【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 City 南京區(qū)域市場(chǎng)分析 江寧寫(xiě)字樓在 06年上半年銷(xiāo)售表現(xiàn)活躍 ，但從 7月份開(kāi)始，江寧板塊寫(xiě)字樓成交逐漸萎縮，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看還是以海通大廈為主要的成交樓盤(pán)，目前江寧在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，而且比較分散，雖然其性?xún)r(jià)比、產(chǎn)品形式在一定程度上受到購(gòu)買(mǎi)者以及投資者關(guān)注，但是受到的市場(chǎng)環(huán)境和外界因素影響，加上目前在售樓盤(pán)較少，因此江寧寫(xiě)字樓銷(xiāo)售出現(xiàn)階段性下降。 江 寧 板 塊 17 Verdure International City 江寧板塊樓盤(pán)基本情況分析 案名 外立面 層高 公共部分 交付標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)施 電梯 車(chē)位 空調(diào) 海通大廈 中空鋼化鍍膜玻璃 米 大堂：星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置；精裝修公共衛(wèi)生間 吊頂；水泥地；乳膠漆 24小時(shí)安保；基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的多項(xiàng)定制服務(wù) 4部三菱電梯 247個(gè) 中央新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào) 綠野尚城 花崗巖，鋁板 米 精裝修大堂、走道 吊頂；白水泥墻面；獨(dú)立廚衛(wèi)；簡(jiǎn)裝交付 專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司；市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全 2部電梯 60個(gè) 無(wú) 江山恒通 玻璃幕墻 米 精裝修大堂，大理石地面；全裝公共衛(wèi)生間 吊頂；毛坯交付 市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全 2部富士達(dá) 100個(gè) 中央空調(diào)，海爾吸頂空調(diào) 從外立面、電梯配比、車(chē)位等方面看，該區(qū)域樓盤(pán)品質(zhì)不高，明顯不如城中、河西等板塊。 18 Verdure International City 江寧板塊樓盤(pán)物業(yè)管理對(duì)比表、價(jià)格面積比較表 案名 物管機(jī)構(gòu) 物管收費(fèi) 海通大廈 待定 待定￥ /㎡ 綠野 尚樓 愛(ài)濤物業(yè) 3￥ /㎡ 江山 恒通大廈 江山物業(yè) ￥ /㎡ 案名 整層面積 分割面積 得房率 均價(jià)（元） 海通大廈 1200㎡ 100㎡ 66% ￥ 5500 綠野 尚樓 1㎡ 100200㎡ 67% ￥ 5000 江山 恒通大廈 1700㎡ 57178㎡ 80% ￥ 4900 該區(qū)域樓盤(pán)物業(yè)管理費(fèi)都不太高，基本在 23￥ /㎡之間，均價(jià)在 5000元左右。 19 Verdure International City 江寧板塊樓盤(pán)銷(xiāo)售方式、價(jià)格、銷(xiāo)售狀況及銷(xiāo)售對(duì)象 案名 銷(xiāo)售方式 優(yōu)惠方式 海通大廈 四成按揭，一次性 一次性 96折 綠野 尚樓 四成按揭，一次性 4000元左右 江山 恒通大廈 四成按揭，一次性 無(wú) 案名 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售對(duì)象 去化方式 海通大廈 55% 研發(fā)、外貿(mào)、房地產(chǎn)等 暫無(wú) 綠野 尚樓 50% 廣告公司、律師事務(wù)所等 100㎡ 江山 恒通大廈 56% 江山南京公司駐地及其他企業(yè) 50㎡ 銷(xiāo)售方式以一次性付款為主，小型企業(yè)和外貿(mào)等企業(yè)購(gòu)買(mǎi)較多。 20 Verdure International City 南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)分析 ? 根據(jù)全市今年 111月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，城中、河西、江寧是寫(xiě)字樓市場(chǎng)主力，銷(xiāo)售量以城中、河西為最，售價(jià)以城中為最高，均價(jià)增長(zhǎng)約為1500元 /平方米。 ? 我們預(yù)測(cè)：隨著地價(jià)上漲，樓盤(pán)自身的軟、硬件配套更加完善、智能化水平不斷提高導(dǎo)致投入成本的增加 ，房?jī)r(jià)仍將上漲。 ? 目前供應(yīng)的寫(xiě)字樓面積分割越來(lái)越靈活，各樓盤(pán)都有多種面積選擇，從701000平米面積不等。而 100平米以下各面積段主要滿(mǎn)足純投資需求和成長(zhǎng)型小公司自用需求。由于面積小，因而總價(jià)低，相對(duì)而言可以有效降低成本和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此目前去化速度較快。在未來(lái)的一段時(shí)間里，小面積戶(hù)型仍將是市場(chǎng)的首選。 南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)分析 21 Verdure International City 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 專(zhuān)題研究 物業(yè)開(kāi)發(fā)商： 南京海天房地方發(fā)展有限公司 物業(yè)管理商： 星聞物業(yè)管理公司 總建筑面積： 40960平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1200平方米 總層數(shù)： 28層 標(biāo)準(zhǔn)層高度： 空調(diào)： 中央新風(fēng)系統(tǒng) 電梯： 5部三菱電梯 車(chē)位： 地面 60個(gè) ,地下 210個(gè) 車(chē)位費(fèi)： 未定 交通情況： 105路 , 雨浙線(xiàn) , 清安線(xiàn) 其他設(shè)施： 中空鋼化鍍膜玻璃 ,環(huán)保節(jié)能 。寬帶數(shù)據(jù)接入。 