寬 HOUSE 且有城市別墅“比弗利”，小區(qū)配套有 6萬(wàn) 平米運(yùn)動(dòng)公園 及 “ 當(dāng)代藝術(shù)館 ” ， 建筑 低密度， 24小時(shí)供暖。 萬(wàn)科魅力之城 項(xiàng)目定位 ： 40萬(wàn)方的多元化大型魅力住區(qū) 總體特點(diǎn)： 萬(wàn)科的品牌先天優(yōu)勢(shì)，又是離富士康、中芯國(guó)際最近的項(xiàng)目，且戶型設(shè)計(jì)上節(jié)省空間， 76㎡兩房和 89 ㎡緊湊小三房，送精裝修。一期的樓盤非常成功，陸續(xù)推出的樓盤也延 續(xù)其良好的勢(shì)頭。而萬(wàn)科城市花園受到了消費(fèi)者的青睞，樹立了良好的口碑。依托其上個(gè)樓盤的優(yōu)勢(shì)，此樓盤將繼續(xù)受到追捧。 芭比 倫 堡 項(xiàng)目定位：玲瓏空間、魔幻天地 總體特點(diǎn)： 樓盤規(guī)模較小，總共 12 棟約 500戶。小區(qū)的配套和綠化也一般，但是其定價(jià)是周邊樓盤中最低的，其戶型也多為精致小 — 18 — 戶型小至 50 平方一房一廳， 大至 110 平方三房?jī)蓮d。單價(jià)低，戶型緊湊。 項(xiàng)目的地理位置較理想 ，出行較方便，周邊有 EDS 這樣的大企業(yè)。戶型較合理，符合年輕人追求浪漫、追求多變的心理，空中花園可根據(jù)自己的需要打造，且只需 50%的付出。此外 其賣點(diǎn)是他的高性價(jià)比和較低的總價(jià)，這對(duì)中低層購(gòu)房者還是有一定的吸引力的。 錦繡龍城 項(xiàng)目定位： 80 萬(wàn)方坡地公園社區(qū) 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目體量大，與光谷坐標(biāo)城相呼應(yīng)，過(guò) 萬(wàn)方大面積綠地 ， 8萬(wàn)方大坡地運(yùn)動(dòng)公園。建筑類別多樣 有多層、 小高層和高層 。戶型多樣， 24小時(shí)集中供。暖 內(nèi)建設(shè)幼兒園，教育配套完善 。 囊括大型商業(yè)中心、兒童天地、生態(tài)公園、社區(qū)服務(wù)中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等諸多大型配套 光谷坐標(biāo)城 項(xiàng)目定位 ： 最具國(guó)際氣質(zhì)的光谷 24 小時(shí)供暖大社區(qū) 總體特點(diǎn)： 凹凸感鮮明的建筑立面，超大尺度的入戶花園（或觀景陽(yáng)臺(tái)），恒溫游泳池，集中供暖，節(jié)能保溫建材的運(yùn)用， 1： 1 停車位， “ 庭院式 ” 的園林主題 ， １ 5 萬(wàn)平方米商業(yè)區(qū) 配套， 超五星級(jí)酒店、酒店式豪華公寓和高級(jí)寫字樓的入駐 。 （五）各競(jìng)爭(zhēng)樓盤核心賣點(diǎn)及核心概念對(duì)比 — 19 — 樓盤名稱 光谷坐標(biāo)城 錦繡龍城 清 江山水 萬(wàn)科魅力之城 芭比倫堡 當(dāng)代國(guó)際花園 核心賣點(diǎn) 最具國(guó)際氣質(zhì)的光谷 24小時(shí)供暖大社區(qū) 80 萬(wàn)方坡地公園社區(qū) 74萬(wàn)方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 大型魅力生活住區(qū) 玲瓏空間、魔幻天地 光谷首府 60萬(wàn)方別墅級(jí)國(guó)際居住區(qū) 核心概念 思想第一城 生態(tài)人文城 新都市主義之城 新城市主義 新古典主義 城市別墅 （ 六 ） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤 中，周 邊 配套以及小 區(qū) 配套是否健全成 為爭(zhēng)奪 市 場(chǎng) 的 關(guān) 鍵 點(diǎn) — 20 —