別墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提案(編輯修改稿)
2025-06-07 18:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （樣板房裝修應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，裝修豪華并配高檔家具、電器等），樣板房實(shí)行收費(fèi)參觀，配服務(wù)小姐、咖啡、水果等。 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 （一）訂價(jià)原則 ■ 一房一價(jià)原則 根據(jù)房屋環(huán)境品質(zhì)制定一房一價(jià)，品質(zhì)高的房型價(jià)格放高、品質(zhì)低的房型價(jià)格放低，讓客戶根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況選購房型，一方面可以促進(jìn)低品質(zhì)房型盡快去化，另一方面可以有效控制銷售前期高品質(zhì)房型的利潤(rùn)流失。 ■ 低價(jià)入市原則 別墅產(chǎn)品在池州仍然處于市場(chǎng)引導(dǎo)期，低價(jià)入市可以擴(kuò)大市場(chǎng)消費(fèi)群，達(dá)到在市場(chǎng)導(dǎo)入期聚集消費(fèi)人氣，推動(dòng)項(xiàng)目成長(zhǎng)。 ■ 先買先得利原則 留出一部分價(jià)格空間給先期購買的消費(fèi)群，可以形成良好的口碑傳播，對(duì)培育項(xiàng)目成長(zhǎng)作用巨大。 ■ 后買仍然得利原則 通過組團(tuán)化營(yíng)銷推廣，在銷售第一組團(tuán)時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)信息反饋來調(diào)整第二組團(tuán)的品質(zhì)功能，同樣，組團(tuán)推盤的次序安排也是按照環(huán)境品質(zhì)的優(yōu)劣來考慮，品質(zhì)低的先推，品質(zhì)高的后推，最終達(dá)到“價(jià)格越來越高，品質(zhì)越來越好”的市場(chǎng)追捧效應(yīng)。 （二）價(jià)格定位 【入市均價(jià)2600元/平方米，全面銷售均價(jià)2700元/平方米】 以池州樓市上較具代表性和可比性的樓盤匯景國(guó)際花園、和泰星城之社區(qū)規(guī)模、建筑類型、建筑密度、房型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、社區(qū)景觀、自然景觀、物業(yè)管理、區(qū)域位置、配套設(shè)施、開發(fā)商實(shí)力、品牌等幾個(gè)方面的內(nèi)容與本案的擬合程度作為權(quán)重分析本案的單價(jià)擬定。 比較項(xiàng)目匯景國(guó)際花園和泰星城 參評(píng)科目權(quán)重（%）擬合優(yōu)度（%）比較系數(shù)擬合優(yōu)度（%）比較系數(shù) 說明： 【權(quán) 重】是一個(gè)相對(duì)的概念，是針對(duì)某一指標(biāo)而言，某一指標(biāo)的權(quán)重是指該因素在整體評(píng)價(jià)中的相對(duì)重要程度。 【擬合程度】是以某物為參照物，假定值為100%，與其他物體比較，他物與本案的相似程度如何，值越接近就越相似。 【比較均價(jià)】是指通過與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均價(jià)比較得出均價(jià)，其中參照物的比較系數(shù)是1，計(jì)算公式為參照物均價(jià)=某物均價(jià)/某物比較系數(shù)。 將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)調(diào)整后可得出： 比較對(duì)象——匯景國(guó)際花園：1900247。=2259元/平方米 比較對(duì)象——和泰星城：1850247。=2369元/平方米 通過計(jì)算，本案與匯景國(guó)際花園比較，入市均價(jià)應(yīng)該在2259元/平方米；與和泰星城比較，入市均價(jià)應(yīng)該在2369元/平方米。 但在考慮到產(chǎn)品差異性定位的基礎(chǔ)上，由于本案在規(guī)模、地段等多方面都與匯景國(guó)際花園具有較強(qiáng)的可比性，而與和泰星城的可比性就要弱許多，所以在價(jià)格制定時(shí)，本案可較多參照匯景國(guó)際花園的價(jià)格。 在考慮本案的建造成本上，由于本案要建造沿河堤壩和規(guī)整土地等，所消耗項(xiàng)目成本資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目，在制定價(jià)格時(shí)要充分考慮這些因素。 綜合考慮市場(chǎng)環(huán)境因素和項(xiàng)目成本因素，我司認(rèn)為，本案在市場(chǎng)上能為認(rèn)可并接受的單位均價(jià)應(yīng)在2600元/平方米左右。就目前情況而言，本案入市均價(jià)應(yīng)在2600元/平方米左右?？傮w方針是首先確保項(xiàng)目開始的成功，再考慮提高項(xiàng)目的收益。 