【正文】 風(fēng)景占地 米，總建面 15萬平米，容積率 多層、小高層、高層 1400多套 ，主力戶型 90100平米一期均價(jià) 6300元一天售罄 目前剩余少量高層 9000元 /平米外地 1/3，本地 1/3；外地在大連工作的人 1/3；二次置業(yè)比例 80%　90%陽光水岸占地 15萬，總建面 19萬平米容積率 多層為主、少量聯(lián)排、小高和高層共 1150套；舒適三居占 60%，兩居30%，一居加四居占 10%一期：均價(jià) 6500元；二期： 2023初 180套，均價(jià) 7500元；目前均價(jià) 8650元 /平首次置業(yè)和二次置業(yè)的比例大約各占 50%；30%的投資型客戶　80%水映西山占地 3萬，建面， 860戶多層、小高層，經(jīng)濟(jì)型戶型起價(jià) 7000，多層起價(jià)7500，均價(jià) 8000市內(nèi)客戶為主 西山環(huán)境與相對(duì)低價(jià)未售溪之谷占地 37萬建面 38萬容積率 1　聯(lián)排、多層、小高層、高層一期聯(lián)排 220平， 70套　均價(jià) 15000元 /平 　全市 西班牙山景美墅。 價(jià)值分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)值分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。客戶以周邊人群為主。 價(jià)值分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)值分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)值分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與周邊項(xiàng)目相比 ,除區(qū)域地段價(jià)值相對(duì)美樹日記無明顯優(yōu)勢(shì)外，第五郡在產(chǎn)品層面和人文精神、品牌價(jià)值層面全面占優(yōu)。項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目概況：現(xiàn)有供應(yīng)有限，明年集中上市，中檔次多層產(chǎn)品、主要依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，多層產(chǎn)品吸引周邊和市內(nèi)被動(dòng)郊區(qū)化人群項(xiàng)目 規(guī)模 產(chǎn)品 /面積 價(jià)格 客戶 客戶看中要素 銷售 率新星綠城總建面110萬平多層產(chǎn)品7090平兩居120平三居6500元 7200元 地緣性客戶機(jī)場(chǎng)工作人員低價(jià)，大盤成熟社區(qū)四、五期60%福典人家 15棟多層 多層90128平 6500元 /平 區(qū)域內(nèi)高收入客戶 低價(jià)多層產(chǎn)品 尾盤美樹日記18萬平米 多層為主，小高層別墅預(yù)計(jì)開盤起價(jià)7500，均價(jià) 7800周邊客群 多層，便利位置明年上半年開盤易和紫園5棟多層洋房多層、洋房 90平兩居120140平三居7300元 /平 區(qū)域內(nèi)高收入客戶洋房產(chǎn)品 年后開盤諾維溪谷100萬平米多層、小高層 待定 地緣性客戶機(jī)場(chǎng)工作人員產(chǎn)品、歐洲風(fēng)情明年上半年開盤多層為主、高層60007000元 /平低價(jià)優(yōu)勢(shì)，多層產(chǎn)品地緣性客戶特征分析 產(chǎn)品類型價(jià)格平臺(tái) 客戶類型216。 價(jià)值列表大連市內(nèi)在售典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析競(jìng)爭(zhēng)板塊典型項(xiàng)目分析：機(jī)場(chǎng)新區(qū)板塊軟件園板塊：壹品漫谷、公園里、大華御庭西南路板塊：唯美品格、東特星中環(huán)、鼎新鼎云都西山板塊：萬科假日風(fēng)情、長鷺晶品緣、西山陽光水岸、溪之谷旅順南路板塊 :小平島、藍(lán)灣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目挑選原則：區(qū)域原則、價(jià)格原則、規(guī)模原則216。 價(jià)值列表本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u實(shí)體價(jià)值是由在地段價(jià)值的基礎(chǔ)上建立的產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值實(shí)現(xiàn)的。什么是項(xiàng)目最大的價(jià)值點(diǎn)？核心競(jìng)爭(zhēng)力因子？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)場(chǎng)銷售力：銷售人員培訓(xùn)，提升高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值講解和服務(wù)能力216。項(xiàng)目展示要求：有足夠震撼力的現(xiàn)場(chǎng)展示力度216。