【正文】 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比例 三房 15 165 56 16% 三房（點(diǎn)樓） 150~160 168 48% 四房 183 56 16% 20 212 56 16% 復(fù)式（空中別墅） 200以上 12 4% 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) ?建筑形象與品質(zhì) 簡約、大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 配套指標(biāo) 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) ?創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 配套指標(biāo) 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 市場首創(chuàng)空中院館戶型設(shè)計(jì) 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) 配套指標(biāo) ?高檔齊全的配套 流水會(huì)所－水韻館 ?一層局部底商 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?一線品牌 萬科 \中海 \金地物業(yè)管理顧問 ?大堂管家式服務(wù) 品牌物管 特色物管 舒適服務(wù)指標(biāo) 本項(xiàng)目城市豪宅價(jià)值體系分析 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目城市豪宅的房地產(chǎn)價(jià)值體系 城市豪宅 價(jià)值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 便利指標(biāo) 人文指標(biāo) 商務(wù)指標(biāo) 自然指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) 外部條件 定位的基礎(chǔ) 產(chǎn)品素質(zhì) 打造的方向 稀缺資源指標(biāo) 來源：世聯(lián)研究模型 城市核心區(qū) 城市資源極大豐富 跳水冠軍 風(fēng)水寶地 后花園－北橋公園 一線物管品牌 大圍合高層大宅建筑 核心圍合景觀園林 簡約、大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 創(chuàng)新空中院館設(shè)計(jì) 城市豪宅 進(jìn)入指標(biāo) 城市豪宅 競爭指標(biāo) 品牌物管 特色物管 管家式服務(wù) 配套指標(biāo) “水韻館 ”會(huì)所 舒適服務(wù)指標(biāo) 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于競爭的項(xiàng)目營銷定位： 綜合優(yōu)勢強(qiáng) 形象最高端 在形象上我們要：開創(chuàng)湛江豪宅新時(shí)代、打造湛江頂級(jí)豪宅物業(yè) 本項(xiàng)目具備城市豪宅的房地產(chǎn)價(jià)值體系 綜合優(yōu)勢強(qiáng)于一級(jí)城市競爭對(duì)手 本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)必須－在形象上占據(jù)市場 “ 最高端 ” 價(jià)值指標(biāo) 城市價(jià)值指標(biāo) 希缺資源指標(biāo) 優(yōu)勢產(chǎn)品指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 城市假日 錦繡華景 匯景名都 晟安地塊 廣恒地塊 御海園 本項(xiàng)目 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目案名和推廣語的思考 綜合優(yōu)勢強(qiáng) 形象最高端 ?我們不能落入某一個(gè)價(jià)值點(diǎn)上的宣傳，貶損項(xiàng)目綜合優(yōu)勢 ?我們不能在形象上和市場競爭項(xiàng)目站在同一個(gè)高度上，那樣不能區(qū)分高度 價(jià)值指標(biāo) 城市價(jià)值指標(biāo) 希缺資源指標(biāo) 優(yōu)勢產(chǎn)品指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 城市假日 錦繡華景 匯景名都 晟安地塊 廣恒地塊 御海園 本項(xiàng)目 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目原案名的思考 綜合優(yōu)勢強(qiáng) 形象最高端 ?市場變化： 出現(xiàn)大量類似案名，使本項(xiàng)目站在同一個(gè)臺(tái)階高度上 ?項(xiàng)目價(jià)值體系上的綜合優(yōu)勢不能體現(xiàn)，落入非完全強(qiáng)勢的價(jià)值點(diǎn) ?形象最高端的氣勢不明顯，不能和競爭項(xiàng)目直接區(qū)分 原案名： 雍景城 同類案名：錦繡華景、御海園、翠堤灣、華盛新城、 〃 〃 〃 氣勢案名：上游城 〃 〃 〃 城市豪宅 價(jià)值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市豪宅的客戶認(rèn)知價(jià)值體系 豪宅客戶認(rèn)知價(jià)值 身份標(biāo)簽 投資保值 市場明星產(chǎn)品 居住舒適性指標(biāo) 占有核心地段或稀缺資源 配套指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 升值保值潛力 居住功能 安全與私密指標(biāo) 城市豪宅 致勝因素 城市豪宅 加分因素 城市豪宅 必要因素 彰顯地位與實(shí)力 保證居住舒適性、便利性和安全性 作為資產(chǎn)架構(gòu)的組成部分和投資渠道 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目案名和推廣主題建議 綜合優(yōu)勢強(qiáng) 形象最高端 ?市場最高端形象氣勢 ?1號(hào)直接拉開和競爭項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)距離，快速建立市場形象，也符合地王氣勢 ?價(jià)值體系 ?公館具備： ?城市價(jià)值 ?自然資源和人文資源占有 ?大宅、優(yōu)勢產(chǎn)品 ?居住舒適度要求高 ?客戶 ?