為提升本項(xiàng)目的性價(jià)比，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。在無裝修交樓的前提下，本項(xiàng)目售價(jià)建議一期整體均價(jià)為2700元/平方米較合理的。 （三）項(xiàng)目總體均價(jià)定位表 類型單價(jià)最小面積最大面積最低總價(jià)最高總價(jià) 獨(dú)幢別墅2600300350780000910000 聯(lián)排別墅2300250280525000644000 排 屋2100200250420000525000 第三部分 項(xiàng)目運(yùn)作思路 一、項(xiàng)目推廣思路 【AIDAS原理推廣】 現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)通常把消費(fèi)者接受產(chǎn)品的過程分為5個(gè)階段（AIDAS原理——A: Attention 引起注意；I: Interresting 產(chǎn)生興趣；D: Desire 引發(fā)欲望；A: Action 促使購買行為；S: Satisfaction 達(dá)到滿意），在項(xiàng)目的銷售過程中，應(yīng)遵循AIDAS原理和品牌營(yíng)銷的策略，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性、逐步將項(xiàng)目的銷售活動(dòng)推向高潮。包括整合推廣、形象包裝、廣告宣傳、價(jià)格策略、入市時(shí)機(jī)。 二、大型SP活動(dòng) （一）產(chǎn)品推介會(huì) 產(chǎn)品剛進(jìn)入市場(chǎng)，首先要購房群了解它，其主要任務(wù)是提高知名度。 產(chǎn)品推介會(huì)作用： 讓購房群了解該項(xiàng)目。 讓購房群了解開發(fā)商。 搞好與政府官員以及媒體的關(guān)系。 （二）報(bào)紙電臺(tái)/電視臺(tái)專訪活動(dòng) 地點(diǎn)：電臺(tái)或電視臺(tái)主播室，報(bào)紙記者采訪。 活動(dòng)形式：采訪歐華房產(chǎn)管理層。 活動(dòng)內(nèi)容：暢談對(duì)項(xiàng)目生活品質(zhì)的看法，對(duì)項(xiàng)目的推廣簡(jiǎn)要介紹，以項(xiàng)目高品質(zhì)的生活作為主要內(nèi)容。 所需聯(lián)系事宜：池州地區(qū)主要報(bào)紙的報(bào)社（如池州日?qǐng)?bào)，安徽晚報(bào)等），電臺(tái)，電視臺(tái)。 （三）池州文化專題游 【線路】九華山（佛文化） 杏花村古井文化園（徽派建筑文化、黃公酒樓酒文化、詩文化等） 錦江半島（徽派建筑文化） 讓部分業(yè)主或者政府官員等潛在業(yè)主免費(fèi)游覽，感受文化，接受新聞媒體的報(bào)道，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作，將項(xiàng)目第四期產(chǎn)權(quán)式酒店部分快速去化。 （四）金色鑰匙或金牌限量售賣，1000—1500元一個(gè)得萬元優(yōu)惠或比普通優(yōu)惠幅度更大的優(yōu)惠 在當(dāng)?shù)夭糠謽潜P采用VIP卡的銷售形式，改換方式可以產(chǎn)生新穎新奇的效應(yīng)，并形成市場(chǎng)口碑，鎖定準(zhǔn)客戶，建立項(xiàng)目形象具有極為理想的市場(chǎng)效應(yīng)。 金鑰匙或金牌（可作紀(jì)念用）可根據(jù)造價(jià)確定外層鍍金，還是部分金銀。上面刻號(hào)碼，以便購買時(shí)登記之用，也可避免重復(fù)使用和收回。 需要花錢購買的優(yōu)惠并附以金鑰匙或金牌，本身是一個(gè)新聞?lì)}材，可形成市場(chǎng)傳播，提升項(xiàng)目形象。 金鑰匙或金牌也可以轉(zhuǎn)讓，從而對(duì)價(jià)格產(chǎn)生炒作。 鎖定準(zhǔn)客戶，花錢購買實(shí)惠。 贈(zèng)送有價(jià)并有購房?jī)?yōu)惠的紀(jì)念品，同時(shí)充當(dāng)VIP卡的角色，接受者也會(huì)保管好和炫耀。 （五）錦江半島暨項(xiàng)目奠基儀式，同時(shí)舉辦誠(chéng)意認(rèn)購活動(dòng)，金牌或金鑰匙發(fā)放。項(xiàng)目正式開盤之日，舉行大型表演及抽獎(jiǎng)活動(dòng) （六）焰火晚會(huì) 不是生搬硬套，這個(gè)提高知名度的切實(shí)可行且較為迅速和影響力大的方法。 三、主題推廣口號(hào) 御水觀景 貴族特區(qū) 歐華錦江半島6大生活主張： ■都市生態(tài)生活主張 錦江半島是陽光的、綠色的、自然的、生態(tài)的。擁有賞心悅目的無敵水景。水上樂園觸手可及，推窗見景，美景盡收眼底。 ■都市國(guó)際生活主張 錦江半島建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，唯美純粹的徽派風(fēng)格，加上現(xiàn)代的全景落地窗，中空的會(huì)客廳，詮釋“建筑是凝固的音樂”的真正內(nèi)涵，演繹古建筑、現(xiàn)代派的文化時(shí)尚生活。
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