【正文】 ●該區(qū)域距離蘇州市中心偏遠(yuǎn)，未來(lái)配套只能依托區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃。 ● 項(xiàng)目北面為政府規(guī)劃中的商業(yè)中心， ,將為項(xiàng)目提供良好的生活配套 ,有利于本項(xiàng)目基地資源的最大化利用 , 也將成為本項(xiàng)目未來(lái)的一個(gè)訴求突破點(diǎn)之一。 劣勢(shì)（ Weaknesses） ●項(xiàng)目靠近蘇州的交通干道，噪音干擾嚴(yán)重； ●項(xiàng)目南面有一大型高壓線(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目影響較大 ●項(xiàng)目背面有工廠(chǎng)和定銷(xiāo)房，對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)影響較大； ●公交站臺(tái)距離項(xiàng)目太遠(yuǎn)，現(xiàn)有公交發(fā)車(chē)時(shí)間間隔較長(zhǎng)。 ● 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)便捷 ,四條主力干線(xiàn)連通周邊各個(gè)區(qū)域 。 ? 大牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐該板塊，如吳中地產(chǎn)、香港新澤地產(chǎn)等，還有新城房產(chǎn)等大牌開(kāi)發(fā)商也在該區(qū)域拿地， 產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,未來(lái)將更趨于白熱化。 ? 小高層產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度有一定上升趨勢(shì)。 ? 越溪板塊的住宅項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)比較豐富，由于越溪自然景觀(guān)的特色，板塊內(nèi)住宅以低密度產(chǎn)品為主打。 ? 購(gòu)房目的： 初次置業(yè) 的比重稍微大一點(diǎn)，換房客戶(hù)其次，投資以長(zhǎng)線(xiàn)投資為主。 ? 客源年齡：客源年輕化是外區(qū)域客源發(fā)展的趨勢(shì)， 2540歲 是主力，還有部分老年人作為養(yǎng)老。由于越溪板塊的景觀(guān)良好，許多住宅特別是別墅項(xiàng)目也吸引了不少投資客前來(lái)投資。該板塊住宅總價(jià)相對(duì)蘇州其他區(qū)域較低，換房和投資客戶(hù)相對(duì)其他區(qū)域較多，故舒適型房源比較受歡迎。 客戶(hù)職業(yè)分析 客戶(hù)年齡以 3040的人群居多，和大多數(shù)住宅的青年客戶(hù)居多相比，越溪板塊的客源年齡偏大，主要是由于區(qū)域環(huán)境適合中老年人養(yǎng)老，大量投資客戶(hù)的年齡也比較大。另外有部分首次置業(yè)作為婚房的年輕客戶(hù)，主要依靠家中經(jīng)濟(jì)支持。 ? 客戶(hù)主要是當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)業(yè)主，高教區(qū)的高職稱(chēng)教師，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工廠(chǎng)的中高層領(lǐng)導(dǎo)，部分公務(wù)員，來(lái)自市區(qū)和吳中區(qū)的一些企業(yè)的中層收入人群及部分首次置業(yè)者。 建筑面積： 178。 社區(qū)景觀(guān)：無(wú)特色主題景觀(guān)，主要集中在入口處的中央景觀(guān)，包括一條人工河及中心廣場(chǎng) 社區(qū)配套：商業(yè)樓面積約為 ，大廈一 ~二層為商業(yè)用房，三層自用辦公用房。