【正文】 this report | 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目 推量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 恒大綠洲 20萬 推售產(chǎn)品： 80兩房 ,102120三房 ,139四房 新城新世界 15萬 推售產(chǎn)品： 120130的三房 160的四房 茂華國際湘 10萬 推售產(chǎn)品：： 88104二房 ,115149三房 ,161174四房 ,189223復(fù)式 中城麗景香山 8萬 89小三房 89小三房 89小三房， 135的三房 盛世華章 26萬 80兩房 ,120130三房 ,160四房 星城印象 10萬 產(chǎn)品兩房和小三房 海拔東方 8萬 產(chǎn)品 8090兩房 , 109～ 130三房 , 150～ 170四房 三江花中城 2萬 94兩房 , 135～ 140三房 融科東南海 10萬 90兩房， 120140的三房 嘉盛圭塘河項目 15萬 8090兩房， 110130的三房 湘江名城 30萬 8090兩房， 120130三房， 140以上四房 金域華府 2560公寓，住宅 90 2560公寓，住宅 90140 區(qū)域市場：武廣板塊 2023年預(yù)計供應(yīng)量在 140萬方，競爭激烈 市場洞察 競爭格局：大盤云集，品牌開發(fā)商大量入駐 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 恒大綠洲， 61萬方，容積率 ，均價 5800，產(chǎn)品 7980兩房 ,102120三房，時間 新城新世界， 132萬方，容積率 3，均價 4700，產(chǎn)品 120130平米 ,三房 160平米四房，時間 茂華國際湘， ，容積率 ，均價 4500，產(chǎn)品 120130平米三房 160平米四房，時間 中城麗景香山， 35萬方，容積率 ，價格 5000，產(chǎn)品 9094二房 , 120130三房 , 167173四房，時間 \4\10 萬樹丹堤， ，容積率 ，均價 4700，產(chǎn)品 8090兩房 ,93133三房，時間 盛世華章， 40萬方，容積率 3價格 4300，產(chǎn)品 9094二房 , 120130三房 , 167173四房，時間 星城映象， 19萬方，容積率 ，價格 4700，產(chǎn)品兩房和小三房，時間 海拔東方， 18萬方，容積率 ，價格 4200，產(chǎn)品 8090兩房 , 109～130三房 , 150～ 170四房時間 天賜良園， 11萬方，容積率 ，價格 4300，產(chǎn)品 90兩房 , 120～ 140三房 , 150～ 170四房，時間 三江花中城， 17萬方，容積率 ，價格 4500，產(chǎn)品 94兩房 , 135～140三房，時間 彩云之翼， 120萬方，容積率 ，價格 4300，產(chǎn)品 87兩房 , 120～ 136三房 , 144～ 172四房，時間 湘江名城 盛世華章 檀香山 星城印象 恒大綠洲 茂華國際湘 三江花中城 新城新世界 中城麗景香山 山水城市風(fēng)景 融科東南海 萬樹丹堤 海拔東方 天賜良園 彩云之翼 圭塘河項目 區(qū)域競爭環(huán)境 市場洞察 競爭分析 :競爭壓力主要集中在 4月 ~12月，第一競爭圈層為恒大綠洲、新城新世界、融科東南海、萬家城等 ? 競爭圈層： 一級競爭圈層：恒大綠洲、新城新世界、融科東南海；二級競爭力量：茂華國際湘、中城麗景香山；三級競爭力量：嘉盛圭塘河項目 融科東南海 面積： 90兩房， 120140的三房 。 未來推貨量： 10萬 總價：未定 嘉盛圭塘河項目 面積： 8090兩房， 110130的三房 。 未來推貨量： 35萬 總價：未定 湘江名城 面積： 8090兩房， 120130三房， 140以上四房 未來推貨量： 30萬 總價： 未定 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中城麗景香山 面積： 8萬 未來推貨量： 89小三房， 135的三房 總價： 4070萬 新城新世界 面積： 120130的三房 160的四房 未來推貨量： 10萬 總價： 60100萬 恒大綠洲 面積： 80兩房 ,102120三房 , 139四房 未來推貨量： 30萬 總價： 4680萬 茂華國際湘 面積： 88104二房 ,115149三房 ,161174四房 ,189223復(fù)式 未來推貨量： 7萬 總價： 3790萬 市場洞察 Code of this report | 169。 Copyright Centaline Group, 2023 與競爭對手相比，我們產(chǎn)品品牌處于優(yōu)勢，但未來的競爭不僅項目基本面的競爭，更是客戶面的競爭 策略目標(biāo)：贏得客戶面 區(qū)域內(nèi)大盤云集，我們實現(xiàn)目標(biāo)需要跳出大盤吸附圈，不僅要避免山語城死于湘江世紀(jì)城的故事重演，還要賣的比對手更火 客戶屬性 首臵 +投資 家庭結(jié)構(gòu) 臵業(yè)目的 年齡層次 小公寓 2025歲 青年之家 自住 +投資客 60平米公寓 首臵 +投資 2035歲 青年之家、小小太陽 自住 +投資客 90平米 自住 +投資 2535歲 青年之家、小小太陽、小太陽 首臵 +首改 自住 +投資 2535歲 小小太陽、小太陽、孩子三代、后小太陽。 