【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 求必須有自動(dòng)沖水裝置，且一定要有浴缸，因?yàn)樗麄儽容^喜歡泡澡。對(duì)廚房是否為日式，是否有日式榻榻米等并無(wú)要求。另外，他們一般都希望有陽(yáng)臺(tái)且偏愛(ài)朝南的戶型。 外籍人士選擇物業(yè)時(shí)，即考慮戶型、裝修狀況和價(jià)格，同時(shí)社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)也是很重要的選擇因素。社區(qū)應(yīng)該 有很好的綠化景觀環(huán)境，會(huì)所里必須配備健身房、桑拿房、室內(nèi)外游泳池、兒童室內(nèi)外游樂(lè)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、多功能廳、宴會(huì)廳、小型超市、美容美發(fā)廳等。社區(qū)綠化程度要高，保安設(shè)備較好，附助設(shè)施日常維修要及時(shí)，屬于純居住社區(qū)。 結(jié)論：客群需求方面的結(jié)論 綜上所述，并結(jié)合我項(xiàng)目所擁有的客觀條件，本項(xiàng)目的客戶群應(yīng)該定位為城市中的高收入人群。他們對(duì)于居所的要求，依地區(qū)與工作特點(diǎn)，生活背景的不同各有區(qū)分，但是從上面的客群需求分析來(lái)看，通過(guò)他們對(duì)于具體居住要求的看法，總結(jié)出他們比較一致的對(duì)于理想生活居所的描述：即，他們需 要的住宅是有便利快捷的交通；全面周到的服務(wù)；具有品質(zhì)的社區(qū)配套；充滿生活氣息和浪漫主義并不落俗套的社區(qū)環(huán)境；具有充分人性化人文關(guān)懷，設(shè)計(jì)精良，注重細(xì)節(jié)，體現(xiàn)身份與價(jià)值感，并有文化認(rèn)同感的房子。 項(xiàng)目的核心屬性 市場(chǎng)形象 具有極強(qiáng)的自我個(gè)性，鮮明的項(xiàng)目符號(hào)，濃厚的中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，在都江堰片區(qū)獨(dú)樹(shù)一幟的，精致人文居住社區(qū)。 產(chǎn)品定位 1）區(qū)域產(chǎn)品的特點(diǎn) 根據(jù)對(duì)該地域性住宅市場(chǎng)個(gè)案項(xiàng)目的調(diào)查，對(duì)該地域市場(chǎng)特征表現(xiàn)歸納為： 該地域?qū)儆谝焉陥?bào)世界遺產(chǎn)保護(hù)的國(guó)家級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)，是典型的酒店、別墅、度假型物業(yè) 開(kāi)發(fā)的絕佳地域； 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多依托青城山風(fēng)景區(qū)得天獨(dú)厚的自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì) ,是距離成都最近的大型風(fēng)景區(qū)，具備成熟的道路交通配套和避暑型的度假形態(tài)的公寓，以及農(nóng)家樂(lè)遍地開(kāi)花，滿足成都市避暑、休閑、散心和旅游參觀的勝地，特別吸引成都市民、政、商界人士； 該地域開(kāi)發(fā)類型主要以投資性的產(chǎn)權(quán)式酒店，“第二居所”、“ 5+2 生活模式”的度假型多層及低層住宅（院）、聯(lián)排、單體別墅的及高附加價(jià)值、高檔次的物業(yè)為主； 建筑特征多樣化，既有川西民居風(fēng)格又有現(xiàn)代風(fēng)格，廣告宣傳以度假、投資、自然、高貴、品位、規(guī)模等為項(xiàng)目市場(chǎng)形象定 位，以適應(yīng)青城山的地理及環(huán)境特征。 2）產(chǎn)品基因 不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子 房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表： 地產(chǎn)因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅 中高檔住宅附加說(shuō)明 本項(xiàng)目符合情況 對(duì)公共交通的依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū) 符合 對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較 強(qiáng) 弱 很弱 不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。 符合 對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求 高 很 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 可達(dá)到 建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計(jì) 可達(dá)到 容積率、覆蓋率要求 無(wú) 一般 低 低 可達(dá)到 對(duì)休閑空間，綠化要求 無(wú) 一般 高 很高 具有品味的專用康樂(lè)、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境 可達(dá)到 人文環(huán)境 無(wú) 一般 高 很高 區(qū)域人文環(huán)境 符合 景觀要求 無(wú) 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 符合 以上分析表明，本項(xiàng)目地 塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊 . 產(chǎn)品屬性 產(chǎn)品屬性的分類 第一居所：純粹為家庭長(zhǎng)期居住而非過(guò)度性投資、休閑的居所，擁有都市的繁華和便利，擁有舒適度較高的居住空間。 第二居所：用來(lái)度假，修身和投資的產(chǎn)品，是購(gòu)房者的精神生活升華的象征和賺錢的手段。 商務(wù)會(huì)館：成功人士或公司購(gòu)買的用于商務(wù)接待、公司聚會(huì)的商務(wù)場(chǎng)所，會(huì)館會(huì)議設(shè)施齊全，功能完善。