不張揚(yáng) 主推案名 備選案名： 號(hào)公館 1 號(hào)官邸 1 半島官邸 城市官邸 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目案名和推廣主題建議 來源：世聯(lián)研究模型 號(hào)公館 1 推廣主題： 開創(chuàng)湛江居住新時(shí)代 目的：建立湛江豪宅新的價(jià)值體系和居住觀念 備選：千錘百練 傳承后世 尊崇人家 傳承后世 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推廣調(diào)性建議 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目營銷目標(biāo) 執(zhí)行計(jì)劃表 營銷總控圖 項(xiàng)目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財(cái)富客戶積累 費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項(xiàng)目價(jià)值體系 城市特點(diǎn) 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一展示 市場項(xiàng)目展示掃描 項(xiàng)目展示體驗(yàn) 城市豪宅 價(jià)值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 舒適服務(wù)指標(biāo) 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場參考 之一 華盛新城 第一展示 售樓處入口簡單的工程 處理 ，無品質(zhì)可言；內(nèi)部洽功能設(shè)置較為流暢，但桌椅簡陋處理。 內(nèi)部園林施工材料對(duì)方散亂，基本未考慮展示；樣板房簡陋處置，無家具擺設(shè)。 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場參考 之二 城市假日 第一展示 售樓處展示較好，功能分區(qū)較明確，但內(nèi)部流線組織較差。 非實(shí)景樣板房展示較為煽情，導(dǎo)示清晰；商業(yè)街包裝良好，氣氛營造較到位。 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場參考 之三 錦繡華景 第一展示 售樓處內(nèi)部展示較為大氣，但缺乏氣氛營造，稍顯冷清；內(nèi)部園林成熟，并得到較好的展示。 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場參考 之三 錦繡華景 第一展示 樣板樓棟大堂展示較好，樣板房參觀路線導(dǎo)示清晰。 樣板房展示能針對(duì)性深化項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)。 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?多數(shù)項(xiàng)目展示面不完善 ?展示和項(xiàng)目的價(jià)值主張不能吻合 ?展示品質(zhì)感不強(qiáng)，細(xì)節(jié)把控能力差 結(jié)論 第一展示 本項(xiàng)目展示可營造的空間較大，完全具備全面超越目前湛江最高水平 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一展示系統(tǒng) 全面領(lǐng)先市場 第一展示 湛江領(lǐng)先 第一展示系統(tǒng) 看樓通道 公共空間 1 “ 私家路 ” 點(diǎn)樓樣板間 板式樣板房 北橋公園 會(huì)所前廣場 點(diǎn)樓工程樣板間 2 3 4 5 8 9 7 6 6 7 3 2 1 4 5 6 8 從客戶感知角度出發(fā) ,標(biāo)準(zhǔn)化現(xiàn)場展示體驗(yàn)。 會(huì)所 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?借用市政路進(jìn)行裝飾 ,制造私家路的回家氛圍感覺 ,儀仗感、提升項(xiàng)目的檔次 。 ?關(guān)鍵點(diǎn) : ? 路口設(shè)置路牌 。 ? 迎賓藝術(shù)性雕塑小品 。 ? 道路兩旁設(shè)置路旗 。 ? 1“ 私家路 ” 第一展示 －資源指標(biāo) 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 方式 1 方式 2 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2售樓處前廣場第一展示 －城市指標(biāo) 第一展示 ?外墻大面積燈光字 ?商業(yè)街氛圍的包裝 會(huì)所前廣場 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?會(huì)所前廣場 ?關(guān)鍵點(diǎn)： ?大榕樹： ?增加可參與性的休憩長椅、遮陽傘、格調(diào)包裝 ?完善導(dǎo)示系統(tǒng) ?停車場、售樓處、樣板房 2售樓處前廣場第一展示 －資源指標(biāo) 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3會(huì)所第一展示－ “ 水韻館 ” －產(chǎn)品指標(biāo) 關(guān)鍵點(diǎn)： 增加溢水效果，視覺沖擊力更大； 未來生活場景的展示，泳池周邊布置沙灘椅 泳池 第一展示 5 6 1 2 3 4 6 8 7 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?看樓通道： ?關(guān)鍵點(diǎn) ?注重細(xì)節(jié)，建議增加背景音樂； ?完善導(dǎo)視系統(tǒng)，制作要精致； ?突出對(duì)客戶的關(guān)注，體現(xiàn)尊貴感； 4看樓通道第一展示 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 公共空間： ? 關(guān)鍵點(diǎn) :入戶大堂 ? 電梯大堂； ? 架空層園林； 5公共空間第一展示 －產(chǎn)品指標(biāo) 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 電梯大堂 架空層園林 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6樣板房第一展示 －產(chǎn)品指標(biāo) 5 6 1 2 3 4 6 8 7 ?樣板房： ?關(guān)鍵點(diǎn) : ?院館的觀賞性和參與性，體現(xiàn)品位 ?展示項(xiàng)目景觀資源 第一展示 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?工程樣板間： ?關(guān)鍵點(diǎn) : ?硬件展示體現(xiàn)檔次； ?工程樣板房要配備綠植及空調(diào)，保證夏天客戶看樓感受 7工程樣板房第一展示 －產(chǎn)品指標(biāo) 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?北橋公園： ?關(guān)鍵點(diǎn) :營造后花園氛圍 ?打通項(xiàng)目內(nèi)部園林展示和北橋公園的連接 ?通過在公園內(nèi)設(shè)立雕塑或其他一些帶有項(xiàng)目標(biāo)記的物品，借此營造一種私家公園的氛圍； 8北橋公園－后花園第一展示 －資源指標(biāo) 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一服務(wù)