【文章內(nèi)容簡介】 City 南京區(qū)域市場分析 江寧寫字樓在 06年上半年銷售表現(xiàn)活躍 ，但從 7月份開始，江寧板塊寫字樓成交逐漸萎縮，從成交數(shù)據(jù)來看還是以海通大廈為主要的成交樓盤，目前江寧在售寫字樓項目較少，而且比較分散，雖然其性價比、產(chǎn)品形式在一定程度上受到購買者以及投資者關注，但是受到的市場環(huán)境和外界因素影響，加上目前在售樓盤較少，因此江寧寫字樓銷售出現(xiàn)階段性下降。 江 寧 板 塊 17 Verdure International City 江寧板塊樓盤基本情況分析 案名 外立面 層高 公共部分 交付標準 配套設施 電梯 車位 空調(diào) 海通大廈 中空鋼化鍍膜玻璃 米 大堂：星級標準設置；精裝修公共衛(wèi)生間 吊頂；水泥地；乳膠漆 24小時安保；基于網(wǎng)絡平臺的多項定制服務 4部三菱電梯 247個 中央新風系統(tǒng)空調(diào) 綠野尚城 花崗巖，鋁板 米 精裝修大堂、走道 吊頂；白水泥墻面；獨立廚衛(wèi)；簡裝交付 專業(yè)物業(yè)管理公司；市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全 2部電梯 60個 無 江山恒通 玻璃幕墻 米 精裝修大堂，大理石地面；全裝公共衛(wèi)生間 吊頂；毛坯交付 市政配套；商業(yè)配套；金融配套方便齊全 2部富士達 100個 中央空調(diào)，海爾吸頂空調(diào) 從外立面、電梯配比、車位等方面看，該區(qū)域樓盤品質(zhì)不高，明顯不如城中、河西等板塊。 18 Verdure International City 江寧板塊樓盤物業(yè)管理對比表、價格面積比較表 案名 物管機構(gòu) 物管收費 海通大廈 待定 待定￥ /㎡ 綠野 尚樓 愛濤物業(yè) 3￥ /㎡ 江山 恒通大廈 江山物業(yè) ￥ /㎡ 案名 整層面積 分割面積 得房率 均價（元） 海通大廈 1200㎡ 100㎡ 66% ￥ 5500 綠野 尚樓 1㎡ 100200㎡ 67% ￥ 5000 江山 恒通大廈 1700㎡ 57178㎡ 80% ￥ 4900 該區(qū)域樓盤物業(yè)管理費都不太高，基本在 23￥ /㎡之間，均價在 5000元左右。 19 Verdure International City 江寧板塊樓盤銷售方式、價格、銷售狀況及銷售對象 案名 銷售方式 優(yōu)惠方式 海通大廈 四成按揭，一次性 一次性 96折 綠野 尚樓 四成按揭，一次性 4000元左右 江山 恒通大廈 四成按揭，一次性 無 案名 銷售率 銷售對象 去化方式 海通大廈 55% 研發(fā)、外貿(mào)、房地產(chǎn)等 暫無 綠野 尚樓 50% 廣告公司、律師事務所等 100㎡ 江山 恒通大廈 56% 江山南京公司駐地及其他企業(yè) 50㎡ 銷售方式以一次性付款為主，小型企業(yè)和外貿(mào)等企業(yè)購買較多。 20 Verdure International City 南京寫字樓市場未來趨勢分析 ? 根據(jù)全市今年 111月的銷售情況來看，城中、河西、江寧是寫字樓市場主力，銷售量以城中、河西為最，售價以城中為最高，均價增長約為1500元 /平方米。 ? 我們預測：隨著地價上漲，樓盤自身的軟、硬件配套更加完善、智能化水平不斷提高導致投入成本的增加 ，房價仍將上漲。 ? 目前供應的寫字樓面積分割越來越靈活，各樓盤都有多種面積選擇，從701000平米面積不等。而 100平米以下各面積段主要滿足純投資需求和成長型小公司自用需求。由于面積小，因而總價低，相對而言可以有效降低成本和規(guī)避市場風險，因此目前去化速度較快。在未來的一段時間里，小面積戶型仍將是市場的首選。 