【正文】 通優(yōu)勢(shì)； ?配套完善： 項(xiàng)目周邊銀行金融系統(tǒng)遍布、高端寫(xiě)字樓、酒店林立，為項(xiàng)目片區(qū)增添了商業(yè)氛圍； ?景觀資源： 項(xiàng)目地塊西南側(cè)直面王城公園和澗河，開(kāi)闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利于提升項(xiàng)目的品質(zhì)； ?地勢(shì)平坦、臨街面廣： 項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，東側(cè)沿王城大道將近 1公里，臨路面開(kāi)闊，后期開(kāi)發(fā)建設(shè)易于展示項(xiàng)目的形象； ?規(guī)模龐大、業(yè)態(tài)豐富： 項(xiàng)目建面百萬(wàn)平方米，集合住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓等多元業(yè)態(tài)于一體，后期各種物業(yè)形態(tài)可以形成互補(bǔ)關(guān)系，共享客戶資源。 7 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目劣勢(shì) (Weakness)——地塊狹長(zhǎng)、容積率大、商業(yè)體量大、周邊商業(yè)氛圍不成熟、企業(yè)品牌需要重塑 ?地塊狹長(zhǎng)，容積率大： 項(xiàng)目地塊呈窄長(zhǎng)狀，整體方位偏向于西南方，按照目前的建筑布局后期沿街的樓體采光可能會(huì)受影響；項(xiàng)目的整體容積率為 ，居住舒適度較之周邊項(xiàng)目相對(duì)較低； ?噪音因素： 地塊東側(cè)臨街面大，馬路噪音可能會(huì)對(duì)后期的銷售造成一定的影響； ?項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較差： 項(xiàng)目目前為城中村，東側(cè)王城大道車流較大，人氣不聚集；南側(cè)王城公園和西側(cè)的澗河隔斷了商業(yè)人氣，北側(cè)紗廠路商氣不聚集，整體來(lái)講，項(xiàng)目商業(yè)氛圍差，后期需要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)“培育”； ?商業(yè)體量大，后期運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)大： 項(xiàng)目商業(yè)建筑面積約 35萬(wàn)平方米，投入運(yùn)營(yíng)后需要眾多品牌商家來(lái)支持項(xiàng)目的“成長(zhǎng)”，新建商業(yè)項(xiàng)目培育成熟需要時(shí)間，品牌商家短期的利益與商圈氛圍培養(yǎng)的周期存在一定的差距，對(duì)于項(xiàng)目日后的運(yùn)營(yíng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)； ?企業(yè)品牌需要塑造： 升龍集團(tuán)在鄭州擁有較高的知名度，由于首次進(jìn)入洛陽(yáng)市場(chǎng)，企業(yè)品牌需要重新塑造。 8 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) (Opportunity)——市場(chǎng)空白、政策扶持、旅游帶動(dòng)、品牌運(yùn)營(yíng) ? 市場(chǎng)供需： 洛陽(yáng)樓市在經(jīng)歷了 09年新一輪 “ 搶房潮 ” 的沖擊下， 09年下半年市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，西工版塊一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，對(duì)于升龍項(xiàng)目的推出是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)； ? 政策扶持： 根據(jù)洛陽(yáng)市政府的商業(yè) “ 一核兩翼 ” 的商業(yè)規(guī)劃， “ 一核 ” ：指西工區(qū)商業(yè)中心，有利的政策支撐為項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)的發(fā)展提供了保障； ? 旅游帶動(dòng)： 洛陽(yáng)作為 “ 九朝古都 ” ，洛陽(yáng)市政府也提出了 “ 旅游強(qiáng)市 ”的口號(hào)，旅游業(yè)也是拉動(dòng)洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。王城公園作為洛陽(yáng)一大特色景點(diǎn)，每年數(shù)以萬(wàn)計(jì)的客群到此旅游，也給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有力的條件； ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)： 西工區(qū)土地資源稀缺，超百萬(wàn)平米的大型城市綜合體更是絕無(wú)僅有，目前，西工區(qū)尚未有超 10萬(wàn)平方米在售高端住宅項(xiàng)目，市場(chǎng)的空白對(duì)于升龍項(xiàng)目領(lǐng)航市場(chǎng)打下了基礎(chǔ)； ? 品牌運(yùn)營(yíng)： 升龍企業(yè)在河南擁有較高的知名度，業(yè)內(nèi)對(duì)升龍企業(yè)的認(rèn)同也是市場(chǎng)良好的口碑基礎(chǔ)；良好的企業(yè)品牌將對(duì)未來(lái)項(xiàng)目產(chǎn)品的形象和物業(yè)服務(wù)提供有力的支撐。 9 項(xiàng)目 SWOT分析 ； 項(xiàng)目威脅 (Threat) ——政策調(diào)控、版塊競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ?政策調(diào)控： 09年全國(guó)樓市一路 “ 高歌猛進(jìn) ” ，再度成為政策調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)。 