【正文】 期軟文起勢，時間段 型軟文為主，投放內(nèi)容是 地鐵上的半山生活 ；n 主要投放是時間段： ，投放橫欄廣告，內(nèi)容是 4月 17日 銷售中心、樣板房盛情開放/5月 1日盛大開盤 等銷售信息；n網(wǎng)絡(luò)論壇炒作 。 524月月 17日日 6月月 30日日3月月 15日日工程工程要求要求營銷營銷階段階段 開盤引爆開盤引爆項目開盤? 圍墻、道旗動工推廣推廣主線主線推廣推廣渠道渠道營銷營銷活動活動? 軟文炒作（ 3篇）投放廣日? 搜房網(wǎng)站軟文? 4月 1日 16日寫字樓巡展? 地鐵廣告? 公交候車亭? 搜房網(wǎng)站（橫欄）? 硬廣（開盤前半版）? 網(wǎng)絡(luò)、報廣軟文炒作? 短信 40萬條 /周? 樓吧? 銷售中心、樣板房完工? 園林展示區(qū)完工? 4月 17日銷售中心、樣板房開放? 4月 24日地鐵情緣大型活動銷售中心 /樣板房開放? 5月 1日開盤活動? 5月 15日、 29日周末暖場活動（ 1次 / 2周）快快回家 慢慢生活 營銷工作鋪排推廣推廣物料物料? 4月 15日前樓書、戶型手冊? 4月 15日前中完成影視片? 地鐵 /候車亭 /搜房持續(xù)到 5月中? 樓吧持續(xù)到 6月初?網(wǎng)絡(luò)軟文持續(xù)炒作? 短信 20萬條 /周（根據(jù)銷售情況）5月月 1日日? 取得預(yù)售證? 5月 1日前認(rèn)購書、購房合同等? 4月 1日前 VI、單張蓄勢預(yù)熱蓄勢預(yù)熱本報告是嚴(yán)格保密的。② 基本點：貫串一條主線項目主力推廣期預(yù)計僅 1個月，建議進(jìn)行集中推廣，以 “ 快快回家 慢慢生活 ”貫串推廣主線，副標(biāo)配合銷售節(jié)點發(fā)布。 51基于目標(biāo)壓力的執(zhí)行戰(zhàn)術(shù)： 一個前提，兩個基本點① 前提：提前蓄客售樓處開放距開盤僅 2周時間蓄客，預(yù)計自然上門量不足，在推廣配合基礎(chǔ)上，建議 提前在寫字樓設(shè)展場蓄客③ 基本點：一個活動，兩種渠道貼近客戶生活軌跡，打好 “ 地鐵 ” 和 “ 網(wǎng)絡(luò) ” 兩種渠道的組合拳。目標(biāo)壓力分解： 客戶積累時間短，自然上門量預(yù)計不足，壓力主要集中在前期的推廣和蓄客。推售節(jié)奏建議： 項目體量小、營銷費用不多，不建議拉長推廣期，考慮到產(chǎn)品差異不大等，建議一次性推售本報告是嚴(yán)格保密的。 49已植樹出地面 36層出地面 1層出地面 24層工程進(jìn)度（如圖）：預(yù)計最快 4月初部分封頂，預(yù)計 4月中旬具備銷售條件，整體封頂預(yù)計 4月底；銷售中心和樣板房預(yù)計 3月初動工， 4月中旬可對外開放。 48大品牌戰(zhàn)略大品牌戰(zhàn)略項目 內(nèi)容配套 n 業(yè)主可以享受西海岸的會所、泳池等配套；區(qū)域炒作 n在軟文炒作時共同炒作保利 10年金沙洲戰(zhàn)略發(fā)展年 “2023 年，保利地產(chǎn)品牌升級年，壓軸保利西海岸，精品保利春天里 ”n春天里與西海岸聯(lián)合進(jìn)行金沙洲區(qū)域論壇炒作與 APPLE進(jìn)行品牌嫁接 n保利地產(chǎn) +蘋果品牌合作舉行 APPLE新品發(fā)布會n對各項目成交客戶贈送定制對應(yīng) apple產(chǎn)品 大品牌策略： 借勢西海岸，春天里在推廣炒作和品牌嫁接等和西海岸盡量保持相對統(tǒng)一。