【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 浙建 楓華 紫園 86143 16套 9800 140 地 緣 性客群本區(qū)域私 營(yíng)業(yè) 主 為 主竹園路板 塊 新港天都花園 85140 112套 13000 172多 為 投 資 客，客群覆蓋各區(qū)域以本區(qū)域和市區(qū) 為 主滄 浪區(qū) 世茂運(yùn)河城 88240 78套 13000 143主力客群：一期工薪 階層 ，二期青年 階層 ，三期中等或中等以上收入的白 領(lǐng)階層 和蘇 州市外的投 資 客。天都花園開(kāi)發(fā)商：新港建設(shè)總建面積： 38萬(wàn)方總戶數(shù)： 1667容積率： 容積率： 69%均價(jià)： 13000元 /㎡戶型配比供應(yīng) 成交目前均價(jià)：剩 4層以下大戶型，均價(jià) 1202313000元 /㎡，下半年小高層產(chǎn)品面世。兩房（ 89平米）和 3房（ 120平米）是天都花園供需絕對(duì)主力，供需兩量中，兩類房源總和占比 70%左右。去化速度10000元 /㎡是天都花園去化分界點(diǎn) ，整盤(pán)在價(jià)格躍升至 10000元 /㎡后，月成交量迅速下滑至200套以下，價(jià)格繼續(xù)攀升至 12023元 /㎡時(shí)，去化幾乎停滯；2房 87㎡戶型去化穩(wěn)定，對(duì)價(jià)格上漲敏感性相對(duì)最低； 3房 122㎡戶型月成交占比隨價(jià)升逐漸降低，當(dāng)價(jià)格越過(guò) 10000元 /㎡后，去化占比穩(wěn)定在 20%左右； 3房 140 ㎡房型和 4房 174 ㎡房型占比整體呈現(xiàn)價(jià)升量升態(tài)勢(shì)。天都花園去化價(jià)格分界點(diǎn)在 10000元 /平米； 2房（ 89平米）和 3房（ 140平米）對(duì)價(jià)格上漲抗性相對(duì)較低供應(yīng)不足近期動(dòng)態(tài)新港天都花園一期高層在售，只剩 140平米， 3房。二期在下半年推出大戶型， 140190平米。一期 11000—13000 元 /平。新政前，周成交節(jié)節(jié)攀升；新政后，出現(xiàn)拐點(diǎn)誠(chéng)河新旅城開(kāi)發(fā)商：誠(chéng)河置業(yè)總建面積： 50萬(wàn)方總戶數(shù)： 1667（一期）容積率： 綠化率： %均價(jià)： 8500元 /㎡供應(yīng) 成交戶型配比3月底，誠(chéng)河新旅城余量房源 61套。供求對(duì)比中可看出 3房（ 110）平米戶型供需幾近平衡， 2房（ 87平米）房源供應(yīng)和成交所占比重最大； 3房（ 130平米）房源供應(yīng)和成交都是最少該案主打兩房（ 86平米）房型，去化良好，占比達(dá) 75%左右去化速度誠(chéng)河新旅城在最近一年中，月均去化 76套， 8475㎡。誠(chéng)河新旅城 供應(yīng)和成交主力均是 2房 85平米和 3房 105平米房型， 2房戶型月成交占比保持在 80%左右。整盤(pán)價(jià)格為周邊相對(duì)低點(diǎn)，各房型對(duì)價(jià)格上漲抗性較低近期動(dòng)態(tài)誠(chéng)河新旅城于 3月底 4月初加推少量高層（ 2房 85平米）房源，兩周內(nèi)基本去化完畢，目前房源供應(yīng)吃緊。 誠(chéng)河新旅程二期高層預(yù)計(jì)下半年推出，產(chǎn)品仍以中小戶型為主打 。一期房源基本去化完畢，二期高層仍以小戶型為主力，預(yù)計(jì)下半年上市楓華紫園開(kāi)發(fā)商：浙建地產(chǎn)總建面積： 31萬(wàn)方總戶數(shù)： 1200容積率： 綠化率： 37%均價(jià)： 9500元 /㎡戶型配比供求對(duì)比中可看出 3房（ 110）平米戶型供需幾近平衡 ， 2房（ 87平米）房源供應(yīng)和成交所占比重最大； 3房（ 130平米）房源供應(yīng)和成交都是最少供應(yīng) 成交2房（ 87平米）戶型是供需主力， 3房?jī)煞N戶型（ 108平米和 130平米）平分秋色去化速度2房 86 ㎡房型對(duì)價(jià)格上漲抗性相對(duì)最低，月去化占比穩(wěn)定在 60%以上 ； 3房 110 ㎡戶型對(duì)價(jià)格上漲抗性較大，價(jià)格達(dá)到 8500元 / ㎡后，去化占比萎縮至 10%以下； 3房 124 ㎡戶型在 8500元 / ㎡ 時(shí)，月去化占比最大，然后隨價(jià)格攀升而降低。