【文章內容簡介】 區(qū)域在售樓盤、臨街商鋪、市場影響范圍內 競爭樓盤選擇 黔南汽車商貿城、桃溪園、港灣麗都 競爭樓盤分析 黔南汽車商貿城 項目簡介 項目位于本案南側，有黔龍地產(chǎn)開發(fā)，占地 37 畝；主題定位：黔南最大的汽車商貿城；項目背景：政府扶持專業(yè)市場。 龍山大道 黔龍汽車商貿城 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 40329 ㎡ 16162 ㎡ 20560 ㎡ 商鋪面積區(qū)間 停車位 綜合樓 200+ ㎡ 住宅 77455 ㎡ 總建筑面積 400 汽車商貿城 10018 ㎡ 建筑占地面積 16565 ㎡ 本地下建筑面積 24798 ㎡ 總用地面積 本 案 產(chǎn)品結構及業(yè)態(tài)布局 產(chǎn)品結構：臨街商鋪由地上部分及半地下部分組成，地上部分臨龍山大道，層高 、地下部分層高 ，開間 810m，進深 20m以上； 業(yè)態(tài)布局：地上臨街為小轎車銷售及汽車相關業(yè)態(tài)，半地下室商鋪以大型貨車銷售為主；北側和西側商鋪由 2 層組成，第一層為大型貨車銷售，第二層為小轎車汽車銷售及相關附屬產(chǎn)品。 銷售情況 售價：一層 5800 元 /平米起，二層及臨街 6000 元 /平米起； 經(jīng)了解，項目商業(yè)銷售不好，購買主要障礙：價格抗性，單價過高；面積大，總價過高。 已成交客戶多為汽車銷售及服務為主的客戶。 競爭樓盤分析 桃溪園歡樂谷 項目簡介 項目位于都勻經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)桃溪園 15 號，由天源地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè)主題定位：餐 飲一條街。 商鋪屬性 商業(yè)體量： 萬方左右；臨街商鋪面積： 60㎡ /間，可打通；開間 46m、層高 、進深812m。每間商鋪皆有煙道，水電煤氣齊備。 商鋪經(jīng)營方式 以租帶售，現(xiàn)招商，形成餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍。目前招商率達 80%。 售價：臨街商鋪 9800 元 /平方米，不臨街 6800 元 /平方米。 租價： 25 元 /平方米月。 商鋪業(yè)態(tài) 餐飲一條街：餐飲類（家富富僑、重慶北渡魚、御魚軒、各地名吃店）、休閑娛樂類（酒吧、KTV、咖啡屋、時尚飲品店） 租售情況 銷售情況不好，銷售 1 年有余，目前銷售率 23%，購買障礙 ：價格過高，與投資回報不成正比。 出租情況：出租情況很好，目前出租率達 80%，沿河岸及小區(qū)內部商業(yè)全部招商完成。 競爭樓盤分析 港灣麗都 項目簡介 項目位于都勻經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)龍山大道邊，與桃溪園隔河相望；商業(yè)主題定位：汽車時代。 商鋪屬性 商業(yè)體量： 5000 ㎡；臨街商鋪面積： 3050 ㎡ /間，可打通；開間 、層高 、進深8m。無煙道、煤氣。 商鋪經(jīng)營方式 以租帶售，現(xiàn)招商，臨街形成汽車銷售服務業(yè)態(tài)，商業(yè)中心形成家電超市。目前臨街招商完成。 售價：臨街商鋪 12800 元 /平方米，不臨街 6000 元 /平 方米起。 租價：臨街 40 元 /平方米月。 商鋪業(yè)態(tài) 汽車銷售服務 +家電 已入住商家：奇瑞汽車、獵豹汽車、一汽大眾、福田等經(jīng)營代理公司 租售情況 銷售情況不好， 08年入市，目前銷售率 27%，購買障礙：價格過高，與投資回報不成正比。 出租情況：出租情況很好，臨街招商完畢。 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 市場環(huán)境屬性界定 市場供應屬性： 區(qū)域集中供應，租金水平過低 城市向北發(fā)展，商業(yè)供應集中在開發(fā)區(qū)，供應過剩，租金水平增長過慢，商鋪售價高企。 市場供大于求 都勻商鋪市場嚴重供大于求，商鋪空置率高升。 租售屬性： 業(yè)態(tài)定位清晰 現(xiàn)售商鋪業(yè)態(tài)定位清晰，商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理。 區(qū)域商鋪銷售疲軟 區(qū)域內商鋪銷售疲軟，價格高企為主要購買障礙。 業(yè)態(tài)定位屬性： 商鋪產(chǎn)品競爭激烈 都勻市場商業(yè)現(xiàn)象：樓盤基本有商業(yè)，商業(yè)必底墑，臨街必街鋪；市場商鋪競爭激烈。 新商鋪出租良好 商業(yè)定位準確的商鋪，出租良好，市場認可度高。 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商 業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 價格高是影響區(qū)域商鋪銷售去花的主要購買障礙 業(yè)態(tài)定位是影響出租率的主要因素 租金水平是影響價格的主要因素 市場供求關系：供大于求 市場供應格局：集中于開發(fā)區(qū) 市場競爭焦點：商鋪 核心問題 啟示 解決方向：業(yè)態(tài)定位、價格定位、營銷定位 Part III ｜市場環(huán)境 商業(yè)市場環(huán)境特征 商業(yè)價格格局 本案商業(yè)競爭樓盤 市場環(huán)境屬性界定 市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 項目市場環(huán)境 SWOT 分析 市場環(huán)境 SWOT 分析 S 優(yōu)勢 品質優(yōu)勢：項目為品質生活社區(qū)商業(yè)； 規(guī)模優(yōu)勢：臨街商鋪長達 500 米； 建筑風格優(yōu)勢：西班牙風情社區(qū)； 定價優(yōu)勢：本案商業(yè)未入市； T 威脅 市場供應大，商鋪為競爭焦點； 區(qū)域內其他項目不確定供應； O 機遇 區(qū)域地段發(fā)展機遇：專業(yè)汽車商貿城 帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展；本案規(guī)模，可以靈 活占領市場補缺者的位置，達到利潤最 大化。 W 劣勢 項目地段租金水平較低； 地段商業(yè)業(yè)態(tài)差、商業(yè)業(yè)態(tài)需培養(yǎng)； 建筑結構限制業(yè)態(tài)選擇，客戶范圍縮小； 商業(yè) 市場認知度為零，需從零開始； 區(qū)域地段認可度低，區(qū)域商圈形象需重塑； SWOT 分析 分析出發(fā)點：本項目在市場中的 SWOT Part IV ｜商業(yè)定位 功能定位 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位 價格定位 營銷定位 類 型 商業(yè)規(guī)模 入住商戶 商圈輻射人口 鄰里型 7000 平米以下 10—— 20 戶 萬人以下 社區(qū)型 萬平米 20—— 100 戶 — 5 萬人 區(qū)域型 萬 — 3 萬 40—— 150 戶 510 萬人 大區(qū)域型 （地域型） 3—— 7 萬平米 100—— 200 戶 1030 萬人 中心型 10 萬平米 以上 250——700 上百萬人，大型城市可達上千萬人不等