【文章內(nèi)容簡介】 戶型的主力供給面積集中在 4555㎡ ，該面積段也是市場對小 戶型產(chǎn)品的主流需求范圍。但是隨著價格的提升，面積有進一步走低的可能。 小戶型由于規(guī)劃設(shè)計的限制（一般分南北向），部分產(chǎn)品在通風(fēng)性及采光方 面均有一定缺陷。盡管面積小，但在功能上，大部分戶型都滿足了居家的基本要 求，包括臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間。 大面寬、功能齊全的戶型受到市場 的追捧。 戶型及主力面積分析 Part 2 重點案例分項分析 分析： 上表是對主要競爭項目小戶型面積的累加統(tǒng)計，可以看出， 4060㎡ 是目 前市場的主流供應(yīng)面積段 。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也可以看出，在 70㎡ 一下的 小戶型中， 最熱銷的是 4050㎡ ，其次是 5060㎡ 。兩者基本吻合。 面積配比分析 Part 2 重點案例分項分析 分析： 對于小戶型項目而言，由于規(guī)劃戶數(shù)多，居住密度高，使得車位配比一般都在 1以下。但對于檔次和定位比較高的項目而言，車位配比相對要高一些，如長江路 9號。 車位配比分析 Part 2 重點案例分項分析 銷售價格分析 點評： 從左圖可以看出，目 前市場在售小戶型以精裝 修為主； 城市絕對中心的 項目，銷售價格在 18000 21000元 /㎡ ，中心邊緣項目 的銷售價格在 13000元 /㎡ 左右。 主力總價集中在 80萬 元左右 。其中，中海凱旋 門主力總價在 60萬以內(nèi)， 銷售情況理想。對于購買 小戶型的客戶而言， 對總 價依然較為敏感 。 Part 2 樓盤 景觀規(guī)劃點評 中海凱旋門 法式園林風(fēng)情；星形廣場，雨果大街，波爾卡噴泉廣場 ，香奈兒大道 。 新城市虹橋中心 未確定 天正湖濱 一般園林表現(xiàn)；綠化、噴泉、小景等 金陵大公館 公園級的綠化標(biāo)準、 數(shù)百棵原生老樹 ， 自然湖泊 錦盈大廈 內(nèi)部簡單綠化，依托外部玄武湖景觀資源 長江路 9號 雕塑小品及綠化，城市綠化 凱潤金城 綠風(fēng)翠林景園、年輪廣場、翠竹華亭、 藍風(fēng)翠影、時間雕塑、 1368主題景觀游園 融寓 簡單綠化 觀城 簡單綠化 雅居樂花園 雕塑小品、 小區(qū)中央核心景觀 、嘖泉廣場 、公園級的綠化標(biāo)準 重點案例分項分析 景觀規(guī)劃分析 分析： 從左表可以看出，對于住宅區(qū)中的小戶型產(chǎn)品 而言，由于地塊整體較大，利于規(guī)劃，此類項目小戶型產(chǎn)品的 景觀規(guī)劃一般較為理想 。而對于 純小戶型項目 而言，由于地塊規(guī)模一般相對較小， 景觀規(guī)劃上一般相對粗糙只有依托于大型社區(qū)的公寓才具有比較優(yōu)秀的景觀資源。另外就是外部景觀資源。 Part 2 樓盤 內(nèi)部配套 中海凱旋門 獨立的商業(yè)街 、小區(qū)配有幼兒園、 裙樓商業(yè) 新城市虹橋 中心 地下一層為蘇果大型倉儲式超市，地上裙樓 4層， 13層為室內(nèi)商業(yè)步行街， 4層為大型餐飲及休閑娛樂廣場。 天正湖濱 內(nèi)部有個 1500㎡ 的主題會所，會所內(nèi)部配套未定，后期推出 金陵大公館 小區(qū)配套十二個班鼓樓區(qū)重點實驗幼兒園，有公館風(fēng)情一條街和泛會館，高爾夫小果嶺、網(wǎng)球場、游泳池、健身會館一應(yīng)俱全。 錦盈大廈 無 長江路 9號 內(nèi)部會所（會所有茶餐廳、書吧、視聽室、親子 樂園、商務(wù)會所）、幼兒園 凱潤金城 超級購物中心、內(nèi)部商城、大型餐飲。 融寓 底層商業(yè) 觀城 內(nèi)部商業(yè)街區(qū) 雅居樂花園 內(nèi)部小學(xué)、幼兒園。 重點案例分項分析 配套分析 分析： 在項目內(nèi)部配套方面，大中型小區(qū)的內(nèi)部配套相對齊全，包括會所、商業(yè)街等，部分還含有幼兒園。而對于純小戶型項目而言，配套基本上依托于大社區(qū)配套為主，內(nèi)部個性配套比較少。 Part 2 樓盤 智能化配置 中海凱旋門 紅外線電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控報警系統(tǒng)、一卡通、煤氣泄露報警器。 新城市 虹橋中心 紅外線電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控報警系統(tǒng)、 IC卡門禁管理 ，停車場管理系統(tǒng)、居家防盜報警系統(tǒng) 天正湖濱 可視對講系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng) 。 金陵大公館 視對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、煤氣泄露報警器、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 錦盈大廈 火災(zāi)漏電報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、車輛出入庫管理系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、先進消防報警系統(tǒng)、一卡通管理。 