【正文】 以產(chǎn)品為基礎(chǔ)、切合精神內(nèi)涵的系列整體賣點(diǎn)硬廣本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3月啟動(dòng)期： 3月底 4月初結(jié)合售樓處進(jìn)駐，廣告宣傳四報(bào)聯(lián)動(dòng)高調(diào)展開(kāi)，一次性全面展開(kāi)宣傳252。 報(bào)廣：整版表現(xiàn)，軟硬結(jié)合，拒絕邊角營(yíng)銷252。 推廣渠道原則：立體強(qiáng)勢(shì)推廣、多媒體全面覆蓋252。2023年銷售政策建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。底躍推售方案推售 時(shí)間 二室 三室一衛(wèi) 三室兩衛(wèi) 四室 總數(shù) 低躍均價(jià)第二次推售 6月中旬 7 2 34 0 43 14700第二次推售 8月初 10 7 9 2 28 14200第二次推售 9月末 11 14 7 0 32 14500第三次推售 11月中旬 14 7 10 3 34 150001，五號(hào)地底躍為現(xiàn)房銷售，均價(jià)為當(dāng)期標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品價(jià)格的 2，四號(hào)地底躍為期房銷售，均價(jià)為當(dāng)期標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品價(jià)格的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單價(jià)、總價(jià)的全面提升，客戶升級(jí)，在 08年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)保障前提下項(xiàng)目?jī)r(jià)值檔次的實(shí)現(xiàn)216。除五證外工程要求：216。5號(hào)地展示區(qū)在 5月底前完工本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 普通產(chǎn)品推 421套，預(yù)計(jì)消化 340套， 80%消化率216。 優(yōu)點(diǎn)：五號(hào)地現(xiàn)房銷售，契合工程進(jìn)度，完整交房216。工程進(jìn)度限制條件：216。底躍產(chǎn)品與其它產(chǎn)品分開(kāi)推售，視客戶積累情況單獨(dú)集中選房本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。營(yíng)銷費(fèi)用較高252。前期客戶積累良好252。銷售任務(wù)前置，后期壓力小252。 08年 10月小規(guī)模加推 150200套房源，消化 100套左右252。 在 08年 5月前與大連著名醫(yī)院建立定點(diǎn)醫(yī)療合作關(guān)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 現(xiàn)有離地塊最近的公交站步行需 10分鐘以上，對(duì)于普通改善型客戶為主的項(xiàng)目主力客群將構(gòu)成極大出行不便216。2023年整體營(yíng)銷內(nèi)容：以產(chǎn)品價(jià)值為核心，通過(guò)在此基礎(chǔ)上的區(qū)域價(jià)值的夯實(shí)和人文精神的提升全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的營(yíng)銷突破地段區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值人文精神、品牌價(jià)值整體營(yíng)銷主題定位：美國(guó)市鎮(zhèn)生活項(xiàng)目營(yíng)銷核心 —— 產(chǎn)品價(jià)值 項(xiàng)目層次提升 —— 人文精神、品牌價(jià)值夯實(shí)基礎(chǔ) —— 區(qū)域價(jià)值 本項(xiàng)目營(yíng)銷主題價(jià)值方向：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旅順南路板塊：強(qiáng)勢(shì)海景自然資源、品牌開(kāi)發(fā)商大盤開(kāi)發(fā)。與西南路競(jìng)爭(zhēng)板塊比較：本項(xiàng)目區(qū)域?qū)用娴某鞘袃r(jià)值處于劣勢(shì)但擁有更優(yōu)越的自然資源，而產(chǎn)品層面即使與區(qū)域領(lǐng)袖項(xiàng)目唯美品格相比，第五郡在規(guī)劃、建筑、園林方面也更為領(lǐng)先， 08年與唯美品格競(jìng)爭(zhēng)將加大項(xiàng)目 地段區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 人文精神 品牌團(tuán)隊(duì)城市價(jià)值 自然資源 價(jià)值 規(guī)劃 建筑 園林 配套唯美品格 較好 一般 較好 較好 一般 較好 較好 好東特星中環(huán) 較好 無(wú) 一般 一般 一般 較好 無(wú) 無(wú)鼎新鼎云都 較好 無(wú) 一般 一般 一般 較好 無(wú) 無(wú)216。