【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)車到達(dá)盤山。 津薊高速延長線 （京平高速） 現(xiàn)正在緊鑼密鼓的施工中，建成后直通到北京通縣。 天津 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 8 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 A、沿津薊高速公路行駛 1 小時，或沿津圍公路行駛 2 個小時直達(dá) *縣 縣城 。 B、火車： 天津到 *縣 ： 7142 次 上午 7： 39— 10： 39 *縣 到天津： 7141 次 下午 14： 54— 17： 34 C、汽車：在天津河北客運(yùn)站乘車（早 6 點(diǎn)起，每 10 分鐘一次）直達(dá)*縣 縣城 。 唐山 走京哈公路到 *縣 洇溜鎮(zhèn)，向北走津圍公路直達(dá) *縣 縣城。 旅游資源 *縣 自然風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，現(xiàn)已形成盤山、黃崖關(guān)長城，翠屏湖、縣城古文物、中上元古界、八仙山和九龍山等一批重點(diǎn)旅游景區(qū)和度假區(qū)。其中黃崖關(guān)長城列為世界文化遺產(chǎn)，盤山列為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，中上元古界被國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為國家級地質(zhì)公園 ,八仙山列為國家級原始次生林自然保護(hù)區(qū)，九龍山列為國家森林公園?？h城內(nèi)還有國家重點(diǎn)保護(hù)的 千年古剎 —— 獨(dú)樂寺和白塔寺等文物古跡。這些景區(qū)與周邊地區(qū)旅游資源組合在一起，具有明顯的旅游聚集效應(yīng)。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 9 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 府 君山 府君山又名崆峒山，座落于 *縣 縣城北部 公里處，總面積 3035畝。近幾年來，縣委、縣政府本著“改善城市綠化、美化環(huán)境，增強(qiáng)城市載體功能，加快城市生態(tài)示范縣建設(shè)步伐，不斷提高城市文化品位和居民生活質(zhì)量”的工作思路，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后投資興建了府君山公園和府君山廣場。 府君山公園總規(guī)劃占地面積 1320 畝，于 1996 年開始分三期進(jìn)行建設(shè)。在全部完成的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，共修建山門牌 樓一座， 60平方米管理用房一棟， 20平方米功德亭一座和 30平方米觀景亭一座，修建、鋪裝登山道路 6000 平方米，修建停車場兩處共 5000 平方米，擺設(shè)動物雕塑 4 處，修建開放式運(yùn)動場 3000 平方米。公園共設(shè)有四大景區(qū)，分別為春花區(qū)、夏蔭區(qū)、秋果園和冬青區(qū)。同時，為了進(jìn)一步增強(qiáng)全民綠化意識，縣政府又把府君山確定為全縣義務(wù)植樹基地，每年投資十幾元，已栽植各種常綠樹木、花卉 100 多萬株。 府君山綠地廣場位于府君山公園腳下，總占地面積 7 萬平方米，是集休閑、健身、娛樂于一體的大型現(xiàn)代化文化廣場。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 10 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 獨(dú) 樂寺 獨(dú)樂寺位 于 *縣 西大街北側(cè)，始建于唐，重建于遼統(tǒng)和二年（公元984 年）?，F(xiàn)存的山門、觀音閣、十一面觀音、脅侍菩薩和金剛像。它的歷史價值、科學(xué)價值、藝術(shù)價值無不為海內(nèi)外專家所折服，是國內(nèi)絕無僅有的瑰寶。古建筑學(xué)家陳明達(dá)先生對獨(dú)樂寺的建筑曾有過這樣的評價：“獨(dú)樂寺兩建筑（山門和觀音閣）按全國現(xiàn)存古建筑年代排列，名居第七，但若論技術(shù)之精湛，藝術(shù)之品第，均應(yīng)推為第一，可以說是現(xiàn)存古建筑中的上上品，最佳的典范?！? 盤山 盤山古稱盤龍山、四正山，位于 *縣 城西北 12 公里。盤山的自然景觀非常優(yōu)美，有五峰（即掛月峰、蓮花峰、紫蓋峰、 舞劍臺、自來峰），八石（即懸空石、搖動石、晾甲石、天井石、夾木石、將軍石、蛤蟆石、蟒石）。三盤之勝（即上盤松勝、中盤石勝、下盤水勝）加之諸多人文景觀，可謂風(fēng)景優(yōu)美，人文匯萃。因此被列為中國十五大名山之一，并有“京東第一山”、“東五臺山”之美譽(yù)。 長城 *縣 長城在北部山區(qū)，東起赤霞峪，西至黃土梁，全長 41 公里，始建年代一說為隋開皇初；還有一說為北齊天保年間。此后歷經(jīng)唐、遼、金、元，沒有大規(guī)模工程。明成化十二年（ 1476 年）到明朝滅亡 100 多年間，不斷增修，形成了邊墻、墩臺、烽燧火池、寨堡、黃崖關(guān)城一套完整 的長城體系。 長城是中華民族的驕傲， 1984 年，在鄧小平同志“愛我中華，修我長城”的號召下，天津市政府積極響應(yīng)，歷時三年修復(fù)了太平塞長城，黃崖關(guān)長城及關(guān)城。共修復(fù)城墻 3025 米，敵樓 12 座，恢復(fù)了關(guān)城內(nèi)的八卦街和城北鳳凰樓及大量附屬設(shè)施。