【正文】 6套約 11套約 425套項(xiàng)目 5月份率先入市，同期競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品供應(yīng)不多。 16約 512套時(shí)代糖果金域藍(lán)灣御景半島中海金沙苑金沙灣西堤萬(wàn)科新項(xiàng)目城建項(xiàng)目鴻榮源項(xiàng)目凱德項(xiàng)目保利春天里保利 9號(hào)地塊目前 90平方米左右戶(hù)型僅剩 277套在售，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi) 90平方米左右戶(hù)型供應(yīng)量 2400多套。 15 3房戶(hù)型 PK：中海金沙灣無(wú) N+1戶(hù)型，整體戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)，本項(xiàng)目在戶(hù)型上擁有 較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 。 14 3房戶(hù)型 PK：本項(xiàng)目 2房競(jìng)爭(zhēng)力稍弱于金域藍(lán)灣戶(hù)型， 3房 競(jìng)爭(zhēng)力基本相當(dāng) 。 132+1戶(hù)型 PK：本項(xiàng)目戶(hù)型面積較小，擁有 低總價(jià)低首付優(yōu)勢(shì) 、同時(shí)戶(hù)型的 南北通透 優(yōu)于金域藍(lán)灣的東南朝向。83~9685 124~155M178。84~9570%的貨量 8495平方米的產(chǎn)品目前在金沙洲競(jìng)爭(zhēng)不大。177~211M178。149~190M178。125~177M178。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11項(xiàng)目名稱(chēng) 區(qū)域 主力戶(hù)型 單價(jià) 銷(xiāo)售情況天河御品 天河北 78130 ㎡兩房、三房 預(yù)計(jì) 16000元 /平米 目前誠(chéng)意登記火爆，已積累 誠(chéng)意客戶(hù) 2300批寶翠園 天河北 85兩房 94120三房 預(yù)計(jì) 1400015000元 /平米 本周來(lái)電 35批來(lái)訪登記客戶(hù)170批逸彩新世界 朗逸廷 荔灣區(qū)芳村 78117㎡兩房三房 14000元 /平米 本周來(lái)訪 150批成交 9套大學(xué)時(shí)光 番禺大學(xué)城 29㎡ 117㎡的單身公寓到三房單位 13500元 /平米元旦開(kāi)盤(pán)，目前已售 275套，銷(xiāo)售率 40%，目前針對(duì) 4，5部分單位做總價(jià)減十萬(wàn)的特惠活動(dòng)雅居樂(lè)劍橋郡 番禺153平米四房?jī)蓮d，209平米五房?jī)蓮d1700019000 元 /㎡ 3月 6日推出 “ 濱爵 ” 組團(tuán)一部234套，已售近 40%。上周開(kāi)始在全市投放硬廣、公交候車(chē)亭廣告，發(fā)布誠(chéng)意登記消息；，社區(qū)組織了植樹(shù)節(jié)活動(dòng)，當(dāng)天參與業(yè)主較多，反響較好；預(yù)計(jì)下周開(kāi)始收取認(rèn)籌金 2萬(wàn)元，預(yù)計(jì)本月底開(kāi)盤(pán)。占地面積： 412920㎡總建筑面積： 1300000 ㎡項(xiàng)目區(qū)位：金沙洲大橋以南佛山建設(shè)大道 1號(hào)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶(hù)型： 主要在售戶(hù)型為 6793平米的 2房、 3房，均為 N+1戶(hù)型，贈(zèng)送面積較大，客戶(hù)接受度較高。銷(xiāo)售緩慢分析：市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤 —— 中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣： 2月初推出 B11棟 146套，價(jià)格 /平米，春節(jié)期間銷(xiāo)售 8套，目前仍主推 B11棟剩余房源， 5月初將加推新貨。 9商業(yè)文化娛樂(lè)中心濱江公園規(guī)劃用地在售望江高層區(qū) 別墅區(qū)B11地鐵六號(hào)線根據(jù)金沙州未來(lái)規(guī)劃，金域藍(lán)灣緊鄰未來(lái)的商業(yè)文化娛樂(lè)中心，生活方便。開(kāi)盤(pán)采用高開(kāi)低走模式，價(jià)格低于認(rèn)籌期報(bào)價(jià)，獲得客戶(hù)認(rèn)同。推售產(chǎn)品： 開(kāi)盤(pán)日推 58棟，朝南面積是 57 ㎡的兩房，朝花園（北）是 87㎡的四房單位；價(jià)格： 均價(jià) 82008300元 /㎡ ，帶 1500元 /㎡裝修；優(yōu)惠： 96折，正常銷(xiāo)售折扣99*98折客戶(hù)群： 客戶(hù)主要集中在 2535歲的廣州市區(qū)白領(lǐng)客戶(hù)為主，多為自用婚房的小兩口；另外有少量投資客。 8市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤 —— 時(shí)代糖果 2期： 1月 23日 開(kāi)盤(pán)推出 58棟，約 256套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日基本售罄，后繼續(xù)加推 14棟，約 200套，當(dāng)日銷(xiāo)售 80%以上。國(guó)家宏觀政策整體基調(diào)尚未明確，從短期看未來(lái)存在調(diào)控預(yù)期，但以穩(wěn)定為主主力打擊投機(jī)、炒樓，控制房?jī)r(jià)失衡，改善型產(chǎn)品受創(chuàng)最大，但對(duì)剛需型產(chǎn)品波及不大。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從國(guó)外不中國(guó)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)杢看，加息會(huì)明顯地減少樓市的成交量。該措施凍結(jié)市場(chǎng)資金 2023億，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有直接的影響；n 2023年 2月 12日， 中國(guó)人民銀行宣布 ,從 2023年 2月 25日起 ,再次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源對(duì)外銷(xiāo)售，并在公開(kāi)銷(xiāo)售 24小時(shí)之前，按照 “ 一套房一標(biāo)價(jià) ” 的方式明碼標(biāo)價(jià)。 