整案在去化過(guò)程中價(jià)格上漲阻力相對(duì)較小， 2房（ 86平米）、 3房（ 124平米）對(duì)價(jià)格上漲抗性相對(duì)較低市場(chǎng)遇冷、供應(yīng)不足，成交量突然下跌近期動(dòng)態(tài)楓華紫園在最近 12周中，周度平均去化 8套， 745㎡，近期一方面由于可售房源不足，另一方面由于新政影響，成交量呈下滑趨勢(shì)，二期預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤(pán)。近期成交整體上行，新政后震蕩下行世茂運(yùn)河城開(kāi)發(fā)商：世茂地產(chǎn)總建面積： 150萬(wàn)方（含商業(yè)）容積率： 綠化率： 42%均價(jià)： 13000元 /㎡供應(yīng) 成交戶型配比3月底，世茂運(yùn)河城余量房源 78套。供求對(duì)比中可看出六種戶型供需幾近平衡， 2房（ 87平米）和 3房（ 130平米）房源供應(yīng)和成交所占比重最大； 4房（ 18 265平米）房源供應(yīng)和成交最少2房（ 87平米）、 3房（ 130平米）房源整體供需平衡且是去化主力去化速度2房 89平米戶型對(duì)價(jià)格抗性較低，月成交量占比穩(wěn)定在 40%左右 ； 1房 61平米房型有追漲趨勢(shì)； 3房 133平米價(jià)格分界點(diǎn)在 9000元 / ㎡左右 ，越過(guò)該點(diǎn)，成交占比逐月降低。整盤(pán)去化價(jià)格分界點(diǎn)為 9000元 /平米， 2房（ 89平米）和 1房（ 61平米）對(duì)價(jià)漲抗性較低， 3房（ 133平米）抗性較強(qiáng)近期動(dòng)態(tài)世茂運(yùn)河城在最近 12周中，周度平均去化 24套， 2023㎡；新政出臺(tái)后一周，客戶趕在政策實(shí)施緩沖期內(nèi)集中簽約，周成交量大幅攀升至 102套。 世茂運(yùn)河城目前三期在售戶型面積 88240平米，均價(jià) 13000元 /平米。新政前，震蕩上行；新政后，集中簽約項(xiàng)目競(jìng)品分析總結(jié) 區(qū)內(nèi)典型競(jìng)品多自帶大體量商業(yè)配套 ，配套業(yè)態(tài)涵蓋酒店式公寓、酒店、商業(yè)街、 SOHO等；公寓以 20層以上高層為主。由競(jìng)品歷史供求結(jié)構(gòu)看， 90 ㎡左右及其以下兩房產(chǎn)品供求兩旺 ，且是片區(qū)市場(chǎng)供需絕對(duì)主力 ； 100120 ㎡是次要主力，供需基本平衡。價(jià)格區(qū)間大， 850013000元 / ㎡不等， 片區(qū)均價(jià)約在 900010000元 / ㎡左右，主力總價(jià)在 80130萬(wàn)左右 。典型競(jìng)品 未來(lái)兩到三年中公寓供應(yīng)體量約在 144萬(wàn)方左右 （不含本案），遠(yuǎn)期看片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)趨緊張，但 目前該板塊項(xiàng)目均處于推盤(pán)間歇期，可售房源供應(yīng)吃緊 。 兩房（ 8590平米）和 3房（ 120130）對(duì)價(jià)格上漲抗性較低 ?？腿悍治?楓華紫園天都花園本案參考樓盤(pán)尋找與本案產(chǎn)品及高度等同的競(jìng)品項(xiàng)目 —— 新港天都花園；尋找與本案臨近但品質(zhì)略低的參考項(xiàng)目 —— 楓華紫園；以兩項(xiàng)目的客群對(duì)比，結(jié)合本案產(chǎn)品特性及市場(chǎng)需求，尋找本案的目標(biāo)客群！從以上對(duì)比可明顯看出，楓華紫園以首次置業(yè)客群為主，而本案競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)的新港天都花園則以投資客群為主導(dǎo)。