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性 鑒于項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際銷售情況。本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性為： 第一居所為第一屬性，第二居所及商務(wù)會(huì)館為第二屬性 ； 第一居所為顯性屬性，第二居所及商務(wù)會(huì)館為隱性屬性； 第一居所為主要矛盾，第二居所及商務(wù)會(huì)館為次要矛盾； （第二、三次以上的置業(yè)） 3）、產(chǎn)品特質(zhì) 水生社區(qū)：水是項(xiàng)目的核心資源。都江堰的水文化及沙溝河 的水資源是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所依靠的二大元素。此二大核心資源是項(xiàng)目在社區(qū)文化提升的重要法碼，也是高檔類型的產(chǎn)品市場(chǎng)決勝的重要手段。水生社區(qū)，既突出了水在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)的核心要素，也最終決定著產(chǎn)品的品質(zhì)。水生社區(qū)，是項(xiàng)目的文化特質(zhì) 合院融天：天人合一中國(guó)傳統(tǒng)的居住理念?！熬雍隙煌敝袊?guó)傳統(tǒng)的人與人相處的原則，合院，是中國(guó)傳統(tǒng)的居住模式。 傳統(tǒng)的建筑立面中融入現(xiàn)代簡(jiǎn)約實(shí)用的木制玻璃采光窗，突出了新中式建筑的符號(hào)。 精美園林： 依托岷江水與青城山，以水為主線，傾力打造項(xiàng)目的“江南園林”風(fēng)范，以古樸精細(xì)的園林設(shè)計(jì)體現(xiàn)“躬耕林間，志滿天下”的田園氣質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)綠化與建筑之間交相掩映，若隱若現(xiàn)，互為主輔的整體視覺(jué)效果。 4）、產(chǎn)品定位 中國(guó)合居時(shí)代 水生融天宅院 關(guān)鍵詞 中國(guó)：中國(guó)傳統(tǒng)文化的回歸，使中式建筑成為中國(guó)財(cái)富精英們的精神家園。中式建筑符號(hào)。中國(guó)傳統(tǒng)的精神家園。 合居時(shí)代：住宅，家的 形象、領(lǐng)域、符號(hào)。只有充分滿足了三位一體的完美組合，住宅的社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值，才會(huì)清晰地顯露出來(lái)。合居住宅的思考，是基于中國(guó)傳統(tǒng)合院住宅演變的思考、融合更為深邃的人性需求挖掘、對(duì)城市未來(lái)趨勢(shì)的充分前瞻，打造生命力更長(zhǎng)久的、歷久彌新的、美的建筑。家庭每個(gè)成員的高質(zhì)量家居生活需求不僅在物質(zhì)，更在于精神的滿足。 水生：水生態(tài)、水建筑、水園林、水文化。他生于水，長(zhǎng)于水，水又為他們而生。 融天：建筑親地通天、空間通透。 商業(yè)用地定位 1）商業(yè)旅游用地定位：商務(wù)會(huì)館 +風(fēng)景泛會(huì)所 開(kāi)發(fā)條件： （ 1）地塊內(nèi)具 有頂級(jí)的自然生態(tài) （ 2）地塊配套具有頂級(jí)的商務(wù)功能配套。如高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)等 （ 3）遠(yuǎn)離交通動(dòng)線、私密性好 對(duì)于項(xiàng)目而言較難成立，項(xiàng)目需要增加其他因子提升項(xiàng)目的價(jià)值，如道路的隔音遮蔽系統(tǒng)、高檔的建筑材料，優(yōu)秀的景觀系統(tǒng)等等。 3）風(fēng)景泛會(huì)所 客群定位：高端人群 功能定位：休閑、娛樂(lè)、養(yǎng)生 規(guī)劃設(shè)計(jì)篇 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 建筑風(fēng)格建議 景觀園林建議 戶型功能建議 生智建筑技術(shù)建議 公建配套建議 物業(yè)管理建議 規(guī)劃設(shè)計(jì)篇 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃目標(biāo) （ 1）打造“中國(guó)合居時(shí)代、水生融天宅院”的社區(qū)，在項(xiàng)目上規(guī)劃結(jié)合地塊屬性、以創(chuàng)新規(guī)劃的理念、精致化的設(shè)計(jì)思路、創(chuàng)造高附加值的產(chǎn)品占領(lǐng)市場(chǎng)。 （ 2）強(qiáng)化都江堰市世界級(jí)文化遺產(chǎn)入口的概念，從城市整體功能出發(fā)，把地塊打造成都江堰市的形象工程。 （ 3）以“合居、水生、融天，宅院”為關(guān)鍵詞，并從整體居住空間上合理安排各類型產(chǎn)品用地，著重考慮優(yōu)美的景觀效果和最佳的土地使用效率。 （ 4）對(duì)于景觀價(jià)值較高的地段如濱江地區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化其土地使用效率和景觀效果的控制。 （ 5）從現(xiàn)有舊村改造的現(xiàn)實(shí)性出發(fā)，滿足 各功能區(qū)建設(shè)后產(chǎn)生的安置要求，并搞好配套設(shè)施建設(shè)。 （ 6）合理安排開(kāi)放空間與綠地，建立公園、廣場(chǎng)、濱河綠帶、街頭綠地相結(jié)合的綠化開(kāi)放空間體系，并通過(guò)主題性的設(shè)想使得市民置身于城內(nèi)能想起城市的歷史，增強(qiáng)歸屬感。 規(guī)劃原則 項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)在上層次規(guī)劃指導(dǎo)下，結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際需要，滿足規(guī)劃科學(xué)、手段超前、成果實(shí)用、實(shí)施靈活的要求。