【正文】 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比例 三房 15 165 56 16% 三房（點樓） 150~160 168 48% 四房 183 56 16% 20 212 56 16% 復式（空中別墅） 200以上 12 4% 20 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)質產(chǎn)品指標 規(guī)劃指標 戶型指標 建筑指標 ?建筑形象與品質 簡約、大氣的現(xiàn)代建筑風格 配套指標 本項目城市豪宅價值體系分析 21 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)質產(chǎn)品指標 規(guī)劃指標 戶型指標 建筑指標 ?創(chuàng)新的產(chǎn)品設計 配套指標 本項目城市豪宅價值體系分析 市場首創(chuàng)空中院館戶型設計 22 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)質產(chǎn)品指標 規(guī)劃指標 戶型指標 建筑指標 配套指標 ?高檔齊全的配套 流水會所－水韻館 ?一層局部底商 本項目城市豪宅價值體系分析 23 本報告是嚴格保密的。 ?一線品牌 萬科 \中海 \金地物業(yè)管理顧問 ?大堂管家式服務 品牌物管 特色物管 舒適服務指標 本項目城市豪宅價值體系分析 24 本報告是嚴格保密的。 本項目城市豪宅的房地產(chǎn)價值體系 城市豪宅 價值體系 城市地段指標 優(yōu)質產(chǎn)品指標 便利指標 人文指標 商務指標 自然指標 規(guī)劃指標 戶型指標 建筑指標 外部條件 定位的基礎 產(chǎn)品素質 打造的方向 稀缺資源指標 來源：世聯(lián)研究模型 城市核心區(qū) 城市資源極大豐富 跳水冠軍 風水寶地 后花園－北橋公園 一線物管品牌 大圍合高層大宅建筑 核心圍合景觀園林 簡約、大氣的現(xiàn)代建筑風格 創(chuàng)新空中院館設計 城市豪宅 進入指標 城市豪宅 競爭指標 品牌物管 特色物管 管家式服務 配套指標 “水韻館 ”會所 舒適服務指標 25 本報告是嚴格保密的。 基于競爭的項目營銷定位： 綜合優(yōu)勢強 形象最高端 在形象上我們要：開創(chuàng)湛江豪宅新時代、打造湛江頂級豪宅物業(yè) 本項目具備城市豪宅的房地產(chǎn)價值體系 綜合優(yōu)勢強于一級城市競爭對手 本項目要實現(xiàn)目標必須－在形象上占據(jù)市場 “ 最高端 ” 價值指標 城市價值指標 希缺資源指標 優(yōu)勢產(chǎn)品指標 舒適服務指標 城市假日 錦繡華景 匯景名都 晟安地塊 廣恒地塊 御海園 本項目 26 本報告是嚴格保密的。 項目案名和推廣語的思考 綜合優(yōu)勢強 形象最高端 ?我們不能落入某一個價值點上的宣傳，貶損項目綜合優(yōu)勢 ?我們不能在形象上和市場競爭項目站在同一個高度上，那樣不能區(qū)分高度 價值指標 城市價值指標 希缺資源指標 優(yōu)勢產(chǎn)品指標 舒適服務指標 城市假日 錦繡華景 匯景名都 晟安地塊 廣恒地塊 御海園 本項目 27 本報告是嚴格保密的。 項目原案名的思考 綜合優(yōu)勢強 形象最高端 ?市場變化： 出現(xiàn)大量類似案名，使本項目站在同一個臺階高度上 ?項目價值體系上的綜合優(yōu)勢不能體現(xiàn)，落入非完全強勢的價值點 ?形象最高端的氣勢不明顯，不能和競爭項目直接區(qū)分 原案名： 雍景城 同類案名：錦繡華景、御海園、翠堤灣、華盛新城、 〃 〃 〃 氣勢案名：上游城 〃 〃 〃 城市豪宅 價值體系 城市地段指標 優(yōu)質產(chǎn)品指標 稀缺資源指標 舒適服務指標 28 本報告是嚴格保密的。 城市豪宅的客戶認知價值體系 豪宅客戶認知價值 身份標簽 投資保值 市場明星產(chǎn)品 居住舒適性指標 占有核心地段或稀缺資源 配套指標 優(yōu)質資產(chǎn) 升值保值潛力 居住功能 安全與私密指標 城市豪宅 致勝因素 城市豪宅 加分因素 城市豪宅 必要因素 彰顯地位與實力 保證居住舒適性、便利性和安全性 作為資產(chǎn)架構的組成部分和投資渠道 29 本報告是嚴格保密的。 項目案名和推廣主題建議 綜合優(yōu)勢強 形象最高端 ?市場最高端形象氣勢 ?1號直接拉開和競爭項目的認識距離，快速建立市場形象，也符合地王氣勢 ?價值體系 ?公館具備： ?城市價值 ?自然資源和人文資源占有 ?大宅、優(yōu)勢產(chǎn)品 ?居住舒適度要求高 ?客戶 ?不張揚 主推案名 備選案名： 號公館 1 號官邸 1 半島官邸 城市官邸 30 本報告是嚴格保密的。 項目案名和推廣主題建議 來源：世聯(lián)研究模型 號公館 1 推廣主題： 開創(chuàng)湛江居住新時代 目的：建立湛江豪宅新的價值體系和居住觀念 備選：千錘百練 傳承后世 尊崇人家 傳承后世 31 本報告是嚴格保密的。 推廣調性建議 32 本報告是嚴格保密的。 