【正文】 新城幾乎 全線降價(jià)合生御廷富力桃園新城憶華里東渡青筑御瀾灣同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫新弘國(guó)際城龍湖好望山米蘭諾貴都10月 11月 12月龍湖好望山88折 / /㎡ (大平層 )85折 / /㎡ (青年公寓 )米蘭諾貴都8187折 / /㎡同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫89折 / /㎡萬(wàn)科尚源82折 / /㎡新城憶華里79折 / /㎡御瀾灣82折 /東渡青筑83折 /富力桃園80折 / /㎡旭輝玫瑰灣 /㎡ (滯銷)綠中海雅庭 /㎡ (滯銷)2023年區(qū)域市場(chǎng)回顧 ——公寓6月之后市場(chǎng)走向持續(xù)下滑， 10月后區(qū)域價(jià)格防線攻破，市場(chǎng)均由降價(jià)項(xiàng)目帶來(lái)成交2023年n 區(qū)域公寓較往年供應(yīng)明顯增多，去化走低的情況下 供大于求 現(xiàn)象更為突出n 10月份市場(chǎng)跌入低谷， 11月后由降價(jià)項(xiàng)目 支持市場(chǎng)去化n 同比 10月， 11月均價(jià)降幅達(dá) 18%， 12月降幅達(dá) 27%11月至今青浦主要板塊成交套數(shù)排名n 當(dāng)前區(qū)域 82%的成交量由降價(jià)項(xiàng)目支撐，其他項(xiàng)目陷入僵局n /㎡ 的單價(jià)方能取得跑量項(xiàng)目名稱 總套數(shù) 套均面積 套均總價(jià) 均價(jià)萬(wàn)科尚源 302 89 108 12209富力桃園 266 84 91 10878新城憶華里 75 148 213 14404富興雅苑 18 95 97 10159旭輝玫瑰灣 12 95 145 15316新虹橋雅苑 7 95 199 20877啟航城 5 52 49 9465東渡青筑 4 94 143 15257御瀾灣 2 150 267 178072023年區(qū)域市場(chǎng)回顧 ——聯(lián)排區(qū)域聯(lián)排市場(chǎng)全年處于冰封，市場(chǎng)存量積壓除傳統(tǒng)別墅區(qū)的特價(jià)項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均鮮有成交2023年n 月均成交 ㎡ ，較去年下降 56%。劣勢(shì) 品質(zhì)感差、存在質(zhì)量問(wèn) 題 戶型大總價(jià)高 價(jià)格被動(dòng)處于高位 區(qū)域抗性、配套交通欠 缺本案區(qū)域劣勢(shì)較為明顯，品牌價(jià)值及性價(jià)比是取勝的出口，同時(shí)應(yīng)警惕競(jìng)品低價(jià)干擾2023年區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 ——79戶型79產(chǎn)品品牌、價(jià)格同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)，必須早入市搶市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度 ——在售存量達(dá) 457套 ，來(lái)自青浦新城及松江新城的壓力較大，且多為 品牌開發(fā)商降價(jià)項(xiàng)目 ，價(jià)格及戶型 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈供應(yīng)時(shí)機(jī) ——全年供應(yīng)較為持續(xù)，其中 36月份的競(jìng)爭(zhēng)較大，本案應(yīng) 提前入市搶占市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ——集中在 “ 新城憶華里、富力桃園、龍湖好望山 ” 等數(shù)據(jù)截至 12月 25日競(jìng)爭(zhēng)類型 板塊 項(xiàng)目名稱 戶型 面積段 總價(jià)段在售存量已取證未推2023年推量（未取證）2023年預(yù)計(jì)供應(yīng)計(jì)劃 2023年累計(jì)供應(yīng)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月戶型競(jìng)爭(zhēng) 青浦 萬(wàn)科尚源 2R 79 —— 65 　 66 50 66 　 　 　 　 　 　 　 　 　 116新城憶華里 2R 8285 106119 31 90 140 　 　 60 　 60 　 　 　 60 50 　 　 