營銷內(nèi)容：建立價(jià)值體系，用項(xiàng)目最有影響力、吸引力的價(jià)值點(diǎn)直接沖擊市場(chǎng)216。項(xiàng)目不存在硬傷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格低開高走，迅速爬升，制造購買緊迫氛圍216。有足夠震撼力的現(xiàn)場(chǎng)展示力度，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知，促機(jī)客戶成交；216。需要依靠主力大眾媒體進(jìn)行集中爆發(fā)、全城覆蓋的營銷，使項(xiàng)目成為市場(chǎng)絕對(duì)中心議題，為上門量提供強(qiáng)勢(shì)支撐u客戶認(rèn)知渠道以朋友介紹最多占 27%，其次是報(bào)紙、展會(huì)和戶外本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提升上門量：目前 客戶區(qū)域分布過于集中，與項(xiàng)目 50萬大盤應(yīng)有的全城覆蓋力要求差距較大，因此在繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)沙河口和甘井子區(qū)的滲透、提升客戶量同時(shí)，必須提升項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力，營造焦點(diǎn)效應(yīng)，擴(kuò)大客群覆蓋面u現(xiàn)有客戶來源主要以沙河口區(qū)和甘井子區(qū)客戶為主，而城市傳統(tǒng)強(qiáng)購買力的中山、西崗區(qū)客戶來源極少本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。提升上門量：用最用影響力的價(jià)值點(diǎn)直接沖擊市場(chǎng)。從總價(jià)分布分析： 675組客戶能接受 60萬以上總價(jià)， 253組能接受 80萬以上總價(jià)，此部分客戶仍為項(xiàng)目潛在的有購買力客戶，需加強(qiáng)其對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知和關(guān)系維護(hù)u客戶總價(jià)分布區(qū)間較均衡，能接受 60萬以上客戶占 70%、 675組，80萬以上客戶占 25%、235名本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)有客戶梳理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)績(jī)目標(biāo)：前期中小戶型的迅速去化保障整體速度，實(shí)現(xiàn)資金回現(xiàn)安全，中大戶型樹立價(jià)值標(biāo)桿正常去化，大盤立勢(shì)的同時(shí)保障全年任務(wù)額完成本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。宏觀環(huán)境對(duì)營銷目標(biāo)的要求216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。未來政策預(yù)判：除堅(jiān)持 “土地政策、行政管理以及供應(yīng)結(jié)構(gòu) ”的調(diào)整手段外，未來仍將加大以 “金融、稅收政策 ”為手段的調(diào)控措施措施性質(zhì) 可能出臺(tái)的具體舉措金融手段 加息嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)按加按房提高首付成數(shù)對(duì)多套置業(yè)者停止貸款稅收手段 開發(fā)環(huán)節(jié)：耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)提升；征收集體土地時(shí)的安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升流通環(huán)節(jié)：外資購房細(xì)則在全國范圍的出臺(tái)；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅在全國范圍實(shí)施持有環(huán)節(jié)：保有環(huán)節(jié)的特別房產(chǎn)稅推出；物業(yè)稅試點(diǎn)房貸緊縮政策仍然可能是未來堅(jiān)持的方向資料來源：世聯(lián)顧問政策研究組銀監(jiān)會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，要求銀行不能放松借貸標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格 三查 ，嚴(yán)防假按揭和虛假貸款，同時(shí)，在房?jī)r(jià)不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會(huì)還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。216。市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié)通過對(duì)主要城市及大連當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況分析：216。