【正文】 先通知選樓權(quán)； c）前期認(rèn)購者可享受超值優(yōu)惠價(jià)； d）告之最先購買的優(yōu)惠房極具投資增值價(jià)值。 3）銷售旺季入市：本項(xiàng)目選擇6月開始籌備推廣，即9月份入市是合適的，前期誠意認(rèn)購期間可選擇8月左右，配合9月18日開盤舉行開盤儀式，予以新聞報(bào)道，通過項(xiàng)目開盤儀式，以這種方式邀請市領(lǐng)導(dǎo)出席，繼而通過媒體向全市民告之并展示項(xiàng)目誠意認(rèn)購及樓盤信息。在銷售策略不明確，市場動(dòng)向不把握，銷售工具不齊備，內(nèi)外包裝不到位的情況下入市，銷售前景將是暗淡的。 待售房產(chǎn)精心分類、分別定價(jià)、分期推出、分期銷售量給予不同優(yōu)惠（先買者平，后買者貴）、輔以強(qiáng)有力的促銷宣傳，告知本項(xiàng)目銷售會(huì)形成上升趨勢。 （三）提價(jià)策略 前期低價(jià)入市，一因遠(yuǎn)期樓花，二為聚集人氣，故優(yōu)惠是必須提供的，當(dāng)優(yōu)惠的房源以銷售難度最大的為主，這類房產(chǎn)前期不主動(dòng)優(yōu)惠，尾期也將被迫降價(jià)。 項(xiàng)目開盤：開盤強(qiáng)銷階段一次性付款95折，銀行按揭97折。 根據(jù)池州媒體的特點(diǎn)和項(xiàng)目自身特色，在選擇上述媒介進(jìn)行廣告宣傳的同時(shí)，做好售樓部的形象和工地廣告牌的放置，項(xiàng)目的媒介投放初步選擇如下： 中郵 報(bào)紙 電視臺(tái) 城市中心大型戶外廣告牌 道旗橫幅 工地圍墻廣告 五、銷售策略及執(zhí)行方案 （一）價(jià)格策略 鑒于本項(xiàng)目市場競爭力很大程度上依賴于定價(jià)的準(zhǔn)確性，策劃重點(diǎn)必須放在其價(jià)格策略的制定上。加上政府宏觀調(diào)控，使得片區(qū)土地供應(yīng)緊縮，錦江半島必將成為池州房產(chǎn)升值“原始股”，當(dāng)然是即買即升值。 ■都市國際生活主張 錦江半島建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，唯美純粹的徽派風(fēng)格，加上現(xiàn)代的全景落地窗，中空的會(huì)客廳，詮釋“建筑是凝固的音樂”的真正內(nèi)涵，演繹古建筑、現(xiàn)代派的文化時(shí)尚生活。 三、主題推廣口號(hào) 御水觀景 貴族特區(qū) 歐華 金鑰匙或金牌（可作紀(jì)念用）可根據(jù)造價(jià)確定外層鍍金，還是部分金銀。 活動(dòng)內(nèi)容：暢談對項(xiàng)目生活品質(zhì)的看法，對項(xiàng)目的推廣簡要介紹，以項(xiàng)目高品質(zhì)的生活作為主要內(nèi)容。 讓購房群了解開發(fā)商。 （三）項(xiàng)目總體均價(jià)定位表 類型單價(jià)最小面積最大面積最低總價(jià)最高總價(jià) 獨(dú)幢別墅2600300350780000910000 聯(lián)排別墅2300250280525000644000 排 屋2100200250420000525000 第三部分 項(xiàng)目運(yùn)作思路 一、項(xiàng)目推廣思路 【AIDAS原理推廣】 現(xiàn)代市場學(xué)通常把消費(fèi)者接受產(chǎn)品的過程分為5個(gè)階段（AIDAS原理——A: Attention 引起注意；I: Interresting 產(chǎn)生興趣；D: Desire 引發(fā)欲望；A: Action 促使購買行為；S: Satisfaction 達(dá)到滿意），在項(xiàng)目的銷售過程中，應(yīng)遵循AIDAS原理和品牌營銷的策略，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性、逐步將項(xiàng)目的銷售活動(dòng)推向高潮。就目前情況而言，本案入市均價(jià)應(yīng)在2600元/平方米左右。=2369元/平方米 通過計(jì)算，本案與匯景國際花園比較，入市均價(jià)應(yīng)該在2259元/平方米；與和泰星城比較，入市均價(jià)應(yīng)該在2369元/平方米。 【擬合程度】是以某物為參照物，假定值為100%，與其他物體比較，他物與本案的相似程度如何，值越接近就越相似。 ■ 先買先得利原則 留出一部分價(jià)格空間給先期購買的消費(fèi)群，可以形成良好的口碑傳播，對培育項(xiàng)目成長作用巨大。 （二）收費(fèi)樣板房限量參觀 樣板房建好了，可以參觀了，可以知道有錢人的生活方式了，你會(huì)想著要去看看了，但到了現(xiàn)場，不給錢不能看，于是有人會(huì)退出，有人還是要看，付了錢，領(lǐng)到一本包裝精美的精裝本樓書（包含錦江半島生活方式三維瀏覽光盤），然后售樓小姐引導(dǎo)你參觀樣板房并受到樣板房專職服務(wù)小姐熱情歡迎……售樓小姐會(huì)給你講解和參觀每一個(gè)房間，最后回到客廳沙發(fā)入座，打開電視觀看光盤，這時(shí)服務(wù)小姐會(huì)給你泡一壺咖啡，送上水果香煙…… 你一定會(huì)告訴你朋友參觀后的感覺，也相信你一定會(huì)為這次愉快之行買單（買一張錦江半島俱樂部永久貴賓會(huì)員卡）。這對項(xiàng)目第一期建設(shè)中展示整體形象有良好的促進(jìn)作用，并可使消費(fèi)者對之后樓盤的購買形成期待，對后面樓盤開盤價(jià)格的上漲有良好的推動(dòng)作用，符合低開高走的整體策略。 該區(qū)已經(jīng)規(guī)劃了一定的休閑娛樂設(shè)施。民俗風(fēng)情街、詩碑林、游船中心都位于其中，是“旅游、文化特色區(qū)塊”，價(jià)值體現(xiàn)明顯。第一期面積有113. 4畝，宜將其分為多個(gè)組團(tuán)，分量去化。“半島”，既體現(xiàn)項(xiàng)目所處的區(qū)位特性，又體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢。 ■ 人文湖：突顯該項(xiàng)目以及池州濃厚的人文氛圍，賦予該地區(qū)的任何事物都具有濃郁的文化氣息。 別墅包括獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅和聯(lián)排別墅。 ■ 徽派別墅區(qū)主要表現(xiàn)在： 徽派建筑主要由民居和牌坊兩部分組成。 二、產(chǎn)品概念定位 適度超前的人文徽派別墅區(qū) 定位說明： ■ 適度超前主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面： 具有超前的小區(qū)智能化配套(包括安保智能系統(tǒng)、便捷服務(wù)智能系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)等)，尤其是安保智能系統(tǒng)的配套。 可以滿足其對居住環(huán)境、居家理念更換的需求。 （一）政府機(jī)關(guān)、銀行證保、教科文體等行政事業(yè)單位的中高級(jí)管理人員 目前這部分人大多居住在公房內(nèi)，隨著貨幣化分房制度的進(jìn)一步落實(shí)，及對向好生活的追求，這群收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質(zhì)的管理人士及其子女將會(huì)成為本項(xiàng)目的消費(fèi)群體。這些都會(huì)對整體銷售產(chǎn)生一定影響。尤其與和泰星城、國際匯景等相比，本案的項(xiàng)目知名度有待進(jìn)一步打造。 智能化系統(tǒng) 池州其他物業(yè)缺乏完善的智能化系統(tǒng)，本案配備完善，將具有很大的競爭優(yōu)勢。 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析——opportunities 城市發(fā)展 隨著池州市的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐加快，城市交通的改善，城市新格局不斷形成，對項(xiàng)目是一次機(jī)遇。 （二）劣勢分析——weakneses 地段劣勢 城西南片區(qū)城建設(shè)施較少，而且路況差、周邊環(huán)境差、治安條件差，這些因素致使部分市民不認(rèn)可項(xiàng)目地段。政府對市區(qū)土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控，使得項(xiàng)目成為目前乃至將來市區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、規(guī)劃高好、檔次最高、社區(qū)配套最全的住宅群。 學(xué) 校：貴池幼兒園、貴池中學(xué)、雙語學(xué)校、池州職業(yè)技術(shù)學(xué)院等。 配 套：市區(qū)內(nèi)的各大商場、超市、醫(yī)院、學(xué)校、賓館等只有幾分鐘的車程。 商業(yè)建筑面積：43890㎡。 社區(qū)配套：中心湖，湖心島、民俗風(fēng)情街、詩碑林、游船中心、商業(yè)街、大型社區(qū)會(huì)所。兩小區(qū)以多層住宅為主，市場均價(jià)處在1800元/平方米左右，部分高檔物業(yè)為2100元/平方米左右，本案可以參考二者進(jìn)行價(jià)格及物業(yè)配套定位，但建筑形態(tài)始創(chuàng)池州之先，有著非常大的機(jī)會(huì)鼎立市場之顛。以匯景國際為例，大部分樓盤在期房階段便銷售一空。 池州幾乎沒有支柱產(chǎn)業(yè)，在城市打造上缺乏