蘇州博思堂 項(xiàng)目位置：吳中區(qū)越溪板塊越湖路國(guó)際教育園對(duì)面 占地面積： 27萬(wàn)平米 容積率： 總建面積： 46萬(wàn)平米（ 15萬(wàn)平米商業(yè)街） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期 06年 12月，二期 07年 7月 目前在售： 9幢多層， 3幢花園洋房， 6幢小高層，高層產(chǎn)品 ,共 40套花園洋房， 194套多層產(chǎn)品， 474套小高層產(chǎn)品，約 7萬(wàn)平米 下期預(yù)推： 22幢別墅產(chǎn)品，共 106棟聯(lián)排，獨(dú)棟產(chǎn)品，面積 190260平米，總建 銷(xiāo)售均價(jià)：洋房： 7500元 /平方米，多層： 6500元 /平米，小高層： 5600元 /平方米 , 別墅產(chǎn)品 12022元 /平米 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 參考個(gè)案：石湖華城 產(chǎn)品 戶(hù)型 面積（ m2） 戶(hù)數(shù) 比例 去化 去化率 小高層 高層 121 68 88 19% 76 86% 221 73 108 22% 99 92% 221 8090 38 8% 36 95% 221 90100 204 43% 188 92% 322 128 36 8% 34 94% 合計(jì) 474 100% 433 91% 主力產(chǎn)品： 221 90100平米 主力總價(jià)： 5056萬(wàn) 產(chǎn)品 戶(hù)型 面積（ m2） 戶(hù)數(shù) 比例 去化 去化 率 花園洋房 322 156 8 20% 5 % 322 146 8 20% 6 75% 322 132 8 20% 5 % 322 123 8 20% 4 50% 221 98 8 20% 4 50% 合計(jì) 40 100% 24 60% 主力產(chǎn)品： 322 132146平米 主力總價(jià)： 99109萬(wàn) 產(chǎn)品 戶(hù)型 面積（ m2） 戶(hù)數(shù) 比例 去化 去化率 多層 221 8287 62 32% 58 94% 321 105115 80 41% 70 88% 322 115121 19 10% 12 63% 322 135140 10 5% 6 60% 頂層復(fù)式 150165 19 10% 16 84% 165180 4 2% 1 25% 合計(jì) 194 100% 163 84% 主力產(chǎn)品： 321 105115平米 主力總價(jià)： 6875萬(wàn) 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 石湖華城戶(hù)型配比 開(kāi)發(fā)商：蘇州新澤地產(chǎn)（新區(qū)高檔住宅錦悅苑開(kāi)發(fā)商） 代理商：合美企劃 項(xiàng)目位置：吳中區(qū)越溪板塊南溪江路明溪路 占地面積： 容積率： 總建面積： （商業(yè) ，住宅 米） 總戶(hù)數(shù)： 364戶(hù) 停車(chē)位： 295個(gè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期 07年 5月，二期 08年 3月 規(guī)劃： 5幢 6+1層電梯洋房， 2幢 10層小高層 , 2幢 11層小高層 銷(xiāo)售均價(jià)：電梯洋房： 70007200元 /平方米，小高層：68007000元 /平方米 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 參考個(gè)案：錦悅苑 產(chǎn)品面積戶(hù)型配比、項(xiàng)目分析 產(chǎn)品 戶(hù)型 面積（ m2） 戶(hù)數(shù) 比例 去化 去化率 小高層 121 88 7 7% 7 100% 221 101 63 63% 59 94% 222 123 3 3% 3 100% 322 148 27 27% 24 89% 合計(jì) 100 100% 93 93% 產(chǎn)品 戶(hù)型 面積（ m2） 戶(hù)數(shù) 比例 去化 去化率 電梯洋房 322 158 18 % 16 89% 322 148 18 % 17 94% 322 135 18 % 17 94% 222 121 18 % 16 89% 222 119 18 % 14 78% 復(fù)式 433 194 18 % 18 100% 合計(jì) 108 100% 98 91% 主力產(chǎn)品： 322 135148平米 主力總價(jià)： 94106萬(wàn) 主訴求語(yǔ)： 錦華苑 品牌家族，品質(zhì)領(lǐng)航，錦華苑上品延續(xù) 項(xiàng)目檔次：中高檔， 1991年新澤地產(chǎn)開(kāi)發(fā)蘇州第一個(gè)外銷(xiāo)樓盤(pán) —— 錦華苑，在蘇州市場(chǎng)口碑極佳，錦悅苑借錦華苑之勢(shì)做項(xiàng)目推廣，體現(xiàn)品牌優(yōu)勢(shì)。 