首臵 +首改 自住為主 3555歲 兩代三代居多，有車家庭為主。 實用性再改客戶 120平米 140平米 本案產(chǎn)品對位客戶分析 客戶洞察 客戶變化：區(qū)域 09年上半年之前主要以自主客戶為主， 09年下半年至年底武廣新火車站開通后，投資客戶，尤其公寓外地投資客戶明顯增加 首臵 再改 投資 中城麗景香山 茂華國際湘 嘉盛華庭 萬樹丹堤公寓 80% 新城新世界 星城映像公寓 80% 綠城桂花城 首改 恒大綠洲50% 09年 6月后銷售項目 09年 6月前銷售項目 客戶洞察 區(qū)域 品牌 產(chǎn)品 規(guī)劃 配套 交通 精裝 物業(yè) 發(fā)展、影響 最終認(rèn)同 區(qū)域成長 升值空間 產(chǎn)品、品牌、區(qū)域 區(qū)域發(fā)展期客戶 購買力明顯提高；有口碑效應(yīng)，自住兼投資比例攀升，均看好區(qū)域未來發(fā)展 特點 客戶對位 有敏感的社會發(fā)展眼光，擁有卓越遠(yuǎn)見，具有良好的洞察力：他們是 城市有遠(yuǎn)見Visionary 項目基礎(chǔ) 客戶關(guān)注 客戶反應(yīng) A 自住客戶 B 投資客戶 A B C + = 區(qū)域外客戶增加 投資類客戶增加 區(qū)域價值度提高 客戶核心：不論自住型客戶還是投資客戶他們都對本案的城市價值高度認(rèn)可，看到了這座城市的明日價值。 客戶洞察 本案客戶只有一個共同點： 看好武廣城市板塊的發(fā)展前景，看到了這座城市的明日價值。 他們?nèi)后w龐大，他們階層廣泛、他們甚至年齡差距都很大，但是他們熱愛這座城市，熱愛自己的生活，他們都是城市發(fā)展的推動者，他們都是城市不斷向上的最積極力量。 金域華府的出現(xiàn)， 為這座城市人居樹立了新的發(fā)展方向與價值標(biāo)桿； 為他們提供了同步世界的生活方式。 客戶洞察 核心策略 實現(xiàn)銷售目標(biāo)，贏得客戶面的核心 — 深度挖掘武廣區(qū)域高成長價值 Code of this report | 策略 策略方式 項目策略 1 客戶策略 2 渠道策略 3 我們做區(qū)域價值運營領(lǐng)跑者，做老師 尋找追求品質(zhì)與價值空間的遠(yuǎn)見者 深挖武廣高鐵沿線，圍繞客戶群做足工作 推廣主題 Code of this report | 169。 Copyright Centaline Group, 2023 SLOGAN—— 城市最精彩 節(jié)點主題 主形象 城市 高層形象 景觀華宅 公寓形象 甲殼蟲公寓 公寓與高層兩類產(chǎn)品形象主題的轉(zhuǎn)換 推廣部署 產(chǎn)品價值立地 高層產(chǎn)品價值樹立 主推廣語： 城市最精彩 項目價值立地 項目屬性定位 區(qū)域價值、公寓產(chǎn)品價值 主推廣語： 連接世界的城市住區(qū) 形象、 調(diào)性導(dǎo)入 蓄勢 : 引發(fā)全城關(guān)注 開盤 公寓銷售 階段 開盤 高層銷售 公寓開盤 5月 30日 7月 17日 10月 1日 3月 推廣啟動 高層開盤 6月 12日 2月 臨時咨詢中心啟動 高層加推 形象策略階段目標(biāo) 定義項目立形象 主推廣語： 一座城和一群人的方向 注：時間節(jié)點根據(jù)工程進(jìn)度等實際情況另行確定 售樓處、公寓樣板房開放 A /形象實施策略 B/傳播渠道實施 〃 線上樹形象 形象調(diào)性樹立 戶外廣告 〃 調(diào)性和信息點 項目調(diào)性，營銷信息、開盤信息 高層營銷信息、開盤信息 報紙 〃 溢價和信息點 形象及區(qū)域 認(rèn)知度訴求 、片區(qū)炒作、 項目信息傳遞 項目調(diào)性、項目賣點 項目及產(chǎn)品價值傳遞 高層產(chǎn)品賣點挖掘 產(chǎn)品信息、產(chǎn)品價值持續(xù)提升 雜志 〃 影視調(diào)性 形象調(diào)性樹立 強(qiáng)化生活方式 電臺、網(wǎng)絡(luò)調(diào)性和信息點 形象調(diào)性樹立 賣點挖掘，營銷信息，開盤信息 5月 30日 7月 17日 10月 1日 3月 推廣啟動 高層開盤 6月 12日 3月 臨時咨詢中心啟動 高層加推 售樓處、公寓樣板房開放 公寓開盤 推廣部署 形象、 調(diào)性導(dǎo)入 蓄勢 : 引發(fā)全城關(guān)注 開盤 公寓銷售 階段 開盤 高層銷售 B /傳播策略實施 〃 線上渠道具象 渠道類型 必備等級 具象選擇 戶外廣告 ****** ?五一商圈臨時戶外、萬家麗與勞動路交匯處長期戶外、武廣站牌 14塊、項目周邊 3塊戶外 報紙 ***** 長沙晚報 /瀟湘晨報 ?硬廣與軟文相結(jié)合，形象樹立與價值點傳遞并重，重大節(jié)點配合 雜志 ***** 武廣高鐵刊物、晨報周刊 ?生活方式訴求 影視 *** ?電影院根據(jù)客戶群偏好，做電影貼片，王府井、萬達(dá)、中影，重點側(cè)重 中影雨花亭影城 網(wǎng)絡(luò) ***** 萬客會網(wǎng)站 /項目網(wǎng)站設(shè)計 /搜房網(wǎng) /啊咿呀青年論壇 推廣部署 C/傳播渠道實施 〃 線下立推廣 5月 30日 7月 17日 10月 1日 3月 推廣啟動 高層上市 2月 臨時咨詢中心啟動 高層加推 售樓處、公寓樣板房開放 短信 〃