具體貫徹以下原則： 1）現(xiàn)實(shí)性原則 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，立足城市建設(shè)和規(guī)劃管理的現(xiàn)實(shí)要求，在尊重《都江堰市城市總體規(guī)劃》（ 2020— 2020）大的原則和地塊相關(guān)控制性規(guī)劃 的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃。 2）超前性原則 本項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)突出明確的規(guī)劃目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)、高要求，加強(qiáng)規(guī)劃科學(xué)性、前瞻性。 3）綜合效益原則 突出本項(xiàng)目綜合效益并重的理念，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也應(yīng)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，處理好局部與整體、近期與遠(yuǎn)期的關(guān)系。統(tǒng)籌安排各期開(kāi)發(fā)用地，保證公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施和綠化用地，并控制用地合理利用與適度開(kāi)發(fā)。 總體規(guī)劃指標(biāo)建議 用地規(guī)劃條件 用地面積（ m2） 用地性質(zhì) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑高度 建筑風(fēng)格 1 號(hào)地塊 114000 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 2 號(hào)地塊 133334 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 3 號(hào)地塊 65333 旅游 (商業(yè) ) ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式建筑 合計(jì) 312667 產(chǎn)品形態(tài)比 地塊編號(hào) 產(chǎn)品形態(tài) 形態(tài)比 (%) 建筑面積約（㎡） 2 號(hào)地塊 雙拼 25 37100 疊院 25 37100 合院 50 74200 小計(jì) 100 148400 3 號(hào)地塊 商務(wù)會(huì)館 12020 風(fēng)景泛會(huì)所 10000 總計(jì) 170400 規(guī)劃概念建議 從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。 （ 1）、規(guī)劃“水”概念創(chuàng)意：水生中高檔高尚住宅 尋求水概念的升華和突破成為我們的重點(diǎn) —— “水生中高檔高尚住宅”引領(lǐng)中高檔高尚住宅新潮流的全新概念 —— 用“水化率”來(lái)替代“綠化率” 1）、跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居 ”、“親水”等水概念 現(xiàn)有眾多的中高檔高尚住宅在營(yíng)銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說(shuō)的言之有物、言之有理的很少。以水為主打概念的中高檔高尚住宅往往一提中高檔高尚住宅就談“親水中高檔高尚住宅”“水岸生活”“環(huán)島中高檔高尚住宅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來(lái)越多地沿用后，就顯得蒼白和無(wú)力。因此本案對(duì)于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。 2）、本項(xiàng)目努力將“水”的概念做到極至 自由之水是自然景觀中的奇麗角色。從汩汩 清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對(duì)所有人都有著不可抗拒的吸引力。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。 從深度來(lái)講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜； 從動(dòng)態(tài)來(lái)講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流； 從聲音來(lái)講，從猛烈到潺潺細(xì)語(yǔ)?? 水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考： 從景觀上可以營(yíng)造溪流、湖塘、水灣等； 從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等； 從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)； 從 水的多樣性和豐富變幻我們還可以營(yíng)造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。 3 ）“水生中高檔高尚住宅”社區(qū)表現(xiàn)特征。 我們希望通過(guò)談“橋”“船”來(lái)說(shuō)“水”，以“水生”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念 倡導(dǎo)新水景中高檔高尚住宅的新時(shí)尚、新概念，引領(lǐng)中高檔高尚住宅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。 橋、船文化在中高檔高尚住宅社區(qū)的引入和營(yíng)造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點(diǎn)。從多樣的“橋”“船”的設(shè)計(jì)和巧妙布置，進(jìn)行“水生中高檔高尚住宅”建筑創(chuàng)新和以“橋”“船”的概念進(jìn)行配置的景觀所營(yíng)造，一個(gè)真正的“水生中高檔高尚住宅”從這里升騰！ 以“水化率”來(lái)替代“綠化率” 避“綠化率”不談而提出“水化率”，以此與青城山區(qū)域的中高檔高尚住宅類型的項(xiàng)目進(jìn)行主動(dòng)區(qū)隔，以此進(jìn)行區(qū)