【文章內(nèi)容簡介】 宅土地供給必將有所控制，而由于片區(qū)企業(yè)的增加，新人口的進(jìn)入和經(jīng)濟(jì)水平的提高，必然導(dǎo)致光谷地塊進(jìn)一步增值，房價繼續(xù)攀升。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 三 、 光谷房地 產(chǎn) 市 場 分析 （ 一 ） 、 供 應(yīng)總 量分析 片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量非常大，目前在售樓盤有十幾個之多，粗略估計目前此區(qū)域內(nèi)的樓盤總供應(yīng)量達(dá)到了 200 萬方以上 。隨著光谷的眾多科技園發(fā)展和成熟，且眾多大型的高科技企業(yè)如長飛光纖光纜和郵科院等盤踞于此 。 近 期 隨著 富士康 、 華為 以及 EDS 等大型專業(yè)制造企業(yè)的紛紛 入駐，進(jìn)一步提升了片區(qū)的市場 熱度與升值潛力。一大批制造業(yè)、高新科技企業(yè)的進(jìn)入，直接拉升了該區(qū)的市場 購買力， 因此可以預(yù)期光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步升溫 ，整體市場供應(yīng)量也將持續(xù)放量增長。 （ 二 ） 、 物 業(yè)類 型及 規(guī) 模 大 規(guī)模樓 盤開發(fā)居多，物業(yè)類型因區(qū)域而不同。光谷片區(qū)目前土地資源豐富屬于一個高速發(fā)展的區(qū)域，憑借著其良好的自然資源和人文資源吸引了眾多知名品牌開發(fā)商來此，例如萬科。眾多實(shí)力需雄厚開發(fā)商的加盟使得光谷單個樓盤 開發(fā) 規(guī)模 越來越 大 ，大規(guī)模樓盤接踵而至，同時新的物 業(yè)理念被引入進(jìn)來如 townhouse，創(chuàng)意小戶型等等 （ 三 ） 、 價格 趨勢 分析 近年來，武漢市房價 在外來人口增加、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高，房地產(chǎn)投資增加，以及城市建設(shè)投入加大、土地建安成本提高等因素共同作用下， 一直 保持上漲 的趨勢 。 根據(jù)武漢房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示， 2020 年上本年武漢市商品房成交價格從 1 月份到 5月份上漲約 50 元 /平米，半年上漲幅度達(dá)到 %，整體價格漲幅相對平穩(wěn)。各月度成交均價與 2020 年同期相比有明顯提高， 6 月份成交均價同比增長達(dá)到 15%。 隨著光谷六個科技園的發(fā)展以及眾多大型企業(yè)的扎堆，光谷的需 求量日益增大。良好的區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境保證了充足的購買力 ，隨著區(qū)域樓盤品質(zhì)的提升，住宅用地的減少，地鐵的規(guī)劃動工使得光谷的樓盤價格持續(xù)上揚(yáng)。其上升趨勢更是驚人。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 （ 四 ） 、 區(qū)內(nèi)人群 特征分析 光谷片內(nèi)高校眾多，科研院所林立，教師和科技人員占到人口總數(shù)的 60%以上，而且他們工作穩(wěn)定，工資 水平 較高，具備 較好的購房經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此光谷片的高校教師和科技工作者 是本案客戶群體之一 。關(guān)南片內(nèi)知名院校最多，所以購房者中，高校教師占的比重也最大，如云頂居和金地陽光城，教師群體占到 70%以上；而關(guān)東片的購房者是以科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工為 主，如保利花園，有很多客戶都是郵科院的員工；魯巷和雄楚大街片則是兩者皆有，雖然這兩片高校不多，離光谷科技園區(qū)也較遠(yuǎn)，但因?yàn)榕涮自O(shè)施齊全、交通方便、商貿(mào)發(fā)達(dá)、 離武昌主城區(qū)較近，所以也成為很多光谷片內(nèi)的教師和科技人員的居住選擇 地。 （ 五 ） 區(qū)域優(yōu)勢梳理 ■ 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，高新企業(yè)不斷的遷入帶來大量的需求 ■ 經(jīng)濟(jì)的騰飛帶動商業(yè)的發(fā)展，步行街的完工 進(jìn)一步完善了板塊內(nèi)商業(yè)的配套 ■ 城市中環(huán)線成型， 助 推片區(qū)發(fā)展南移 ， 區(qū)域 升值空間巨大 ■ 地鐵的動工交通不 再 是阻礙區(qū)域發(fā)展的障礙 ■ 良好的投資環(huán)境吸引了眾多房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，樓盤品質(zhì)整體提升，百家爭鳴 ■ 區(qū)域內(nèi)樓盤價格持續(xù)上揚(yáng)，樓盤銷售依然火爆 ■ 居民素質(zhì)高保證了強(qiáng)大的購買力 四 、 直接競爭樓盤分析 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 （二）競爭樓盤概況： 樓盤名稱 光谷坐標(biāo)城 錦繡龍城 清江山水 萬科魅力之城 芭比倫堡 當(dāng)代國際花園 開發(fā)商 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司 湖北清江置業(yè)有限責(zé)任公司 武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司 武 漢宏騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司 項(xiàng)目地址 東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)大道與南胡交匯處 中國光谷民族大道與中環(huán)交匯處 洪山區(qū)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷軟件園三路 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新四路和光谷一路交匯處 武漢市東湖高新區(qū)曙光軟件園三路 武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)鳳大道 8號 市場均價 6900 5800 6000 5800 5600 6400 在售棟數(shù) 8棟 5 棟 4 棟高層 4 棟 一期 6棟二期 6棟 40 棟 總戶數(shù) 480 550 370套 500 多套 共計 560 套 3030 總建筑面積 萬方 共計 40萬方 共計 80 萬方 74萬方 24 萬方（一期一組團(tuán)） 40萬方 萬方 萬方 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 主力戶型 93 ㎡ ,104 ㎡110 ㎡ 3*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 3*2 本案周邊聚集了清江山水、 當(dāng)代國際花園、 萬科魅力之城 、 芭比倫堡 、 錦繡龍城、光谷坐標(biāo)城 等 六 個 樓盤，除 芭比倫堡 外其他的樓盤體量都非常大 ， 尤其是清江山水總的開發(fā)達(dá)到了 74 萬方 。 此五個 項(xiàng)目都是 于 今年年底開盤總的體量達(dá)到 1500 套左右，面積多在80135平方之間。物業(yè)類型基本都是小高層和多層。物業(yè)類型與戶型面積與本案相似，加之本案是在明年 4月推出 ， 對前期蓄水期的影響非常大。 （ 三 ） 、 未來 競爭 樓盤 供應(yīng) 趨勢 樓盤名稱 當(dāng)前供應(yīng)面積 未來供應(yīng)面積 清江山水 約 5萬方 約 60萬方 當(dāng)代國際花園 約 8萬方 約 20萬方 萬科魅力之城 約 4萬方 約 30萬方 芭比倫堡 約 2萬方 約 2萬方 錦繡龍城 約 7萬方 約 30萬方 光谷坐標(biāo)城 約 3 萬方（ 已 售完） 約 7萬方 合計 29萬方 149萬方 與 本案競爭 的 樓盤 當(dāng)前 供應(yīng)量也比較大，四個樓盤合計有 29 萬平米，雖然本案暫時 未開盤 ，但對本案的目標(biāo)客戶必定形成一定的分流。雖然統(tǒng)計顯示，未來供應(yīng)面積 近 150 萬平 方 ， 本案 將面臨比較 激烈 的市場競爭 。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 （四）、直接 競爭樓盤 對比 清 江山水 項(xiàng)目定位： 74 萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目總建筑面積超過 74萬平方米， 由筑壩工程魯班獎清江置業(yè)設(shè)計。 