261價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 松江 龍湖好望山 1R 69 93100 16 　 80 　 　 80 　 　 　 　 　 　 　 　 　 96戶型 /總價(jià)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嘉定 新城金郡 2R 7881 100105 55 190 70 30 90 245新城尚上城 2R 7983 8793 66 66綠地秋霞坊 2R 8183 98108 16 16寶山 美蘭湖畔雅苑 2R 7984 96103 20 20青浦 富力桃園 2R 8289 85102 141 　 94 　 　 　 　 　 94 　 　 　 　 　 　 235富興雅苑 2R 8892 8795 47 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 47合計(jì) 457 90 570 50 206 130 124 150 50 11022023年區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 ——79戶型新城憶華里 82㎡ 2R區(qū)域板塊：青浦新城成交均價(jià)： /㎡本案優(yōu)勢(shì) ：南北通透、南向面寬充足本案威脅 ：競(jìng)品單價(jià)均較低，存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)79戶型與競(jìng)品價(jià)格存在直接競(jìng)爭(zhēng)，可主打南北通、面寬大2023年區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 ——89100戶型89100㎡ 3房推案量較大，競(jìng)爭(zhēng)范圍擴(kuò)大至全市同檔次項(xiàng)目，潛在供應(yīng)巨大，達(dá) 3400套直接競(jìng)爭(zhēng)面小 ——區(qū)域在售緊湊型 3房產(chǎn)品有 “ 旭輝玫瑰灣、米蘭諾貴都、新城金郡、新城尚上城 ” 4個(gè)項(xiàng)目， 存量 362套供應(yīng)時(shí)機(jī) ——直接競(jìng)品 持續(xù)推案加重競(jìng)爭(zhēng)程度 ，本案需 提前入市 、并在 性價(jià)比、推廣導(dǎo)客 上做足功夫數(shù)據(jù)截至 12月 25日競(jìng)爭(zhēng)類型 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 戶型 面積段 總價(jià)段 在售存量已取證未推2023年推量（未取證） 2023年預(yù)計(jì)供應(yīng)計(jì)劃2023年累計(jì)供應(yīng)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月戶型競(jìng)爭(zhēng)(主要 )青浦 萬(wàn)科尚源 3R 89 —— 5 　 240 　 　 120 60 60 　 　 　 　 　 　 　2713R 95 —— 31 　 　 31 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　旭輝玫瑰灣 2+1R 90 125135 178 168 168 　 　 　 　 84 56 56 　 84 56 　 　 514松江 米蘭諾貴都 2+1R 8993 118132 100 62 422 　 　 　 230 　 　 　 254 　 　 　 　 584嘉定 新城金郡 3R 95 123 4 70 30 40 74新城尚上城 3R 94 104108 80 80戶型競(jìng)爭(zhēng)(干擾 )青浦 綠中海雅庭 2R 8690 130140 168 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 168東渡青筑 2R 8994 138145 48 　 130 　 　 　 　 　 　 　 　 130 　 　 　 178閔行 虹橋一號(hào)（預(yù)估） 2R 8598 160176 55 　 96 　 　 　 48 　 　 　 　 48 　 　 　 151總價(jià)競(jìng)爭(zhēng) 青浦 逸皓華庭 2R 8791 105110 91 198 　 　 　 　 198 　 　 　 　 　 　 　 　 289合生御廷 2R 9497 120 17 177 　 　 　 　 　 177 　 　 　 　 　 　 194松江 同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫 