【文章內(nèi)容簡介】 生活的基本需求 ，且周邊 娛樂、服務(wù)配套 較為 缺乏 ，為商業(yè)、公寓提供了機遇4. 園區(qū) 缺少班車 ，自主的出行方式使得員工對居住地和活動區(qū)域有了更多選擇5. 交通便捷 ， 后階段 的 地鐵開通 ，也將為本案帶來一定前景1. 城市 邊緣區(qū)域 ，市場 認知度不高 ，區(qū)域外客群需要引導(dǎo)2. 周邊 辦公、商業(yè)租金水平低 ，易對購買客群造成影響3. 政府打造的辦公項目體量較大，隨著后期建設(shè)的持續(xù)，或?qū)Ρ景皋k公產(chǎn)品造成一定的影響4. IPARK等政府辦公樓對企業(yè)多有一些 扶持、優(yōu)惠政策 ，或?qū)⒂绊懕景皋k公產(chǎn)品銷售給本案啟示： 合理規(guī)劃辦公和公寓，并充分利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)、環(huán)境優(yōu)勢，借助營銷手段，突破區(qū)域限制，吸引區(qū)域內(nèi)、外客群，以帶動本案快速銷售。區(qū)域分析 小結(jié)江蘇公司PART2項目定位216。項目本體分析216。SWOT分析及應(yīng)對策略216。項目總體定位216。項目客群定位216。項目發(fā)展策略江蘇公司項目本體分析 項目四至216。地塊西臨新發(fā)融匯廣場，在建，為政府主導(dǎo)，主要為銀行辦公樓。216。地塊南臨無錫國家軟件園二期，臨街面為零散商業(yè)，軟件園定位較高，園區(qū)環(huán)境較好。項目地塊216。地塊北臨無錫國家軟件園三期及四期，三期已投入使用，四期在建設(shè)之中。 216。地塊東臨無錫人力資源服務(wù)產(chǎn)業(yè)園和江蘇生態(tài)科技等公司。 北西南東江蘇公司項目本體分析 經(jīng)濟技術(shù)指標江蘇公司項目本體分析 建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，建筑立面線條間接流程，簡約時尚。江蘇公司項目本體分析 戶型A1標準層，單層面積 793㎡ ， 15套房源，共兩種面積，分別為 44㎡ 與 78㎡ 江蘇公司項目本體分析 戶型B1標準層，單層面積 614㎡ ， 14套房源，共三種面積，分別為 38㎡ 、 40㎡ 、 55㎡江蘇公司項目本體分析 戶型P83標準層，單層面積 504㎡ ， 8套房源。江蘇公司項目本體分析 戶型P82標準層，單層面積 504㎡ ， 8套房源。江蘇公司項目本體分析 戶型P42標準層，單層面積 442㎡ ， 4套房源。江蘇公司項目本體分析 戶型P81標準層，單層面積 503㎡ ， 8套房源。江蘇公司項目本體分析 戶型P41標準層，單層面積 421㎡ ， 4套房源。江蘇公司PART2項目定位216。項目本體分析216。SWOT分析及應(yīng)對策略216。項目總體定位216。項目客群定位216。項目發(fā)展策略江蘇公司SWOT分析優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weakness機會 Opportunity 威脅 Threaten?項目體量較大、業(yè)態(tài)較為全面，能滿足不同客戶需求?，后期可改造為 SOHO辦公?項目距離無錫機場、滬寧高速新區(qū)出口、城際鐵路新區(qū)站僅為 510分鐘車程，公交 35分鐘一班，臨近未來地鐵 4號線，交通較為便利?項目位于城市發(fā)展中的新區(qū)，目前生活配套較匱乏，居住氛圍較差?項目工期未定，距離上市時間較長，未來可能面臨更多項目競爭?項目容積率較高，配合商業(yè)，居住舒適度不佳?無錫國家軟件園高端定位，提升區(qū)域價值，能為項目導(dǎo)入大量高端客戶，升值潛力巨大?項目所屬區(qū)域包含 20萬人口，居住、消費潛力較大?項目周邊商業(yè)分布零散，缺乏居住，為項目商業(yè)和公寓提供機會?區(qū)域目前生活配套不佳，居住氛圍不足，客戶信心不足，區(qū)域價值未被普遍認知江蘇公司SWOT應(yīng)對策略1. 