【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)值的商務(wù)產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ? 按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配備中西餐、休閑、會(huì)議接待等服務(wù)內(nèi)容； ? 功能上與項(xiàng)目會(huì)所、商業(yè)形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 產(chǎn)品方面與公寓形成互補(bǔ)，開(kāi)辟另類投資渠道； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 公寓：功能多元，價(jià)值創(chuàng)新 ? 針對(duì)外來(lái)區(qū)域發(fā)展，滿足專業(yè)市場(chǎng)、學(xué)校等未來(lái)發(fā)展需求； ? 屬于過(guò)度性居住產(chǎn)品，項(xiàng)目住區(qū)高端客戶的投資理財(cái)產(chǎn)品； ? 按帶裝修標(biāo)準(zhǔn)小戶型設(shè)計(jì)，可考慮 “ LOFT”等創(chuàng)新產(chǎn)品； ? 與酒店發(fā)展形成嫁接，后期體現(xiàn)一定的商務(wù)功能； ? 功能上與項(xiàng)目主流住宅產(chǎn)品形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 15 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項(xiàng)目形象 會(huì)所：內(nèi)外兼營(yíng)，品質(zhì)制勝 ? 外向型以休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)為主導(dǎo)，兼顧一部分商務(wù)功能； ? 內(nèi)向型以高端休閑、交流為主導(dǎo)，服務(wù)于住區(qū)高端客戶群體所需 ? 服務(wù)于整個(gè)住區(qū)的主流等客戶群體及洛陽(yáng)高收入階層； ? 功能上與酒店形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 幼兒園：提高標(biāo)準(zhǔn)，提升形象 ? 引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名的國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園； ? 以服務(wù)于住區(qū)的主流客群為主，功能上內(nèi)外兼顧； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 16 本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容 2 3 4 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件與地塊價(jià)值解析、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 項(xiàng)目屬性定位、產(chǎn)品分析、客戶定位、價(jià)格定位、形象定位 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏及發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏、開(kāi)發(fā)模式、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展建議 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷排期與營(yíng)銷策略 啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷目標(biāo)、營(yíng)銷排期、營(yíng)銷策略、費(fèi)用預(yù)算 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境與前景 17 1 同致行思考 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ?項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位思考 18 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開(kāi)發(fā)定位思考 —— 應(yīng)對(duì)項(xiàng)目用地戰(zhàn)略的宗旨 品牌扛鼎，資源造勢(shì)，創(chuàng)建一流，打造唯一 住 宅 ——資源整合，高層產(chǎn)品集中發(fā)力 非住宅 ——一線品牌運(yùn)作，一流服務(wù)定基 商 業(yè) ——招商資源造勢(shì)，銷售網(wǎng)絡(luò)續(xù)勢(shì) 配 套 ——會(huì)所彰顯品質(zhì)，教育提升價(jià)值 19 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開(kāi)發(fā)定位思考 —— 作為 “ 洛陽(yáng)城市中央國(guó)際人居標(biāo)桿、城市名片 ”的綜合體項(xiàng)目 ，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位將采用 “ 重點(diǎn)突出， 全面覆蓋 ” 的戰(zhàn) 略 ， 以 中 高 端住宅 產(chǎn)品為主線，以 投資商務(wù)產(chǎn)品 作為價(jià)值提升點(diǎn)，保障項(xiàng)目整體 利潤(rùn) 率 ? 