項(xiàng)目 規(guī)模 產(chǎn)品 /面積 價(jià)格 客戶營(yíng)銷主題 /客戶利益銷售率壹品漫谷占地面積 14萬(wàn)平米，總建面 16萬(wàn)，容積率 多層、小高層、聯(lián)排多層 106170平米，躍層230260為主，小高層 90平米是最小戶型，三種物業(yè)形式各占三分之一多層起價(jià) 7100左右，小高層 6500左右客戶以沙河口和甘井子區(qū)為主，占 60%高校資源軟件園產(chǎn)業(yè)多層產(chǎn)品80%公園里占地 3萬(wàn)平米， 4棟 18層高層板樓，戶型面積為 70140平米1萬(wàn)以上 周邊區(qū)域性客戶 景觀、區(qū)位 待售大華御庭占地 10萬(wàn)建面 高層、洋房90平兩居110130平三居 /平 周邊區(qū)域性客戶 區(qū)位 70%多層、小高層、高層7500元 /平米； 85009000元 /平產(chǎn)業(yè)支撐、高校資源區(qū)域地緣性客戶特征分析 產(chǎn)品類型價(jià)格平臺(tái) 客戶類型軟件園泛高新區(qū)板塊：區(qū)域價(jià)格平臺(tái)突破 1萬(wàn)，臨近高校和高端產(chǎn)業(yè)，依靠周邊高校、產(chǎn)業(yè)人群正常消化，未來(lái)無(wú)大盤供應(yīng)216。地段區(qū)域價(jià)值城市價(jià)值 地處城市發(fā)展方向上，規(guī)劃利好機(jī)場(chǎng)新區(qū)是大連未來(lái)西拓北進(jìn)的城區(qū)擴(kuò)張的重地自然資源價(jià)值 南望 50萬(wàn)石門山景、東臨 14萬(wàn)城市公園豐富的休閑資源：滑雪場(chǎng)、溫泉、高爾夫練習(xí)場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)值 規(guī)劃 Block多層洋房、低密度社區(qū)建筑 豐富的建筑立面，精心的細(xì)節(jié)考究園林 西班牙和地中海沿岸的浪漫風(fēng)情園林，坡地立體園林、真正可參與的園林配套 規(guī)模約 60萬(wàn)平米，包括 12萬(wàn)平米商業(yè)、學(xué)校、會(huì)所完善配套人文精神、品牌價(jià)值原汁原味美國(guó)市鎮(zhèn)生活 美式南加州風(fēng)格社區(qū)帶來(lái)的全新居住體驗(yàn)溫情家庭、鄰里關(guān)系的營(yíng)造 親近、宜人的社區(qū)環(huán)境、 Block院落規(guī)劃帶來(lái)的生活氛圍全明星的品牌團(tuán)隊(duì) 對(duì)于全新生活方式的引領(lǐng)216。項(xiàng)目推售：提供全面覆蓋的戶型面積區(qū)間價(jià)格低開(kāi)高走，迅速爬升，制造購(gòu)買緊迫氛圍216。提供全面覆蓋的戶型面積區(qū)間216。為完成 2023年銷售任務(wù)，需要通過(guò)系列營(yíng)銷動(dòng)作提供相對(duì)較高的日均新客戶上門量和成交率：日均 2530組新客戶的上門量， 12%15%的高成交率銷售任務(wù)成交率要求新客戶上門量已有客戶單價(jià)〉 7千客戶量缺口主力營(yíng)銷期要求月均上門量要求日均上門量650750套 12% 6， 665 162 6503 4月 10月 929 31650750套 15% 5,333 162 5171 4月 10月 739 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們認(rèn)為，若銀行房貸政策繼續(xù)吃緊，對(duì)后市的影響將明顯不同于第一輪宏觀調(diào)控結(jié)果第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；加息、 銀行緊縮銀根調(diào)控實(shí)質(zhì) 調(diào)控市場(chǎng)心理 調(diào)控購(gòu)買能力后市影響觀望期持續(xù) 3－ 4個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤調(diào)整本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在政策調(diào)控影響下，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃郁，價(jià)格成為被關(guān)注的敏感因素，各開(kāi)發(fā)商在操作上更加趨于保守謹(jǐn)慎；市場(chǎng)上高品質(zhì)的中小戶型產(chǎn)品獲得客戶認(rèn)可。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角代表性項(xiàng)目在新政前后 進(jìn)線量、上門量、成交量明顯下降，銷售速度減緩新政前銷售速度 新政后上周銷售速度城市 樓盤名稱周進(jìn)線量周上門量 周成交量深圳萬(wàn)科城 46 94 2鳳凰谷 20 11 0金地梅隴鎮(zhèn) 13 92 0后海公館 14 65 1東莞風(fēng)臨美麗灣 55 110 7城市假日 60 40 5中央公園 1號(hào) 20 13 6惠州 領(lǐng)墅 27 23 0城市 樓盤名稱 周進(jìn)線量周上門量周成交量深圳萬(wàn)科城 100 60 4鳳凰谷 100 4050 45金地梅隴鎮(zhèn) 2030 7080 45后海公館 100150 200 1020東莞風(fēng)臨美麗灣 150 250 25城市假日 100 70 20中央公園 1號(hào) 35 45 15惠州 領(lǐng)墅 150180 7080 23新政之后，成交率下降，增加上門量是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)的一個(gè)很大挑戰(zhàn)以上數(shù)據(jù)均來(lái)自于世聯(lián)各項(xiàng)目周報(bào)統(tǒng)計(jì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)環(huán)境分析以全國(guó)視角看市場(chǎng)大勢(shì)，可以使我們更清楚地對(duì)大連市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研判 …本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新政對(duì)各購(gòu)房群體的影響： 對(duì)于普通居住改善型客戶和投資客影響最大，而對(duì)于剛性需求置業(yè)者和財(cái)富極為富有的富裕改善型客戶影響較小購(gòu)房群體 短期影響（ 36個(gè)月） 長(zhǎng)期剛性需求置業(yè)客戶 持續(xù)購(gòu)買行為，完全剛性的置業(yè) 需求由于購(gòu)買力及還款能力限制，其購(gòu)買物業(yè)的面積及檔次取決于能承受總價(jià)，傾向于購(gòu)買小套型面積住宅改善型置業(yè)客戶普通改善型 受影響大，持幣觀望態(tài)度明顯， 放慢置業(yè)步伐仍會(huì)置業(yè)，但無(wú)法同時(shí)兼顧功能面積及環(huán)境品質(zhì)的改善需求，兩者只取其一富裕改善型 基本無(wú)影響，仍會(huì)持續(xù)置業(yè)，一 次性付款比例將加大成為雙軌制后，高檔商品房的主力消費(fèi)群體投資客 受影響最大，投資積極性受到打 擊，采取各種方式離場(chǎng)觀望政策明朗后，在高額投資回報(bào)利益的吸引下仍會(huì)進(jìn)場(chǎng)，但會(huì)改變投資手段與方法，來(lái)規(guī)避政策限制第五郡主力客群本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮 10%這樣更為嚴(yán)厲的政策，那么 增加的成本更大 。 根據(jù) “第二套房提高 40%” 的新政策，在打壓投資投機(jī)人群的同時(shí)，無(wú)形中也為他們?cè)O(shè)置了一定 “ 阻隔 ” 。房貸新政之于購(gòu)房消費(fèi)者的要點(diǎn)：重點(diǎn)保障自住普通住房需求，抑制投資性及投機(jī)性購(gòu)房需求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理 u 重點(diǎn)支持購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款；u 購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下 的，貸款首付款比例 不得低于 20%；u 購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上 的，貸款首付款比例 不得低于 30%；u 已利用貸款購(gòu)買住房、又 購(gòu)買第二套 (含 )以上住房 的，貸款首付款比例 不得低于 40%， 貸款利率不得低于 中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ，而且 貸款首付款比例和利率水平應(yīng) 隨套數(shù)增加而 大幅度提高 ；u 借款人償還 住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50%；u 不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款； 對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。會(huì)議明確要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難，繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展06年 國(guó)六條 國(guó)十五條 目的在于控制產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)07年 9月 27日，加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的房貸新政出臺(tái)通過(guò)向小戶型普通住房?jī)A斜的金融政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流向。98年94年 07年國(guó)務(wù)院頒布 23號(hào)文，決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)施住房分配貨幣化，完善住房公積金制度。第五郡 2023年度營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來(lái)發(fā)展預(yù)判本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)合今年 5次 加息以及 7次 上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控由原來(lái)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的行政性政策手段轉(zhuǎn)為以金融政策性手段為主，旨在 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的核心要素 資金的調(diào)控，進(jìn)而達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的目的。 嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理u 商業(yè)銀行 不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款 。