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 11 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 玉 龍滑雪場 玉龍滑雪場是天津首家大型滑雪場，座落于天津 *縣 城北 7 公里，津圍公路東側(cè)。玉龍滑雪場按照中國滑雪協(xié)會的標(biāo)準(zhǔn)要求，建有初級滑道兩條，中級滑道兩條，雪圈道一條，可容納 1000 人同時滑雪，擁有 4 條拖牽， 1500 付滑雪板及 1000 套滑雪服，并從亞布利滑雪場特聘了專業(yè)管 理團(tuán)隊和多名滑雪教練，經(jīng)旅游專業(yè)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)合格的高素質(zhì)服務(wù)人員，可為滑雪者提供專業(yè)指導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)。 于 橋水庫 于橋水庫位于天津市 *縣 城東，是治理薊運(yùn)河主要工程項目之一，水庫壩址建于薊運(yùn)河左支流州河出口處，控制流域面積 2060 k ㎡，占整個州河流域面積的 96%。州河由沙河、淋河、黎河三大支流匯合而成，各支流上游溝澗甚多，支流分散成輻射狀匯集于州河盆地，水庫庫區(qū)即位于該盆地，最大回水長東西約 30km，南北寬 8km，最大淹沒面積 250k ㎡（正常蓄水位時淹沒面積 k ㎡）。州河流域境內(nèi)雨量充沛，多年平 均降雨 750mm，多年平均徑流量 億 m3。該庫始建于 1959 年， 1960 年 7 月完成第 — 期工程 (攔河壩、泄洪洞 )。 1965年續(xù)建開挖溢洪道 (實(shí)際只開挖至 米高程 )。水庫大壩為一級建筑物，按千年一遇洪水設(shè)計，最大洪水校核，抗震按 8 度設(shè)防。水庫正常蓄水位 米，校核洪水位 米， 總庫容 億立方米，正常蓄水位 米 (大沽 )，汛限水位 米，死水位 15 米。 水庫樞紐 工程有攔河壩、放水洞、溢洪道、水電站。攔河壩為均質(zhì)土壩，全長 2222m，最大壩高 24m，壩頂高程 。放 水洞（兼發(fā)電洞）洞徑 5m，壩后電站設(shè)貫流式機(jī)組四臺，總裝機(jī) 5000 千瓦。溢洪道為開敞式堰閘，八孔閘門，凈寬 80m，最大泄洪能力 4138 m3/s。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 12 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 毛 家峪長壽度假村 毛家峪長壽度假村座落在天津市 *縣 城東 16 公里處的穿芳峪鄉(xiāng)。北拱皇家園林九龍山國家森林公園，南鄰碧波萬傾的翠屏湖，東通清東陵，西達(dá)娘娘頂和黃崖關(guān)古長城。度假村山環(huán)水繞、奇石怪巖、風(fēng)光秀美；周圍群山環(huán)抱，安寧清靜；擁有億年石、萬畝林、千畝果、百年樹、長壽人、仿古亭等奇特景觀；村內(nèi)民風(fēng)好、莊風(fēng)正、班子強(qiáng)、人氣旺；現(xiàn)已開辟成華北地區(qū)目前唯一的一家以長 壽為主題的長壽度假村。適應(yīng) “ 崇尚健康，追求長壽 ” 的社會愿望，滿足人們 “ 返樸歸真，回歸自然 ” 的需求。 毛家峪雖然地處深山老林，長壽村的美名卻響譽(yù)京東。據(jù) 2020年 1 月戶口底案顯示：全村 46 戶， 168 口人。其中 60 歲以上老人 32名，占總?cè)藬?shù)的 %；在老年人當(dāng)中 75 歲以上 9 人，占老年人的28%，超過長壽村標(biāo)準(zhǔn)的 36%。更為奇特的是，全村無瘋癲呆傻之人，歷史上未發(fā)現(xiàn)癌癥病人。該村近百年內(nèi)曾出現(xiàn)過四個超百歲的老壽星。毛家峪三世同堂的有 19 戶，占總戶的 40%，四世同堂的 5 戶，占總戶的 10%。正是因為有那么多的 長壽戶和長壽人，才形成了名副其實(shí)的長壽村。 其他 資源 *縣 除大量可供建筑用砂石料礦產(chǎn)外，初步探明的金屬、非金屬礦藏達(dá)數(shù)十種。其中，大理石品位較高，紫砂陶土儲量大、分布廣、開采價值大，礦泉水富含多種有利于人體的礦物質(zhì)。各種干鮮果品質(zhì)優(yōu)味美，核桃、板栗、柿子、紅果等馳名中外，享有盛譽(yù)。此外，電力資源、水資源也比較豐富。這些為工業(yè)和果品加工業(yè)的發(fā)展 提供了極為有利的條件。 小結(jié) 近幾年 *縣 政府將斥資 15 億打造中等旅游城市 ，將陸續(xù)投資 3億元打造頂級的國家地質(zhì)公園和府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)、投資 7000萬元建造“山海索道” 、投資 4000 萬元打造華北最大的水生態(tài)公園 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 13 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 翠屏湖生態(tài)旅游主題公園、已經(jīng)投資 1500 萬元建造了玉龍山滑雪場為冬天的 *縣 帶來了大量的游客、還將投資 1200 萬元開發(fā)溶洞等項目。 截至目前為止 *縣 現(xiàn)擁有大型景點(diǎn) 12 處，年接待游客超過 200萬 人次，年旅游經(jīng)濟(jì)收入達(dá) 14 億元。 大量的旅游項目相繼上馬和落成必將提升 *縣 的旅游品牌。