自 2023年 1月 1日起，個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)不足 5年的非普通住房的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；出售購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5年（含）的非普通住房或者不足 5年的普通住房的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；出售購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 5年（含）的普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅。 　 嚴(yán)格執(zhí)行二套住房購(gòu)房貸款管理制度，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)十一條）。 具體措施有：增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任； 《通知》強(qiáng)調(diào)了 “ 抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求 ” ：突出了以家庭為單位界定二套房，并要求首付比例不低于 40%。 3n 2023年 12月 17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年；n 2023年 12月 9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過(guò)《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見(jiàn)》個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年，此舉是遏制炒房；政策背景 ——隨著 09年房?jī)r(jià)的快速上漲，近期房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，從短期看未來(lái)存在調(diào)控預(yù)期，但以穩(wěn)定為主n 09年 9月 1日， 國(guó)土資源部發(fā)布《嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》強(qiáng)調(diào) 要求各地全面清理，及時(shí)制定批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡的土地的處理意見(jiàn)和整改方案本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣州 世聯(lián)保利春天里項(xiàng)目組開(kāi)往春天的地鐵開(kāi)往春天的地鐵保利春天里營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目面臨的背景 視角一：政策背景視角二：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景1項(xiàng)目入市預(yù)計(jì)面臨的政策背景如何？ 90平方米的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目的影響？由于前期提供營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告中已有詳細(xì)市場(chǎng)分析，本報(bào)告重點(diǎn)是市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)更新。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4《通知》主要內(nèi)容：措辭肯定了 08 年底以來(lái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的積極貢獻(xiàn)，接下來(lái)出現(xiàn)了 “ 但是 ” 、 “ 近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 ” 、 “ 需要引起高度重視 ” 、“ 進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 ” 、 “ 穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期 ” 等字眼 。 “ 對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 (含 )以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) ” ；n 2023年年 1月月 10日國(guó)辦發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)日國(guó)辦發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)十一條）。政策背景 ——“ 國(guó)十一條 ” 強(qiáng)調(diào) “ 抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求 ” ，突出了以家庭為單位界定二套房，并要求首付不低于 40%，對(duì)剛需型置業(yè)影響較小。 52023年 2月 21日，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布了《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》；通知根據(jù)廣東實(shí)際，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)提出四條措施： “ 增加普通商品住房和保障性住房的有效供應(yīng)，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的監(jiān)督規(guī)范 ” （簡(jiǎn)稱(chēng) “ 粵四條 ” ）。 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策， 繼續(xù)執(zhí)行個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房，契稅稅率為 1%的優(yōu)惠政策 。 各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)，以整棟為最低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。政策背景 ——“ 粵四條 ” 支持普通住房消費(fèi)遏制炒房，對(duì)購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房的剛需型購(gòu)房實(shí)行契稅優(yōu)惠鼓勵(lì)。 6n 2023年 1月 12日， 中國(guó)人民銀行宣布 ,從 2023年 1月 18日起 ,上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。該舉措將部分改變投資者預(yù)期，增加投資者對(duì)加息的擔(dān)憂。政策背景 ——存款準(zhǔn)備金率上調(diào)將改變市場(chǎng)預(yù)期，銀行流動(dòng)性收緊，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金流有一定影響，短期內(nèi)對(duì)客戶(hù)沒(méi)有直接影響。 