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從典型項(xiàng)目的成交情況來看，受政策影響嚴(yán)重， 銷售速度下降明顯，某項(xiàng)目在價(jià)格突破后未獲得市場(chǎng)回應(yīng)，銷售慘淡；各開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)看法出現(xiàn)分歧，后市信心明顯不足項(xiàng)目名 9月 10月 11月 12月 1月 2月 備注假日風(fēng)景 　 　 　 　 2 4 90平米左右溪之谷 　 　 20 5 8 4 130170多層，別墅因客戶不足直接封盤大連明珠 　 　 20 15 12 5197平米以上，華潤星海灣一號(hào)對(duì)外對(duì)接單價(jià) 2萬以上，突破區(qū)域現(xiàn)有平臺(tái)后，大連明珠業(yè)績(jī)明顯好轉(zhuǎn)易和紫園 未開盤 未開盤 60 45 21 18 小盤，小戶型，性價(jià)比高，銷售良好觀山滿庭芳 23 45 30 8 2 無 　福源 310 164 25 7 12 16 　遠(yuǎn)洋風(fēng)景 未開盤 247 20 30 2 410月首次推售 320套，均價(jià) ，實(shí)現(xiàn)旺銷12月加推 200套，價(jià)格拉至 、 ，當(dāng)月只賣出 30套，之后一直銷售慘淡頤和香榭 未開盤 97 160 5 12 21小戶型公寓，性價(jià)比高，中心地段含裝修 。通過對(duì)典型項(xiàng)目 07年第四季度情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)， 受新政影響明顯，上門量出現(xiàn)明顯下滑競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 月均上門量 月均成交情況 成交特點(diǎn)新政前 新政后幸福 e家 1200 900 20左右 90平以下小面積為主大華御庭 600 400 10 剩余房源為 90平以下小面積宏都筑景 200 100 8 高層尾房銷售， 120140平斯坦福院落 600 350 2 蓄客期一品星海 350 300 12 小面積、前排大面積基本售罄大連明珠 1000 600 15 總價(jià)高，成交緩慢新政后，各項(xiàng)目月上門量銳減，約為新政前高峰期的 50%；成交平淡，幸福 e家銷售情況較好，主要為前期老客戶及學(xué)區(qū)因素導(dǎo)致成交，成交房源以 90平以下戶型為主， 160平大戶型滯銷。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，秋展會(huì)以萬元以上價(jià)格對(duì)接客戶的未開盤項(xiàng)目有 12個(gè)；但 08年春節(jié)后各項(xiàng)目紛紛調(diào)整對(duì)外報(bào)價(jià)，以相對(duì)保守價(jià)格對(duì)接客戶，部分開盤項(xiàng)目以區(qū)間最低價(jià)銷售。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。07年大連商品房 價(jià)格快速上漲，西部區(qū)域首當(dāng)其沖，價(jià)格平臺(tái)漲幅達(dá)到 40%，主要城區(qū)房?jī)r(jià)于秋展會(huì)前后突破萬元天花板片區(qū) 目前均價(jià)范圍 春展均價(jià)范圍 漲幅 價(jià)差（元 /平米）軟件園區(qū)域 850012023 75009000 40% 10003000城市核心區(qū) 1202313000 900011000 30% 10002023西山區(qū)域 85009500（除別墅） 56006000 40% 8001200機(jī)場(chǎng)區(qū)域 65007500 55006000 25% 10001500山東路區(qū)域 60007000 56006000 15% 500800旅順口區(qū) 40005400 30003400 40% 10001500金州 45005500 35004000 30% 10001500u2023年 1月至 8月，大連市商品房共成交23404套，成交均價(jià)從5771漲至 6591，漲幅14%u進(jìn)入 9月后，超萬元樓盤紛紛亮相，全市樓盤 “ 比著漲 ” 的局面借助秋交之機(jī)，逐步蔓延u秋交會(huì)中山、西崗、沙河口區(qū)項(xiàng)目放量增大， 26個(gè)項(xiàng)目參展，其中17個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)接 1萬元以上單價(jià)u城市傳統(tǒng)核心區(qū)對(duì)接客戶價(jià)格漲幅高達(dá) 20%，但開盤時(shí)間普遍推后數(shù)據(jù)來源：大連房屋交易大會(huì)會(huì)刊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)北京市場(chǎng) 2月月報(bào)u上周，西南四環(huán)精裝小戶型項(xiàng)目大成時(shí)代中心項(xiàng)目以相當(dāng)于周邊區(qū)域平臺(tái) ，獲得消費(fèi)者追捧。