【正文】 ?市場(chǎng)快速開發(fā)銷售案例 ?15萬(wàn)平方米，從建設(shè)到銷售完畢約 2年時(shí)間， 150000平方米的 80%； ?正常情況下月銷售套數(shù)赤坎： 10~15套 /月、霞山、開發(fā)區(qū)： 20~30套 /月 ?項(xiàng)目同一期銷售價(jià)格變化情況 ?由于市場(chǎng)環(huán)境及產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)不同，價(jià)格變化沒有可循規(guī)律，但價(jià)格的小幅度，多頻次提升，可以很好的提升銷售效果； 推售策略 本項(xiàng)目推售原則： 分批銷售、多次開盤－每批快速銷售、制造稀缺感 每批產(chǎn)品線豐富、減少客戶流失 明星產(chǎn)品和現(xiàn)金流產(chǎn)品價(jià)格呼應(yīng)，促進(jìn)銷售 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目推售節(jié)奏 推售策略 2023年 2023年 4月 5月 3月 10月 11月 12月 1月 2月 1212四房 (30套 ) 1150三房（ 30套） 8150三房 (90套 ) 1157三房 (30套 ) 1183四房 (60套 ) 7153三房（ 30套） 1200四房 (30套 ) 7150三房 (60套 ) 銷售率 推售產(chǎn) 品組合 營(yíng)銷 節(jié)點(diǎn) 開盤 120 月銷 售套數(shù) 360 累計(jì)銷 售套數(shù) 40 40 120 160 200 40 35 240 275 35 40 10 350 310 35% 45% 56% 67% 76% 86% 97% 100% 三房（ 150） 四房（ 183） 四房（ 200以上） 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格策略 ?本項(xiàng)目一期在確保成功的前提下承擔(dān)建立赤坎老城區(qū)中城市一線豪宅的價(jià)格實(shí)現(xiàn) ?本項(xiàng)目二期承當(dāng)全面大幅度超越湛江一線豪宅價(jià)格，一期中后期價(jià)格超越湛江一線豪宅的價(jià)格 ?前期項(xiàng)目高檔次形象建立，以及現(xiàn)場(chǎng)高品質(zhì)、高服務(wù)提升客戶心理價(jià)格預(yù)期基礎(chǔ)上，以低于客戶心理預(yù)期價(jià)格入市，達(dá)成實(shí)現(xiàn)高速度的目標(biāo)； ?入市價(jià)格策略：平開高走、小步快跑 價(jià)格策略 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分級(jí)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格分析 價(jià)格策略 高價(jià)格 高品質(zhì) 金沙灣四期 錦繡華景三期景界 3500 第一陣營(yíng) 第二陣營(yíng) 華盛新城 城市假日 年豐豪庭 匯景名都 興華廣場(chǎng) 翠堤灣 4000 城市一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均價(jià)集中于 36003800元 /平方米 區(qū)域二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均價(jià)集中于 32003500元 /平方米 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目一期價(jià)格策略 價(jià)格策略 2023年 2023年 4月 3月 10月 11月 12月 1月 2月 推售產(chǎn)品組合 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 選房 價(jià)格走勢(shì) 1212四房 (30套 ) 1150三房（ 30套） 8150三房 (90套 ) 1157三房 (30套 ) 1183四房 (60套 ) 7153三房（ 30套） 1200四房 (30套 ) 7150三房 (60套 ) 3700~4100元均價(jià) 4000~4300元均價(jià) 4200~4500元均價(jià) 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) 執(zhí)行計(jì)劃表 營(yíng)銷總控圖 項(xiàng)目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財(cái)富客戶積累 費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目營(yíng)銷核心問題 Q1湛江高端市場(chǎng)占位 Q2一期快速成功銷售 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 城市特點(diǎn) 房地產(chǎn)大勢(shì) 市場(chǎng)格局 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 合理銷售節(jié)奏 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目推廣 高端住宅如何有效、合理的推廣？？ 深圳一線豪宅推廣方式案例借鑒 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東湖 梧桐山風(fēng)景區(qū) 仙湖 園嶺 無(wú)名山 資源： ?北靠無(wú)名山，南臨東湖、遙望梧桐山風(fēng)景區(qū)及仙湖植物園，依山傍水、群山環(huán)繞，風(fēng)水寶地； ?10分鐘車程可到達(dá)梧桐山風(fēng)景區(qū)，開車可直接到達(dá)山頂。 區(qū)位： ?項(xiàng)目位于深圳傳統(tǒng)中心區(qū)羅湖北部，山水相連、群山環(huán)繞，自然資源優(yōu)越； ?項(xiàng)目沙灣路南行通達(dá)羅湖商業(yè)中心區(qū)及北環(huán)沿線，北行深入群山腹地。 豪宅推廣方式案例借鑒 之一 淘金山 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷背景 2023深圳豪宅集中放量，主流豪宅陣營(yíng)位于香蜜湖、紅樹灣、華僑城等城市熱點(diǎn)豪宅片區(qū)。而羅湖，被認(rèn)為是過氣的置業(yè)片區(qū)。 占位支撐價(jià)值 強(qiáng)勢(shì)訴求周邊豐富的山湖 自然資源 ，突出健康生態(tài)環(huán)境。 形象定位：羅湖唯一超大規(guī)模頂級(jí)山水私宅 豪宅推廣方式案例借鑒 之一 淘金山 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 線上推廣分析 報(bào)紙廣告 戶外廣告 ?線上推廣堅(jiān)持高舉高打，占據(jù)福田區(qū)主要交通要道，高調(diào)入圍全深圳區(qū)域，著力訴求 “ 東湖右岸 私家半山生活 ” 概念，建立起一線豪宅的項(xiàng)目形象。 豪宅推廣方式案例借鑒 之一 淘金山 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 線下推廣分析 短信、直郵廣告 ?