【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間 810m，進(jìn)深 20m以上； 業(yè)態(tài)布局：地上臨街為小轎車銷售及汽車相關(guān)業(yè)態(tài)，半地下室商鋪以大型貨車銷售為主；北側(cè)和西側(cè)商鋪由 2層組成，第一層為大型貨車銷售，第二層為小轎車汽車銷售及相關(guān)附屬產(chǎn)品。 銷售情況 售價(jià)：一層 5800元 /平米起，二層及臨街 6000元 /平米起； 經(jīng)了解，項(xiàng)目商業(yè)銷售不好，購(gòu)買主要障礙： 價(jià)格抗性，單價(jià)過(guò)高；面積大，總價(jià)過(guò)高。 已成交客戶多為汽車銷售及服務(wù)為主的客戶。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 桃溪園歡樂(lè)谷 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位于都勻經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桃溪園 15號(hào)，由天源地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè) 主題定位：餐飲一條街 。 商鋪屬性 商業(yè)體量： ；臨街商鋪面積： 60㎡ /間，可打通；開間 46m、層高 、進(jìn)深 812m。每間商鋪皆有煙道，水電煤氣齊備。 商鋪經(jīng)營(yíng)方式 以租帶售，現(xiàn)招商，形成餐飲業(yè)態(tài)商業(yè)氛圍。目前招商率達(dá) 80%。 售價(jià)：臨街商鋪 9800元 /平方米，不臨街 6800元 /平方米。 租價(jià)： 25元 /平方米 月。 商鋪業(yè)態(tài) 餐飲一條街：餐飲類（家富富僑、重慶北渡魚、御魚軒、各地名吃店）、休閑娛樂(lè)類（酒吧、KTV、咖啡屋、時(shí)尚飲品店） 租售情況 銷售情況不好，銷售 1年有余，目前銷售率 23%，購(gòu)買障礙： 價(jià)格過(guò)高，與投資回報(bào)不成正比。 出租情況：出租情況很好，目前出租率達(dá) 80%，沿河岸及小區(qū)內(nèi)部商業(yè)全部招商完成。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 港灣麗都 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位于都勻經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)龍山大道邊，與桃溪園隔河相望；商業(yè) 主題定位：汽車時(shí)代 。 商鋪屬性 商業(yè)體量： 5000㎡；臨街商鋪面積： 3050㎡ /間，可打通；開間 、層高 、進(jìn)深 8m。無(wú)煙道、煤氣。 商鋪經(jīng)營(yíng)方式 以租帶售，現(xiàn)招商，臨街形成汽車銷售服務(wù)業(yè)態(tài)，商業(yè)中心形成家電超市。目前臨街招商完成。 售價(jià)：臨街商鋪 12800元 /平方米，不臨街 6000元 /平方米起。 租價(jià)：臨街 40元 /平方米 月。 商鋪業(yè)態(tài) 汽車銷售服務(wù) +家電 已入住商家：奇瑞汽車、獵豹汽車、一汽大眾、福田等經(jīng)營(yíng)代理公司 租售情況 銷售情況不好， 08年入市，目前銷售率 27%，購(gòu)買障礙： 價(jià)格過(guò)高，與投資回報(bào)不成正比。 出租情況：出租情況很好，臨街招商完畢。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 Part III ｜市場(chǎng)環(huán)境 ?商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境特征 ?商業(yè)價(jià)格格局 ?本案商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ?市場(chǎng)環(huán)境屬性界定 ?市場(chǎng)環(huán)境對(duì)商業(yè)定位的啟示 ?項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 市場(chǎng)環(huán)境屬性界定 ?市場(chǎng)供應(yīng)屬性： 區(qū)域集中供應(yīng)，租金水平過(guò)低 城市向北發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)集中在開發(fā)區(qū)，供應(yīng)過(guò)剩，租金水平增長(zhǎng)過(guò)慢，商鋪售價(jià)高企。 市場(chǎng)供大于求 都勻商鋪市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，商鋪空置率高升。 ?租售屬 性： 業(yè)態(tài)定位清晰 現(xiàn)售商鋪業(yè)態(tài)定位清晰，商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理。 區(qū)域商鋪銷售疲軟 區(qū)域內(nèi)商鋪銷售疲軟，價(jià)格高企為主要購(gòu)買障礙。 ?業(yè)態(tài)定位屬性： 商鋪產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈 都勻市場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)象：樓盤基本有商業(yè)，商業(yè)必底墑，臨街必街鋪；市場(chǎng)商鋪競(jìng)爭(zhēng)激烈。 新商鋪出租良好 商業(yè)定位準(zhǔn)確的商鋪，出租良好，市場(chǎng)認(rèn)可度高。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 Part III ｜市場(chǎng)環(huán)境 ?商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境特征 ?商業(yè)價(jià)格格局 ?本案商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ?市場(chǎng)環(huán)境屬性界定 ?市場(chǎng)環(huán)境對(duì)商業(yè)定位的啟示 ?項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 市場(chǎng)環(huán)境對(duì)商業(yè)定位的啟示 價(jià)格高是影響區(qū)域商鋪銷售去花的主要購(gòu)買障礙 業(yè)態(tài)定位是影響出租率的主要因素 租金水平是影響價(jià)格的主要因素 市場(chǎng)供求關(guān)系：供大于求 市場(chǎng)供應(yīng)格局：集中于開發(fā)區(qū) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)：商鋪 核心問(wèn)題 啟示 解決方向：業(yè)態(tài)定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷定位 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 Part III ｜市場(chǎng)環(huán)境 ?