北京近期新供應(yīng)項(xiàng)目多以 平價(jià)甚至低價(jià)入市，成為淡市中的明星u公園 1872項(xiàng)目在以超低價(jià)開盤成為市場(chǎng)熱點(diǎn)后，價(jià)格拉升，目前價(jià)位在 22023元 /平，銷售速度下降，周消化速度仍在20套左右。而新政后投資客被擠壓，比例下降到 30％以下新政后入市樓盤投資客比例變化城市 樓盤名稱 開盤時(shí)間開盤銷售率投資客戶比例深圳中海西岸華府 2023825 93% 70%公園大地 2期 2023826 47% 15%20%卡羅社區(qū) 2023825 28% 85%萬科第五園 3期 202398 31% 10%東莞 中央公園 1號(hào) 2023年 8月底 100% 80%景湖春曉 2023年 8月 70%80% 20%30%景湖灣畔 2023年 8月 60%70% 15%萬科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 2023年 7月 63% 60%惠州鵬基萬林湖 202391 100% 80%奧林匹克花園 2023827 53% 70%80%合生國際新城 2023813 95%98% 70%本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市 樓盤名稱開盤時(shí)間開盤銷售率深圳投資客戶比例深圳佳兆業(yè)可園 101 8% 不到 10%中海半山溪谷 0930 30% 10%20%城市峰尚 925 32% 15%20%水岸新都三期 101 25% 15%20%東莞景湖春曉 101 50% 不到 10%景湖灣畔 101 50% 不到 10%萬科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào) 923 40% 20%豐泰城 930 50% 不到 10%東駿豪苑 101 30% 不到 10%惠州領(lǐng)墅 101 32% 33%奧林匹克花園 101 20% 30%35%合生國際新城 101 16% 30%35%美岸棲庭 1014 50% 60%70%新政前入市樓盤投資客比例變化投資客戶比例在新政前普遍在 40％ 以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá) 70％。4個(gè)一線城市成交量， 深圳、上海、北京成交量均開始走低數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u710月二手房成交量大幅下跌，月平均跌幅%， 10月成交量?jī)H占 6月的 %數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二手房市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定，維持在 13500元 /平左右；二手房成交量則出現(xiàn)大幅下跌，月均跌幅 %二手房市場(chǎng)中，投資投機(jī)性購房行為大量減少，自住性購房成為銷售主力，但由于此部分占比較小，故市場(chǎng)表現(xiàn)為成交量大幅下跌。在政策因素的主要影響下， 深圳樓市從 7月開始回落，價(jià)格月均跌幅 %，成交量月均跌幅 %u進(jìn)入 7月份，一手商品房?jī)r(jià)格首次下跌；u810月商品房?jī)r(jià)格大幅下跌，月平均跌幅 %u710月一手商品房成交量連續(xù)下滑，在 9月份一度有較大的回升，但總體走勢(shì)仍然走低，月平均減少 %高價(jià)商品房出現(xiàn)滯銷，客戶持幣觀望態(tài)度明顯，成交主要以中高價(jià)房為主，導(dǎo)致房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降情況；通過對(duì)在售高端項(xiàng)目調(diào)查，開發(fā)商尚未出現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)動(dòng)作，同樣處于市場(chǎng)觀望狀態(tài)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 順暢、快速的回現(xiàn)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本輪調(diào)控中的第一要?jiǎng)?wù)216。新政對(duì)第五郡購房者的影響新政對(duì)于第五郡的主力客群 —— 普通改善型的客戶影響較大：u 購買周期延長：此新政將會(huì)延長其決策周期u 購買結(jié)構(gòu)變化：在兼顧功能面積和環(huán)境品質(zhì)的改善中取其一，在看中第五郡優(yōu)良品質(zhì)的同時(shí)選擇更小面積的房源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目目標(biāo)客戶回顧： 追求舒適、低密度的高品質(zhì)生活，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力，為主動(dòng)改善生活而主動(dòng)、選擇性被動(dòng)郊區(qū)化的中產(chǎn)階級(jí)、知富人群客戶類型 特點(diǎn) 階層 應(yīng)對(duì)策略核心客戶主動(dòng)郊區(qū)化較強(qiáng)購買力追求生活品質(zhì)并愿為此支付溢價(jià)城市中產(chǎn)知富階層高舉高打、全城營銷樹立高品質(zhì)價(jià)值形象重要客戶選擇性的被動(dòng)郊區(qū)化有