結(jié)論：兩大樓盤(pán)價(jià)格不同，差異較大，導(dǎo)致其客源的構(gòu)成亦不相同！參考項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析由以上對(duì)比可看出：楓華紫園主體覆蓋區(qū)域以南向西的地緣客戶，外區(qū)域客戶比例非常低新港天都花園主體覆蓋區(qū)域以北向東的客戶，地緣性客群雖占一定比例，但各區(qū)域均有一定覆蓋率，外區(qū)域客群以主城區(qū)客戶比例為最高；結(jié)論：本案客群中，新區(qū)和吳中區(qū)的地緣性客群占一定比例，其次是向主城區(qū)的客源覆蓋；參考項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析由以上對(duì)比可看出：楓華紫園和新港天都花園的購(gòu)房主力均是私企老板及個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶；說(shuō)明占多數(shù)的地緣性客群其購(gòu)買力非常強(qiáng)；結(jié)論：本案的首期客戶將有大批具一定購(gòu)買力的地緣性人群進(jìn)入；參考項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析由以上對(duì)比可看出：楓華紫園： 3545歲客群為主力， 2535歲客群比例明顯高于 45歲以上客群新港天都花園： 3545歲客群為主力， 2535歲客群比例接近 45歲以上客群結(jié)論：本案的購(gòu)房主力年齡段應(yīng)在 3545段。綜合各產(chǎn)品的市場(chǎng)需求，上下兩個(gè)年齡段的客群比例亦相差不大；參考項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析由以上對(duì)比可看出：楓華紫園：以自住客為主的客群更關(guān)注交通的便利，新港天都花園：以投資客為主力客群對(duì)交通所帶來(lái)升值潛力的關(guān)注度同比更高！其次對(duì)戶型及價(jià)格的關(guān)注則同比降低！結(jié)論：兩盤(pán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)同時(shí)指向交通，本案在交通上的優(yōu)勢(shì)亦同時(shí)被客群首要關(guān)注；參考項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與參考項(xiàng)目主力客群對(duì)比綜述主力客群分析 參考 項(xiàng) 目 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目楓華 紫園 新港天都花園客 戶 需求 首置 為 主 改善、投 資為 主年 齡 段 3040 3545客 戶 來(lái)源 地 緣 性客群比例最大 — 木 櫝 地 緣 性客群比例最大 — 新區(qū)，其次是市區(qū)和平江等區(qū)域客 戶職業(yè) 私 營(yíng)業(yè) 主、私企老板 私 營(yíng)業(yè) 主關(guān)注重點(diǎn) 交通 交通小結(jié)：兩項(xiàng)目的對(duì)比反差較大，除占據(jù)主導(dǎo)的地緣性客群為主之外，兩極分化嚴(yán)重；楓華紫園最大滿足首置及自住客群的生活需求，消化地緣性客群；新港天都花園最大滿足投資客群的需求，覆蓋地緣客群至市區(qū)客群的更廣區(qū)域，高收入客群的打擊面更大；參考項(xiàng)目及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客群分析家庭年收入稅后月收入月還款（月收入30%40%， 30年） 總價(jià)承受力首付（ 5成） 客源特征1520萬(wàn) 1202316000元 36004800元 100110萬(wàn) 5055萬(wàn) 一次置業(yè)2025萬(wàn) 1600020230元 48006000元 110137萬(wàn) 5569萬(wàn) 二次置業(yè)2530萬(wàn)