【正文】 2023年 3月 8日星期三 8時(shí) 37分 2秒 08:37:028 March 2023 ?1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 8日星期三 上午 8時(shí) 37分 2秒 08:37: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :37:0208:37Mar238Mar23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 8, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 8日星期三 8時(shí) 37分 2秒 08:37:028 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :37:0208:37:02March 8, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :37:0208:37Mar238Mar23 ?1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , March 8, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 8日星期三 8時(shí) 37分 2秒 08:37:028 March 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :37:0208:37:02March 8, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :37:0208:37Mar238Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 , March 8, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 3月 8日星期三 8時(shí) 37分 2秒 08: 謝謝各位！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)。 ?一個(gè)人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個(gè)人在失敗的探索和悲慘的錯(cuò)誤中毀掉自己的生命。 2023年 3月 8日 8時(shí) 37分 ?在這個(gè)世界上，沒有人能使你倒下。 上午 8時(shí) 37分 2秒 08:37:02 ?質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。 2023年 3月 8日星期三 ?命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。 ?速度就是一切，它是競(jìng)爭(zhēng)不可或缺的因素。人的每一步行動(dòng)都在書寫自己的歷史。 ?新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 2023年 3月 8日 8時(shí) 37分 ?能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 ?千方百計(jì)請(qǐng)一個(gè)高招的專家醫(yī)生，還不如請(qǐng)一個(gè)隨叫隨到且價(jià)格便宜的江湖郎中。 08:37:0208: ?等待。 ?一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ?命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 ?微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。 ?讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ?時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來。 2023/3/808:37:02 ?在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) ! ?如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。 ?把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。 ?不放過任何細(xì)節(jié)。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。 ?強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 ?創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 項(xiàng)目營(yíng)銷直接推廣費(fèi)用安排（一期） 38% 5% 10% 19% 3% 3% 8% 5% 10% 104 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分項(xiàng)費(fèi)用 分項(xiàng)內(nèi)容 一期 總額（萬元） 比例（ %） 戶外廣告牌（含條幅、導(dǎo)示） 110 3D廣告片 １５ 報(bào)紙廣告 ３０ 公關(guān)活動(dòng)（客戶餐會(huì)、產(chǎn)品發(fā)布、開盤等） 6０ 酒店等高檔場(chǎng)所資料鋪排 10 短信、直郵等 １０ 模型制作 ２５ 銷售資料及禮品等 １ 5 現(xiàn)場(chǎng)包裝 25 總額 300 占總體銷售額比例 % 整體推廣成本控制在 1%以內(nèi)。鼓舞湛江 2023 承載一座城市的責(zé)任 開創(chuàng)湛江居住新時(shí)代 11月 12月 核心圈出擊 居住圈滲透 開園、開盤活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)展示完成 咨詢點(diǎn)展示完成 形象樓書、禮品、 vip系列、公館志 銷售團(tuán)隊(duì) 招聘 信息 招聘完成第一次培訓(xùn) 完成第二次培訓(xùn) 完成第三次培訓(xùn) 影視 廣告公館志 102 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 營(yíng)銷總攻略－報(bào)告回顧： ?客戶策略 五大戰(zhàn)術(shù) 、 快速積累財(cái)富階層客戶 ?價(jià)格策略 平開高走 、 穩(wěn)步提升 ?推售策略 多次推售 、 小步快跑 客戶體驗(yàn) ?第一展示 ?第一服務(wù) ?形象定位－占據(jù)湛江形象最高端 強(qiáng)勢(shì)的案名 、 推廣主題 分階段形象主題的推廣 ?媒體推廣 線上高調(diào)務(wù)虛推廣 線下價(jià)值體系推廣 如何讓消費(fèi)者知道？ 如何讓消費(fèi)者認(rèn)可？ 如何讓消費(fèi)購(gòu)買？ 101 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵物料 模型 目的：給予客戶直觀印象，體現(xiàn)項(xiàng)目形象與品質(zhì) 內(nèi)容：規(guī)劃模型、分戶模型 完成時(shí)間： 補(bǔ)充關(guān)鍵點(diǎn)： 品質(zhì)感 區(qū)域模型的多體驗(yàn)點(diǎn) 小區(qū)模型注意園林、立面等細(xì)節(jié) . 