【正文】 新城幾乎 全線降價合生御廷富力桃園新城憶華里東渡青筑御瀾灣同潤菲詩艾倫新弘國際城龍湖好望山米蘭諾貴都10月 11月 12月龍湖好望山88折 / /㎡ (大平層 )85折 / /㎡ (青年公寓 )米蘭諾貴都8187折 / /㎡同潤菲詩艾倫89折 / /㎡萬科尚源82折 / /㎡新城憶華里79折 / /㎡御瀾灣82折 /東渡青筑83折 /富力桃園80折 / /㎡旭輝玫瑰灣 /㎡ (滯銷)綠中海雅庭 /㎡ (滯銷)2023年區(qū)域市場回顧 ——公寓6月之后市場走向持續(xù)下滑， 10月后區(qū)域價格防線攻破，市場均由降價項目帶來成交2023年n 區(qū)域公寓較往年供應(yīng)明顯增多，去化走低的情況下 供大于求 現(xiàn)象更為突出n 10月份市場跌入低谷， 11月后由降價項目 支持市場去化n 同比 10月， 11月均價降幅達(dá) 18%， 12月降幅達(dá) 27%11月至今青浦主要板塊成交套數(shù)排名n 當(dāng)前區(qū)域 82%的成交量由降價項目支撐，其他項目陷入僵局n /㎡ 的單價方能取得跑量項目名稱 總套數(shù) 套均面積 套均總價 均價萬科尚源 302 89 108 12209富力桃園 266 84 91 10878新城憶華里 75 148 213 14404富興雅苑 18 95 97 10159旭輝玫瑰灣 12 95 145 15316新虹橋雅苑 7 95 199 20877啟航城 5 52 49 9465東渡青筑 4 94 143 15257御瀾灣 2 150 267 178072023年區(qū)域市場回顧 ——聯(lián)排區(qū)域聯(lián)排市場全年處于冰封，市場存量積壓除傳統(tǒng)別墅區(qū)的特價項目外，其他項目均鮮有成交2023年n 月均成交 ㎡ ，較去年下降 56%。劣勢 品質(zhì)感差、存在質(zhì)量問 題 戶型大總價高 價格被動處于高位 區(qū)域抗性、配套交通欠 缺本案區(qū)域劣勢較為明顯，品牌價值及性價比是取勝的出口，同時應(yīng)警惕競品低價干擾2023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——79戶型79產(chǎn)品品牌、價格同質(zhì)化競爭較強，必須早入市搶市場競爭程度 ——在售存量達(dá) 457套 ，來自青浦新城及松江新城的壓力較大，且多為 品牌開發(fā)商降價項目 ，價格及戶型 同質(zhì)化競爭激烈供應(yīng)時機 ——全年供應(yīng)較為持續(xù)，其中 36月份的競爭較大，本案應(yīng) 提前入市搶占市場競爭項目 ——集中在 “ 新城憶華里、富力桃園、龍湖好望山 ” 等數(shù)據(jù)截至 12月 25日競爭類型 板塊 項目名稱 戶型 面積段 總價段在售存量已取證未推2023年推量（未取證）2023年預(yù)計供應(yīng)計劃 2023年累計供應(yīng)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月戶型競爭 青浦 萬科尚源 2R 79 —— 65 　 66 50 66 　 　 　 　 　 　 　 　 　 116新城憶華里 2R 8285 106119 31 90 140 　 　 60 　 60 　 　 　 60 50 　 　 261價格競爭 松江 龍湖好望山 1R 69 93100 16 　 80 　 　 80 　 　 　 　 　 　 　 　 　 96戶型 /總價同質(zhì)競爭嘉定 新城金郡 2R 7881 100105 55 190 70 30 90 245新城尚上城 2R 7983 8793 66 66綠地秋霞坊 2R 8183 98108 16 16寶山 美蘭湖畔雅苑 2R 7984 96103 20 20青浦 富力桃園 2R 8289 85102 141 　 94 　 　 　 　 　 94 　 　 　 　 　 　 235富興雅苑 2R 8892 8795 47 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 47合計 457 90 570 50 206 130 124 150 50 11022023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——79戶型新城憶華里 82㎡ 2R區(qū)域板塊：青浦新城成交均價： /㎡本案優(yōu)勢 ：南北通透、南向面寬充足本案威脅 ：競品單價均較低，存在同質(zhì)化競爭79戶型與競品價格存在直接競爭，可主打南北通、面寬大2023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——89100戶型89100㎡ 3房推案量較大，競爭范圍擴大至全市同檔次項目，潛在供應(yīng)巨大，達(dá) 3400套直接競爭面小 ——區(qū)域在售緊湊型 