xxxx合富輝煌某地產(chǎn)旗忠項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)106p(編輯修改稿)
2025-02-10 19:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 穩(wěn)定去化；216。全年去化 ，按月最好去化 ， 月均去化 ；216。全年成交中，月均成交量大于供應(yīng)量*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)35區(qū)域市場(chǎng)顓橋和江川是目前閔行南片區(qū)的主力成交區(qū)域，月均成交 35套；兩板塊月度極限成交超過(guò) 300套2 市場(chǎng)分析閔行南片區(qū)36二手市場(chǎng)二手市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛，成交量是一手市場(chǎng) 3倍，閔行南區(qū)二手月均成交約 600套2 市場(chǎng)分析全年二手成交全年一手成交 VS *數(shù)據(jù)來(lái)源：合富置業(yè)37政策層面216。調(diào)控預(yù)測(cè)： 調(diào)控力度逐漸觸底 ，旨在促進(jìn)市場(chǎng)均衡化理性化發(fā)展， 外環(huán)外將持續(xù)成為熱點(diǎn)市場(chǎng)層面216。整體公寓市場(chǎng)： 剛性需求放大， 80100㎡、 120150萬(wàn)元 剛需成 絕對(duì)成交主力216。閔行公寓市場(chǎng)： 一手市場(chǎng)去化穩(wěn)定，未來(lái)缺乏供應(yīng)，二手市場(chǎng)需求旺盛結(jié)論3 市場(chǎng)總結(jié)——合富對(duì)于本案市場(chǎng)環(huán)境的思考立足閔行南區(qū)，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)吸引莘莊、顓橋外溢客戶及江川改善型客戶38第四部分：破題39經(jīng)適房、動(dòng)遷房包圍本案如何強(qiáng)勢(shì)突圍40突圍策略一： 300萬(wàn)方生態(tài)居住區(qū)板塊規(guī)劃概念，勢(shì)必造就南閔行成為下一個(gè)居住熱點(diǎn)板塊。3. 借力 5號(hào)線延伸段、 15號(hào)線軌交規(guī)劃，形成軌交房概念。，形成學(xué)區(qū)概念。借力打力41品牌突圍3. 核心客群精準(zhǔn)傳播，南上海強(qiáng)勢(shì)推廣，做大影響。（區(qū)域政府聲音，區(qū)域園區(qū)聯(lián)動(dòng)，口碑相傳）2. 利用萬(wàn)科品牌服務(wù)、戶型優(yōu)勢(shì)、高綠化率、自帶配套商業(yè)等優(yōu)勢(shì)做足品質(zhì)1. 利用萬(wàn)科品牌及產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)能力，樹(shù)立南閔行標(biāo)桿大盤(pán)地位，拉升整體板塊價(jià)值。突圍策略二：42我們的客群在哪里？哪些是最重要的？43客戶訪談：我們邀約了 20組徐匯、閔行的客戶進(jìn)行了針對(duì)性訪談。3組客戶表示會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)馬橋地區(qū)；8組客戶表示有購(gòu)房需求，馬橋較為偏遠(yuǎn)，如果萬(wàn)科價(jià)格合適的話會(huì)去看看；9組客戶表示太遠(yuǎn)不做考慮44目標(biāo)客群判斷Target45是否有高速跑量的基礎(chǔ)？46做一個(gè)簡(jiǎn)單的倒推： 成交 1000套，照淡市成交率 10:1=10000組客戶到訪 10000組客戶到訪，照常歸來(lái)電轉(zhuǎn)來(lái)訪率： 5:1=50000通主動(dòng)來(lái)電 50000通主動(dòng)來(lái)電 ≈ 50000組 潛在客戶 那項(xiàng)目主要覆蓋范圍內(nèi)是否有那么多客戶呢 ？47常住人口支撐馬橋人口 10萬(wàn)江川組團(tuán)人口 19萬(wàn)顓橋、莘莊工 業(yè)區(qū)組團(tuán)人口 24萬(wàn)吳涇、紫竹組團(tuán)人口 12萬(wàn)華漕、新虹組團(tuán)人口 26萬(wàn)浦江鎮(zhèn)人口29萬(wàn)梅隴鎮(zhèn)人口 34萬(wàn)古美人口 15萬(wàn)莘莊人口 28萬(wàn)七寶人口 28萬(wàn)虹橋鎮(zhèn)人口 17萬(wàn) 常規(guī)置業(yè)輻射圈范圍內(nèi)常住人口總數(shù)近百萬(wàn)。48產(chǎn)業(yè)人口支撐 閔行區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口超過(guò) 20萬(wàn)，直接相關(guān)區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口超過(guò) 8萬(wàn)。閔北工業(yè)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)航天基地莘莊工業(yè)區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)興浦江高科技園吳涇工業(yè)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)本案49鄰近板塊公寓月均去化量*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)莘莊春申板塊月均成交量 270套50*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)江川板塊月均成交量 216套鄰近板塊公寓月均去化量51*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)吳涇板塊月均成交量 71套鄰近板塊公寓月均去化量52*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)顓橋板塊月均成交量 211套鄰近板塊公寓月均去化量53*數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng)馬橋板塊月均成交量 43套鄰近板塊公寓月均去化量54小結(jié)：1. 