蘇州城南核心片區(qū)，自然景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，交通日益便捷，教育園提供人文環(huán)境，越溪市場(chǎng)未來(lái)有很大的發(fā)展空間。 ? 從整體規(guī)劃上看，越溪板塊借助其自然景觀(guān)特點(diǎn)，可供開(kāi)發(fā)土地較多將成為一個(gè)低密度住宅較為集中的人居居住區(qū)。 4號(hào)線(xiàn) 3號(hào)線(xiàn) 蘇震桃公路 蘇震桃一級(jí)公路和輕軌使板塊內(nèi)交通更加便利 2號(hào)線(xiàn) 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 交通優(yōu)勢(shì) ? 越溪板塊位于蘇州城南核心片區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集了石湖、上方山等自然景觀(guān)，成為旅游勝地。區(qū)域沒(méi)有向外擴(kuò)展趨勢(shì)，住宅較為集中，可供開(kāi)發(fā)土地較多。 房產(chǎn)發(fā)展較快，住宅較為集中。區(qū)域可代表樓盤(pán)：石湖華城、水岸清華、越湖名邸、玫瑰 9陽(yáng)光水榭、現(xiàn)代園墅等。 越溪板塊 越溪板塊是吳中區(qū)的新興板塊，板塊主要指越溪老街，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)兩大片區(qū)。該板塊主要主要集中了 80、 90年代的老小區(qū)、老新村，新推樓盤(pán)不多。板塊擁有獨(dú)特的風(fēng)光和獨(dú)特的地理位置主要以開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目為主，該板塊可代表樓盤(pán)天闕、溫泉185東山景園、胥香園等。 42 認(rèn)識(shí)區(qū)域 吳中區(qū)主要分為三個(gè)板塊：城區(qū)板塊、越溪板塊、太湖板塊 城 區(qū) 板 塊 越 溪 板 塊 太 湖 板 塊 區(qū)域板塊分布 本案 認(rèn)識(shí)區(qū)域 吳中市場(chǎng) 城區(qū)板塊以老新村為主，越溪板塊低密度住宅云集，太湖板塊的住宅以度假別墅為主。 ?蘇州市酒店主要分布在經(jīng)濟(jì)繁榮的工業(yè)園區(qū)、旅游業(yè)發(fā)達(dá)的吳中區(qū)、高新區(qū)，以及行政、金融中心老城區(qū)。位于金融、行政中心的平江區(qū)、滄浪區(qū)各有一個(gè)五星酒店，主要為行政會(huì)議、商務(wù)人士提供服務(wù)。借助金雞湖的景色、園區(qū)迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，為旅游業(yè)、度假、休閑、公司、企業(yè)、商務(wù)人士提供服務(wù)。一直以來(lái)吳中區(qū)都以大量的普通商品住宅和別墅產(chǎn)品為主要特征，但是隨著近年城市發(fā)展的需要， 酒店式公寓這種新概念的住宅產(chǎn)品也開(kāi)始發(fā)展，從原來(lái)的爛尾樓改造到現(xiàn)在的新盤(pán)開(kāi)發(fā)，為吳中區(qū)酒店式公寓提供發(fā)展機(jī)遇。中心城區(qū)和園區(qū)內(nèi)的中高檔酒店式公寓售價(jià)在 10000— 15000元/㎡ ，新興的相城和吳中區(qū)酒店式公寓售價(jià)在 8000元 /㎡ 。 ?蘇州市酒店式公寓品質(zhì)參差不齊， 中高檔次的酒店式公寓主要集中在高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，特別是高新區(qū)獅山路已經(jīng)形成了 CBD， 對(duì)酒店式公寓的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。商業(yè)有 18000平方米，住宅部分是 5060平方米一室和兩室的小戶(hù)型。蜜蜂城