【文章內容簡介】 價值的商務產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ? 按四星級標準，配備中西餐、休閑、會議接待等服務內容； ? 功能上與項目會所、商業(yè)形成互補，強調其高端服務特色； ? 產(chǎn)品方面與公寓形成互補，開辟另類投資渠道； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 公寓：功能多元，價值創(chuàng)新 ? 針對外來區(qū)域發(fā)展，滿足專業(yè)市場、學校等未來發(fā)展需求； ? 屬于過度性居住產(chǎn)品，項目住區(qū)高端客戶的投資理財產(chǎn)品； ? 按帶裝修標準小戶型設計，可考慮 “ LOFT”等創(chuàng)新產(chǎn)品； ? 與酒店發(fā)展形成嫁接，后期體現(xiàn)一定的商務功能； ? 功能上與項目主流住宅產(chǎn)品形成互補，強調其高端服務特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 15 項目整體發(fā)展方向 配套 —— 內外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項目形象 會所：內外兼營，品質制勝 ? 外向型以休閑、娛樂、運動為主導，兼顧一部分商務功能； ? 內向型以高端休閑、交流為主導，服務于住區(qū)高端客戶群體所需 ? 服務于整個住區(qū)的主流等客戶群體及洛陽高收入階層； ? 功能上與酒店形成互補，強調其高端服務特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 幼兒園：提高標準，提升形象 ? 引進國內知名的國際雙語幼兒園； ? 以服務于住區(qū)的主流客群為主，功能上內外兼顧； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 16 本次匯報溝通的內容 2 3 4 項目區(qū)域市場狀況、項目開發(fā)條件與地塊價值解析、項目 SWOT分析 項目整體定位戰(zhàn)略體系 項目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶定位、價格定位、形象定位 項目整體開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項目整體開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)模式、啟動區(qū)發(fā)展建議 項目啟動區(qū)營銷排期與營銷策略 啟動區(qū)營銷目標、營銷排期、營銷策略、費用預算 1 項目開發(fā)環(huán)境與前景 17 1 同致行思考 項目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項目屬性定位 ?項目產(chǎn)品分析 ?項目客戶定位 ?項目價格定位 ?項目形象定位 項目開發(fā)定位思考 18 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 應對項目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 ——資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 ——一線品牌運作，一流服務定基 商 業(yè) ——招商資源造勢，銷售網(wǎng)絡續(xù)勢 配 套 ——會所彰顯品質，教育提升價值 19 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 —— 作為 “ 洛陽城市中央國際人居標桿、城市名片 ”的綜合體項目 ，項目的開發(fā)定位將采用 “ 重點突出， 全面覆蓋 ” 的戰(zhàn) 略 ， 以 中 高 端住宅 產(chǎn)品為主線，以 投資商務產(chǎn)品 作為價值提升點，保障項目整體 利潤 率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開發(fā)組合，逐步提升項目物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤增長，滿足現(xiàn)金流； ? 以寫字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務產(chǎn)品作為形象至高點，穿插于項目整盤開發(fā)當中，分階段推出，起到形象標桿和價格拉升的作用，滿足項目成長的利潤點； ? 利用項目地理位臵優(yōu)勢，利用景觀資源提升項目競爭力，以項目內部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽市場獨樹一臶，有力提升項目后期產(chǎn)品的價值量； ? 控制集中式商業(yè)的開發(fā)面積，使其對項目的整個功能形成強調，放臵項目后期開發(fā)，并為先期開發(fā)物業(yè)制造賣點； ? 控制固定會所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開發(fā)面積，提高其居住品質，會所、景觀先行，幼兒園放臵中后期開發(fā)，使其對整個住區(qū)居住氛圍和附加價值提升做出貢獻； 20 項目整體定位戰(zhàn)略 開發(fā)定位思考 ——“品質重點突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接 ” 初級產(chǎn)品 中級產(chǎn)品 高級產(chǎn)品 滿足居住功能 滿足最初層的居住要求，價格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。自住投資型物業(yè)。 終極產(chǎn)品 環(huán)境、安全 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）。改善性居住物業(yè)。 文化風情 生活理念（國際的、品質的、現(xiàn)代的）。享受型居住物業(yè)， 量身訂做 建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現(xiàn)奢華。屬于奢華型居住物業(yè)。 21 城市中央生活圈，都會級復合地產(chǎn) 屬性定位 ——作為 洛陽首席國際人居復合地產(chǎn)、 “洛陽城市形象名片”的綜合體項目 ，我司認為項目的屬性定位是 —— 同致行思考 市場指引 區(qū)域走勢 規(guī)劃導向 競爭發(fā)展 品牌謀略 物業(yè)價值 交鋒在即 戰(zhàn)略決勝 平臺高起 重裝上陣 洛陽 中央生活圈 版塊運動 改善性居住 規(guī)?；蟊P 城市價值運營者 區(qū)域核心級復合地產(chǎn) 22 高級 居住功能 —— 滿足最初層的、居住要求，產(chǎn)品功能單一 環(huán)境、安全 —— 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）； 文化風情 —— 生活理念（國際的、品質的、現(xiàn)代的）； 市場定位 —— 作為洛陽中央生活圈的都會級復合地產(chǎn)項目，項目的開發(fā)定位將整體偏重于 中高檔層次 我們在造“ BMW” 汽車，從 3系到 7系， 雖然配臵不同，但我們始終堅持品質！ 項目整體定位策略 23 功能定位 —— 項目做為“ 洛陽中央生活圈 ”的高端物業(yè)，具備“ 中央級 ”物業(yè)的特質，在此基礎上，結合項目整體的發(fā)展價值，項目亦具備 4種發(fā)展功能 項目整體定位策略 購物功能 餐飲功能 娛樂功能 文化功能 體驗功能 產(chǎn)品功能 運動功能 景觀功能 會所功能 教育功能 國際住區(qū) 主題商業(yè) 國際街區(qū) 企業(yè)中心 體驗功能 休閑功能 美食功能 育樂功能 資訊功能 辦公功能 商務功能 社交功能 金融功能 會議功能 24 2 同致行思考 項目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項目屬性定位 ?項目產(chǎn)品分析 ?項目客戶定位 ?項目價格定位