長江路 9號 可視對講、燃氣泄漏報警、戶配備家庭信息箱，高檔彩色液晶可視對 講分機、社區(qū)全視頻監(jiān)控、 IC卡停車系統(tǒng)、 凱潤金城 電子密碼鎖 、紅外報警、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視、可視對講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng) 融寓 門禁系統(tǒng)、電視閉路電視、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、火災(zāi)報警與自動聯(lián)動系統(tǒng) 、停車場智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理子系統(tǒng)、可視對講等 觀城 IC卡門禁管理、周界防越報警、可視對講、閉路電視監(jiān)控、 新風(fēng)系統(tǒng) 智能化分析 重點案例分項分析 分析： 從表中可以看出 ，目前市場主要競 爭項目的智能化標(biāo) 準較為普通，總體 智能化標(biāo)準不高。 Part 2 樓盤 物業(yè)管理收費標(biāo)準 （元 /月 ㎡ ） 物業(yè)服務(wù)特點分析 物業(yè)管理公司 中海凱旋門 酒店式服務(wù) 中海物業(yè) 新城市虹橋中心 酒店式服務(wù) 南京新中海物業(yè) 天正湖濱 2 酒店式服務(wù) 深圳保利物業(yè) 金陵大公館 2 酒店式服務(wù)（收費） 世豪物業(yè) 錦盈大廈 酒店式服務(wù)、代客洗衣（收費） 新鴻運物業(yè) 長江路 9號 酒店式管理 浙江廣廈物業(yè) 凱潤金城 普通物業(yè) 深圳保利物業(yè) 融寓 酒店式物業(yè) 太平洋物業(yè)管理公司 觀城 全托管酒店式管家服務(wù) 第一太平洋戴維斯 雅居樂花園 未定 普通物業(yè) 雅居樂物業(yè) 重點案例分項分析 物業(yè)管理分析 分析： 目前市場小戶型主力的物業(yè)服務(wù)模式是酒店式服務(wù)，但除了中海物業(yè)、第一 太平洋、深圳保利以外，其它大部分項目的物業(yè)公司水平不高。物業(yè)費集中在 3元 /月 ㎡ 。 Part 2 項目 建筑風(fēng)格 推廣主題 錦盈大廈 現(xiàn)代 立足中央，坐擁玄武 天正湖濱 現(xiàn)代 層峰境界，列鼎中央 長江路 9號 ARTDECO LOFT 凱潤金城 現(xiàn)代 南京中央商務(wù)生活綜合體 融寓 現(xiàn)代 地鐵之上，我的融寓 金鼎灣國際 歐式 江蘇首家 3A級住宅 雅居樂花園 現(xiàn)代 一座城市的大雅風(fēng)范 觀城 現(xiàn)代 中華路 1號，萬象之城，不動聲色 中海凱旋門 歐式 尺度至臻，生活之上 金陵大公館 歐式 精裝修，小戶型 新城市虹橋中心 現(xiàn)代 5M挑高多功能商居小公館 重點案例分項分析 建筑風(fēng)格及推廣主題分析 分析： 城中板塊由于地處城市核心地段，因此多數(shù)項目建筑風(fēng)格為了配合城市形象的展示形 成聯(lián)動效應(yīng)， 多為現(xiàn)代風(fēng)格 。 城中板塊住宅產(chǎn)品在傳播過程中多賦予項目一定的文化內(nèi)涵，借以突出項目的品質(zhì)感 ，公寓項目則 更多的從產(chǎn)品以及區(qū)位配套（地鐵）進行演繹 ， 競爭同質(zhì)化較為明顯 ； Part 2 裝修標(biāo)準分析 項目 交付標(biāo)準 裝修標(biāo)準 (元 /㎡ ) 室內(nèi)裝修菜單 中海凱旋門 精裝 1500 客廳地面：地板 墻面：廣東博德面磚 衛(wèi)生間：廣東博德地轉(zhuǎn) 廚房：高級整體方太油煙機、灶具，局部為不銹 鋼背景墻 洗衣機：西門子 新城市虹橋中心 精裝 2022 入戶門 :盼盼 內(nèi)門：木制門 墻面：多樂士乳膠漆 地面：復(fù)合地板：圣像或艾諾法賽 墻地磚：冠軍或諾貝爾 櫥柜：帥康或我樂 抽油煙機：方太或帥康 燃氣灶具：方太或帥康 燃氣熱水器：櫻花或林內(nèi) 不銹鋼水槽：摩恩或歐林 冷熱水龍頭：摩恩 衛(wèi)生潔具：樂家 浴霸：奧普或櫻花 空調(diào) : 大金 重點案例分項分析 Part 2 重點案例分項分析 裝修標(biāo)準分析 項目 交付標(biāo)準 裝修標(biāo)準 (元 /㎡ ) 室內(nèi)裝修菜單 天正湖濱 精裝 1800 乳膠漆：力邦或同等品牌涂料 地板：高級實復(fù)合木 客廳地面：進口大理石 風(fēng)管式空調(diào)：美國約克或同等品牌 衛(wèi)生間：諾貝爾或同品牌地磚及墻磚， AO史密斯，西門子或同品牌熱水器，科勒或同品牌衛(wèi)浴 廚房：圣羅莎，威乃達或同品牌整體廚具，方太； 金陵大公館 精裝 1500 乳膠漆：品牌未定 高級實木地板或地磚 客廳地面：進口大理石 衛(wèi)生間：品牌防滑地磚和瓷磚 ，高級洗手臺面 廚房：高級整體廚具 錦盈大廈 精裝 2022 圣象復(fù)合地板 客廳地面：進口大理石 墻面：品牌乳膠漆