雖然政策對(duì)房貸首付比例的提高是區(qū)別對(duì)待的，但是利率的不斷增加，對(duì)于那些依靠住房貸款買房的普通購(gòu)房者將面臨更大的壓力。使他們 “ 揚(yáng)長(zhǎng)避短 ” ，通過(guò)部分受政策影響較少的非交易融資貸款，轉(zhuǎn)換投資渠道與手段，最終達(dá)成他們投資的 “ 目的 ” 。對(duì)于他們而言，需求是彈性的， “ 彈性 ” 這一根本性的特點(diǎn)決定他們必然是觀望的，不著急的， “ 等一等再說(shuō) ” 是他們的心態(tài)特點(diǎn)。 以深圳為例，從去年開(kāi)始就嚴(yán)格地執(zhí)行了首付三成的政策，且單價(jià)持續(xù)上漲，投資成本明顯加大了，但投資行為反倒是更為盛行，這說(shuō)明不是成本決定投資行為，是利潤(rùn)決定了投資行為， “ 唯利是圖 ” ，對(duì)于商人 /投資者而言永遠(yuǎn)都是真理。 順暢、快速的回現(xiàn)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本輪調(diào)控中的第一要?jiǎng)?wù)216。u710月二手房成交量大幅下跌，月平均跌幅%， 10月成交量?jī)H占 6月的 %數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京近期新供應(yīng)項(xiàng)目多以 平價(jià)甚至低價(jià)入市，成為淡市中的明星u公園 1872項(xiàng)目在以超低價(jià)開(kāi)盤成為市場(chǎng)熱點(diǎn)后，價(jià)格拉升，目前價(jià)位在 22023元 /平，銷售速度下降，周消化速度仍在20套左右。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，秋展會(huì)以萬(wàn)元以上價(jià)格對(duì)接客戶的未開(kāi)盤項(xiàng)目有 12個(gè)；但 08年春節(jié)后各項(xiàng)目紛紛調(diào)整對(duì)外報(bào)價(jià)，以相對(duì)保守價(jià)格對(duì)接客戶，部分開(kāi)盤項(xiàng)目以區(qū)間最低價(jià)銷售。市場(chǎng)環(huán)境分析小結(jié)通過(guò)對(duì)主要城市及大連當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況分析：216。未來(lái)政策預(yù)判：除堅(jiān)持 “土地政策、行政管理以及供應(yīng)結(jié)構(gòu) ”的調(diào)整手段外，未來(lái)仍將加大以 “金融、稅收政策 ”為手段的調(diào)控措施措施性質(zhì) 可能出臺(tái)的具體舉措金融手段 加息嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)按加按房提高首付成數(shù)對(duì)多套置業(yè)者停止貸款稅收手段 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)：耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)提升；征收集體土地時(shí)的安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提升流通環(huán)節(jié)：外資購(gòu)房細(xì)則在全國(guó)范圍的出臺(tái)；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓土地增值稅在全國(guó)范圍實(shí)施持有環(huán)節(jié)：保有環(huán)節(jié)的特別房產(chǎn)稅推出；物業(yè)稅試點(diǎn)房貸緊縮政策仍然可能是未來(lái)堅(jiān)持的方向資料來(lái)源：世聯(lián)顧問(wèn)政策研究組銀監(jiān)會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，要求銀行不能放松借貸標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格 三查 ，嚴(yán)防假按揭和虛假貸款，同時(shí)，在房?jī)r(jià)不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會(huì)還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)有客戶梳理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。需要依靠主力大眾媒體進(jìn)行集中爆發(fā)、全城覆蓋的營(yíng)銷，使項(xiàng)目成為市場(chǎng)絕對(duì)中心議題，為上門量提供強(qiáng)勢(shì)支撐u客戶認(rèn)知渠道以朋友介紹最多占 27%，其次是報(bào)紙、展會(huì)和戶外本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。營(yíng)銷內(nèi)容：建立價(jià)值體系，用項(xiàng)目最有影響力、吸引力的價(jià)值點(diǎn)直接沖擊市場(chǎng)216。u實(shí)體價(jià)值是由在地段價(jià)值的基礎(chǔ)上建立的產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值實(shí)現(xiàn)的。與周邊項(xiàng)目相比 ,除區(qū)域地段價(jià)值相對(duì)美樹(shù)