3房產(chǎn)品有 “ 旭輝玫瑰灣、米蘭諾貴都、新城金郡、新城尚上城 ” 4個項目， 存量 362套供應(yīng)時機 ——直接競品 持續(xù)推案加重競爭程度 ，本案需 提前入市 、并在 性價比、推廣導(dǎo)客 上做足功夫數(shù)據(jù)截至 12月 25日競爭類型 區(qū)域 項目名稱 戶型 面積段 總價段 在售存量已取證未推2023年推量（未取證） 2023年預(yù)計供應(yīng)計劃2023年累計供應(yīng)1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月戶型競爭(主要 )青浦 萬科尚源 3R 89 —— 5 　 240 　 　 120 60 60 　 　 　 　 　 　 　2713R 95 —— 31 　 　 31 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　旭輝玫瑰灣 2+1R 90 125135 178 168 168 　 　 　 　 84 56 56 　 84 56 　 　 514松江 米蘭諾貴都 2+1R 8993 118132 100 62 422 　 　 　 230 　 　 　 254 　 　 　 　 584嘉定 新城金郡 3R 95 123 4 70 30 40 74新城尚上城 3R 94 104108 80 80戶型競爭(干擾 )青浦 綠中海雅庭 2R 8690 130140 168 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 168東渡青筑 2R 8994 138145 48 　 130 　 　 　 　 　 　 　 　 130 　 　 　 178閔行 虹橋一號（預(yù)估） 2R 8598 160176 55 　 96 　 　 　 48 　 　 　 　 48 　 　 　 151總價競爭 青浦 逸皓華庭 2R 8791 105110 91 198 　 　 　 　 198 　 　 　 　 　 　 　 　 289合生御廷 2R 9497 120 17 177 　 　 　 　 　 177 　 　 　 　 　 　 194松江 同潤菲詩艾倫 2R 88 118129 227 　 165 　 　 　 　 　 　 　 165 　 　 　 　 392維羅納貴都 2R 90106 122125 127 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 127新弘國際城 2R 90 111118 154 154寶山 美蘭湖畔雅苑 2R 8592 103112 15 15嘉定 新城金郡 2R 91 117120 5 190 35 65 45 45 195綠地秋霞坊 2R 9195 113132 16 16合計 1321 428 1658 31 120 536 179 328 56 419 347 101 34022023年區(qū)域市場供應(yīng)分析 ——89100戶型旭輝玫瑰灣 90㎡ 172㎡區(qū)域板塊：閔行顓橋成交均價： /㎡主力總價： 340萬本案面寬及地下室具備優(yōu)勢，但競品尺度舒適、總價更低市場分析總結(jié)252。 區(qū)域周邊已形成競爭價格戰(zhàn)；存量積壓、新增入市雙雙加劇 2023年的市場態(tài)勢252。1區(qū)域 項目名稱 體量 (㎡ ) 內(nèi)街 /外街 戶型面積 (㎡ ) 銷售樓層 層高青浦北部(重固 ) 夏陽金城 11320 外街 350500(南側(cè) )90100 (北側(cè) ) 12F1F 2F 新世紀(jì)商業(yè)廣場 8000 內(nèi) /外 5070 2層分售 120140 松江中部 樂莫苑 16000 外街 5060 1F 32023 商業(yè)城 1520 1F 　松江新城西區(qū) 昌鑫花園 / 外街 130300 12F 綠地諾丁山 8000 外街 200300 12F 月亮河碧園 / 外街 1F 7萊頓堡 / 外街 152162 12F 1F 松江新城東區(qū) 保利西子灣 30000 外街 160300 2F1F 2F 內(nèi)街 6090 2層分售松江泗涇新凱家園 12023 外街 古樓公路 7279新家園路 190260 12F 同潤山河小城 6000 外街 60 12F 松江新橋 雷丁小城 20230 外街 35150 12F n 傳統(tǒng)商業(yè)以 12F整體出售為主，集中商業(yè)體的項目采用分層銷售方式n 層高均達(dá)到可隔層分割， 1F在 ， 2F在 n 松江青浦整體商業(yè)層次較低，有檔次的成熟商業(yè)區(qū)少特征概括 ——現(xiàn)代華庭商街 夏陽金城商街新凱家園商鋪 保利西子灣商鋪青浦松江商業(yè)市場 ——產(chǎn)品特征青浦松江商業(yè)市場 ——價格特征2023年青浦區(qū)商業(yè)供求情況2023n 