【文章內(nèi)容簡介】 的經(jīng)濟(jì)條件，但仍與發(fā)達(dá)國家有巨大差距，如美國為 48373 美元，德國 37337 美元。雖然目前的增長高峰階段已經(jīng)過去，但隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長、人口數(shù)量繼續(xù)得以有效控制，未來人均 GDP 將繼續(xù)提升。 其次，老年人口占比逐年提升。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示， 2020 年我國 65 歲及以上老齡人口占總?cè)丝诒壤堰_(dá) %，按國際通行標(biāo)準(zhǔn)界定，我國已進(jìn)入老齡社 會(huì)，具備養(yǎng)老服務(wù)及養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需求環(huán)境。 再次，人口結(jié)構(gòu)變化顯著， 80 年代以來，老年人口占比逐漸提高，老年撫養(yǎng)比不斷提高。 2020 這一數(shù)據(jù)為 %，即每 100 名勞動(dòng)年齡人口撫養(yǎng)近 12 個(gè) 65 歲及以上的老年人，相比 2020 年增長了近 20%，青年一代老年撫養(yǎng)壓力劇增。 但同時(shí)，我們根據(jù)人均 GDP 增長的初步測(cè)算，可以判斷，我國即將進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，需求與供給均將會(huì)有大幅度的增長；參考發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)過程至少需經(jīng)歷 20 年的時(shí)間，這期間養(yǎng)老市場(chǎng)將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。 養(yǎng)老 市場(chǎng)需求容量測(cè)算 為了能更有效的論證我國養(yǎng)老市場(chǎng)所蘊(yùn)藏的巨大容量和上級(jí)，我們采用了回歸模型估算法以及收入匹配度估算法，針對(duì)城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求進(jìn)行了估算： 4 表 回歸模型估計(jì) 表 養(yǎng)老需求測(cè)算 同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，兩種預(yù)測(cè)方法得到的結(jié)論非常相近，在賦予其不同的權(quán)重后，綜合預(yù)計(jì) 2020 年全國城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù) 174185 萬左右，需要護(hù)理老人床位數(shù) 3032 萬張左右。按照一個(gè)項(xiàng)目最優(yōu)化床位數(shù)為 400 張計(jì)算，未來三年市場(chǎng)上將需要至少 4500 個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，市場(chǎng)空間是巨大的。而從供應(yīng)角度來看目前市場(chǎng)上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供應(yīng)現(xiàn)狀是檔次低，服務(wù)差。大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式 ；服務(wù)及費(fèi)用參差不齊，且由于長期護(hù)理經(jīng)驗(yàn)的不足導(dǎo)致一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不愿接收入住前就已失能的老人。所以可以預(yù)見，市場(chǎng)上針對(duì)中高端消費(fèi)人群的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的缺口仍然很大。 另一方面，好的信號(hào)是近年來中央逐步對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做出政策性指導(dǎo)，旨在加大養(yǎng)老問題的市場(chǎng)解決力度，比如國家 “十二五 ”規(guī)劃中明確指出： “積極應(yīng)對(duì)人口老 5 齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。 2020 年底北京市民政局等五部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展意見》中也提出到 2020 年， 90%老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下居家 養(yǎng)老， 6%通過政府購買社區(qū)服務(wù)照顧養(yǎng)老， 4%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。而上海、石家莊、長春等城市規(guī)劃未來 90%老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下實(shí)現(xiàn)家庭養(yǎng)老， 7%通過政府購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老， 3%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老 二、 夕陽紅 養(yǎng)老地產(chǎn)營銷總體思路與定位 （一） 夕陽紅 養(yǎng)老地產(chǎn)營銷項(xiàng)目總體構(gòu)思 夕陽紅 養(yǎng)老地產(chǎn)營銷項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位 老年人年事雖高，但大部分人期盼的還是 “老有所依、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ”，不愿意被當(dāng)作廢人一個(gè)供養(yǎng)起來的，身體行動(dòng)能力下降，反而讓他（她）們對(duì)精神需求更加強(qiáng)烈。