2R 88 118129 227 　 165 　 　 　 　 　 　 　 165 　 　 　 　 392維羅納貴都 2R 90106 122125 127 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 127新弘國(guó)際城 2R 90 111118 154 154寶山 美蘭湖畔雅苑 2R 8592 103112 15 15嘉定 新城金郡 2R 91 117120 5 190 35 65 45 45 195綠地秋霞坊 2R 9195 113132 16 16合計(jì) 1321 428 1658 31 120 536 179 328 56 419 347 101 34022023年區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)分析 ——89100戶型旭輝玫瑰灣 90㎡ 172㎡區(qū)域板塊：閔行顓橋成交均價(jià)： /㎡主力總價(jià)： 340萬(wàn)本案面寬及地下室具備優(yōu)勢(shì)，但競(jìng)品尺度舒適、總價(jià)更低市場(chǎng)分析總結(jié)252。 區(qū)域周邊已形成競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格戰(zhàn)；存量積壓、新增入市雙雙加劇 2023年的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)252。1區(qū)域 項(xiàng)目名稱 體量 (㎡ ) 內(nèi)街 /外街 戶型面積 (㎡ ) 銷售樓層 層高青浦北部(重固 ) 夏陽(yáng)金城 11320 外街 350500(南側(cè) )90100 (北側(cè) ) 12F1F 2F 新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng) 8000 內(nèi) /外 5070 2層分售 120140 松江中部 樂(lè)莫苑 16000 外街 5060 1F 32023 商業(yè)城 1520 1F 　松江新城西區(qū) 昌鑫花園 / 外街 130300 12F 綠地諾丁山 8000 外街 200300 12F 月亮河碧園 / 外街 1F 7萊頓堡 / 外街 152162 12F 1F 松江新城東區(qū) 保利西子灣 30000 外街 160300 2F1F 2F 內(nèi)街 6090 2層分售松江泗涇新凱家園 12023 外街 古樓公路 7279新家園路 190260 12F 同潤(rùn)山河小城 6000 外街 60 12F 松江新橋 雷丁小城 20230 外街 35150 12F n 傳統(tǒng)商業(yè)以 12F整體出售為主，集中商業(yè)體的項(xiàng)目采用分層銷售方式n 層高均達(dá)到可隔層分割， 1F在 ， 2F在 n 松江青浦整體商業(yè)層次較低，有檔次的成熟商業(yè)區(qū)少特征概括 ——現(xiàn)代華庭商街 夏陽(yáng)金城商街新凱家園商鋪 保利西子灣商鋪青浦松江商業(yè)市場(chǎng) ——產(chǎn)品特征青浦松江商業(yè)市場(chǎng) ——價(jià)格特征2023年青浦區(qū)商業(yè)供求情況2023n 2023年青浦以 60009500元 /㎡ 的 低價(jià)去化 為主，市場(chǎng)缺乏熱度n 2023年青浦放量集中價(jià)位在 1400017000元 /㎡ ，且多為 專業(yè)市場(chǎng)類產(chǎn)品區(qū)域 項(xiàng)目名稱 內(nèi)街 /外街 戶型面積 (㎡ ) 樓層 報(bào)價(jià)（萬(wàn) /㎡ ） 實(shí)際成交均 價(jià) 租金(元 /天 /㎡ ) 回報(bào)率青浦北部(重固 )夏陽(yáng)金城 外街 350500 12F (南側(cè) ) 14545 %90100 (北側(cè) )新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)外街內(nèi)街 5070 1f 2232015001 /120140 2f /松江中部 樂(lè)莫苑 外街 5060 1 3 28224 %松江新城西區(qū) 昌鑫花園 外街 130300 2 8500 %月亮河碧園 外街 1 (二手） 13559整體收購(gòu) %萊頓堡 外街 152162 12 （南區(qū)）（北區(qū)） 18488 %松江新城東區(qū) 保利西子灣 外街 160300 2外街 內(nèi)街 外街 21300內(nèi)街 13200 （ 12F）外 4%內(nèi) %內(nèi)街 6090 2 （ 1F、 2F）松江泗涇 新凱家園 