99 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 關(guān)鍵物料 產(chǎn)品說明書 目的：使客戶充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn) 完成時(shí)間： 內(nèi)容規(guī)劃： 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 97 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1號(hào) 公館 承載一座城市的責(zé)任 第一階段 4月 5月中預(yù)熱市場(chǎng) 第二階段 5月中 8月初接受客戶咨詢 第三階段 8月初 9月底認(rèn)籌 第四階段 10月 1日開盤發(fā)售 開創(chuàng)湛江居住新時(shí)代 線上推廣：高舉高打－占據(jù)湛江形象最高端 95 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 號(hào) 公館 地王 城市一線豪宅案例總結(jié) 線上推廣務(wù)虛：高舉高打，建立豪宅形象； 線下推廣務(wù)實(shí)：介紹項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，堅(jiān)持渠道滲 透，建立口碑傳播； 城市一線豪宅占位市場(chǎng)推廣經(jīng)驗(yàn)： 94 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 占位支撐價(jià)值 區(qū)域價(jià)值高于項(xiàng)目?jī)r(jià)值，區(qū)域資源希缺，板塊未來價(jià)值高 形象定位：灣區(qū)物業(yè) 比肩全球 豪宅推廣方式案例借鑒 之三 中信紅樹灣 92 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?總占地 ?總建面： ?住宅 51萬平米 ?容積率 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場(chǎng) 豪宅推廣方式案例借鑒 之三 中信紅樹灣 91 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅推廣方式案例借鑒 之二 星河丹堤 線下推廣分析 直郵 雜志 ?線下推廣，無論是利用一對(duì)一媒體還是小眾的飛機(jī)雜志媒體，都開始詳細(xì)闡述客戶最能感知的項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)原生湖景資源。 占位支撐價(jià)值 活動(dòng)事件主訴求郊野公園、原生湖等自然資源 戶外形象持續(xù)打造了城市 CEO官邸的圈層標(biāo)簽 形象定位：銀湖山 城市別墅 CEO官邸 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星河丹堤靠自然資源和圈層標(biāo)簽占位 營(yíng)銷背景 深圳關(guān)內(nèi)豪宅開發(fā)殆盡，城市主流豪宅銷售進(jìn)入尾聲。 ?地理位置： ?彩田北 — 銀湖山 ?梅高速與南坪快速交界處 ?基礎(chǔ)資料 ?總用地面積： 20萬m2 ?總建筑面積： 36萬 m2 ?總住宅面積 : 358780平米 ?容積率：一期 ?綠化率： 38％ ?建筑密度： 24% ?一期占地： 85800m178。 線下推廣分析 短信、直郵廣告 ?線下區(qū)別于線上的訴求，以短信及直郵詳述項(xiàng)目賣點(diǎn)。 線上推廣分析 報(bào)紙廣告 戶外廣告 ?線上推廣堅(jiān)持高舉高打，占據(jù)福田區(qū)主要交通要道，高調(diào)入圍全深圳區(qū)域，著力訴求 “ 東湖右岸 私家半山生活 ” 概念，建立起一線豪宅的項(xiàng)目形象。 占位支撐價(jià)值 強(qiáng)勢(shì)訴求周邊豐富的山湖 自然資源 ，突出健康生態(tài)環(huán)境。 營(yíng)銷背景 2023深圳豪宅集中放量，主流豪宅陣營(yíng)位于香蜜湖、紅樹灣、華僑城等城市熱點(diǎn)豪宅片區(qū)。 區(qū)位： ?項(xiàng)目位于深圳傳統(tǒng)中心區(qū)羅湖北部，山水相連、群山環(huán)繞，自然資源優(yōu)越； ?項(xiàng)目沙灣路南行通達(dá)羅湖商業(yè)中心區(qū)及北環(huán)沿線，北行深入群山腹地。 項(xiàng)目推廣 高端住宅如何有效、合理的推廣？？ 深圳一線豪宅推廣方式案例借鑒 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目一期價(jià)格策略 價(jià)格策略 2023年 2023年 4月 3月 10月 11月 12月 1月 2月 推售產(chǎn)品組合 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 選房 價(jià)格走勢(shì) 1212四房 (30套 ) 1150三房（ 30套） 8150三房 (90套 ) 1157三房 (30套 ) 1183四房 (60套 ) 7153三房（ 30套） 1200四房 (30套 ) 7150三房 (60套 ) 3700~4100元均價(jià) 4000~4300元均價(jià) 4200~4500元均價(jià) 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格策略 ?本項(xiàng)目一期在確保成功的前提下承擔(dān)建立赤坎老城區(qū)中城市一線豪宅的價(jià)格實(shí)現(xiàn) ?本項(xiàng)目二期承當(dāng)全面大幅度超越湛江一線豪宅價(jià)格，一期中后期價(jià)格超越湛江一線豪宅的價(jià)格 ?前期項(xiàng)目高檔次形象建立，以及現(xiàn)場(chǎng)高品質(zhì)、高服務(wù)提升客戶心理價(jià)格預(yù)期基礎(chǔ)上，以低于客戶心理預(yù)期價(jià)格入市，達(dá)成實(shí)現(xiàn)高速度的目標(biāo)； ?入市價(jià)格策略：平開高走、小步快跑 價(jià)格策略 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 0 0 6 年銷售走勢(shì)圖0246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)參考 ?全年銷售走勢(shì) ?沒有特點(diǎn)明顯的季節(jié)區(qū)分 ,3~5月、 10~12月銷售量相對(duì)較大； ?市場(chǎng)快速開發(fā)銷售案例 ?15萬平方米，從建設(shè)到銷售完畢約 2年時(shí)間， 150000平方米的 80%； ?正常情況下月銷售套數(shù)赤坎： 10~15套 /月、霞山、開發(fā)區(qū)： 20~30套 /月 ?項(xiàng)目同一期銷售價(jià)格變化情況 ?由于市場(chǎng)環(huán)境及產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)不同，價(jià)格變化沒有可循規(guī)律，但價(jià)格的小幅度，多頻次提升，可以很好的提升銷售效果； 推售策略 本