【正文】 ?我們不能在形象上和市場競爭項目站在同一個高度上，那樣不能區(qū)分高度 價值指標 城市價值指標 希缺資源指標 優(yōu)勢產(chǎn)品指標 舒適服務指標 城市假日 錦繡華景 匯景名都 晟安地塊 廣恒地塊 御海園 本項目 27 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)質產(chǎn)品指標 規(guī)劃指標 戶型指標 建筑指標 配套指標 ?高檔齊全的配套 流水會所－水韻館 ?一層局部底商 本項目城市豪宅價值體系分析 23 本報告是嚴格保密的。 海 北 路100m河道及泳池臨近舊建筑出讓用地0 10 30 50體育場用地范圍北橋公園 體育廣場待建 ?自然資源： 北橋公園 南橋河 北橋河 游泳池 大榕樹 ?人文資源： 世界冠軍勞力詩 上風上水的風水寶地 人文指標 自然指標 稀缺資源指標 本項目城市豪宅價值體系分析 19 本報告是嚴格保密的。 未來市場競爭激烈，近期競爭項目 07年底到 08年初赤坎片區(qū)市場供應量有一個相對短期空白點 2023年 2023年 2023年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 城市假日 2期 城市假日 3期 錦繡華景 3期 匯景名都 華盛新城 1期 華盛新城 2期 年豐豪庭 2期 翠堤灣二期 金沙灣 5期 富虹上游城 廣恒 晟安項目 城市 一級 競爭 區(qū)域 二級 競爭 項目市場競爭 湛江市場出現(xiàn)相對短期高端項目進入空白點 15 本報告是嚴格保密的。 第四階段（ 2023至今） 赤坎老城區(qū) 霞山及開發(fā)區(qū)日趨尾聲，開發(fā)轉移至赤坎老城區(qū)。 ?05~06房地產(chǎn)銷售價格相對快速增長； ?未來 4年土地供應量將保持在在 50公頃 /年； 房地產(chǎn)市場保持 健康穩(wěn)定發(fā)展 2 0 0 7 ~ 2 0 1 0 計劃商品住宅土地供應量0102030405060708007年度 08年度 09年度 10年度房地產(chǎn)發(fā)展 房地產(chǎn)價格和土地供應 11 本報告是嚴格保密的。 項目營銷目標 執(zhí)行計劃表 營銷總控圖 項目推廣策略 第一展示 第一服務 財富客戶積累 費用預算 項目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項目價值體系 城市特點 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 8 本報告是嚴格保密的。 報告目的 ? 統(tǒng)一思路 （項目目標、競爭下的策略） ? 梳理工作 （執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點） ? 抓緊落實 （總控圖、工作計劃表） 4 本報告是嚴格保密的。 開創(chuàng)湛江豪宅新時代 ! 本報告是嚴格保密的。 華德力項目營銷執(zhí)行報告 謹呈 :湛江華德力置業(yè)有限公司 版權聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 項目營銷目標 執(zhí)行計劃表 營銷總控圖 項目推廣策略 第一展示 第一服務 財富客戶積累 費用預算 項目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項目價值體系 城市特點 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 5 本報告是嚴格保密的。 湛江城市 —— 雙城記 ?自古形成的雙城 —— 赤坎、霞山；開發(fā)區(qū)介于兩個區(qū)之間 ?霞山與赤坎相隔 10公里，形成兩個相對獨立的區(qū)域，赤坎是市政府所在地，是行政中心，霞山則是商業(yè)中心； ?位于赤坎區(qū)的中心區(qū)域，由于地理位置、政府發(fā)展支持因素，在消費者心目中霞山區(qū)的居住環(huán)境比赤坎區(qū)好，霞山城市發(fā)展水平高于赤坎 霞山 赤坎 城市印象 赤坎是非傳統(tǒng)毫宅區(qū) 競爭中處于相對劣勢 9 本報告是嚴格保密的。 湛江中高端房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 第一階段（ 19881998） 霞山濱海區(qū) 霞山觀海長廊初具規(guī)模，以國有企業(yè)為主介入開發(fā)；當前湛江的品牌開發(fā)商匯景等即是從那時開始的。 中高檔市場格局 霞山 赤坎 開發(fā)區(qū) 2023年開始商品房開發(fā) 代表樓盤： 金沙灣、翠堤灣 2023年開始開發(fā) 代表樓盤： 城市假日 錦繡華景 98年后開始開發(fā) （市場行為） 代表樓盤： 金地豪苑 匯景灣 榮基國際廣場 2023年開始商品房開發(fā) 代表樓盤： 年豐豪庭、華盛新城 霞山濱海區(qū) 開發(fā)區(qū)箓華板塊 本項目是 2023年極具影響力的 地王 12 本報告是嚴格保密的。 