外街古樓公路 7279新家園路 1902602 古樓 17679新家園10027古樓路 新家園路 %%n 以 12F計(jì)算：氛圍成熟的商業(yè)租金在 /㎡ /天 ，一般商業(yè) /㎡ /天n 租金回報(bào)率普遍偏低 ，平均回報(bào)率為 %松江青浦在售社區(qū)商業(yè)價(jià)格情況n 價(jià)格體系 ：同項(xiàng)目、同時(shí)期（一層外街）商業(yè)與（住宅單價(jià)）比約為 ~ : 1n 租金水平 ：以 12F計(jì)算：氛圍成熟的商業(yè)租金在 /㎡ /天，一般商業(yè) /㎡ /天n 回報(bào)率 ：租金回報(bào)率普遍偏低，平均回報(bào)率為 %n 區(qū)域市場(chǎng)萎靡，缺乏投資熱度 ：區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng) 成交速度緩慢 ，商業(yè)供應(yīng)集中 松江區(qū)n 區(qū)域產(chǎn)品條件均表現(xiàn)較好 ：層高均達(dá)到 可隔層分割 ， 1F在 ， 2F在 n 本案形態(tài)具備一定的稀缺性 ：松江、青浦商業(yè)以社區(qū)街鋪為主，成熟有檔次的 集中商業(yè)體較少青浦松江商業(yè)市場(chǎng) ——總結(jié)供求情況供求情況價(jià)格情況價(jià)格情況開發(fā)熱度大增，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開始納入調(diào)控，未來(lái)有進(jìn)一步的政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，本案有必要積極定價(jià)、提早入市，實(shí)現(xiàn)快速去化區(qū)域價(jià)格承受較低，往年放量?jī)r(jià)格在 1400017000元 /㎡ ，且為專業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)目 錄由此可以發(fā)現(xiàn)此次價(jià)格調(diào)整對(duì)于三房產(chǎn)品的主力消費(fèi)年齡和家庭結(jié)構(gòu)影響較小，其主要消費(fèi)客群還是為年齡在 25—35 歲之間的單身和青年之家家庭。從成交區(qū)域來(lái)看 79戶型外區(qū)客戶比例較高，青浦本區(qū)域明年具有較大突破空間；客戶年齡和家庭結(jié)構(gòu)分析： 79戶型的成交客戶年齡 以 20—30 歲為主 ，其家庭結(jié)構(gòu)為單身及青年之家，這與其二房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和售價(jià)有關(guān)。其中 7月至 10月青浦本區(qū)無(wú)成交， 11月價(jià)格調(diào)整后徐涇板塊成交 2組。此類客戶比較看重戶型、物業(yè)及小區(qū)品質(zhì)，具備房產(chǎn)品牌的概念。在目前市場(chǎng)情況下，私營(yíng)業(yè)主對(duì)價(jià)格敏感度較高。2023年銷售情況回顧 成交客戶總結(jié)分析3）從置業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)： 由于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，以下半年的客戶為例，本項(xiàng)目目前以首置和首改的客戶占了 81%的絕對(duì)比例，以這兩大類客戶為分類標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)分： 外籍人士或者外省生意人士在上海定居： 2% 外省高級(jí)白領(lǐng)或者小兩口在上海進(jìn)行定居 :19% 外地父母給孩子在上海定居（具有富二代特征）： 15% 父母用自己名義購(gòu)買給孩子作為婚房，實(shí)為孩子首置： 18%首置客戶按置業(yè)目的分類（占總比 54%）首改客戶置業(yè)目的分類（占總比 46%） 因家庭結(jié)構(gòu)變化、工作地點(diǎn)改變、希望進(jìn)行居住環(huán)境提高而進(jìn)行改善客戶： 34% 父母因限購(gòu)以孩子名義買，實(shí)際為首改客戶： 12%2023年銷售情況回顧 成交客戶總結(jié)分析客戶分析 —— 公寓流失客戶分析公寓客戶流失主要集中在以下幾點(diǎn)：n教育配套：周邊教育資源缺乏，考慮小孩讀書問(wèn)題的客戶占 15%n此外，對(duì)鄰居的素質(zhì)也要求高，不希望亂糟糟的，萬(wàn)科物業(yè)給予了這個(gè)保障89戶型王小姐年 齡 ： 29歲