【正文】 湛江市場出現(xiàn)相對短期市場高端項目進入空白點 赤坎是非傳統(tǒng)毫宅區(qū)，競爭中處于相對劣勢 赤坎區(qū)將成為中高檔樓盤集中開發(fā)的熱點片區(qū) 城市印象 中高檔市場格局 市場項目競爭 本項目要實現(xiàn)目標(biāo)必須－在形象上占據(jù)市場 “ 最高端 ” 房地產(chǎn)市場保持健康穩(wěn)定發(fā)展、地王市場影響力 房地產(chǎn)發(fā)展 占據(jù)市場最高端必須－ “ 強勢 ” 和 “ 快速 ” 16 本報告是嚴格保密的。 現(xiàn)在和未來競爭項目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 2 3 6 7 8 9 10 11 12 年豐豪庭二期 9萬 華盛新城 45萬 榮基翠堤灣 3萬 富虹上游城 17萬 錦繡華景 10萬 城市假日 20萬 匯景名都 匯景豪庭 12萬 晟安地塊 25萬 御海園 萬象 6期 廣恒地塊 13 14 年豪豐 16萬 15 15 16 明景項目 100畝 16 市場項目競爭 在售項目 規(guī)劃項目 ?按客戶劃分競爭等級 ?主要近期競爭項目 ?城市一級競爭 ?高端客戶競爭 ?區(qū)域二級競爭 ?中 \低端客戶競爭 ?附注： ?金沙灣 6期戶型在 300平方米以上 14 本報告是嚴格保密的。 中高檔市場格局 霞山 赤坎 開發(fā)區(qū) 2023年開始商品房開發(fā) 代表樓盤： 金沙灣、翠堤灣 2023年開始開發(fā) 代表樓盤： 城市假日 錦繡華景 98年后開始開發(fā) （市場行為） 代表樓盤： 金地豪苑 匯景灣 榮基國際廣場 2023年開始商品房開發(fā) 代表樓盤： 年豐豪庭、華盛新城 霞山濱海區(qū) 開發(fā)區(qū)箓?cè)A板塊 本項目是 2023年極具影響力的 地王 12 本報告是嚴格保密的。 第三階段（ 2023至今） 赤坎濱海區(qū) 赤坎觀海長廊建設(shè)過程中，依靠經(jīng)濟適用房的建設(shè)帶動片區(qū)房地產(chǎn)的啟動， 03年才開始中高檔商品房的建設(shè)。 湛江中高端房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 第一階段（ 19881998） 霞山濱海區(qū) 霞山觀海長廊初具規(guī)模，以國有企業(yè)為主介入開發(fā)；當(dāng)前湛江的品牌開發(fā)商匯景等即是從那時開始的。 ?房地產(chǎn)市場供求關(guān)系處于合理水平，年銷售量約 60~80萬平方米； 2 0 0 4 ~ 2 0 0 6 年市場供求變化01020304050607080901002023 2023 2023供應(yīng)量 銷售量房地產(chǎn)發(fā)展 10 本報告是嚴格保密的。 湛江城市 —— 雙城記 ?自古形成的雙城 —— 赤坎、霞山；開發(fā)區(qū)介于兩個區(qū)之間 ?霞山與赤坎相隔 10公里，形成兩個相對獨立的區(qū)域，赤坎是市政府所在地，是行政中心，霞山則是商業(yè)中心； ?位于赤坎區(qū)的中心區(qū)域，由于地理位置、政府發(fā)展支持因素，在消費者心目中霞山區(qū)的居住環(huán)境比赤坎區(qū)好，霞山城市發(fā)展水平高于赤坎 霞山 赤坎 城市印象 赤坎是非傳統(tǒng)毫宅區(qū) 競爭中處于相對劣勢 9 本報告是嚴格保密的。 項目營銷核心問題 如何確保一期快速成功銷售 ?快速積累高端客戶 ?合理安排銷售節(jié)奏 問題二 如何在非傳統(tǒng)高檔市場區(qū)域擺脫區(qū)域印象，確立項目高端市場形象 問題一 7 本報告是嚴格保密的。 項目營銷目標(biāo) 執(zhí)行計劃表 營銷總控圖 項目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財富客戶積累 費用預(yù)算 項目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項目價值體系 城市特點 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 5 本報告是嚴格保密的。 項目概況 ?占地面積： 46062m2 ?建筑類型：高層住宅 +底商 ?總建筑面積： ?住宅建筑面積： ?商業(yè)建筑面積： ?會所面積： ?容積率： ?總戶數(shù)： 1080 ?一期總戶數(shù)： 360戶 ?一期住宅總建面： ?一期純大戶型 主要經(jīng)濟指標(biāo) 3 本報告是嚴格保密的。 華德力項目營銷執(zhí)行報告 謹呈 :湛江華德力置業(yè)有限公司 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。 開創(chuàng)湛江豪宅新時代 ! 本報告是嚴格保密的。 ： [2023]GW011 本報告是嚴格保密的。 報告目的 ? 統(tǒng)一思路 （項目目標(biāo)、競爭下的策略） ? 梳理工作 （執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點） ? 抓緊落實 （總控圖、工作計劃表） 4 本報告是嚴格保密的。 項目目標(biāo) 高形象啟動一期，建立項目高價值地位， 確保項目可持續(xù)性銷售 目標(biāo)二 建立項目市場影響力，強勢啟動華德力品牌建設(shè) 目標(biāo)一 一期相對快速銷售 目標(biāo)三 6 本報告是嚴格保密的。 項目營銷目標(biāo) 執(zhí)行計劃表 營銷總控圖 項目推廣策略 第一展示 第一服務(wù) 財富客戶積累 費用預(yù)算 項目營銷核心問題 Q1湛江高端市場占位 Q2一期快速成功銷售 項目價值體系 城市特點 房地產(chǎn)大勢 市場格局 市場競爭 合理銷售節(jié)奏 8 本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)投資和市場供需 2 0 0 0 ~2 0 0 6 開發(fā)投資 ( 單位 : 億元 )6 . 