項目營銷目標 執(zhí)行計劃表 營銷總控圖 項目推廣策略 第一展示 第一服務 財富客戶積累 費用預算 項目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項目價值體系 城市特點 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 33 本報告是嚴格保密的。 第一展示 市場項目展示掃描 項目展示體驗 城市豪宅 價值體系 城市地段指標 優(yōu)質產(chǎn)品指標 稀缺資源指標 舒適服務指標 34 本報告是嚴格保密的。 市場參考 之一 華盛新城 第一展示 售樓處入口簡單的工程 處理 ，無品質可言；內部洽功能設置較為流暢，但桌椅簡陋處理。 內部園林施工材料對方散亂，基本未考慮展示；樣板房簡陋處置，無家具擺設。 35 本報告是嚴格保密的。 市場參考 之二 城市假日 第一展示 售樓處展示較好，功能分區(qū)較明確，但內部流線組織較差。 非實景樣板房展示較為煽情，導示清晰；商業(yè)街包裝良好，氣氛營造較到位。 36 本報告是嚴格保密的。 市場參考 之三 錦繡華景 第一展示 售樓處內部展示較為大氣，但缺乏氣氛營造，稍顯冷清；內部園林成熟，并得到較好的展示。 37 本報告是嚴格保密的。 市場參考 之三 錦繡華景 第一展示 樣板樓棟大堂展示較好，樣板房參觀路線導示清晰。 樣板房展示能針對性深化項目產(chǎn)品賣點。 38 本報告是嚴格保密的。 ?多數(shù)項目展示面不完善 ?展示和項目的價值主張不能吻合 ?展示品質感不強，細節(jié)把控能力差 結論 第一展示 本項目展示可營造的空間較大，完全具備全面超越目前湛江最高水平 39 本報告是嚴格保密的。 第一展示系統(tǒng) 全面領先市場 第一展示 湛江領先 第一展示系統(tǒng) 看樓通道 公共空間 1 “ 私家路 ” 點樓樣板間 板式樣板房 北橋公園 會所前廣場 點樓工程樣板間 2 3 4 5 8 9 7 6 6 7 3 2 1 4 5 6 8 從客戶感知角度出發(fā) ,標準化現(xiàn)場展示體驗。 會所 40 本報告是嚴格保密的。 ?借用市政路進行裝飾 ,制造私家路的回家氛圍感覺 ,儀仗感、提升項目的檔次 。 ?關鍵點 : ? 路口設置路牌 。 ? 迎賓藝術性雕塑小品 。 ? 道路兩旁設置路旗 。 ? 1“ 私家路 ” 第一展示 －資源指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 方式 1 方式 2 41 本報告是嚴格保密的。 2售樓處前廣場第一展示 －城市指標 第一展示 ?外墻大面積燈光字 ?商業(yè)街氛圍的包裝 會所前廣場 42 本報告是嚴格保密的。 ?會所前廣場 ?關鍵點： ?大榕樹： ?增加可參與性的休憩長椅、遮陽傘、格調包裝 ?完善導示系統(tǒng) ?停車場、售樓處、樣板房 2售樓處前廣場第一展示 －資源指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 43 本報告是嚴格保密的。 3會所第一展示－ “ 水韻館 ” －產(chǎn)品指標 關鍵點： 增加溢水效果，視覺沖擊力更大； 未來生活場景的展示，泳池周邊布置沙灘椅 泳池 第一展示 5 6 1 2 3 4 6 8 7 44 本報告是嚴格保密的。 ?看樓通道： ?關鍵點 ?注重細節(jié)，建議增加背景音樂； ?完善導視系統(tǒng)，制作要精致； ?突出對客戶的關注，體現(xiàn)尊貴感； 4看樓通道第一展示 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 45 本報告是嚴格保密的。 ? 公共空間： ? 關鍵點 :入戶大堂 ? 電梯大堂； ? 架空層園林； 5公共空間第一展示 －產(chǎn)品指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 電梯大堂 架空層園林 46 本報告是嚴格保密的。 6樣板房第一展示 －產(chǎn)品指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 ?樣板房： ?關鍵點 : ?院館的觀賞性和參與性，體現(xiàn)品位 ?展示項目景觀資源 第一展示 47 本報告是嚴格保密的。 ?工程樣板間： ?關鍵點 : ?硬件展示體現(xiàn)檔次； ?工程樣板房要配備綠植及空調，保證夏天客戶看樓感受 7工程樣板房第一展示 －產(chǎn)品指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 48 本報告是嚴格保密的。 ?北橋公園： ?關鍵點 :營造后花園氛圍 ?打通項目內部園林展示和北橋公園的連接 ?通過在公園內設立雕塑或其他一些帶有項目標記的物品，借此營造一種私家公園的氛圍； 8北橋公園－后花園第一展示 －資源指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 49 本報告是嚴格保密的。 第一服務