強調(diào)區(qū)域 高端定位與未來發(fā)展?jié)摿?，重點強調(diào)未來建設(shè)的配套及交通資源，提升區(qū)域物業(yè)升值前景。2. 強調(diào)項目 產(chǎn)品差異性 ，以區(qū)別其他競爭項目，吸引目標細分客戶關(guān)注。3. 積極拓寬客戶渠道 ，立足無錫國家軟件園與周邊安置區(qū)，拓展面向全市客戶資源。4. 通過 高調(diào)推廣形象和營銷中心高品質(zhì)形象 展示包裝來愉悅市場、營造客群歸屬感，增強項目競爭力。5. 通過佛奧集團品牌雄厚的實力推廣，和現(xiàn)場實景展示來呈現(xiàn)項目的品質(zhì)，來帶動項目品牌的價值?？紤]市場競爭和項目自身的雙重因素，營造產(chǎn)品力，加強競爭力江蘇公司PART2項目定位216。項目本體分析216。SWOT分析及應(yīng)對策略216。項目總體定位216。項目客群定位216。項目發(fā)展策略江蘇公司項目價值點提煉九大核心價值體系無錫國家軟件園核心多公交臨地鐵臨近無錫市政府，國家軟件軟核心區(qū)域。項目周邊超過 6路公交，臨近未來地鐵 4號線梅村中學(xué)、太科園分校、新安小學(xué)、大橋中學(xué)，距離東南大學(xué) ，人文氣息濃郁項目所在區(qū)域生活配套，如銀行、醫(yī)院、學(xué)校、體育館等配套設(shè)施，將逐步完善。交通價值教育價值配套價值人文氣息濃郁項目周邊景觀資源豐富，臨近太湖、凈慧寺及太湖尚賢湖公園等景觀價值景觀生態(tài)資源未來生活配套完善佛奧集團是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為核心業(yè)務(wù)的大型綜合性企業(yè)集團。品牌價值房地名企實力雄厚業(yè)態(tài)涉及公寓、商鋪，部分產(chǎn)品可改造成辦公，是集辦公、居住、購物為一體的綜合體居住、商業(yè)業(yè)態(tài)價值項目周邊商業(yè)零散，項目 集中商業(yè)，將很好的滿足區(qū)域內(nèi)人群消費需求商業(yè)價值商業(yè)區(qū)域價值，商住兩用，既可以作為 SOHO辦公也可以作為挑高公寓產(chǎn)品價值恢宏空間感知價值認知價值強化價值江蘇公司項目定位 定位依據(jù)1. 無錫國家軟件園區(qū)域內(nèi)規(guī)劃項目主要以政府主導(dǎo)的辦公為主， 居住、商業(yè)匱乏 ，預(yù)留了居住及商業(yè)的市場空間。2. 項目周邊區(qū)域人口將達 23萬人，為項目公寓、商業(yè)提供支撐。3. 周邊居住及商業(yè)配套尚未成熟，多數(shù)尚在規(guī)劃之中，為項目發(fā)展提供時機。4. SOHO辦公。江蘇公司項目整體定位。集居住、休閑購物為一體的高端商務(wù)辦公區(qū)江蘇公司PART2項目定位216。項目本體分析216。SWOT分析及應(yīng)對策略216。項目總體定位216。項目客群定位216。項目發(fā)展策略江蘇公司項目定位 客群定位。項目地處無錫國家軟件園核心，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)人口 5萬人，以軟件、物聯(lián)網(wǎng)為主，客群高端，是項目未來主要客群之一；項目周邊有安置人口約 5萬人，但安置區(qū)配套落后，導(dǎo)致需求外溢，也是項目重要客群；項目東邊為大面積工廠區(qū)，商業(yè)、住宅較為匱乏，也是項目重要客群之一；軟件園定位高端，目前區(qū)域價值尚未被普遍認知，也將吸引全市及其他區(qū)域投資客戶。工廠區(qū)江蘇公司項目定位 客群定位。居住區(qū)域類型過度型居住投資軟件園、工廠、安置區(qū)及其他區(qū)域投資型客戶為主軟件園、周邊工廠單身或者兩口之家，以過度居住為主軟件園、周邊工廠單身或者兩口之家，對于總價較為敏感輔助客群重要客群核心客群重要客群軟件園、周邊工廠單身或者兩口之家，普通員工，以過度居住為主，對于總價較為敏感輔助客群軟件園、工廠、安置區(qū)及其他區(qū)域投資型客戶為主軟件園、周邊工廠單身或者兩口之家，以中低層管理層為主核心客群領(lǐng)袖客群臨時居住投資軟件園、周邊工廠區(qū)高管，政府官員為主，以臨時居住或者投資為主軟件園、周邊工廠區(qū)高管，政府官員為主，以臨時居住或者投資為主領(lǐng)袖客群江蘇公司項目定位 客群定位。