商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境特征 ?商業(yè)價(jià)格格局 ?本案商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤 ?市場(chǎng)環(huán)境屬性界定 ?市場(chǎng)環(huán)境對(duì)商業(yè)定位的啟示 ?項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 市場(chǎng)環(huán)境 SWOT分析 S 優(yōu)勢(shì) 品質(zhì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目為品質(zhì)生活社區(qū)商業(yè)； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：臨街商鋪長(zhǎng)達(dá) 500米； 建筑風(fēng)格優(yōu)勢(shì)：西班牙風(fēng)情社區(qū)； 定價(jià)優(yōu)勢(shì)：本案商業(yè)未入市； T 威脅 市場(chǎng)供應(yīng)大，商鋪為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)； 區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目不確定供應(yīng)； O 機(jī)遇 區(qū)域地段發(fā)展機(jī)遇：專業(yè)汽車商貿(mào)城 帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展；本案規(guī)模，可以靈 活占領(lǐng)市場(chǎng)補(bǔ)缺者的位置，達(dá)到利潤(rùn)最 大化。 W 劣勢(shì) 項(xiàng)目地段租金水平較低； 地段商業(yè)業(yè)態(tài)差、商業(yè)業(yè)態(tài)需培養(yǎng)； 建筑結(jié)構(gòu)限制業(yè)態(tài)選擇，客戶范圍縮??； 商業(yè)市場(chǎng)認(rèn)知度為零，需從零開始； 區(qū)域地段認(rèn)可度低，區(qū)域商圈形象需重塑； SWOT 分析 ?分析出發(fā)點(diǎn)：本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的 SWOT 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 Part IV ｜商業(yè)定位 ?功能定位 ?商業(yè)定位 ?業(yè)態(tài)定位 ?價(jià)格定位 ?營(yíng)銷定位 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 類 型 商業(yè)規(guī)模 入住商戶 商圈輻射人口 鄰里型 7000平米以下 10—— 20戶 社區(qū)型 20—— 100戶 — 5萬(wàn)人 區(qū)域型 — 3萬(wàn) 40—— 150戶 510萬(wàn)人 大區(qū)域型 （地域型） 3—— 7萬(wàn)平米 100—— 200戶 1030萬(wàn)人 中心型 10萬(wàn)平米以上 250—— 700 上百萬(wàn)人，大型城市可達(dá)上千萬(wàn)人不等 本案為城市節(jié)點(diǎn)商業(yè)而非城市中心商業(yè)，傳統(tǒng)零售業(yè)不符合本案案所處地段，必須尋求其他模式的商業(yè)形態(tài)作為本案商業(yè)操作方向，如集散式商業(yè)或借鑒其它城市更為成熟的商業(yè)模式。 輻射人口為第一、第二層級(jí)，為鄰里、社區(qū)型商業(yè) 城市功能定位思考 ?項(xiàng)目地段鄰里商業(yè)基本飽和 合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司貴陽(yáng)分公司 業(yè)態(tài)類型 影響因素 建議 情景商業(yè)街區(qū) ?龍山大道不具備人氣聚集功能，地段人氣不足以支撐情景商業(yè)街區(qū) ?情景商業(yè)街區(qū)在都勻還處于市場(chǎng)空白期。 ?項(xiàng)目本身血統(tǒng)，具備打造風(fēng)情街區(qū)調(diào)性和基礎(chǔ) 情景商業(yè)街對(duì)環(huán)境和氛圍要求高，在環(huán)境和氛圍的營(yíng)造上需要著重考慮。 由于情景街區(qū)在都勻還未被認(rèn)知，需要大量的廣告支撐和概念導(dǎo)入。 業(yè)態(tài)培養(yǎng)周期長(zhǎng)、資金回籠速度慢，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，不建議選擇； 社區(qū)商業(yè) ?社區(qū)商業(yè)需要周邊，有一定的居住人口，但要求相對(duì)較低； ?周邊的社區(qū)商業(yè)檔次較低，難以滿足本案業(yè)主的需求，因此需要相應(yīng)的解決商業(yè)與住宅檔次的不匹配； ?社區(qū)商業(yè)的形成都是自發(fā)的，如缺乏管理很容易影響整體的商業(yè)品質(zhì)； ?社區(qū)商業(yè)商鋪利于銷售，應(yīng)該著重考慮后續(xù)的招商統(tǒng)一問(wèn)題，使其便于后期管理，即利于銷售同時(shí)又不損害社區(qū)形象； ?本案商鋪?zhàn)鳛樯鐓^(qū)商業(yè)，建筑結(jié)構(gòu)影響業(yè)態(tài)選擇，將區(qū)隔部分客戶。 ?區(qū)域人口數(shù)量及消費(fèi)能力支撐不夠，營(yíng)銷商鋪利潤(rùn)最大化。 ?建議選擇，但同時(shí)注意后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理； 專業(yè)市場(chǎng) ?周邊以汽配、五金、機(jī)電市場(chǎng)為主 ?運(yùn)輸條件便利，具備先天優(yōu)勢(shì)； ?本案處于兩個(gè)汽車商貿(mào)商業(yè)鏈中間，南側(cè)汽車商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng) ——黔南汽車商貿(mào)城。 ?政府規(guī)劃扶持汽車商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)。 ?先天條件符合，后續(xù)發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。 ?能合理解決建筑結(jié)構(gòu)問(wèn)題（無(wú)煙道、地下部分）。 ?市場(chǎng)需求導(dǎo)向，合理疏導(dǎo)，商業(yè)業(yè)態(tài)形成周期短。 ?建議選擇，但注意業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目品質(zhì)之間的平衡、項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)配套與專業(yè)市場(chǎng)之間的配比。 商業(yè)類型選擇 合富輝煌