【正文】 42500 162568 9棟 2房 7282平方米 3房 99127平方米 5月動工 2023年下旬 聽濤雅苑 —— 50000 —— 單房： 13平方米 1房： 28平方米 2房： 51－ 60平米 已動工 2023年 6月 珠江東岸 613228 1058679 —— 1000套別墅 —— 2023年下旬 熊貓國際二期 總 640000 總 1110000 —— —— 未動工 —— 菩提園二期 總 107726 138393 5棟 3房、 4房 打地基 2023年中旬 海韻國際 —— 15956 1棟 —— 在建 10層 2023年下旬 君豪國際公寓二期 總 8000 總 60000 3棟 1房、 2房 挖坑 2023年中旬 地塊 8號 80089 160178 —— —— —— —— 地塊 9號 903860 1807720 —— —— —— —— 地塊 10號 662874 1325748 —— —— —— —— 合計 3058227 5889242 —— —— —— —— 大亞灣區(qū)擬售住宅資料表 房地產(chǎn)市場 — 大亞灣擬售項目概況 大亞灣區(qū)擬售項目有 10個，整體占地面積約 306萬，建筑面積為 589萬平方米，考慮分期開發(fā)和推售時間等因素，預計近期內(nèi)推出建筑面積約 100－200萬平方米。 大亞灣區(qū)近期內(nèi)推出建筑面積 100－ 200萬平方米 截至日期 4月 24日 31 本報告嚴格保密 片區(qū) 項目 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 規(guī)模 主力戶型 目前工程進程 入市時間 惠陽區(qū)住宅部分 海岸物業(yè)項目 19084 133300 1棟寫字樓， 1棟酒店式公寓， 2棟住宅 —— 未動工 —— 華宇 〃 開城公寓 913 9150 1棟 13層單體建筑，底 3層未商業(yè)群樓 1房： 3555平方米 2房： 5763平方米 快封頂 2023年中旬 河濱世紀華城 11358 58977 一層商業(yè)裙樓 5488平方米，和 5棟 12層住宅樓， 4棟 18層住宅樓 —— 打地基 2023年底 峰景左岸 5955 30000 2棟小高層 —— 施工至 910層 2023年 5月 中豪國際 9000 22161 —— 1房、 2房 施工至 1011層 2023年 5月 中豪華廈 9000 29937 —— 2房、 3房 施工至 1011層 2023年 5月 中天彩虹城 90000 460000 —— —— 打地基 —— 天安淡水項目 392023 約 780000 —— 未定 未動工 未定 華星金碧雅苑 2期 總 30165 總 98533 —— —— 未動工 2023年 城市麗景 35217 —— —— 在建 —— 華茂 〃 傾城名鉆 3817 54000 23層， 13層為商場， 4層為架空層園林風情 1房： 5661平方米 2房： 87100平方米 3房： 120平方米 施工至 10層 2023年 5月 錦上花 約 2023 約 15000 —— 小戶型 挖地基 未定 長鴻花園 1期 —— 52575 —— —— 出地面 —— 住宅合計 602937 1778850 —— —— —— —— 商務公寓 SOHO世紀 3610 48548 1棟 —— 5月動工 —— 富康國際 6000 45000 1棟 —— 建至 6層 2023年 5月 惠陽區(qū)擬售住宅資料表 注： SOHO世紀、富康國際為商務公寓，截至日期 4月 24日 房地產(chǎn)市場 — 惠陽擬售項目概況 惠陽區(qū)近期內(nèi)推出商住面積 178萬平方米 32 本報告嚴格保密 房地產(chǎn)市場 —— 小結 目前大亞灣區(qū)在售樓盤競爭不算激烈，集中于以熊貓國際為中心的西區(qū)。 大亞灣區(qū)在售樓盤偏向居家型物業(yè)，三房和四房居多，而投資型物業(yè)（公寓）成為市場新寵。 依托深圳、香港和國際知名設計單位，大亞灣區(qū)戶型設計亮點頻現(xiàn)，得到異地臵業(yè)者的認可和追捧。自身賣點較為初始，仍需挖掘和延展。 大亞灣在售樓盤價格低于惠陽區(qū)，但品質(zhì)大盤價格高達 4200元 /平方米。 目前大亞灣區(qū)市政配套欠缺，居住氛圍不濃郁。隨著后期樓盤陸續(xù)入市，片區(qū)居住環(huán)境將有所改好。 大亞灣區(qū)高尚品質(zhì)物業(yè)和投資型物業(yè)受到深圳等異地臵業(yè)者的認可和追捧，個別樓盤深圳臵業(yè)者所占比例約五成。 近期市場供應量較大，競爭市場趨于不明朗，走差異化路線是產(chǎn)品發(fā)展的出路。 