商業(yè)定位及營銷推廣方案(編輯修改稿)
2025-06-07 12:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 期內(nèi)，由業(yè)主代表與承租經(jīng)營者及發(fā)展商進行溝通和協(xié)商，保障商鋪業(yè)主的利益。包租期滿后，業(yè)主代表可與經(jīng)營者就后續(xù)經(jīng)營、業(yè)主利益進行協(xié)商。也可自行招商。四、項目價格定位（一）、定價策略房地產(chǎn)行業(yè)的定價策略多種多樣，考慮到吉誠尚都商場部分采取10年 返租、統(tǒng)一經(jīng)營的方式，價格定位與租金水平成正比關(guān)系，本項目定價策略采取溢價定價（高值定價）方式，即裙樓商業(yè)的總體價格水平高出周邊的平均商業(yè)物業(yè)市場價格。物業(yè)的營銷模式?jīng)Q定其在興義市場的獨特性。（二）、定價方法無差異價格定價法：即商業(yè)裙樓技術(shù)夾層、二三層商場在同一樓層內(nèi)不區(qū)分商鋪位置、大小、朝向、臨通道數(shù)量，采取統(tǒng)一價格（臨街獨立門面除外）。這種定價方法的前提是裙樓商業(yè)所采取的固定反租模式。（三）、計價方式裙樓商業(yè)物業(yè)計價采用按套內(nèi)面積計價的方式。（四）、價格定位（套內(nèi)計價）裙樓測算面積指標技術(shù)層二層三層建筑面積測算建筑面積電梯井及電梯前室衛(wèi)生間商場管理辦公室樓梯商鋪通道步梯入口中庭說明：測算建筑面積=建筑面積—電梯井及電梯前室；電梯井及電梯前室應(yīng)計入整棟公攤；其余部分計入本層公攤。劃分門面面積及數(shù)量門面面積數(shù)量實際公攤系數(shù)實際銷售公攤銷售面積技術(shù)夾層㎡96個二層㎡165個三層㎡165個門面面積為重新劃分后的可銷售門面套內(nèi)建筑面積；實際公攤面積=公攤面積/套內(nèi)建筑面積銷售總價 技術(shù)層=㎡9000=8019297元二層=㎡6000=11922750元三層=㎡3800=7551075元銷售總價為8019297元+11922750元+7551075元=27493122元扣除銷售稅費后的銷售總價為25939761元（本項目扣除銷售稅費后的總利潤為：+=）說明：考慮實際公攤系數(shù)較大，與興義市民購買商鋪接受的公攤有一定差距，二層、。技術(shù)夾層銷售均價按9000元/㎡、二層銷售均價按6000元/㎡、三層銷售均價按3800元/㎡。 租金收益面積13年36年69年10年1880361227523727883921818517十年租金收益（稅前）26396727十年租金收益（稅后）24080414說明：租金遞增比例為3年上升10%稅后租金總收益為26396727（）=24080414元%，由開發(fā)商與投資者各承擔一半。十年回租租金支出十年回租租金支出=技術(shù)層、二、三層銷售總額8%10年十年回租租金支出=27493122元8%10年=21994498元十年回租租金損益10年回租損益=10年租金收入（稅后）10年租金支出十年回租租金損益=24080414元21994498元=2085916元說明：十年回租租金扣除應(yīng)付給投資者租金后，尚盈余2085916元。五、目標客戶設(shè)定（一）、全客層投資客戶裙樓商業(yè)的面積劃分及共有產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷售模式?jīng)Q定了本項目裙樓商業(yè)投資的如下特性：純投資性、投入低、投資收益穩(wěn)定、回報高。物業(yè)的特性決定了裙樓商業(yè)作為興義市稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引興義市民的踴躍投資。（二）、目標客戶：購買住宅客戶業(yè)主興義市市民周邊縣市投資者（三）、目標客戶特性：專業(yè)投資者更看重投資的穩(wěn)定性和高回報。散戶型投資者具有隨機性，往往某個熱點或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能欺騙的，因為用于投資的是手頭盈余資金，投資時會更加謹慎。所以，投資回報形式的設(shè)定是實現(xiàn)銷售目標的重要一環(huán)。散戶型投資者因為其群體龐大，也將成為本項目裙樓物業(yè)核心的目標客戶。六、付款方式及其策略（一）、付款方式根據(jù)本項目建設(shè)周期、推廣節(jié)奏、門面總價及定位方向，客戶有以下兩種付款方式可供選擇： 一次性付款：認購時交納1—2萬元認購誠意金并簽訂《認購協(xié)議書》，簽訂《商品房買賣合同》支付全部房款。 銀行按揭：認購時交納1—2萬元認購誠意金并簽訂《認購協(xié)議書》，簽訂《商品房買賣合同》支付50%房款，剩余房款由銀行提供五成十年按揭；不采取分期付款方式。（二）、付款策略在以上付款方式中，根據(jù)付款方式的不同，制定不同的折扣。建議：一次性付款：認購期按97折計算，認購期后按照99折計算，尾盤銷售期制定針對性的折扣措施。按揭付款：認購期按99折計算，認購期后無折扣，尾盤銷售期制定針對性的折扣措施。 第二部分 營銷推廣執(zhí)行一、推廣時機選擇項目成功銷售的關(guān)鍵，除取決于項目本身的規(guī)劃包裝之外，選擇銷售時機亦是一個非常重要的因素，項目在天時、地利、人和三者相結(jié)合的有利條件下推向市場，必能取得良好的成績。根據(jù)項目住宅部分推廣節(jié)奏，市場的試探和目標客戶積累
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