7政策背景小結(jié)廣東本土政策支持普通住房消費(fèi)遏制炒房，對(duì)購(gòu)買(mǎi) 90平方米及以下普通住房的剛需型購(gòu)房實(shí)行契稅優(yōu)惠鼓勵(lì)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。占地面積： 50000 ㎡總建筑面積： 170000 ㎡項(xiàng)目區(qū)位：（佛山）金沙洲里橫路糖果社區(qū)二期。開(kāi)盤(pán)前連續(xù) 1個(gè)月在市區(qū)投放公交候車(chē)亭廣告，效果較好；開(kāi)盤(pán)前 1個(gè)月廣日投放軟文炒作，開(kāi)盤(pán)周投放硬廣 1篇；開(kāi)盤(pán)日邀請(qǐng)香港明星助威，吸引年輕客戶(hù)眼球。主要戶(hù)型為約 57平方米的一房（可變兩房）、約 78平方米的兩房（可變?nèi)浚?、約87平方米的三房（可變四房） 四房空間： ㎡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。同時(shí)，地鐵 6號(hào)線站口就在樓下，并于 2023年通車(chē)。銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)： 金域藍(lán)灣目前在售 B11， 3月上旬將加少量新貨，預(yù)計(jì) 5月會(huì)有大量產(chǎn)品入市。價(jià)格： /平米帶 2023元 /平米裝修發(fā)展商想減慢銷(xiāo)售速度，抬升價(jià)格， 采用單棟單棟的多批次推出，推售策略上采用自然銷(xiāo)售模式，客戶(hù)未有積累；貨量已經(jīng)不多，且三期沒(méi)那么快入市，近期未做大的推廣動(dòng)作。 10B11B10 B12 B13市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤 —— 中海金沙灣西堤： 本次推出 B B11棟 ，約 290套，目前誠(chéng)意登記，預(yù)計(jì)下周正式收取誠(chéng)意金 2萬(wàn)認(rèn)籌；預(yù)計(jì) 3月底開(kāi)盤(pán)。推售產(chǎn)品： 本次推 B1011棟，主力戶(hù)型： 102130 ㎡三房，少量 87㎡兩房和 153㎡四房；價(jià)格： 預(yù)計(jì)價(jià)格 1000011000元 /㎡ ，帶裝修；優(yōu)惠： 認(rèn)籌客戶(hù)享有額外 99折的認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠，該優(yōu)惠將在公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)，直接在樓價(jià)中體現(xiàn)。3房 1043房 1043房 1232房 873房 104本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤 —— 市區(qū)各樓盤(pán)來(lái)訪及成交量明顯增加，相對(duì) 2月份市場(chǎng)呈轉(zhuǎn)暖趨勢(shì)。 1267時(shí)代糖果恒大御景半島恒大綠洲萬(wàn)科金域藍(lán)灣中海金沙熙岸中海金沙灣中海金沙苑保利春天里40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220以上金沙洲主要在售樓盤(pán)洋房 面積95 ~201M178。 ~201M178。主流面積 整體面積區(qū)間85 ~293M178。71 ~112M178。57~87M178。80 97市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景 ——區(qū)域主力戶(hù)型在 124177平方米，項(xiàng)目主力面積段供應(yīng)項(xiàng)目較少，市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)較弱本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)類(lèi)別 金域藍(lán)灣 2+1房 本項(xiàng)目 2房建筑面積（㎡） 100 84贈(zèng)送面積（㎡） 約 20 約 10朝向 東南，基本通透 南北通透景觀 江景、內(nèi)園林 內(nèi)園林景觀衛(wèi)生間 雙衛(wèi) 可改作雙衛(wèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)可改房超大陽(yáng)臺(tái)可增設(shè)一個(gè)陽(yáng)光房超大入戶(hù)花園 內(nèi)陽(yáng)臺(tái)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)PK金域藍(lán)灣 金域藍(lán)灣 本項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。超大觀景大陽(yáng)臺(tái) 超大入戶(hù)花園內(nèi)陽(yáng)臺(tái)主臥轉(zhuǎn)角飄窗生活陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園超大觀景大陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)類(lèi)別 金域藍(lán)灣 2房 本項(xiàng)目 2房 金域藍(lán)灣 3房 本項(xiàng)目 3房建筑面積（㎡） 80 100 89贈(zèng)送面積（㎡） 約 10 約 5 約 20 約 7朝向 東南，基本通透 南北通透 東西 南北，通透景觀 內(nèi)園林 內(nèi)園林景觀 江景、內(nèi)園林 內(nèi)園林景觀飄窗 主臥凸窗、其他平窗 全部凸窗主臥凸窗、其他平窗主臥轉(zhuǎn)角飄窗、其他凸窗衛(wèi)生間 雙衛(wèi) 單衛(wèi) 雙衛(wèi) 可改雙衛(wèi)金域藍(lán)灣三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)PK金域藍(lán)灣 金域藍(lán)灣二房本項(xiàng)目三房 本項(xiàng)目二房本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。觀景大陽(yáng)臺(tái)超大入戶(hù)花園超大觀景大陽(yáng)臺(tái)小生活陽(yáng)臺(tái)類(lèi)別 金沙灣 2房 本項(xiàng)目 2房 金沙灣 3房 本項(xiàng)目 3房建筑面積㎡ 89贈(zèng)送面積㎡ 約 約 5 約 4 約 7朝向 西北，基本通透 南北通透 東北 南北，通透景觀 內(nèi)園林 內(nèi)園林 內(nèi)園林 內(nèi)園林飄窗 凸窗 全部凸窗 主臥轉(zhuǎn)角飄窗、其他凸窗 主臥轉(zhuǎn)角飄窗、其他凸窗衛(wèi)生間 單衛(wèi) 單衛(wèi) 單衛(wèi) 可改雙衛(wèi)金沙灣入戶(hù)花園產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)PK金沙灣