33 本報告嚴格保密 思維導圖 市場分析 營銷執(zhí)行 物業(yè)評估 定位回顧 物業(yè)建議 ?區(qū)域發(fā)展研究 ?宏觀政策分析 ?規(guī)劃布局分析 ?商務公寓建議 ?住宅部分定位 ?商業(yè)部分定位 ?酒店公寓建議 ?房地產(chǎn)市場分析 ?項目屬性概況 ?產(chǎn)品特征分析 ?項目營銷策略 ?項目推廣策略 ?項目活動策略 34 本報告嚴格保密 項目回顧 產(chǎn)品定位分析 客戶定位分析 形象定位描述 價值預期 項目開發(fā)思路 35 本報告嚴格保密 整體定位 —— ?功能多元化集辦公、商務、住宅、商業(yè)的綜合體 ?滿足于多層次（城市白領、商務人群、投資客、實力型企業(yè)）臵業(yè)需要的高尚樓盤 ?區(qū)域級商業(yè)中心 + 社區(qū)服務中心 大亞灣 CBD 城市綜合體 36 本報告嚴格保密 產(chǎn)品定位－公寓 大亞灣 CBD,國際酒店公寓 大亞灣 CBD,國際商務公寓 ? 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔當具有 酒店級生活品質(zhì)的居住產(chǎn)品 ； ? 屬于城市現(xiàn)實及未來規(guī)劃的 CBD核心區(qū)域的項目，項目產(chǎn)品能夠具備商務接待與居住的雙重功能； ? 具備國際酒店級的配套設施與高品質(zhì)服務（星級酒店式大堂設計，叫車服務等）； ? 服務的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等） ? 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔當具有商住兩用的高檔居住產(chǎn)品； ? 屬于城市現(xiàn)實及未來規(guī)劃的 CBD核心區(qū)域的項目，項目產(chǎn)品能夠具備商務接待與居住的雙重功能； ? 具備小型商務辦公的軟硬件條件的居住產(chǎn)品 ； ? 服務的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等） 37 本報告嚴格保密 產(chǎn)品定位－住宅與商業(yè) 大亞灣城市中心大型生活社區(qū)，高尚的 居家型中等戶型產(chǎn)品 ? 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔當具有 規(guī)?；鐓^(qū)、人文文化個性特點、居家型產(chǎn)品 ； ? 服務的客戶來源多元化（包括異地、外企、外籍人士等） 城市級商業(yè)中心區(qū)與風情商業(yè)街 ? 所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔當具有 綜合型商業(yè)集合體、別具風情的街區(qū)商業(yè)、城市極具規(guī)模與特色的商業(yè)中心； 38 本報告嚴格保密 產(chǎn)品功能、檔次及特征定位 主要滿足當?shù)卣懈邔庸芾砣藛T；石化及物流產(chǎn)業(yè)中的中高級白領人士基本的 居住 需求；以兩口及三口之家為主要的家庭結構特征。需要長期在大亞灣工作的深圳商務客戶以及看重大亞灣未來發(fā)展前景和良好居住環(huán)境的較有實力的 投資 客戶群體的投資需求，考慮長線投資較多； 主要滿足當?shù)卣块T高層干部、石化及物流產(chǎn)業(yè)的中高級管理人士 自住與商務 交流、休閑娛樂 的需求；深圳經(jīng)濟實力一般型 投資 客戶的投資需求；考慮短線投資較多； 主要滿足港務、工業(yè)、城市行政職能的商務人口自住功能，滿足深圳中產(chǎn)階層，中小型 投資 客戶的投資需求，產(chǎn)品主要以大一房和小兩房以及少量復式產(chǎn)品為主，商務公寓宜商宜住，功能復合，投資風險較小。 住宅 —— 本地中高檔住宅，異地中檔住宅 酒店公寓 —— 大亞灣 CBD，國際酒店公寓 商務公寓 —— 大亞灣 CBD，國際商務公寓 39 本報告嚴格保密 深圳客戶成為大亞灣主流需求，當?shù)卮笮推髽I(yè)員工及公務員次之 ?專訪發(fā)現(xiàn)：大亞灣購房者年齡集中在 2550歲之間，文化程度不高，大家庭居住習慣，私營業(yè)主占多數(shù)。且深圳去大亞灣購房都占了相當?shù)谋戎亍? 本地客戶職業(yè)構成 結論 ：從在售樓盤的客戶組成來看，深圳客戶占了相當?shù)谋壤?，約為 35－55％，其中以坪山、坪地等鄰近大亞灣的區(qū)域的客戶為主。而當?shù)氐拇笮推髽I(yè)的中高層管理人員也占了不小的比重，另有部分當?shù)毓珓諉T。