領(lǐng)袖客戶 核心客戶 重要客戶 輔助客戶客戶年齡 4055歲 2535歲 2535歲 3545歲客戶特征在各行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者如：軟件企業(yè)高管、工廠企業(yè)主、機關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)者為主軟件園、周邊工廠區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶：企業(yè)中低層管理者，以單身、兩口之家為主軟件園、周邊工廠區(qū)、安置區(qū)內(nèi)客戶：軟件員、技術(shù)員等職業(yè)，以單身、兩口之家為主，對于總價敏感全市及其他投資型客戶購房目的 臨時居住或者投資 居住 過度居住 投資客戶關(guān)注 未來的價值升值潛力周邊配套便利性 配套商業(yè)的便利性自然景觀的優(yōu)越 資源豐富居住舒適性 交通便利是否性對區(qū)域未來升值潛力比較看重對生活配套的便利比較關(guān)注客戶發(fā)動 小眾、圈層活動口碑傳播CALL客、現(xiàn)場活動、短信和派單、軟件園、工廠巡展等 CALL客、現(xiàn)場活動、短信和派單、軟件園、工廠巡展等 區(qū)域發(fā)展論壇、戶外廣告、電視、電臺、城際班車、短信、巡演、設(shè)外展點江蘇公司PART2項目定位216。項目本體分析216。SWOT分析及應(yīng)對策略216。項目總體定位216。項目客群定位216。項目發(fā)展策略江蘇公司項目發(fā)展戰(zhàn)略。項目發(fā)展戰(zhàn)略集居住、商業(yè)為一體的高端商務(wù)辦公區(qū)創(chuàng)立軟件園發(fā)展的新一極，以高端形象，樹立標桿，主動站位以集中商業(yè)，樹立區(qū)域商業(yè)中心形象以高尚公寓，樹立區(qū)域居住、投資典范努力打破區(qū)域現(xiàn)狀，實現(xiàn)區(qū)域、項目價值，帶動周邊發(fā)展江蘇公司PART3物業(yè)發(fā)展建議216。產(chǎn)品配比建議216。建筑風(fēng)格建議216。景觀風(fēng)格建議216。戶型建議216。裝修建議216。商業(yè)建議江蘇公司基于整體市場：辦公 +酒店式公寓 ，的調(diào)研結(jié)合本案的定位總結(jié)出適合本案的產(chǎn)品配比方向項目基本信息：占地： 50428㎡容積率： 土地性質(zhì)： 40年產(chǎn)權(quán)總建： 30萬㎡地上面積： 231968㎡產(chǎn)品配比 推導(dǎo)過程區(qū)域內(nèi)公寓機會 辦公機會江蘇公司產(chǎn)品配比 推導(dǎo)過程同區(qū)域辦公和公寓項目價格相差較小；但公寓項目去化速度明顯快于辦公項目區(qū)域 項目名稱 公寓 辦公價格 年度去化量 月均去化 公寓占比 價格 年度去化量 月均去化 體量占比新區(qū) 新區(qū)哥倫布廣場 9000 —— 7套 20% —— —— —— ——長江 1號 8500 —— 17套 30% 9000 —— 9 30%協(xié)信中心 75009500 18套 —— —— —— —— ——麥庫 MYCO —— —— —— —— 9000 17套 50%融智大廈 —— —— —— —— 84008500 3套 80%新發(fā)匯融廣場 —— —— —— —— 8900 2套 90%南長區(qū) 五洲國際廣場銀河城 6000 35套 30% —— —— —— ——九龍倉星匯天地 —— —— —— —— 6800 7套 37%匯普金融大廈 —— —— —— —— 13000 1萬方 