【正文】 2023年 3月 上午 8時 37分 :37March 8, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:37:0208:37:0208:37Wednesday, March 8, 2023 ?1知人者智，自知者明。 上午 8時 37分 2秒 上午 8時 37分 08:37: ?楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 8日星期三 上午 8時 37分 2秒 08:37: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 08:37:0208:37:0208:373/8/2023 8:37:02 AM ?1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 上午 8時 37分 :37March 8, 2023 ?1行動出成果，工作出財富。 08:37:0208:37:0208:37Wednesday, March 8, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 :37:02 ?感情投資是在所有投資中，花費最少，回報率最高的投資。 ?最好的 CEO是構建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾 〃 喬丹也需要隊友來一起打比賽。 ?管得少，就是管得好。 ?路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 ?是員工養(yǎng)活了公司。 ?人們所認識到的是成功者往往經歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ?堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ?自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關鍵。 ?我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉不靈的威脅。 ?惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學習得更快的能力。 ?患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 08:3708:3708:37:0208:37:02 ?所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 ?神圣的工作在每個人的日常事務里，理想的前途在于一點一滴做起。 項目執(zhí)行工作詳細計劃表 項目執(zhí)行工作詳細計劃表 103 本報告是嚴格保密的。 項目營銷目標 執(zhí)行計劃表 營銷總控圖 項目推廣策略 第一展示 第一服務 財富客戶積累 費用預算 項目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項目價值體系 城市特點 房地產大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 100 本報告是嚴格保密的。 線下推廣－介紹 項目價值體系 ，堅持渠道滲 透，建立口碑傳播 關鍵物料： ?產品說明書 ?公館志－ DM ?三維宣傳片 ?模型 城市 豪宅 價值 體系 城市地段指標 優(yōu)質產品指標 便利指標 人文指標 商務指標 自然指標 規(guī)劃指標 戶型指標 建筑指標 稀缺資源指標 城市核心區(qū) 城市資源極大豐富 跳水冠軍 風水寶地 后花園－北橋公園 一線物管品牌 大圍合高層大宅建筑 核心圍合景觀園林 簡約、大氣的現代建筑風格 創(chuàng)新空中院館設計 品牌物管 －管家式服務 配套指標 “水韻館 ”會所 舒適服務指標 特色物管 96 本報告是嚴格保密的。 線上推廣節(jié)奏安排－戶外廣告是主流 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 一錘定音、鼓舞市場 發(fā)展運動、確定地位 強勢推出 外場咨詢點啟用 發(fā)布會認籌 開盤 營銷節(jié)點 推廣主題 華德力 營銷背景 深圳關內豪宅板塊，新興豪宅開發(fā)海灣區(qū)域，區(qū)域價值前景高度認可，關內最后海景資源板塊，可以占據片區(qū)領跑者的地位。 豪宅推廣方式案例借鑒 之二 星河丹堤 線上推廣分析 ?線上推廣只走高形象， 戶外形象持續(xù)打造了城市 CEO官邸的圈層標簽 報紙廣告 戶外廣告 城市中產 向上的力量 西銀湖 城市原生別墅群 銀湖山 城市別墅 CEO官邸 89 本報告是嚴格保密的。 ?主力戶型 ?204299平米的 toho 豪宅推廣方式案例借鑒 之二 星河丹堤 87 本報告是嚴格保密的。 豪宅推廣方式案例借鑒 之一 淘金山 85 本報告是嚴格保密的。而羅湖，被認為是過氣的置業(yè)片區(qū)。 東湖 梧桐山風景區(qū) 仙湖 園嶺 無名山 資源： ?