從產(chǎn)品類型來看，部分小戶型由于地段差、產(chǎn)品不佳等因素較難吸引深圳客戶，但地段佳、具有升值潛力的小戶型吸引了大批深圳客戶。 購房客戶來源 客戶定位 — 片區(qū)客戶區(qū)域分析 40 本報告嚴格保密 訪談和市場調(diào)研的結果表明：本地客戶以自住需求為主，深圳客戶以投資需求為主 購房意圖%%%%% % % % % % % %收益性投資二次購房，為了改善自己的居住條件首次購房，滿足自己住房需要給子女/ 購買住房投資與自住比例： 6:4 本地與異地比例： 5:5 ?調(diào)研結論： %的購房者購房目的是收益性投資的深圳人及當?shù)氐墓珓諉T及企業(yè)管理人員；二次購房的購房者比例僅次于投資者，這部份人主要是已有自建住宅的當?shù)鼐用窀纳片F(xiàn)有居住環(huán)境，彰顯自己的身份。 客戶定位 — 片區(qū)客戶結構分析 41 本報告嚴格保密 調(diào)研表明以投資為臵業(yè)目的的客戶占有市場較大比重 購房時看重的因素%%% %%%%%% %%%%%%%%%價格合理 自然環(huán)境升值潛力大地理位置大亞灣的經(jīng)濟發(fā)展及環(huán)境空氣好開發(fā)商實力教育配套戶型周邊配套 交通便利?合理的價格，自然環(huán)境和升值潛力 是訪問客戶都比較看重的因素。被訪者在購買時還會考慮樓盤的地理位臵及開發(fā)商的實力。 產(chǎn)品購買力要素分析 — ?一房 （ 45－ 55平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境 價格 戶型 地段 升值潛力 ?兩房 （ 60－ 85平米）： 區(qū)域發(fā)展及環(huán)境 戶型 景觀環(huán)境 價格 地段 ?三房 （ 90－ 120平米）： 戶型 景觀環(huán)境 配套 價格 地段 ?四房 （ 120－ 150平米）： 戶型 景觀環(huán)境 配套 價格 地段 60%26%14%投資 自住 升值客戶定位 — 片區(qū)客戶產(chǎn)品需求特點 42 本報告嚴格保密 訪談表明住宅臵業(yè)者心理接受價位在 3600－ 3800元 /㎡左右，基本切合市場的實際價格 ?調(diào)查結論： 3600元 /㎡是被訪者心理預算價格，但是當問及如果產(chǎn)品較好但價格偏高時，被訪者表示能夠承受的加權平均單價在 3800元 /㎡左右。 4200元 /㎡是購買的極限能夠承受的價格。 價格承受力（元/平方米）320034003600380040004200260028003000320034003600極限價格 能夠承受購買價 心理預算價格 產(chǎn)品戶型價格需求 —— ?一房（ 45－ 55平米）：單價 3600－ 3800元 /平米 ?兩房（ 60－ 85平米）： 單價 3400－ 3600元 /平米 ?三房（ 90－ 120平米）：單價 3300－ 3400元 /平米 ?四房（ 120－ 150平米）：單價 3200－ 3300元 /平米 客戶定位 — 片區(qū)客戶價格承受特點 43 本報告嚴格保密 游離客戶 與大亞灣有一定工作緣，親情緣，看重大亞灣未來發(fā)展的投資型客戶（包括惠東、東莞等） 重要客戶 港務流動性商務人士，當?shù)卣块T中中高層領導；惠州，惠陽投資客戶 核心客戶 當?shù)厥拔锪鞯犬a(chǎn)業(yè)中的本地公務員，當?shù)卣珓諉T，深圳投資客戶 客戶定位 — 本項目客戶定位 44 本報告嚴格保密 形象定位 —— 大亞灣 CBD,國際領地 ?建筑風格 —— 本項目建筑外立面線條簡潔、流暢；建筑物頂部設計簡約；銀灰色調(diào)的色彩體現(xiàn)國際化時尚簡約的風格 ?人文景觀特點 —— 設區(qū)的園林景觀設計中會所以及社區(qū)服務中心的設臵注重營造社區(qū)的文化氛圍，且注重公共參與性的園林景觀節(jié)點的控制 ?產(chǎn)品及客戶特征 —— 大亞灣 CBD建筑綜合體項目，所屬區(qū)位具備高端領先的形象特征，物業(yè)類型和產(chǎn)品功能多樣化；并具備國際化的生活標準，多元國際的客戶來源進一步增強了社區(qū)的異國情調(diào) 45 本報告嚴格保密 片區(qū)典型項目價格走勢 熊貓國際： 06年 12月銷售價格 3600元 /平米； 07年 4月銷售價格 4200元 /平米； 5個月實現(xiàn) 600元的價格增長 ,實現(xiàn) 6％的增長幅度。 君豪國際公寓： 06年 12月銷售價格 3000元 /平米； 07年 4月銷售價格 3600元 /平米； 5個月實現(xiàn) 600元的價格增長 ,實現(xiàn) 6％的增長幅度。 市場價格增長： 本項目預計 07年 12月推出，按照目前市場 3