他們購買春天里，是追求高品質(zhì)下的低總價產(chǎn)品， 他們希望同樣有高端產(chǎn)品、服務(wù)的氣質(zhì)，而不是購買了打折的產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)。本報告是嚴(yán)格保密的。大品牌下的附加值營銷，打造頂級品牌，確立各檔次產(chǎn)品在各自領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位 。無不貫穿 apple對時尚音樂播放的核心品牌價值，通過大品牌下的附加值營銷， ipod播放器成為不同階層、不同收入人士對音樂播放的首選，低端產(chǎn)品由于受益于高端品牌的附加值，實現(xiàn)更高價格、更快銷售速度。目標(biāo)壓力下的營銷執(zhí)行 3項目面臨的銷售壓力分析？在此基礎(chǔ)上的營銷執(zhí)行動作？本報告是嚴(yán)格保密的。春天里，生活是年輕時尚的時尚樣板房—— 宜家家私的設(shè)計風(fēng)格相對年輕，其提倡的 “DIY”精神，以及相對實惠的價格吸引一幫年輕時尚的客戶。 地鐵風(fēng)暴洗腦區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。春天里，生活是年輕時尚的—— 喜歡游戲是所有年輕人的心態(tài)，建議配合星光大道增加地面互動投影，在售樓處設(shè)置大投影幕和 wii游戲機，還原年輕客戶的關(guān)注點，同時增加項目趣味。本報告是嚴(yán)格保密的。建議噴繪內(nèi)容結(jié)合年輕時尚客戶的心態(tài)，對話方式和設(shè)計內(nèi)容是鮮活、有趣的，如 “第 57個民族，地鐵族 ”。 42在保利 這次班得瑞樂團(tuán)以瑞士春天為主題，走訪瑞士最美的羅春湖畔 (Luzen)和玫瑰峰山溽 (Rose)，以先進(jìn)的數(shù)位采樣技術(shù)，采集最純凈的蟲鳴鳥語，為你傳遞在仙境彼端的新鮮綠野。以此營銷售樓處的輕松氛圍在保利 春天里，生活是慵懶閑散的休閑大草坪本報告是嚴(yán)格保密的。春天里，生活是慵懶閑散的休閑書吧本報告是嚴(yán)格保密的。 39在項目架空層，設(shè)置時尚主題、動漫主題區(qū)書吧，有休閑沙發(fā)供客戶或坐或躺著看書。春天里，生活是慵懶閑散的休閑咖啡廊只需要 35張帶陽傘的戶外桌椅，形成一個供客戶參與的精致場，可以享受咖啡的醇香，以及午后慵懶的陽光。春天里，生活是春暖花開的鮮花主題銷售中心—— 銷售中心面積不大，如何讓客戶感受銷售中心的匠心獨具？鮮花主題的售樓處，講述春暖花開的故事，解讀花語，讓客戶可參與的，融入花的海洋。春天里，生活是春暖花開的星光大道—— 客戶每次到訪銷售中心，就好像享受一個浪漫的約會，穿過童話般的鮮花拱，就像緩步在鎂光燈閃爍不斷的 “星光大道 ”，我們都是保利春天里的明星。在銷售中心前設(shè)置 “百花景墻 ”，吸引客戶參與攝影，同時加深客戶對項目的印象。 在保利 項目立意在保利 保利 .春天里 —— 地鐵上的半山生活在保利春天里，生活是春暖花開的在保利春天里，生活是慵懶閑散的在保利春天里，生活是年輕時尚的 春天是希望開始的季節(jié)，住在保利春天里時刻感受著人生的活力生活的希望，住在這里將開始人生幸福的起點。生活加速度，速度改變生活?？蛻籼卣髅枋觯夯陧椖磕繕?biāo)客戶特征的推廣重點：突顯地鐵 6號線起始站，追捧 “ 建立在地鐵上快慢生活方式”突出項目山居自然生活，滿足客戶工作之余休閑生活需求本報告是嚴(yán)格保密的。他們大都為經(jīng)濟所迫，被擠壓到城市近郊生活， 地鐵 是拉近他們與城市距離的 主要紐帶 ，他們就這樣每天繁忙 穿梭在這座城市的地下 ，然后像鼴鼠從城市各個角落鉆出，然后 去上班，去 SHOPING，去健身或者只是去玩。