【正文】 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 會所功能建議 — 私人空中豪華會所 南京首個私人空中花園會所 ? 商務型 —— 100方 ? 小型會議中心 ? 迷你高爾夫 ? 壁球 ? 西餐酒廊 ? 運動娛樂型 —— 100方 ? 壁球 ? 桌球 ? 棋牌 ? 休閑茶吧 ? 家庭型 —— 100方 ? 兒童手藝坊 ? 小型家庭影院 ? 乒乓球室 ? 休閑茶吧 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 裝修標準建議 — 公共部分 法式宮廷風格 休閑區(qū) 餐廳 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 裝修標準建議 — 公共部分 法式宮廷風格 大堂及樓梯 電梯間 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 裝修標準建議 — 裝修標準 20222500元 /㎡ 現(xiàn)代歐式風格 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 裝修標準建議 — 裝修標準 20222500元 /㎡ 現(xiàn)代歐式風格 Part 8 綜合評估 通過以上的核心策略評估，仁恒國際公寓可以高于市場 60%的價格入市，我們完全有理由通過以上的策劃，提升本項目 20%的價格，全案均價做到 16000元 /平方米（毛坯），精裝修標準 20222500元 /平方米。 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 戶型設計建議（參考中海產品） 全功能：臥室、客廳（含餐廳）、廚房、衛(wèi)生間、陽臺； 客廳 廚房 衛(wèi)生間 臥室 餐廳 陽臺 廚房 臥室 陽臺 衛(wèi)生間 小面積： 3345㎡ ； 房型方正：使實用面積最大化； Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 建筑風格設計建議 — 現(xiàn)代風格 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 建筑風格設計建議 —— 法式風格 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 建筑風格設計建議 —— 朝北挑空設計風格 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 星級酒店式大堂設計 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 挑空中庭及花園設計 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 景觀規(guī)劃建議 —— 立體江南園林 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 配套設計建議 內部生活配套 ? 依托會所， 300方屋頂豪華會所 ? 生活配套， 100方便利店等 ? 休閑配套， 100方小型咖啡館 ? 社交配套， 100方雪茄酒廊吧 ? 其他配套， 200方酒店大堂 ? 面積控制在 800平方米以內 ?依據(jù)一 :社區(qū)人口估算 建筑面積 4萬多平米 ,估計人口約 1000多人 ?依據(jù)二 :商業(yè)面積合理配置值 ?依據(jù)三 :本項目的服務半徑 鑒于本項目的地理位置 ,本項目的商業(yè)定位為社區(qū)型商業(yè) 人均商業(yè)服和建筑面積 (峰值 ) /人 步行商業(yè)的合理服務半徑 8001000M 商業(yè)面積定位： 800平米 Part 8 項目產品規(guī)劃建議 ? 物業(yè)管理建議 24小時全英式管家服務 ? 24小時叫餐服務 ? 24小時保姆服務 ? 24小時商務中心；購票、商務、叫車等 ? 24小時停車服務 ? 24小時。 從區(qū)域位置來看，本案處于南京主城區(qū)的東部，介于城市商業(yè)中心與城東住宅集中區(qū)之間。 Part 4 項目價格建議 ? 價格提升評估值 根據(jù)以上的綜合評估，現(xiàn)階段該項目目前的銷售價格約為 13000元 /㎡ （毛坯） 。 加權系數(shù)比較法的定價原則是，綜合奧斯博恩莊園項目的綜合質素，結合市場，對影響本項目定價的各種因素進行比較，運用科學的評估方法進行測定，并予以一定保險系數(shù)計算而得出。 市場環(huán)境總結 Part 3 ? Part 4 項目市場價格評估 項目價格建議 ? 說明 價格的制定一般采用兩種方法：一種是成本核算法，另外一種是市場比較法。 可以預計， 下半年城中小戶型的供需平衡將被打破，市場供應量充足，競爭將明顯加劇 。 