以創(chuàng)新高層住宅產(chǎn)品為主線，形成開(kāi)發(fā)組合，逐步提升項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，滿足現(xiàn)金流； ? 以寫(xiě)字樓、街區(qū)商業(yè)等配套商務(wù)產(chǎn)品作為形象至高點(diǎn)，穿插于項(xiàng)目整盤開(kāi)發(fā)當(dāng)中，分階段推出，起到形象標(biāo)桿和價(jià)格拉升的作用，滿足項(xiàng)目成長(zhǎng)的利潤(rùn)點(diǎn)； ? 利用項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢(shì)，利用景觀資源提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，以項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀與外部環(huán)境融為一體，使其在洛陽(yáng)市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一臶，有力提升項(xiàng)目后期產(chǎn)品的價(jià)值量； ? 控制集中式商業(yè)的開(kāi)發(fā)面積，使其對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)功能形成強(qiáng)調(diào)，放臵項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)，并為先期開(kāi)發(fā)物業(yè)制造賣點(diǎn)； ? 控制固定會(huì)所、幼兒園等配套產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)面積，提高其居住品質(zhì)，會(huì)所、景觀先行，幼兒園放臵中后期開(kāi)發(fā)，使其對(duì)整個(gè)住區(qū)居住氛圍和附加價(jià)值提升做出貢獻(xiàn)； 20 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略 開(kāi)發(fā)定位思考 ——“品質(zhì)重點(diǎn)突出、需求全面覆蓋、功能相互嫁接 ” 初級(jí)產(chǎn)品 中級(jí)產(chǎn)品 高級(jí)產(chǎn)品 滿足居住功能 滿足最初層的居住要求，價(jià)格低廉 、 產(chǎn)品功能單一。自住投資型物業(yè)。 終極產(chǎn)品 環(huán)境、安全 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對(duì)安全的需求）。改善性居住物業(yè)。 文化風(fēng)情 生活理念（國(guó)際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）。享受型居住物業(yè)， 量身訂做 建筑形態(tài)、景觀、配套、物業(yè)管理等量身訂做，處處體現(xiàn)奢華。屬于奢華型居住物業(yè)。 21 城市中央生活圈，都會(huì)級(jí)復(fù)合地產(chǎn) 屬性定位 ——作為 洛陽(yáng)首席國(guó)際人居復(fù)合地產(chǎn)、 “洛陽(yáng)城市形象名片”的綜合體項(xiàng)目 ，我司認(rèn)為項(xiàng)目的屬性定位是 —— 同致行思考 市場(chǎng)指引 區(qū)域走勢(shì) 規(guī)劃導(dǎo)向 競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展 品牌謀略 物業(yè)價(jià)值 交鋒在即 戰(zhàn)略決勝 平臺(tái)高起 重裝上陣 洛陽(yáng) 中央生活圈 版塊運(yùn)動(dòng) 改善性居住 規(guī)?；蟊P 城市價(jià)值運(yùn)營(yíng)者 區(qū)域核心級(jí)復(fù)合地產(chǎn) 22 高級(jí) 居住功能 —— 滿足最初層的、居住要求，產(chǎn)品功能單一 環(huán)境、安全 —— 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對(duì)安全的需求）； 文化風(fēng)情 —— 生活理念（國(guó)際的、品質(zhì)的、現(xiàn)代的）； 市場(chǎng)定位 —— 作為洛陽(yáng)中央生活圈的都會(huì)級(jí)復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位將整體偏重于 中高檔層次 我們?cè)谠臁?BMW” 汽車，從 3系到 7系， 雖然配臵不同，但我們始終堅(jiān)持品質(zhì)！ 項(xiàng)目整體定位策略 23 功能定位 —— 項(xiàng)目做為“ 洛陽(yáng)中央生活圈 ”的高端物業(yè)，具備“ 中央級(jí) ”物業(yè)的特質(zhì)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目整體的發(fā)展價(jià)值，項(xiàng)目亦具備 4種發(fā)展功能 項(xiàng)目整體定位策略 購(gòu)物功能 餐飲功能 娛樂(lè)功能 文化功能 體驗(yàn)功能 產(chǎn)品功能 運(yùn)動(dòng)功能 景觀功能 會(huì)所功能 教育功能 國(guó)際住區(qū) 主題商業(yè) 國(guó)際街區(qū) 企業(yè)中心 體驗(yàn)功能 休閑功能 美食功能 育樂(lè)功能 資訊功能 辦公功能 商務(wù)功能 社交功能 金融功能 會(huì)議功能 24 2 同致行思考 項(xiàng)目整體定位戰(zhàn)略體系 ?項(xiàng)目屬性定位 ?項(xiàng)目產(chǎn)品分析 ?項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位