09年底樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力， 12月份政府出臺(tái)的 “ 國(guó)四條 ” 、二手房營(yíng)業(yè)稅的新規(guī)以及二套房的信貸政策，對(duì)升龍項(xiàng)目日后的發(fā)展將造成一定的沖擊 ； ?版塊競(jìng)爭(zhēng)： 澗西區(qū)南昌路版塊 2020年大規(guī)模、高端住宅項(xiàng)目推出數(shù)量多、且相對(duì)較為集中，市場(chǎng)供應(yīng)量的增加、消費(fèi)者可選擇性增加可能會(huì)造成“ 供大于求 ” 的現(xiàn)象，對(duì)升龍項(xiàng)目也帶來(lái)了較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力； ?開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)： 本項(xiàng)目規(guī)模龐大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大，對(duì)于后期的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。 10 價(jià)值① 占有城市最優(yōu)越休閑、景觀資源的價(jià)值 高品質(zhì)生活帶來(lái)的社會(huì)認(rèn)可價(jià)值 城市 成熟配套 發(fā)展擁有的升值價(jià)值 提前入主城市高端生活區(qū)的生活價(jià)值 價(jià)值② 價(jià)值③ 價(jià)值④ 綜合功能帶動(dòng)下的物業(yè)投資價(jià)值 價(jià)值⑤ 發(fā)展價(jià)值思考 —— 基于項(xiàng)目自身的發(fā)展方向，結(jié)合未來(lái)區(qū)域的變化特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征等諸多因素，項(xiàng)目整體在開(kāi)發(fā)定位方面將突出 5大價(jià)值體系 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 11 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 —— 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 中央生活圈 國(guó)際人居復(fù)合地產(chǎn) 住宅 —— 高端物業(yè)下的市場(chǎng)細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與改善 街區(qū)商業(yè) —— 配套式商業(yè)與外向型商業(yè)兼容 集中式商業(yè) —— 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓 —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項(xiàng)目形象 12 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 住宅 —— 高端下的市場(chǎng)細(xì)分，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)與改善 高層住宅：強(qiáng)調(diào)景觀資源與產(chǎn)品創(chuàng)新的結(jié)合，挑戰(zhàn)市場(chǎng) ? 物業(yè)檔次偏重于實(shí)用型，戶型面積處于市場(chǎng)跟隨者； ? 適應(yīng)洛陽(yáng)主流客戶群體的需求，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新挑戰(zhàn)市場(chǎng)； ? 強(qiáng)化其景觀資源的占有率，在洛陽(yáng)市場(chǎng)建立主流產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)桿； 13 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 街區(qū)商業(yè)：主題帶動(dòng)，提升收益 ? 主題式商業(yè)街依托集中式商業(yè)發(fā)展，借助業(yè)態(tài)差異提升商業(yè)價(jià)值； ? 配套式商業(yè)街環(huán)住區(qū)分布，滿足住區(qū)日常生活需求； ? 商業(yè)產(chǎn)品以商鋪為主，考慮項(xiàng)目后期銷售，對(duì)面積進(jìn)行控制； ? 商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)外兼顧，通過(guò)規(guī)劃體現(xiàn)風(fēng)情主題； 集中式商業(yè)：引進(jìn)主力，帶動(dòng)其它業(yè)態(tài)物業(yè)升值 ? 集中集中式商業(yè)引入大型國(guó)際知名主力店超市，向整個(gè)區(qū)域輻射，滿足整個(gè)居住片區(qū)主流客群日常生活需求； ? 集中式商業(yè)規(guī)劃以“步行街區(qū)”商鋪為主，控制面積區(qū)間，著力營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境，給市場(chǎng)帶來(lái)全新的消費(fèi)模式； ? 集中式商業(yè)主要考慮部分自持，依其帶動(dòng)其他商業(yè)價(jià)值； ? 固定開(kāi)發(fā)面積，前期將成為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 商業(yè) —— 街區(qū)商業(yè)： 配套式商業(yè)與外向型商業(yè)兼容。 集中式商業(yè)： 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 14 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 商務(wù) —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)式酒店：提升形象，外向發(fā)展 ? 作為提升項(xiàng)目形象