敬老院如果僅僅是為老年 人提供優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)，讓其 “老有所養(yǎng) ”，那么顯然是難于滿足其情感寄托、學(xué)習(xí)有為的心理訴求的，也就無法維持持久的吸引力，因此，敬老院的定位應(yīng)是老人們的生活樂園和精神家園，二者缺一不可，才是出路 。 夕陽紅 養(yǎng)老地產(chǎn)營銷項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo) 建設(shè)生活樂園 ， 依托現(xiàn)有硬件設(shè)施資源，營造舒適宜人的生活環(huán)境；培訓(xùn)工作團(tuán)隊(duì)，提高服務(wù)意識(shí)和溝通技巧，展現(xiàn)團(tuán)隊(duì)親和力，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量。 建設(shè)精神家園：延請(qǐng)師資力量傳授老年人樂于接受的知識(shí)和力所能及的技能，充實(shí)老年人的精神世界，讓其 “ 老有所學(xué) ” ，然后 “ 老有所為、老有所樂 ” 。 夕陽紅 養(yǎng)老地產(chǎn)營銷項(xiàng)目推廣總體思路 鑒于養(yǎng)老院的公益性質(zhì)，在項(xiàng)目宣傳的同時(shí)尋求與相關(guān)政府及新聞媒體合作，把 6 本養(yǎng)老院打造成合川政府的政績和一項(xiàng)公益事業(yè)老進(jìn)行宣傳，制造新聞點(diǎn)，擴(kuò)大影響力。 （二） 夕陽紅 養(yǎng)老地產(chǎn)營銷項(xiàng)目 定位 夕陽紅 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的選址策略 該養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選址定位在合川，其選址分析如下： 自然環(huán)境 合川區(qū)為三江交匯處，水資源自然相當(dāng)豐富。境域水資源由地表水、過境水和地下水三大部分組成。地表水主要由降雨形成。全年降雨總量多年平均為 億立方米，東部華鎣山區(qū)雨量豐沛，西 部高丘臺(tái)地偏少；夏季降雨集中， 6 月至 9 月的降雨量占全年總量的 %。按徑流深計(jì)算，地表水資源量人平 637 立方米，土地畝平263 立方米，耕地畝平 729 立方米。 全區(qū)土地面積按地圖量算（下同），幅員面積為 平方公里，折合 萬畝。土地資源的利用現(xiàn)狀是：耕地 萬畝，占總面積的 %；園地 萬畝，占 %；林地 萬畝，占 %；居民及工礦用地 萬畝，占 %；交通用地（含農(nóng)村人 8 行道） 萬畝，占 %；水域面積 萬畝，占 %；未利用地 萬畝，占 %。 合川區(qū)植被屬川東盆地偏濕性常綠闊葉林亞帶、盆地底部丘陵低山植被地區(qū)、川中方山丘陵植被小區(qū)。其基本類型有闊葉林、針葉林、竹林和灌叢 4 個(gè)群系綱、５個(gè)群系組 13 群系。植被的種 類雖然繁多，但自然組合比較單純。 悠久的歷史蘊(yùn)育了燦爛的文化。合川有釣魚城、淶灘古鎮(zhèn)、雙龍湖、云門山、水波洞、龍多山、古圣寺等 8 個(gè)對(duì)外開放景點(diǎn)，有釣魚城古戰(zhàn)場(chǎng)遺址、淶灘二佛寺摩崖造像、草街育才學(xué)校舊址 7 等全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 3 個(gè)。重慶市 唯一的 “雙國寶 ”釣魚城是全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位和國家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝保護(hù)區(qū)，距合川城區(qū) 5 公里，枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，地勢(shì)險(xiǎn)絕而壯麗，宋代軍事設(shè)施古城堡保存完好，名勝古跡眾多。 地理位置 合川是重慶的北大門，是規(guī)劃中的重慶北部地區(qū)中心城市，位于嘉陵江、渠江、涪江交匯處，扼川北水陸交通咽喉，是重慶與資源豐富的川北地區(qū)相聯(lián)的紐帶，也是重慶資金技術(shù)集約發(fā)展的延伸帶，被譽(yù)為重慶通向四川北部、陜西、甘肅等大西北省區(qū)的 經(jīng)濟(jì)走廊 。 配套設(shè)施 配套型綜合商業(yè)：包括酒店、購物中心、醫(yī)院、康體娛樂中心等，則需根據(jù)社區(qū)規(guī)模 、服務(wù)人群等，對(duì)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)值的分析，對(duì)于經(jīng)營和銷售價(jià)值比較高的酒店、購物中心等，宜按商品房開發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)作；對(duì)于配套服務(wù)型物業(yè)，需長期持有經(jīng)營不宜分割者，亦宜采用集體建設(shè)用地等成本低廉的土地進(jìn)行配套建設(shè)。 項(xiàng)目規(guī)模 本項(xiàng)目以養(yǎng)老養(yǎng)生為核心，以文化為主線，以各種專業(yè)和完善的服務(wù)設(shè)施為基礎(chǔ)。整個(gè)項(xiàng)目形成規(guī)?