建筑形態(tài)覆蓋情景洋房、小高層和高層 ， 產(chǎn)品面積涵蓋 55～ 180平方米，其中以兩房和三房及部分小戶型為主，同時有 10％左右的創(chuàng)意戶型 。地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS 這樣的大企業(yè)。小區(qū)景觀優(yōu)美， 20200平米的中央主軸水景成為了項(xiàng)目的最大看點(diǎn)，小區(qū)內(nèi)的配套也比較完善。 當(dāng) 代 國際 花 園 項(xiàng)目定位：光谷首府 60萬方別墅級國際居 住區(qū) 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目體量大，戶型分布廣， 涵蓋 70—— 300 平米，多種戶型可供選擇，主要有普通多層、退臺式花園洋房和寬 HOUSE 且有城市別墅“比弗利”，小區(qū)配套有 6萬 平米運(yùn)動公園 及 “ 當(dāng)代藝術(shù)館 ” ， 建筑 低密度， 24小時供暖。 萬科魅力之城 項(xiàng)目定位 ： 40萬方的多元化大型魅力住區(qū) 總體特點(diǎn)： 萬科的品牌先天優(yōu)勢，又是離富士康、中芯國際最近的項(xiàng)目，且戶型設(shè)計上節(jié)省空間， 76㎡兩房和 89 ㎡緊湊小三房，送精裝修。一期的樓盤非常成功，陸續(xù)推出的樓盤也延續(xù)其良好的勢頭。而萬科城市花園受到了消費(fèi)者的青睞，樹立了良好的口碑 。依托其上個樓盤的優(yōu)勢，此樓盤將繼續(xù)受到追捧。 芭比 倫 堡 項(xiàng)目定位：玲瓏空間、魔幻天地 總體特點(diǎn)： 樓盤規(guī)模較小，總共 12 棟約 500戶。小區(qū)的配套和綠化也一般，但是其定價是周邊樓盤中最低的，其戶型也多為精致小天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 戶型小至 50 平方一房一廳， 大至 110 平方三房兩廳。單價低，戶型緊湊。 項(xiàng)目的地理位置較理想，出行較方便，周邊有 EDS 這樣的大企業(yè)。戶型較合理，符合年輕人追求 浪漫、追求多變的心理，空中花園可根據(jù)自己的需要打造，且只需 50%的付出。此外 其賣點(diǎn)是他的高性價比和較低的總價，這對中低層購房者還是有一定的吸引力的。 錦繡龍城 項(xiàng)目定位： 80 萬方坡地公園社區(qū) 總體特點(diǎn)： 項(xiàng)目體量大，與光谷坐標(biāo)城相呼應(yīng)，過 萬方大面積綠地 ， 8萬方大坡地運(yùn)動公園。建筑類別多樣 有多層、小高層和高層 。戶型多樣， 24小時集中供。暖 內(nèi)建設(shè)幼兒園，教育配套完 善 。 囊括大型商業(yè)中心、兒童天地、生態(tài)公園、社區(qū)服務(wù)中心、運(yùn)動場等諸多大型配套 光谷坐標(biāo)城 項(xiàng)目定位 ： 最具國際氣質(zhì)的光谷 24 小時供暖大社區(qū) 總體特點(diǎn)： 凹凸感鮮明的建筑立面，超大尺度的入戶花園（或觀景陽臺），恒溫游泳池，集中供暖，節(jié)能保溫建材的運(yùn)用， 1： 1 停車位， “ 庭院式 ” 的園林主題 ， １ 5 萬平方米商業(yè)區(qū) 配套， 超五星級酒店、酒店式豪華公寓和高級寫字樓的入駐 。 （五）各競爭樓盤核心賣點(diǎn)及核心概念對比 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 樓盤名稱 光谷坐標(biāo)城 錦繡龍城 清江山水 萬科魅力之城 芭比倫堡 當(dāng)代國際花園 核心賣點(diǎn) 最具國際氣質(zhì)的光谷 24小時供暖大社區(qū) 80 萬方坡地公園社區(qū) 74萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城 大型魅力生活住區(qū) 玲瓏空間、魔幻天地 光谷首府 60萬方別墅級國際居住區(qū) 核心概念 思想第一城 生態(tài)人文城 新都市主義之城 新城市主義 新古典主義 城市別墅 （ 六 ） 競爭樓盤 中，周 邊 配套以及小 區(qū) 配套是否健全成 為爭奪 市 場 的 關(guān)鍵 點(diǎn) 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 周邊配套較完善樓盤 樓盤名稱 配套設(shè)施 芭比倫堡 學(xué)校 ：中建三局幼兒園、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)華師一附中（初中部、高中部）等 超市 ：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電等 銀行 :招商銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等 醫(yī)院：武漢融達(dá)醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長動醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院 商業(yè)： 小區(qū)配套商業(yè)街 、魯廣 15 萬平米商業(yè)街 小區(qū)配套：高 8米的原生態(tài)坡地、水系、籃球場等 錦繡龍城 學(xué)校 : 中南財經(jīng)政法幼兒園 、 光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué) 、 魯巷小學(xué) 、 中南民族大學(xué)附屬小學(xué) 、 關(guān)山中學(xué) 綜合商場 :魯巷廣場 、 蘇寧電器 銀 行 :工商銀行 、 建設(shè)銀行 、 民生銀行 醫(yī)院 :東湖醫(yī)院光谷門診部 、關(guān) 山醫(yī)院 清江山水 學(xué)校 ： 小區(qū)內(nèi)幼兒園、 、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)華師一附中（初中部、高中部）等 超市 ：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電等 銀行 :工行、農(nóng)行、建行、民行等 醫(yī)院：關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長動醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院 商業(yè)： 小區(qū)配套商業(yè)街 、 3000平米大超市、 魯廣 15 萬平米商業(yè)街 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 小區(qū)配套： 2萬方人工湖、幼兒園、商業(yè)街、會所等 光谷坐標(biāo)城 超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市等等 銀行：工行 ，建行，農(nóng)行，民生銀行，招商銀行等等 醫(yī)院：省中醫(yī)院，關(guān)山醫(yī)院，東湖醫(yī)院，建設(shè)中的中德醫(yī)院 教育：華師幼兒園、光谷六小、光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新華師一附中、光山中學(xué)以及華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)等 18所高等院校 周邊配套不夠完善樓盤 樓盤名稱 小區(qū)配套 當(dāng)代國際花園 學(xué)校 :湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院， 綜合商場 :魯巷廣場購物中心，中百超市，萬家福超市 ,銀行 :中國銀行，光大銀行，農(nóng)行，建行，工行 , 醫(yī)院 :關(guān)山醫(yī)院，市十二醫(yī)院 萬科魅力之城 學(xué)校：世紀(jì)雙星雙語幼兒園、華師附小城市花園分校 商業(yè)：休閑商業(yè)區(qū)、小區(qū)商業(yè) 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 從 上 面 配套對比 看出 ，當(dāng)前各個房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目配套都比較重視 ， 即便 周邊配套不盡完善的樓盤 也 加大了小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)，同時加大對周邊政府將會在此區(qū)域投入大量的配套的宣傳。 （ 七 ） 、 競爭樓盤 均價情 況 競爭樓盤均價6900580064005800 6000 5600010002020300040005000600070008000光谷坐標(biāo)城錦繡龍城當(dāng)代國際花園 萬科魅力之城清江山水 芭比倫堡(元/平方)均價 由上圖可以看出，在光谷片區(qū)房地產(chǎn)市場收到熱捧的背景下，周圍競爭樓盤房屋均價整體高于目前武漢市的市場平均水平，而且有進(jìn)一步上升的趨勢，但區(qū)域競爭也將 更 家激烈，可為 巴黎豪庭 定價提供參考。 （ 八 ）、