北靠無名山，南臨東湖、遙望梧桐山風景區(qū)及仙湖植物園，依山傍水、群山環(huán)繞，風水寶地； ?10分鐘車程可到達梧桐山風景區(qū)，開車可直接到達山頂。 分級競爭價格分析 價格策略 高價格 高品質 金沙灣四期 錦繡華景三期景界 3500 第一陣營 第二陣營 華盛新城 城市假日 年豐豪庭 匯景名都 興華廣場 翠堤灣 4000 城市一級競爭對手均價集中于 36003800元 /平方米 區(qū)域二級競爭對手均價集中于 32003500元 /平方米 79 本報告是嚴格保密的。 推售產品分析 ?明星產品主要承擔展示項目形象及價格標桿的使命； ?現金牛是項目利潤的主要來源，肩負著回款的使命； ?首次推出產品組合考慮，既要展示項目的形象和價值，又 要保證一定的銷售速度和利潤要求； 低 相對市場價格 高 明星 瘦狗 市場競爭力 現金牛 現金牛 低 高 板樓 200平方米四房 板樓 180平方米四房 板樓 150平方米三房 點樓 150平方米三房 首批入市產品是 :明星與現金牛產品組合 推售策略 75 本報告是嚴格保密的。 項目工程進度 推售策略 2023年 4月 5月 6月 7月 10月 11月 12月 8月 9月 會所封頂 售樓處、展示區(qū)完工 8主體封頂 9月底取得預售證 71 本報告是嚴格保密的。 陣地戰(zhàn)－現場高規(guī)格活動 公館計劃 ?立足點：利用華德力政府關系資源和社會積累客戶 ?形式：產品發(fā)布會、開園活動、開盤活動 邀請政府高級官員、行業(yè)協(xié)會領導、大型企業(yè)領導和積累客戶等參加； ?關鍵點：配合現場展示，通過高規(guī)格、高檔次、高格調的活動形式，向各位參與者傳遞項目的高形象，并以他們?yōu)榛c輻射擴散開，從而形成口碑傳播。 娛樂圈－高檔場所一網打盡 ?立足點：湛江的有錢人日常娛樂和消費的高檔場所比較集中 —— 酒店、卡拉 OK； ?覆蓋所有高檔場所，如：金輝煌、中國城、利苑金閣、海洋國際； ?形式選擇： ?高品質的發(fā)票封； ?制作高品質的閱讀資料或酒水牌等物品在這些高檔區(qū)域擺放； ?3擺放高品質易拉寶 ?關鍵點：把握好物料的調性和檔次； 公館計劃 大天然 利苑金閣 海洋世界 中國城 金輝煌 菜牌式折頁 發(fā)票封 易拉寶 65 本報告是嚴格保密的。 富人階層 成功的生意人；企業(yè)高管 20萬以上 高收入階層 處級以上公務員，一般生意人，企業(yè)中高層 8~20萬元之間 中等收入階層 一般公務員，企業(yè)技術人員 28萬元之間 一般工人等 2萬以下 階層 職業(yè) 家庭年收入 中等及以下收入者 中高端項目主要客戶群 湛江財富階層主要是三類人士：成功生意人、高級政府公務員、企業(yè)中高層 客戶定位回顧：湛江城市較小，湛江財富階層的中高端客戶都是我們的目標客戶 62 本報告是嚴格保密的。 ?售樓處 3售樓處第一展示 關鍵點： 高檔家私、增加品質感 提升服務品質，體現尊貴感 院館、泳池景觀展示（用玻璃做為隔斷，確保視線通透） 洽談區(qū) 放映室 前臺及模型展示區(qū) 吧臺 洽談區(qū)延伸區(qū) 戶型模型 洽談區(qū) 第一服務 58 本報告是嚴格保密的。 讓湛江客戶感受前所未有的尊貴 1 2 3 ５ ３ 銷售服務體系 禮服門童 4 空姐服飾銷售代表 硬件 —— 電腦算價，電腦公示 軟件 —— 銷售人員高素質接待 : 良好形象 專業(yè)知識 熱情服務 第一服務 54 本報告是嚴格保密的。 讓湛江客戶感受前所未有的尊貴 和接待流程結合的細節(jié)完美主義的貼身服務設計 物業(yè)服務體系 銷售服務體系 第一服務 51 本報告是嚴格保密的。 6樣板房第一展示 －產品指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 ?樣板房： ?關鍵點 : ?院館的觀賞性和參與性，體現品位 ?展示項目景觀資源 第一展示 47 本報告是嚴格保密的。 ?會所前廣場 ?關鍵點： ?大榕樹： ?增加可參與性的休憩長椅、遮陽傘、格調包裝 ?完善導示系統(tǒng) ?停車場、售樓處、樣板房 2售樓處前廣場第一展示 －資源指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 43 本報告是嚴格保密的。 ? 迎賓藝術性雕塑小品 。 第一展示系統(tǒng) 全面領先市場 第一展示 湛江領先 第一展示系統(tǒng) 看樓通道 公共空間 1 “ 私家路 ” 點樓樣板間 板式樣板房 北橋公園 會所前廣場 點樓工程樣板間 2 3 4 5 8 9 7 6 6 7 3 2 1 4 5 6 8 從客戶感知角度出發(fā) ,標準化現場展示體驗。 市場參考 之三 錦繡華景 第一展示 樣板樓棟大堂展示較好，樣板房參觀路線導示清晰。 非實景樣板房展示較為煽情，導示清晰；商業(yè)街包裝良好，氣氛營造較到位。 市場參考 之一 華盛新城 第一展示 售樓處入口簡單的工程 處理 ，無品質可言；內部洽功能設置較為流暢，但桌椅簡陋處理。 項目案名和推廣主題建議 來源：世聯研究模型 號公館 1 推廣主題： 開創(chuàng)湛江居住新時代 目的：建立湛江豪宅新的價值體系和居住觀念 備選：千錘百練 傳承后世 尊崇人家 傳承后世 31 本報告是嚴格保密的。 項目案名和推廣語的思考 綜合優(yōu)勢強 形象最高端 ?我們不能落入某一個價值點上的宣傳，貶損項目綜合優(yōu)勢