2023年青浦以 60009500元 /㎡ 的 低價去化 為主，市場缺乏熱度n 2023年青浦放量集中價位在 1400017000元 /㎡ ，且多為 專業(yè)市場類產(chǎn)品區(qū)域 項目名稱 內(nèi)街 /外街 戶型面積 (㎡ ) 樓層 報價（萬 /㎡ ） 實際成交均 價 租金(元 /天 /㎡ ) 回報率青浦北部(重固 )夏陽金城 外街 350500 12F (南側(cè) ) 14545 %90100 (北側(cè) )新世紀(jì)商業(yè)廣場外街內(nèi)街 5070 1f 2232015001 /120140 2f /松江中部 樂莫苑 外街 5060 1 3 28224 %松江新城西區(qū) 昌鑫花園 外街 130300 2 8500 %月亮河碧園 外街 1 (二手） 13559整體收購 %萊頓堡 外街 152162 12 （南區(qū)）（北區(qū)） 18488 %松江新城東區(qū) 保利西子灣 外街 160300 2外街 內(nèi)街 外街 21300內(nèi)街 13200 （ 12F）外 4%內(nèi) %內(nèi)街 6090 2 （ 1F、 2F）松江泗涇 新凱家園 外街古樓公路 7279新家園路 1902602 古樓 17679新家園10027古樓路 新家園路 %%n 以 12F計算：氛圍成熟的商業(yè)租金在 /㎡ /天 ，一般商業(yè) /㎡ /天n 租金回報率普遍偏低 ，平均回報率為 %松江青浦在售社區(qū)商業(yè)價格情況n 價格體系 ：同項目、同時期（一層外街）商業(yè)與（住宅單價）比約為 ~ : 1n 租金水平 ：以 12F計算：氛圍成熟的商業(yè)租金在 /㎡ /天，一般商業(yè) /㎡ /天n 回報率 ：租金回報率普遍偏低，平均回報率為 %n 區(qū)域市場萎靡，缺乏投資熱度 ：區(qū)域整體商業(yè)市場 成交速度緩慢 ，商業(yè)供應(yīng)集中 松江區(qū)n 區(qū)域產(chǎn)品條件均表現(xiàn)較好 ：層高均達(dá)到 可隔層分割 ， 1F在 ， 2F在 n 本案形態(tài)具備一定的稀缺性 ：松江、青浦商業(yè)以社區(qū)街鋪為主，成熟有檔次的 集中商業(yè)體較少青浦松江商業(yè)市場 ——總結(jié)供求情況供求情況價格情況價格情況開發(fā)熱度大增，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開始納入調(diào)控，未來有進一步的政策調(diào)控風(fēng)險，本案有必要積極定價、提早入市，實現(xiàn)快速去化區(qū)域價格承受較低，往年放量價格在 1400017000元 /㎡ ，且為專業(yè)市場型商業(yè)目 錄由此可以發(fā)現(xiàn)此次價格調(diào)整對于三房產(chǎn)品的主力消費年齡和家庭結(jié)構(gòu)影響較小，其主要消費客群還是為年齡在 25—35 歲之間的單身和青年之家家庭。從成交區(qū)域來看 79戶型外區(qū)客戶比例較高，青浦本區(qū)域明年具有較大突破空間；客戶年齡和家庭結(jié)構(gòu)分析： 79戶型的成交客戶年齡 以 20—30 歲為主 ，其家庭結(jié)構(gòu)為單身及青年之家，這與其二房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和售價有關(guān)。其中 7月至 10月青浦本區(qū)無成交， 11月價格調(diào)整后徐涇板塊成交 2組。此類客戶比較看重戶型、物業(yè)及小區(qū)品質(zhì)，具備房產(chǎn)品牌的概念。在目前市場情況下，私營業(yè)主對價格敏感度較高。2023年銷售情況回顧 成交客戶總結(jié)分析3）從置業(yè)經(jīng)驗來說： 由于嚴(yán)厲的限購限貸政策，以下半年的客戶為例，本項目目前以首置和首改的客戶占了 81%的絕對比例，以這兩大類客戶為分類標(biāo)準(zhǔn)，對客戶進行細(xì)分： 外籍人士或者外省生意人士在上海定居： 2% 外省高級白領(lǐng)或者小兩口在上海進行定居 :19% 外地父母給孩子在上海定居（具有富二代特征）： 15% 父母用自己名義購買給孩子作為婚房，實為孩子首置： 18%首置客戶按置業(yè)目的分類（占總比 54%）首改客戶置業(yè)目的分類（占總比 46%） 因家庭結(jié)構(gòu)變化、工作地點改變、希望進行居住環(huán)境提高而進行改善客戶： 34% 父母因限購以孩子名義買，實際為首改客戶： 12%2023年銷售情況回顧 成交客戶總結(jié)分析客戶分析 —— 公寓流失客戶分析公寓客戶流失主要集中在以下幾點：n教育配套：周邊教育資源缺乏，考慮小孩讀書問題的客戶占 15%n此外，對鄰居的素質(zhì)也要求高，不希望亂糟糟的，萬科物業(yè)給予了這個保障89戶型王小姐年 齡 ： 29歲