他們大都處在 事業(yè)的起步期， 也處在 家庭的起步期。 31他們， 是 80后， “ 白骨精 ” ,“ 好好工作 ,天天向上 ” 忙碌的工作 占據(jù)他們生活時間的大部 。兩房、三房☆☆☆☆☆ 　天河北、環(huán)市路和珠江新城商務(wù)圈的 新富精英階層荔灣、越秀中小私營企業(yè)主和泛公務(wù)員3040歲，三口或四口之家，屬廣州原地居民以及來廣州六年以上的新廣州人金融、貿(mào)易、大型外資、合資、房地產(chǎn)企業(yè)和國有企業(yè)的 進(jìn)入管理層不久 /私營個體老板； 家庭年收入一般在 1520萬首次或二次置業(yè)，置業(yè)目的一般為 改善生活環(huán)境或投資 ，注重項目未來的升值前景，同時注重交通、開發(fā)商品牌和生活環(huán)境三房、四房☆☆☆ ☆ 　中心區(qū)的先富精英階層、周邊區(qū)域政府公務(wù)員及富有的原居民4050歲，家庭人口三口以上中高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主、政府公務(wù)員；家庭年收入 3050萬一般為二次以上置業(yè)， 置業(yè)目的主要為投資 ，主要關(guān)注地鐵交通和升值前景和開發(fā)商品牌兩房、三房☆☆☆　本項目客戶定位 ——主要以天河北、環(huán)市路、珠江新城的年輕白領(lǐng)、商務(wù)精英人士為主。城市 (天河 )白領(lǐng)：交通首選地鐵出行，時間通?？刂圃?3045分鐘。 29本案天河北寫字樓圈珠江新城寫字樓圈琶洲寫字樓圈環(huán)市路寫字樓圈寫字樓區(qū)域 天河北 珠江新城 環(huán)市路 中山大道 琶洲本項目坐地鐵的交通時間20分鐘 20分鐘 10分鐘 30分鐘換乘次數(shù) 1 1 1 2從本項目坐地鐵到廣州主要寫字樓商務(wù)圈時間天河北某上市公司員工交通時間某員工 交通時間 員工交通狀況張生 45分鐘 住長湴，平時坐 10分鐘公交，在天河客運站轉(zhuǎn)地鐵 20分鐘到公司，需轉(zhuǎn)乘 2次湯小姐 40分鐘 住客村地鐵口附近，平時走路到地鐵，需轉(zhuǎn)乘3次文生 30分鐘 主要靠公交，塞車時轉(zhuǎn)地鐵劉小姐 50分鐘 住鳳凰城，平時出入靠樓吧地鐵乘車環(huán)境最受上班族青睞： 地鐵站四季恒溫，座位多，站立時間短，而且靠電運行，污染低、噪音小，安全性高，是上班族第一選擇。時代糖果 2期成交客戶來源 時代糖果 2期成交客戶年齡段分析時代糖果 2期成交客戶置業(yè)次數(shù)分析時代糖果客戶 ——90㎡左右戶型客戶主要以 30歲左右的天河年輕白領(lǐng)為主，主要以追求性價比的剛性置業(yè)需求為主。本報告是嚴(yán)格保密的。l 品牌和環(huán)境是目前對客戶影響最大的置業(yè)驅(qū)動因素，同時較好的產(chǎn)品空間設(shè)計也是客戶重要的認(rèn)可點。本報告是嚴(yán)格保密的。l 成交客戶普遍集中在 3040歲的年齡段，重視小孩的教育； 同時 30歲以下的客戶置業(yè)比例也較大，追求工作便利與生活品質(zhì)。本報告是嚴(yán)格保密的。 75160萬 15萬翠城 6期拾翠 80105㎡ 15000元 / m178。 130210萬 39萬逸彩新世界 朗逸廷 78117㎡1300016000元 / m178。 85124萬 25萬保利春天里 7989 預(yù)計 12023元 /m178。 5080萬 10萬金沙苑 8097 預(yù)計 12023元 /m178。 25類別 項目名稱 主力戶型 單價 主力戶型總價 最低首付金沙洲 金域藍(lán)灣 8396 14500元 /m178。