【文章內容簡介】 穩(wěn)定去化；216。全年去化 ，按月最好去化 ， 月均去化 ；216。全年成交中，月均成交量大于供應量*數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)35區(qū)域市場顓橋和江川是目前閔行南片區(qū)的主力成交區(qū)域，月均成交 35套；兩板塊月度極限成交超過 300套2 市場分析閔行南片區(qū)36二手市場二手市場需求相對旺盛，成交量是一手市場 3倍，閔行南區(qū)二手月均成交約 600套2 市場分析全年二手成交全年一手成交 VS *數(shù)據(jù)來源：合富置業(yè)37政策層面216。調控預測： 調控力度逐漸觸底 ，旨在促進市場均衡化理性化發(fā)展， 外環(huán)外將持續(xù)成為熱點市場層面216。整體公寓市場： 剛性需求放大， 80100㎡、 120150萬元 剛需成 絕對成交主力216。閔行公寓市場： 一手市場去化穩(wěn)定，未來缺乏供應，二手市場需求旺盛結論3 市場總結——合富對于本案市場環(huán)境的思考立足閔行南區(qū)，通過產品品質吸引莘莊、顓橋外溢客戶及江川改善型客戶38第四部分：破題39經適房、動遷房包圍本案如何強勢突圍40突圍策略一： 300萬方生態(tài)居住區(qū)板塊規(guī)劃概念，勢必造就南閔行成為下一個居住熱點板塊。3. 借力 5號線延伸段、 15號線軌交規(guī)劃，形成軌交房概念。，形成學區(qū)概念。借力打力41品牌突圍3. 核心客群精準傳播，南上海強勢推廣，做大影響。（區(qū)域政府聲音，區(qū)域園區(qū)聯(lián)動，口碑相傳）2. 利用萬科品牌服務、戶型優(yōu)勢、高綠化率、自帶配套商業(yè)等優(yōu)勢做足品質1. 利用萬科品牌及產品運營能力，樹立南閔行標桿大盤地位，拉升整體板塊價值。突圍策略二：42我們的客群在哪里？哪些是最重要的？43客戶訪談：我們邀約了 20組徐匯、閔行的客戶進行了針對性訪談。3組客戶表示會考慮購買馬橋地區(qū)；8組客戶表示有購房需求，馬橋較為偏遠，如果萬科價格合適的話會去看看；9組客戶表示太遠不做考慮44目標客群判斷Target45是否有高速跑量的基礎？46做一個簡單的倒推： 成交 1000套，照淡市成交率 10:1=10000組客戶到訪 10000組客戶到訪，照常歸來電轉來訪率： 5:1=50000通主動來電 50000通主動來電 ≈ 50000組 潛在客戶 那項目主要覆蓋范圍內是否有那么多客戶呢 ？47常住人口支撐馬橋人口 10萬江川組團人口 19萬顓橋、莘莊工 業(yè)區(qū)組團人口 24萬吳涇、紫竹組團人口 12萬華漕、新虹組團人口 26萬浦江鎮(zhèn)人口29萬梅隴鎮(zhèn)人口 34萬古美人口 15萬莘莊人口 28萬七寶人口 28萬虹橋鎮(zhèn)人口 17萬 常規(guī)置業(yè)輻射圈范圍內常住人口總數(shù)近百萬。48產業(yè)人口支撐 閔行區(qū)域內產業(yè)人口超過 20萬，直接相關區(qū)域產業(yè)人口超過 8萬。閔北工業(yè)區(qū)漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)航天基地莘莊工業(yè)區(qū)紫竹科學園區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)興浦江高科技園吳涇工業(yè)區(qū)閔行經濟技術開發(fā)區(qū)本案49鄰近板塊公寓月均去化量*數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)莘莊春申板塊月均成交量 270套50*數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)江川板塊月均成交量 216套鄰近板塊公寓月均去化量51*數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)吳涇板塊月均成交量 71套鄰近板塊公寓月均去化量52*數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)顓橋板塊月均成交量 211套鄰近板塊公寓月均去化量53*數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)馬橋板塊月均成交量 43套鄰近板塊公寓月均去化量54小結：1. 