南京寫字樓市場未來走勢分析 21 Verdure International City 競爭個案 專題研究 物業(yè)開發(fā)商： 南京海天房地方發(fā)展有限公司 物業(yè)管理商： 星聞物業(yè)管理公司 總建筑面積： 40960平方米 標準層面積： 1200平方米 總層數(shù)： 28層 標準層高度： 空調(diào)： 中央新風系統(tǒng) 電梯： 5部三菱電梯 車位： 地面 60個 ,地下 210個 車位費： 未定 交通情況： 105路 , 雨浙線 , 清安線 其他設施： 中空鋼化鍍膜玻璃 ,環(huán)保節(jié)能 。寬帶數(shù)據(jù)接入。 現(xiàn)代化綜合布線消防報警聯(lián)動、安防、智能、有線電視、虛擬通訊等 5A級配置 海 通 大 廈 專題研究 基 本 情 況 項目交通較為便利，各項設施及配套都按甲級寫字樓標準設置，是江寧板塊中較為出色的寫字樓盤。 但項目所處位置偏僻，周邊配套不齊全，沒有商務區(qū)氣氛。 22 Verdure International City 競爭個案 專題研究 總套數(shù) 可售套數(shù) 成交套數(shù) 成交套數(shù) 均價 成交比例 223 套 100套 123 套 M2 5494元 /M2 55 % 面積劃分 140 M2 130 M2 110 M2 100 M2 80 M2 銷售率 27% 9% 53% % % 項目開盤已有 7個月，但銷售成交比例很少，其中還包括 2527層公司自留層。 從面積去化來看，中等面積即 110平方米的戶型去化率最高，小型企業(yè)選擇此面積比較合算。 80平米的戶型做企業(yè)太小，個人投資也不可行，銷售差。只有 10%以下面積被大型企業(yè)整層或半層購下。 客戶主要為中小型企業(yè)， 2024層做為集團客戶整層銷售（ 500平米起售）的樓層目前沒有一間銷售出去的。 銷售信息： 海通大廈“十一“期間，推出一次性付款享受 96折優(yōu)惠。 海通大廈為促進滯銷樓層的銷售在 11月份推出，“海通大廈私營企業(yè)促進計劃”。 即 10萬元購買基金，可用于 13F企業(yè)專區(qū)，最小單位面積約 200建筑平米。 60萬元購買基金，可用于購買 18F集團客戶專區(qū)，標準層面積約 1150建筑平方米 銷售情況及客源分析 大型企業(yè) 中型企業(yè) 小型企業(yè)或個人 10% 20% 70% 客戶以軟件研發(fā)、電子企業(yè)為主 對我們的啟示：在此區(qū)域， 甲級寫字樓 缺乏大型企業(yè)關注！??！ 23 Verdure International City 第二部分 項目面臨的主要問題 24 Verdure International City 項目的 SWOT分析 S—— 項目優(yōu)勢 自然環(huán)境優(yōu)勢 產(chǎn)品有一定的差異性 價格有一定優(yōu)勢 周邊有一定產(chǎn)業(yè)基礎 W—— 項目劣勢 區(qū)域價值不高 交通成本高 周邊配套不成勢 剛性需求較少 O—— 項目機會 大市場比較好 部分細分市場存在機遇 T—— 項目威脅 潛在競爭對手多（類似項目不能多） 細分市場受眾群體小 結(jié)論：塑造獨一無二的品牌競爭力。 25 Verdure International City 對項目產(chǎn)品的理解 項目定位是否準確？ 產(chǎn)品是否成熟？ 配套是否符合功能定位？ 甲 A寫字樓？ SOHO?酒店辦公室？ …… ？ 是否能夠服務特定群體的要求？ 配套的標準？功能定位？ 26 Verdure International City 項目主要問題的提出 賣給誰？ 誰是競爭對手？ 項目輻射力設定？ 如何定價？ 如何解決競爭問題？ 本地人？市區(qū)人？自用客？ 投資客？大眾？小眾？ 周邊項目？區(qū)域競爭？ 做項目還是做品牌？ 如何突破市場比價關系？ 交通距離競爭？客戶人群競爭？ 產(chǎn)品競爭？ 問題關鍵：如何結(jié)合項目的實際情況，提出項目的核心品牌競爭策略。 27 Verdure International City 第三部分 項目定位 28 Verdure International City SOHO公寓與甲級寫字樓各指標對比表 SOHO 甲級寫字樓 區(qū)位 一般位于交通便捷、商業(yè)、金融、生活配套完善區(qū)域 一般位于交通便捷、商業(yè)發(fā)達、金融等設施齊