8 48 . 31 0 . 6 71 1 . 4 61 2 . 8 72 0 . 7 52 3 . 8 30510152025302023 2023 2023 2023 2023 2023 2023?房地產(chǎn)投資逐年增加 ,2023年達到 23億元 。 ?05~06房地產(chǎn)銷售價格相對快速增長； ?未來 4年土地供應(yīng)量將保持在在 50公頃 /年； 房地產(chǎn)市場保持 健康穩(wěn)定發(fā)展 2 0 0 7 ~ 2 0 1 0 計劃商品住宅土地供應(yīng)量0102030405060708007年度 08年度 09年度 10年度房地產(chǎn)發(fā)展 房地產(chǎn)價格和土地供應(yīng) 11 本報告是嚴格保密的。 第二階段（ 2023至今） 開發(fā)區(qū)箓?cè)A板塊區(qū) 2023年箓?cè)A路的開通使得霞山濱海區(qū)延伸到開發(fā)區(qū)，并開始了房地產(chǎn)的市場化開發(fā)，錦繡華景是該片區(qū)第一個吃螃蟹者。 第四階段（ 2023至今） 赤坎老城區(qū) 霞山及開發(fā)區(qū)日趨尾聲，開發(fā)轉(zhuǎn)移至赤坎老城區(qū)。 住宅市場未來供應(yīng) 70%集中在赤坎 ?開發(fā)區(qū)、霞山現(xiàn)有項目剩余體量較小，并且，后期土地供應(yīng)量少； ?從潛在項目分析，未來3年內(nèi)赤坎將有 150萬平方米供應(yīng)量； ?赤坎將取代霞山和開發(fā)區(qū)，成為新的高檔住宅聚集地； 霞山 60萬 赤坎 150萬 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 開發(fā)區(qū) 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 11 12 年豐豪庭二期 9萬 華盛新城 45萬 榮基翠堤灣 3萬 金沙灣 14期 本案 18萬 富虹上游城 17萬 錦繡華景 10萬 城市假日 20萬 匯景名都 匯景豪庭 12萬 晟安地塊 25萬 萬象 5期 萬象 6期 廣恒地塊 13 14 年豪豐 16萬 15 15 16 明景項目 100畝 16 中高檔市場格局 赤坎區(qū)將成為 中高檔樓盤集中開發(fā)的熱點片區(qū) 13 本報告是嚴格保密的。 未來市場競爭激烈，近期競爭項目 07年底到 08年初赤坎片區(qū)市場供應(yīng)量有一個相對短期空白點 2023年 2023年 2023年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 城市假日 2期 城市假日 3期 錦繡華景 3期 匯景名都 華盛新城 1期 華盛新城 2期 年豐豪庭 2期 翠堤灣二期 金沙灣 5期 富虹上游城 廣恒 晟安項目 城市 一級 競爭 區(qū)域 二級 競爭 項目市場競爭 湛江市場出現(xiàn)相對短期高端項目進入空白點 15 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)研究－城市豪宅的房地產(chǎn)價值體系 城市豪宅 價值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 便利指標(biāo) 人文指標(biāo) 商務(wù)指標(biāo) 自然指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) 外部條件 定位的基礎(chǔ) 產(chǎn)品素質(zhì) 打造的方向 稀缺資源指標(biāo) 來源：世聯(lián)研究模型 核心商務(wù)區(qū) 城市核心區(qū)，城市資源極大豐富 認知高尚、歷史悠久的人文積淀區(qū)域 稀缺的山體、海景、湖泊、公園等自然資源 實力雄厚、一線品牌 規(guī)劃氣勢與社區(qū)園林 建筑形象與品質(zhì) 創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計 城市豪宅 進入指標(biāo) 城市豪宅 競爭指標(biāo) 品牌物管 特色物管 服務(wù)的獨特性 配套指標(biāo) 高檔齊全的配套 舒適服務(wù)指標(biāo) 17 本報告是嚴格保密的。 海 北 路100m河道及泳池臨近舊建筑出讓用地0 10 30 50體育場用地范圍北橋公園 體育廣場待建 ?自然資源： 北橋公園 南橋河 北橋河 游泳池 大榕樹 ?人文資源： 世界冠軍勞力詩 上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地 人文指標(biāo) 自然指標(biāo) 稀缺資源指標(biāo) 本項目城市豪宅價值體系分析 19 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) ?建筑形象與品質(zhì) 簡約、大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 配套指標(biāo) 本項目城市豪宅價值體系分析 21 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) 配套指標(biāo) ?高檔齊全的配套 流水會所－水韻館 ?一層局部底商 本項目城市豪宅價值體系分析 23 本報告是嚴格保密的。 本項目城市豪宅的房地產(chǎn)價值體系 城市豪宅 價值體系 城市地段指標(biāo) 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標(biāo) 便利指標(biāo) 人文指標(biāo) 商務(wù)指標(biāo) 自然指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo) 戶型指標(biāo) 建筑指標(biāo) 外部條件 定位的基礎(chǔ)