現(xiàn)代化綜合布線(xiàn)消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)、安防、智能、有線(xiàn)電視、虛擬通訊等 5A級(jí)配置 海 通 大 廈 專(zhuān)題研究 基 本 情 況 項(xiàng)目交通較為便利，各項(xiàng)設(shè)施及配套都按甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，是江寧板塊中較為出色的寫(xiě)字樓盤(pán)。 但項(xiàng)目所處位置偏僻，周邊配套不齊全，沒(méi)有商務(wù)區(qū)氣氛。 22 Verdure International City 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 專(zhuān)題研究 總套數(shù) 可售套數(shù) 成交套數(shù) 成交套數(shù) 均價(jià) 成交比例 223 套 100套 123 套 M2 5494元 /M2 55 % 面積劃分 140 M2 130 M2 110 M2 100 M2 80 M2 銷(xiāo)售率 27% 9% 53% % % 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)已有 7個(gè)月，但銷(xiāo)售成交比例很少，其中還包括 2527層公司自留層。 從面積去化來(lái)看，中等面積即 110平方米的戶(hù)型去化率最高，小型企業(yè)選擇此面積比較合算。 80平米的戶(hù)型做企業(yè)太小，個(gè)人投資也不可行，銷(xiāo)售差。只有 10%以下面積被大型企業(yè)整層或半層購(gòu)下。 客戶(hù)主要為中小型企業(yè)， 2024層做為集團(tuán)客戶(hù)整層銷(xiāo)售（ 500平米起售）的樓層目前沒(méi)有一間銷(xiāo)售出去的。 銷(xiāo)售信息： 海通大廈“十一“期間，推出一次性付款享受 96折優(yōu)惠。 海通大廈為促進(jìn)滯銷(xiāo)樓層的銷(xiāo)售在 11月份推出，“海通大廈私營(yíng)企業(yè)促進(jìn)計(jì)劃”。 即 10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)基金，可用于 13F企業(yè)專(zhuān)區(qū)，最小單位面積約 200建筑平米。 60萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)基金，可用于購(gòu)買(mǎi) 18F集團(tuán)客戶(hù)專(zhuān)區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1150建筑平方米 銷(xiāo)售情況及客源分析 大型企業(yè) 中型企業(yè) 小型企業(yè)或個(gè)人 10% 20% 70% 客戶(hù)以軟件研發(fā)、電子企業(yè)為主 對(duì)我們的啟示：在此區(qū)域， 甲級(jí)寫(xiě)字樓 缺乏大型企業(yè)關(guān)注?。。? 23 Verdure International City 第二部分 項(xiàng)目面臨的主要問(wèn)題 24 Verdure International City 項(xiàng)目的 SWOT分析 S—— 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品有一定的差異性 價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì) 周邊有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) 區(qū)域價(jià)值不高 交通成本高 周邊配套不成勢(shì) 剛性需求較少 O—— 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 大市場(chǎng)比較好 部分細(xì)分市場(chǎng)存在機(jī)遇 T—— 項(xiàng)目威脅 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多（類(lèi)似項(xiàng)目不能多） 細(xì)分市場(chǎng)受眾群體小 結(jié)論：塑造獨(dú)一無(wú)二的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。 25 Verdure International City 對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的理解 項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確？ 產(chǎn)品是否成熟？ 配套是否符合功能定位？ 甲 A寫(xiě)字樓？ SOHO?酒店辦公室？ …… ？ 是否能夠服務(wù)特定群體的要求？ 配套的標(biāo)準(zhǔn)？功能定位？ 26 Verdure International City 項(xiàng)目主要問(wèn)題的提出 賣(mài)給誰(shuí)？ 誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？ 項(xiàng)目輻射力設(shè)定？ 如何定價(jià)？ 如何解決競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題？ 本地人？市區(qū)人？自用客？ 投資客？大眾？小眾？ 周邊項(xiàng)目？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)？ 做項(xiàng)目還是做品牌？ 如何突破市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系？ 交通距離競(jìng)爭(zhēng)？客戶(hù)人群競(jìng)爭(zhēng)？ 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)？ 問(wèn)題關(guān)鍵：如何結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出項(xiàng)目的核心品牌競(jìng)爭(zhēng)策略。 27 Verdure International City 第三部分 項(xiàng)目定位 28 Verdure International City SOHO公寓與甲級(jí)寫(xiě)字樓各指標(biāo)對(duì)比表 SOHO 甲級(jí)寫(xiě)字樓 區(qū)位 一般位于交通便捷、商業(yè)、金融、生活配套完善區(qū)域 一般位于交通便捷、商業(yè)發(fā)達(dá)、金融等設(shè)施齊