；乃拇髤^(qū)域：教學(xué)研修區(qū)、活動(dòng)功能區(qū)、老人居住區(qū)、老人風(fēng)情度假小鎮(zhèn)。四大區(qū)域分別對(duì)應(yīng)學(xué)習(xí)、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老養(yǎng)生以及旅游度假五大主題和功能，將養(yǎng)老的內(nèi)涵和產(chǎn)業(yè)向相關(guān)領(lǐng)域擴(kuò)散，建立一種全新的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。 針對(duì) 老年人的特征需求專項(xiàng)、重點(diǎn)的歸納 8 大區(qū)域，分別為康復(fù)區(qū)域 —— （?。O(shè)臵特色醫(yī)療、疾病康復(fù)；運(yùn)動(dòng)區(qū)域 —— （動(dòng)），設(shè)臵趣味運(yùn)動(dòng)、球類、武術(shù)健身；護(hù)理區(qū)域 —— （靜），設(shè)臵衛(wèi)生護(hù)理、保健護(hù)理、心理護(hù)理；藝術(shù)區(qū)域 —— （樂），設(shè)臵聲樂表演、書畫工美、棋牌、電腦玩具娛樂；養(yǎng)生區(qū)域 —— （食），設(shè)臵飲食、藥膳、心理調(diào)理；自然區(qū)域 —— （勤），設(shè)臵自然環(huán)境、園林、農(nóng)藝、資源保護(hù)、花鳥魚蟲短訓(xùn)班；人文區(qū)域 —— （講），設(shè)臵國學(xué)、西學(xué)、文學(xué)、古玩收藏；謀略區(qū)域 —— （智），設(shè)臵運(yùn)籌、公共關(guān)系、策略。 8 夕陽紅 養(yǎng)老地 產(chǎn) 項(xiàng)目的價(jià)格定位 （ 1） 夕陽紅 養(yǎng)老地 產(chǎn) 項(xiàng)目的定價(jià)策略 養(yǎng)老住宅的土地成本、建筑成本、園林景觀成本配套設(shè)施等都可能略低于同地段的同類產(chǎn)型的產(chǎn)品，硬件投入中，唯有智能化系統(tǒng)的配置高于其它同類產(chǎn)品。但是，這種特定社區(qū)與其它普通社區(qū)的最大區(qū)別就在于其與眾不同的軟件投入，它獨(dú)有的細(xì)致入微的人文關(guān)懷絕對(duì)超過了最奢華的所謂豪宅的物業(yè)管理與服務(wù)，這才是養(yǎng)老住宅項(xiàng)目的最大的賣點(diǎn)。惟其如此，產(chǎn)品才能真正打動(dòng)已經(jīng)理智成熟的目標(biāo)消費(fèi)群體。 因此，盡管產(chǎn)品的固定成本低于同地段的同類產(chǎn)品，但是，這種高附加值產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于它們。 因?yàn)榭蛻糍I到的不僅僅是一個(gè)住房，而是一種無微不至的呵護(hù)和關(guān)懷；購買的不僅僅是一個(gè)環(huán)境，而是一種無處不在的鄉(xiāng)情和親情，“房屋有價(jià)親情無價(jià)”是養(yǎng)老住宅項(xiàng)目的最貼切的廣告語。 目前成熟的消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的選擇，第一要素就是性價(jià)比的比較，所以，只要營銷推廣到位，對(duì)于這種能夠滿足市場(chǎng)的一種特定需求的新型產(chǎn)品，這種定價(jià)策略會(huì)給投資者帶來豐厚的利潤回報(bào)。 （ 2） 物業(yè)服務(wù)盈利策略 之所以提出物業(yè)服務(wù)，而不叫物業(yè)管理，是因?yàn)楣芾硎且环N職能，一種義務(wù)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義講職能就是無條件的應(yīng)該完成的工作，如各級(jí)政府職 能等，而義務(wù)則是打明了不要錢的旗號(hào)，都是不應(yīng)該收取費(fèi)用的。服務(wù)則是一種產(chǎn)業(yè)形式，是有償勞動(dòng)方式中的一種。 （ 1） 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 由于養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取高價(jià)位的形式，一是為了增加利潤空間，二是為了將普通消費(fèi)者拒之門外。即使產(chǎn)品本身價(jià)格定位再低，每月較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也會(huì)令中青年人覺得不值，這樣更利于社區(qū)的治安狀況和小區(qū)的統(tǒng)一管理。 （ 2）各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi) 9 在這種老年人社區(qū)內(nèi)，單項(xiàng)的服務(wù)形式許多種，其包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清 潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)。家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。當(dāng)然，如果每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取得較高，那么我們可以視情況將某些項(xiàng)目作為免費(fèi)服務(wù)內(nèi)容，用以減輕消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這需要對(duì)運(yùn)作成本進(jìn)行細(xì)致的核算才能決定。 需要單獨(dú)提出來的是物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)