城中小戶型供應量已經(jīng)飽和，供大于求 。 Part 3 ? 小戶型市場 面對嚴峻的市場環(huán)境，對于開發(fā)商而言，縮小面積，降低總價是提高項目抗風險能力的有效手段，未來中小戶型的市場供應量將會加大。 在需求層面上，投資需求明顯萎縮，而 二次及以上置業(yè)者也處于觀望狀態(tài) ， 剛性的自住需求將是市場最主要支撐力量 ，市場需求區(qū)域理性。 仁恒國際公寓 —— 高標準酒店式服務 ? Part 3 市場環(huán)境總結 市場環(huán)境總結 ? 宏觀政策環(huán)境 受國內外經(jīng)濟大環(huán)境的影響， 中國貨幣政策開始緊縮 ，并在短期內不會有方向性調整，加上土地政策的從緊及對第二套住房需求的限制，使得 開發(fā)商的資金鏈明顯繃緊。服務人員多為擁有10年以上的酒店業(yè)服務經(jīng)驗，曾服務于五星級酒店。 仁恒國際公寓 —— 6000多 ㎡中心會所 ? 服務標準 重點個案借鑒分析 Part 2 仁恒國際公寓特意邀來全球最大的酒店管理公司 —— 新加坡輝盛酒店管理集團 全面負責仁恒雙塔及 6000㎡ 會所的管理。 贈送部分 贈送部分 中海凱旋門 —— 全功能小戶型 ? 配套 重點個案借鑒分析 Part 2 仁恒國際公寓在內部配套上以 6000多平方米中心會所為主，裙樓設有社區(qū)內公共配套設施，包括了餐飲、健身、商務、會議、娛樂、室內游泳池等。 同時，兩個陽臺的面積是贈送，約 3㎡ 。 天正湖濱 —— 挑空中庭設計 ? 景觀規(guī)劃設計 重點個案借鑒分析 Part 2 中海凱旋門 —— 親城森林 蒙馬特廣場 雨果大街 波爾卡噴泉廣場 香奈爾大道 星形廣場 分析： 該項目的景觀設 計聘請了貝爾高林（ 香港）有限公司，圍 繞“親城森林”的設計 理念，在都市中營造 自然、生態(tài)的居住空 間。其中小戶型后續(xù)供應量在 22萬㎡左右， 而 07年城中共銷售 90 ㎡以下小戶型約 14萬㎡ ， 加 上未來小戶型的潛在供應量，可以預見，未來小戶型市場的競爭將進一步加劇。 AO史密斯熱水器 廚房：方太廚具。 Part 2 項目 建筑風格 推廣主題 錦盈大廈 現(xiàn)代 立足中央，坐擁玄武 天正湖濱 現(xiàn)代 層峰境界，列鼎中央 長江路 9號 ARTDECO LOFT 凱潤金城 現(xiàn)代 南京中央商務生活綜合體 融寓 現(xiàn)代 地鐵之上，我的融寓 金鼎灣國際 歐式 江蘇首家 3A級住宅 雅居樂花園 現(xiàn)代 一座城市的大雅風范 觀城 現(xiàn)代 中華路 1號，萬象之城，不動聲色 中海凱旋門 歐式 尺度至臻，生活之上 金陵大公館 歐式 精裝修，小戶型 新城市虹橋中心 現(xiàn)代 5M挑高多功能商居小公館 重點案例分項分析 建筑風格及推廣主題分析 分析： 城中板塊由于地處城市核心地段，因此多數(shù)項目建筑風格為了配合城市形象的展示形 成聯(lián)動效應， 多為現(xiàn)代風格 。物業(yè)費集中在 3元 /月 Part 2 樓盤 物業(yè)管理收費標準 （元 /月 金陵大公館 視對講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、煤氣泄露報警器、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 錦盈大廈 火災漏電報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、車輛出入庫管理系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、先進消防報警系統(tǒng)、一卡通管理。 Part 2 樓盤 智能化配置 中海凱旋門 紅外線電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控報警系統(tǒng)、一卡通、煤氣泄露報警器。 重點案例分項分析 配套分析 分析： 在項目內部配套方面，大中型小區(qū)的內部配套相對齊全，包括會所、商業(yè)街等，部分還含有幼兒園。 錦盈大廈 無 長江路 9號 內部會所（會所有茶餐廳、書吧、視聽室、親子 樂園、商務會所）、幼兒園 凱潤金城 超級購物中心、內部商城、大型餐飲。 Part 2 樓盤 內部配套 中海凱旋門 獨立的商業(yè)街 、小區(qū)配有幼兒園、 裙樓商業(yè) 新城市虹橋 中心 地下一層為蘇果大型倉儲式超市，地上裙樓 4層， 13層為室內商業(yè)步行街， 4層為大型餐飲及休閑娛樂廣場。而對于 純小戶型項目 而言，由于地塊規(guī)模一般相對較小， 景觀規(guī)劃上一般相對粗糙只有依托于大型社區(qū)的公寓才具有比較優(yōu)秀的景觀資源。 Part 2 樓盤 景觀規(guī)劃點評 中海凱旋門 法式園林風情；星形