輻射區(qū)域人口基數(shù)龐大，產業(yè)人口眾多， 產業(yè)客群是本案前期主要挖掘方向之一 。2. 近階段區(qū)域一手供應稀少，但板塊內后續(xù)經適房、動遷房后續(xù)供應量大。3. 區(qū)域剛性需求主要通過 2手市場釋放。4. 2023年 4月合生城邦開盤去劃 263套，證明品牌公寓產品在南閔行具有相當?shù)南芰Α?. 馬橋及主要先關板塊江川，顓橋的一二手月均成交量近 500套，是本案前期主力挖掘區(qū)域。55如何高速蓄客跑量？56前置集中推廣影響力目的：做影響力 ，讓南上海都知道萬科在旗忠又造一城！時間：7——9月571. 政府聲音 ——萬科組織，政府領導參與， 以 “ 萬科助力打造生態(tài)宜居旗忠 ” 為主題召開區(qū)域規(guī)劃新聞發(fā)布會，邀請各大主流媒體刊發(fā)軟文，贏得市場關注。582. 沿線攔截 ——主要道路引導全面封殺攔截華寧路劍川路滬閔路徐家匯莘莊設立指示引導牌樹立大型形象廣告牌戶外高炮形象廣告和地鐵莘莊站雙重攻擊蓮花路站附近設立大型廣告牌東川路鎖定千代廣場商業(yè)密集及人流密集處設立戶外廣告本案人流動線人流動線人流動線人流動線樹立指示牌592. 沿線攔截 ——軌道交通重點區(qū)域覆蓋范圍： 5線全線 +1線（莘莊 徐家匯）渠道選擇：1. 申通德高燈箱或墻貼廣告2. 車廂內招貼 +扶手? 移動電視? 時代報（全軌交覆蓋）? 莘莊站內（或附近）電子媒體或展臺咨詢處603. 區(qū)域覆蓋（馬橋、江川、顓橋） ——針對性 DM派發(fā) +巡展DM郵寄1. 紅旗新村2. 江川鎮(zhèn) 滬閔路3. 馬橋鎮(zhèn)4. 顓橋鎮(zhèn)5. 大學城6. 紫竹科學園區(qū)? 閔行開發(fā)區(qū)34256 7 巡展點千代廣場莘莊仲盛、莘莊巴黎春天好又多、歐尚大賣場614. 網絡力量 ——由于本案客戶年齡判斷主力集中在 2540歲之間，針對客戶年齡層較小的特點，積極發(fā)揮網絡力量做 EPR（微博、騰訊、KDS、開心、人人、搜房）62目的：1. 擴大產業(yè)客戶面，提升項目知曉度2. 擴大萬科品牌影響力，樹立良好口碑3. 融洽企業(yè)組織關系，為團購做鋪墊4. 直面潛在客戶，利用活動契機派單宣傳冊，張貼活動宣傳海報等形式軟性植入項目廣告5. 園區(qū) PR活動 ——借助萬科品牌影響力及 合富（港聯(lián)物業(yè)外企）資源 ，由萬科牽頭主辦或冠名贊助，由園區(qū)工會或企業(yè)相關部門組織足球賽 網球賽 才藝比賽 攝影比賽 白領相親會等活動631111068759423本案動遷房分布圖9動遷客戶挖掘 閔行近期正在動遷的地區(qū)有 12個時間：配合動拆遷時間節(jié)點動作一：216。 爭取到各動遷辦公室內設立巡展點，派發(fā) DM，張貼海報，設置看房車巡游動遷客戶挖掘65時間：配合動拆遷時間節(jié)點動作二：216。 拿到各動遷點動遷客戶聯(lián)系人名單，短信推介或陌生電話拜訪。66時間：配合動拆遷時間節(jié)點動作：216。 對銷售人員進行行銷培訓，點對點陌生拜訪、上門行銷。67STEP1 STEP2 STEP3STEP5 STEP4關系網建立 ?公關活動拉近距離?針對性宣傳?尋找關鍵人?開盤前發(fā)動渠道團購 精準營銷時間開盤前一個月68STEP2：公關活動拉近距離零距離1. 媒體資源活動2. 萬科供應商推介會1. 旗忠生態(tài)之旅2. 小