輻射區(qū)域人口基數(shù)龐大，產(chǎn)業(yè)人口眾多， 產(chǎn)業(yè)客群是本案前期主要挖掘方向之一 。2. 近階段區(qū)域一手供應(yīng)稀少，但板塊內(nèi)后續(xù)經(jīng)適房、動(dòng)遷房后續(xù)供應(yīng)量大。3. 區(qū)域剛性需求主要通過(guò) 2手市場(chǎng)釋放。4. 2023年 4月合生城邦開(kāi)盤(pán)去劃 263套，證明品牌公寓產(chǎn)品在南閔行具有相當(dāng)?shù)南芰Α?. 馬橋及主要先關(guān)板塊江川，顓橋的一二手月均成交量近 500套，是本案前期主力挖掘區(qū)域。55如何高速蓄客跑量？56前置集中推廣影響力目的：做影響力 ，讓南上海都知道萬(wàn)科在旗忠又造一城！時(shí)間：7——9月571. 政府聲音 ——萬(wàn)科組織，政府領(lǐng)導(dǎo)參與， 以 “ 萬(wàn)科助力打造生態(tài)宜居旗忠 ” 為主題召開(kāi)區(qū)域規(guī)劃新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)各大主流媒體刊發(fā)軟文，贏得市場(chǎng)關(guān)注。582. 沿線攔截 ——主要道路引導(dǎo)全面封殺攔截華寧路劍川路滬閔路徐家匯莘莊設(shè)立指示引導(dǎo)牌樹(shù)立大型形象廣告牌戶外高炮形象廣告和地鐵莘莊站雙重攻擊蓮花路站附近設(shè)立大型廣告牌東川路鎖定千代廣場(chǎng)商業(yè)密集及人流密集處設(shè)立戶外廣告本案人流動(dòng)線人流動(dòng)線人流動(dòng)線人流動(dòng)線樹(shù)立指示牌592. 沿線攔截 ——軌道交通重點(diǎn)區(qū)域覆蓋范圍： 5線全線 +1線（莘莊 徐家匯）渠道選擇：1. 申通德高燈箱或墻貼廣告2. 車(chē)廂內(nèi)招貼 +扶手? 移動(dòng)電視? 時(shí)代報(bào)（全軌交覆蓋）? 莘莊站內(nèi)（或附近）電子媒體或展臺(tái)咨詢處603. 區(qū)域覆蓋（馬橋、江川、顓橋） ——針對(duì)性 DM派發(fā) +巡展DM郵寄1. 紅旗新村2. 江川鎮(zhèn) 滬閔路3. 馬橋鎮(zhèn)4. 顓橋鎮(zhèn)5. 大學(xué)城6. 紫竹科學(xué)園區(qū)? 閔行開(kāi)發(fā)區(qū)34256 7 巡展點(diǎn)千代廣場(chǎng)莘莊仲盛、莘莊巴黎春天好又多、歐尚大賣(mài)場(chǎng)614. 網(wǎng)絡(luò)力量 ——由于本案客戶年齡判斷主力集中在 2540歲之間，針對(duì)客戶年齡層較小的特點(diǎn)，積極發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)力量做 EPR（微博、騰訊、KDS、開(kāi)心、人人、搜房）62目的：1. 擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)客戶面，提升項(xiàng)目知曉度2. 擴(kuò)大萬(wàn)科品牌影響力，樹(shù)立良好口碑3. 融洽企業(yè)組織關(guān)系，為團(tuán)購(gòu)做鋪墊4. 直面潛在客戶，利用活動(dòng)契機(jī)派單宣傳冊(cè)，張貼活動(dòng)宣傳海報(bào)等形式軟性植入項(xiàng)目廣告5. 園區(qū) PR活動(dòng) ——借助萬(wàn)科品牌影響力及 合富（港聯(lián)物業(yè)外企）資源 ，由萬(wàn)科牽頭主辦或冠名贊助，由園區(qū)工會(huì)或企業(yè)相關(guān)部門(mén)組織足球賽 網(wǎng)球賽 才藝比賽 攝影比賽 白領(lǐng)相親會(huì)等活動(dòng)631111068759423本案動(dòng)遷房分布圖9動(dòng)遷客戶挖掘 閔行近期正在動(dòng)遷的地區(qū)有 12個(gè)時(shí)間：配合動(dòng)拆遷時(shí)間節(jié)點(diǎn)動(dòng)作一：216。 爭(zhēng)取到各動(dòng)遷辦公室內(nèi)設(shè)立巡展點(diǎn)，派發(fā) DM，張貼海報(bào)，設(shè)置看房車(chē)巡游動(dòng)遷客戶挖掘65時(shí)間：配合動(dòng)拆遷時(shí)間節(jié)點(diǎn)動(dòng)作二：216。 拿到各動(dòng)遷點(diǎn)動(dòng)遷客戶聯(lián)系人名單，短信推介或陌生電話拜訪。66時(shí)間：配合動(dòng)拆遷時(shí)間節(jié)點(diǎn)動(dòng)作：216。 對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行行銷(xiāo)培訓(xùn)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)陌生拜訪、上門(mén)行銷(xiāo)。67STEP1 STEP2 STEP3STEP5 STEP4關(guān)系網(wǎng)建立 ?公關(guān)活動(dòng)拉近距離?針對(duì)性宣傳?尋找關(guān)鍵人?開(kāi)盤(pán)前發(fā)動(dòng)渠道團(tuán)購(gòu) 精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月68STEP2：公關(guān)活動(dòng)拉近距離零距離1. 媒體資源活動(dòng)2. 萬(wàn)科供應(yīng)商推介會(huì)1. 旗忠生態(tài)之旅2. 小
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