市場結論的總結－城市豪宅形象占位原則 湛江市場出現(xiàn)相對短期市場高端項目進入空白點 赤坎是非傳統(tǒng)毫宅區(qū)，競爭中處于相對劣勢 赤坎區(qū)將成為中高檔樓盤集中開發(fā)的熱點片區(qū) 城市印象 中高檔市場格局 市場項目競爭 本項目要實現(xiàn)目標必須－在形象上占據(jù)市場 “ 最高端 ” 房地產(chǎn)市場保持健康穩(wěn)定發(fā)展、地王市場影響力 房地產(chǎn)發(fā)展 占據(jù)市場最高端必須－ “ 強勢 ” 和 “ 快速 ” 16 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)質產(chǎn)品指標 規(guī)劃指標 戶型指標 建筑指標 ?規(guī)劃氣勢 大圍合高層建筑 一期純大戶型 湛江最舒適的梯戶比 一梯兩戶 48% 一梯三戶 32% 一梯四戶 20% ?社區(qū)園林 圍合式核心大園林 配套指標 本項目城市豪宅價值體系分析 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比例 三房 15 165 56 16% 三房（點樓） 150~160 168 48% 四房 183 56 16% 20 212 56 16% 復式（空中別墅） 200以上 12 4% 20 本報告是嚴格保密的。 ?一線品牌 萬科 \中海 \金地物業(yè)管理顧問 ?大堂管家式服務 品牌物管 特色物管 舒適服務指標 本項目城市豪宅價值體系分析 24 本報告是嚴格保密的。 項目原案名的思考 綜合優(yōu)勢強 形象最高端 ?市場變化： 出現(xiàn)大量類似案名，使本項目站在同一個臺階高度上 ?項目價值體系上的綜合優(yōu)勢不能體現(xiàn)，落入非完全強勢的價值點 ?形象最高端的氣勢不明顯，不能和競爭項目直接區(qū)分 原案名： 雍景城 同類案名：錦繡華景、御海園、翠堤灣、華盛新城、 〃 〃 〃 氣勢案名：上游城 〃 〃 〃 城市豪宅 價值體系 城市地段指標 優(yōu)質產(chǎn)品指標 稀缺資源指標 舒適服務指標 28 本報告是嚴格保密的。 推廣調(diào)性建議 32 本報告是嚴格保密的。 內(nèi)部園林施工材料對方散亂，基本未考慮展示；樣板房簡陋處置，無家具擺設。 36 本報告是嚴格保密的。 樣板房展示能針對性深化項目產(chǎn)品賣點。 會所 40 本報告是嚴格保密的。 ? 道路兩旁設置路旗 。 3會所第一展示－ “ 水韻館 ” －產(chǎn)品指標 關鍵點： 增加溢水效果，視覺沖擊力更大； 未來生活場景的展示，泳池周邊布置沙灘椅 泳池 第一展示 5 6 1 2 3 4 6 8 7 44 本報告是嚴格保密的。 ?工程樣板間： ?關鍵點 : ?硬件展示體現(xiàn)檔次； ?工程樣板房要配備綠植及空調(diào)，保證夏天客戶看樓感受 7工程樣板房第一展示 －產(chǎn)品指標 5 6 1 2 3 4 6 8 7 第一展示 48 本報告是嚴格保密的。 讓湛江客戶感受前所未有的尊貴 1 2 3 ５ 1 主入口：特警保安形象 物業(yè)服務體系 4 第一服務 52 本報告是嚴格保密的。 3售樓處第一展示 5 6 1 2 3 4 6 7 8 放映室 前臺及模型展示區(qū) 吧臺 洽談區(qū)延伸區(qū) 戶型模型 洽談區(qū) ３ 銷售服務體系 第一服務 55 本報告是嚴格保密的。 讓湛江客戶感受前所未有的尊貴 1 2 3 ５ ４ 健康、尊貴： 安全帽內(nèi)設置一次性隔離紙 4 物業(yè)服務體系 第一服務 59 本報告是嚴格保密的。 湛江財富客戶積累計劃 公館計劃 基于湛江財富階層的行為模式研究制定公館客戶計劃 ?核心交際圈 ?娛樂圈 ?行動圈 ?居住圈 63 本報告是嚴格保密的。 行動圈－阻擊 ?立足點：在目標客戶經(jīng)常經(jīng)過的區(qū)域，樹立項目形象展示，強化客戶記憶； ?做法：在關鍵位置設置戶外廣告，攔截客戶； ?形式：戶外廣告 ?關鍵點：突出案名、主推廣語 公館計劃 阻擊霞山客戶 阻擊金沙灣客戶 阻擊高消費客戶 阻擊政府官員 阻擊高端商務人士或高速路口 66 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品發(fā)布會 68 本報告是嚴格保密的。 未來市場競爭激烈，近期競爭項目 07年底到 08年初赤坎片區(qū)市場供應量有一個相對短期空白點 2023年 2023年 2023年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 城市假日 2期 城市假日 3期 錦繡華景 3期 匯景名都 華盛新城 1期 華盛新城 2期 年豐豪庭 2期 翠堤灣二期 金沙灣 5期 富虹上游城 廣恒 晟安項目 城市 一級 競爭 區(qū)域 二級 競爭 項目入市時機 ?2023年四季度以前，主要以現(xiàn)有項目銷售為主，沒有新盤出現(xiàn)； ?2023年四季度以前在售項目基本已經(jīng)過了熱銷階段，處于尾盤或調(diào)整期； ?金沙灣 5期極有可能在四季度末入市； ?項目應搶在金沙灣五期前入市，搶占高端市場，奠定領導地位； 推售策略 72 本報告是嚴格保密的。 2 0 0 6 年銷售走勢圖0246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月市場銷售數(shù)據(jù)參考 ?全年銷售走勢 ?沒有特點明顯的季節(jié)區(qū)分 ,3~5月、 10~12月銷售量相對較大； ?市場快速開發(fā)銷售案例 ?15萬平方米，從建設到銷售完畢約 2年時間， 150000平方米的 80%； ?正常情況下月銷售套數(shù)赤坎： 10~15套 /月、霞山、開發(fā)區(qū)： 20~30套 /月