線下區(qū)別于線上的訴求，以短信及直郵詳述項(xiàng)目賣點(diǎn)。 豪宅推廣方式案例借鑒 之一 淘金山 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?地理位置： ?彩田北 — 銀湖山 ?梅高速與南坪快速交界處 ?基礎(chǔ)資料 ?總用地面積： 20萬(wàn)m2 ?總建筑面積： 36萬(wàn) m2 ?總住宅面積 : 358780平米 ?容積率：一期 ?綠化率： 38％ ?建筑密度： 24% ?一期占地： 85800m178。 ?主力戶型 ?204299平米的 toho 豪宅推廣方式案例借鑒 之二 星河丹堤 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星河丹堤靠自然資源和圈層標(biāo)簽占位 營(yíng)銷背景 深圳關(guān)內(nèi)豪宅開發(fā)殆盡，城市主流豪宅銷售進(jìn)入尾聲。位于梅林關(guān)口，但地理位置尚未出關(guān)的星河丹堤便大談城市別墅，深情演繹了深圳豪宅客戶的 CEO形象。 占位支撐價(jià)值 活動(dòng)事件主訴求郊野公園、原生湖等自然資源 戶外形象持續(xù)打造了城市 CEO官邸的圈層標(biāo)簽 形象定位：銀湖山 城市別墅 CEO官邸 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅推廣方式案例借鑒 之二 星河丹堤 線上推廣分析 ?線上推廣只走高形象， 戶外形象持續(xù)打造了城市 CEO官邸的圈層標(biāo)簽 報(bào)紙廣告 戶外廣告 城市中產(chǎn) 向上的力量 西銀湖 城市原生別墅群 銀湖山 城市別墅 CEO官邸 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅推廣方式案例借鑒 之二 星河丹堤 線下推廣分析 直郵 雜志 ?線下推廣，無(wú)論是利用一對(duì)一媒體還是小眾的飛機(jī)雜志媒體，都開始詳細(xì)闡述客戶最能感知的項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)原生湖景資源。 90 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?總占地 ?總建面： ?住宅 51萬(wàn)平米 ?容積率 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場(chǎng) 豪宅推廣方式案例借鑒 之三 中信紅樹灣 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷背景 深圳關(guān)內(nèi)豪宅板塊，新興豪宅開發(fā)海灣區(qū)域，區(qū)域價(jià)值前景高度認(rèn)可，關(guān)內(nèi)最后海景資源板塊，可以占據(jù)片區(qū)領(lǐng)跑者的地位。 占位支撐價(jià)值 區(qū)域價(jià)值高于項(xiàng)目?jī)r(jià)值，區(qū)域資源希缺，板塊未來價(jià)值高 形象定位：灣區(qū)物業(yè) 比肩全球 豪宅推廣方式案例借鑒 之三 中信紅樹灣 92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中信紅樹灣靠區(qū)域價(jià)值占位 線上推廣分析 報(bào)紙廣告 戶外廣告 ?線上 持續(xù) 推廣區(qū)域高端形象，塑造項(xiàng)目整體價(jià)值 93 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市一線豪宅案例總結(jié) 線上推廣務(wù)虛：高舉高打，建立豪宅形象； 線下推廣務(wù)實(shí)：介紹項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，堅(jiān)持渠道滲 透，建立口碑傳播； 城市一線豪宅占位市場(chǎng)推廣經(jīng)驗(yàn)： 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 線上推廣節(jié)奏安排－戶外廣告是主流 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 一錘定音、鼓舞市場(chǎng) 發(fā)展運(yùn)動(dòng)、確定地位 強(qiáng)勢(shì)推出 外場(chǎng)咨詢點(diǎn)啟用 發(fā)布會(huì)認(rèn)籌 開盤 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 推廣主題 華德力 1 號(hào) 公館 地王 鼓舞湛江 2023 華德力 1號(hào) 公館 承載一座城市的責(zé)任 第一階段 4月 5月中預(yù)熱市場(chǎng) 第二階段 5月中 8月初接受客戶咨詢 第三階段 8月初 9月底認(rèn)籌 第四階段 10月 1日開盤發(fā)售 開創(chuàng)湛江居住新時(shí)代 線上推廣：高舉高打－占據(jù)湛江形象最高端 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 線下推廣－介紹 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 ，堅(jiān)持渠道滲 透，建立口碑傳播 關(guān)鍵物料： ?產(chǎn)品說明書 ?公館志－ DM ?三維宣傳片 ?模型 城市 豪宅 價(jià)值 體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 便利指標(biāo) 人文指標(biāo) 商務(wù)指標(biāo) 自然指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 城市核心區(qū) 城市資源極大豐富 跳水冠軍 風(fēng)水寶地 后花園－北橋公園 一線物管品牌 大圍合高層大宅建筑 核心圍合景觀園林 簡(jiǎn)約、大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 創(chuàng)新空中院館設(shè)計(jì) 品牌物管 －管家式服務(wù) 配套指標(biāo) “水韻館 ”會(huì)所 舒適服務(wù)指標(biāo) 特色物管 96 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵物料 產(chǎn)品說明書 目的：使客戶充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn) 完成時(shí)間： 內(nèi)容規(guī)劃： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 97 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵物料 公館志 目的：市場(chǎng)創(chuàng)新形式，可以豎立項(xiàng)目高形象同時(shí)可以讓客戶充分了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 完成時(shí)間： ，定期贈(zèng)送給客戶 內(nèi)容規(guī)劃