5套 67%無錫世界貿(mào)易中心 —— —— —— —— 25000 707㎡ ＜ 1套 50%濱湖區(qū) 龍山大廈 —— —— —— —— 4套 40%喜年中心 10000 17套 50% —— —— —— ——江蘇公司產(chǎn)品配比 推導(dǎo)過程辦公公寓 VS區(qū)域外區(qū)域內(nèi)價格： 1000025000元 /㎡月均去化速度： 217套價格： 85009500元 /㎡去化速度：月均 5套價格： 600010000元 /㎡月均去化速度： 1530套價格： 9000元 /㎡去化速度：月均 1530套大于公寓機會 辦公機會p區(qū)域人口增多，對于總價低、面積小的公寓市場機會較大p從市場去化速度來看，公寓去化速度大于辦公去化速度。p區(qū)域內(nèi)辦公以租賃為主，從資金回籠角度出發(fā)，公寓回現(xiàn)金速度回快點。p從單價和總價來講，辦公面積大于公寓面積，總價會高于公寓 。江蘇公司產(chǎn)品配比 配比建議6090平方米23房小型公寓60120平方米小型辦公鄰里型商業(yè)沿街商鋪4080平方米毛坯 /精裝修雙重交付標準 /總價低 /投資靈活面積小 /總價低/可拆可分自由組合面積小 /功能合理 /沿街布置 /業(yè)態(tài)豐富本項目地上面積約 23萬方建議配比如下 1萬方江蘇公司PART3物業(yè)發(fā)展建議216。產(chǎn)品配比建議216。建筑風(fēng)格建議216。景觀風(fēng)格建議216。戶型建議216。裝修建議216。商業(yè)建議江蘇公司建議一 ：辦公建筑特色可以采用 “ 結(jié)構(gòu)即立面 ” 的設(shè)計理念，建筑結(jié)構(gòu)既是結(jié)構(gòu)支撐又是外觀立面，同時結(jié)構(gòu)外置使內(nèi)部空間完整，結(jié)構(gòu)形態(tài)按設(shè)計理念表達，具有特殊性和標志性！建筑風(fēng)格 辦公江蘇公司辦公樓建議二： 采用簡潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，體現(xiàn)立面的挺拔、堅挺的風(fēng)格特征建筑風(fēng)格建議二： “ 簡潔 ”“ 明快 ”“ 大氣 ” 昭示性強，作為寫字樓的外立面，體現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象。建筑風(fēng)格 辦公江蘇公司案例：深圳綠景 1866立面采用 ARTDECO風(fēng)格為主導(dǎo)，通過引導(dǎo)向上的視線，使得近百米的居住建筑顯得挺拔，而尺度上的美好比例和精致細部，又使得整個建筑的尊貴等級提升。挺拔 、精致、 昭示性強建筑風(fēng)格 公寓江蘇公司建筑用材細節(jié)： 14層采用干掛石材體現(xiàn)高端的氣質(zhì)， 4層以上采用仿石材真石漆，如此考究用料更實現(xiàn)了建筑的歷久彌新，體現(xiàn)了建筑的高端品質(zhì)。建筑風(fēng)格 公寓江蘇公司PART3物業(yè)發(fā)展建議216。產(chǎn)品配比建議216。建筑風(fēng)格建議216。景觀風(fēng)格建議216。戶型建議216。裝修建議216。商業(yè)建議江蘇公司利用 “點 線 面 ”實現(xiàn)層次景觀，注重景觀細節(jié)，打造品質(zhì)景觀。在景觀設(shè)計上，以小區(qū)干道和小區(qū)中心綠化帶相連的綠地形成小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和統(tǒng)領(lǐng)，在景觀上形成景觀層次，通過通透的建筑元素，引景入園，利用水景替身項目的整體品質(zhì)，形成互相滲透的空間景觀，不同局部組團與整體景觀的相結(jié)合，實現(xiàn)“ 點 線 面 ” 的串聯(lián)同意，寓情于行，凸顯空間形態(tài)的魅力和韻味。景觀風(fēng)格 景觀建議江蘇公司景觀風(fēng)格 景觀建議利用小型噴泉、中央景觀等水景元素，組成親