公共綠公共綠地資源地資源核心價值梳理 ——多層低容積率項目，有潯峰山景和市政綠地資源核心價值梳理 ——8489平方米三房（ 2+1房），戶型實用，附加值高。 一線江景，有酒店遮擋萬科項目 30973 山景保利春天里 39771 山景珠江江景岸線珠江江景岸線潯峰山景沿線潯峰山景沿線項目是 611層，容積率 ，且有 潯峰山景和市政綠地資源 ，但區(qū)域內(nèi)并不稀缺，和其他項目比，不夠優(yōu)質(zhì)，項目規(guī)模小等難成為本項目的強勢賣點。地鐵 5號線地鐵 6號線本報告是嚴(yán)格保密的。該線路目前已在實施階段。營銷啟示：以 5月市場供應(yīng)空白期為項目入市契機，一次性推出全部產(chǎn)品，跳出區(qū)域競爭；基于市場和客戶的項目立意一：項目價值梳理二：基于客戶分析的項目立意2基于對客戶群體的分析，項目如何立意？通過哪些措施去打造項目？核心價值梳理 ——項目緊鄰 6號線起始站潯峰崗，預(yù)計 2023年全線開通六號線： 貫穿金沙洲地區(qū)，沿主干道 A1路設(shè)有潯峰崗、橫沙、沙貝三個地鐵站。推廣啟示：突出項目對地鐵和山景資源的雙重占有，以地鐵起始站為主要訴求點啟爆市場，占位市場形象。地鐵使各區(qū)域交通瓶頸被打破，沿線樓盤價值迅速提升；地鐵 6號線將最大化提升本項目價值，項目機會點明顯。本報告是嚴(yán)格保密的。 19項目名稱 主形象 /推廣語天河御品 3站地鐵，直達(dá)天河拾翠 地鐵之上， 親情相隨逸彩新世界（朗逸廷） 廣州首個 與地鐵無縫銜接的小區(qū)左鄰右里 CBD中央 相對于市區(qū)龐大的剛需置業(yè)，遠(yuǎn)不能滿足市場的需求。項目名稱 區(qū)域 主力戶型 單價 裝修標(biāo)準(zhǔn) 供應(yīng)量 推售時間 備注天河御品 天河北 78130 ㎡兩房、三房 預(yù)計 16000元 /平米 未定 963套 預(yù)計 3月發(fā)售 地鐵 3號線延長線東方新世界 天河公園 主推 70160㎡戶型 190002300元 /平米 3000 85套 正在熱銷 地鐵 5號線尚峰 越秀區(qū)北京 路 主推 87110 ㎡兩房 18000元 /平米 3000 286套 正在熱銷 地鐵 1號線荔江美筑 荔灣區(qū)芳村 主推 75107㎡戶型 13000元 /平米 2500 10套 尾盤銷售 地鐵 5號線逸彩新世界朗逸廷 荔灣區(qū)芳村 78117㎡兩房三房1300016000元 /平米 1500 462套 正在熱銷 地鐵 1號線大學(xué)時光 番禺大學(xué)城 29㎡ 117㎡的單身公寓到三房單位 13500元 /平米 2500/3800 494套 正在熱銷 地鐵 3號線翠城 6期拾翠 海珠區(qū) 主推 80105㎡兩房三房 15000元 /平米 2500 396套 正在熱銷 地鐵 8號線鳳凰城（左鄰右里） 增城 主推 90㎡兩房 7500元 /平米 基本裝修 1400套 正在熱銷地鐵 5號線、9號線鳳凰城由于未在 20分鐘生活圈內(nèi)，因此其供應(yīng)未計入全年的供應(yīng)。交通瓶頸打破： 地鐵六號線將于 2023年開通，使得金沙洲去市中心的交通瓶頸打破，在價格差的驅(qū)動下，將進(jìn)一步提升市區(qū)白領(lǐng)客戶的置業(yè)比例；本報告是嚴(yán)格保密的。約 1300套本報告是嚴(yán)格保密的。2023年約 128套約 600套 50平米左右的螞蟻工房預(yù)計別墅入市約 250套預(yù)計別墅入市1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月約 29