為 *縣 正在重點(diǎn)打造的府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)帶來生機(jī)與人氣，也肯定會帶動府君山旅游度假規(guī)劃區(qū)，讓這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)大幅度增長，形成巨大的升值潛力。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 區(qū) 域人口分析 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 天津 統(tǒng) 計局 從上表可以看出 *縣 人口在五郊縣中僅次于武清，列在第二位 是人口大戶 ；自 2020 年至 2020 年 *縣 人口呈緩慢增長態(tài)勢，并且 2020 年首次出現(xiàn)負(fù)增長。 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 天津統(tǒng) 計局 從上表可以看出 自 2020 年到 2020 年天津市各區(qū)縣人口增長情況，除和平區(qū)與河西區(qū)人口呈負(fù)增長態(tài)勢外，其他區(qū)域全部為正增長態(tài)勢，其中塘沽 人口增長 區(qū)在各區(qū)縣中獨(dú)占鰲頭， *縣 在這 18 個區(qū)縣中人口增長排在第 12 位。 區(qū)域 GDP 分析 區(qū)縣名稱（ GDP） 2020年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 2020 年 (億元 ) 塘沽 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 14 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 漢沽 大港 武清 寧河 寶坻 105 靜海 *縣 經(jīng) 濟(jì)增 長率 % % % % 數(shù)據(jù)來源： 2020 年天 津統(tǒng)計年 鑒 從上表可以看出 作為天津市郊縣的經(jīng)濟(jì)大戶 *縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 自 2020 年至 2020 年 一直處于 第三名，自 2020 年以來其經(jīng)濟(jì)一舉超過寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟(jì)大戶。 小結(jié) *縣 西北山區(qū)基本靠旅游 業(yè) 和農(nóng)業(yè)發(fā)展來帶動經(jīng)濟(jì)增長，因此西北部分布了較多的旅游景區(qū)和農(nóng)業(yè)、林業(yè)種植區(qū)。北側(cè)被府君山遮擋，城市發(fā)展受到限制。南側(cè)基本為平原，現(xiàn)狀為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)。且南側(cè) *縣 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南 發(fā)展。目前南側(cè)的動遷明顯多于北側(cè)，預(yù)計未來幾年內(nèi)， *縣 城區(qū)建設(shè)將不斷向南延伸，商住中心也將不斷南移。 北側(cè)城區(qū)是目前城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，其政府規(guī)劃為旅游渡假組團(tuán)，但是受到了地塊發(fā)展延伸的限制，未來 *縣 的發(fā)展將在南部。 *縣 旅游資源較為豐富，奠定了 *縣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與其他郊縣不同之處，雖然 *縣 的經(jīng)濟(jì)排行在武清之后，但是 *縣 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對較高，目前經(jīng)濟(jì)構(gòu)成已達(dá)到 ::41 ，在這樣一個農(nóng)業(yè)人口較大縣城，達(dá)到此種水平，說明 *縣 的三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平非常之高。 經(jīng)驗證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對富 裕的人群，他們不能離開 *縣 這個區(qū)域，同時又渴望較好的生活環(huán)境。 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 15 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部 通過分析，依托 *縣 豐富的資源， *縣 涌現(xiàn)出一大批民營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)， 這批企業(yè)在 *縣 的經(jīng)濟(jì)中擁有著不可忽視的作用，是 *縣 的經(jīng)濟(jì)支柱之一，在 經(jīng)濟(jì)大勢較好的情況下， *縣 的民營企業(yè)也發(fā)展較快。通 過以上分析我們將把這部分人群定為重要的發(fā)展客戶之一。 合富輝煌集團(tuán)（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 16 頁 共 113 頁 合富輝 煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) 2． *縣 房地產(chǎn) 市場 整體發(fā)展 *縣 房地產(chǎn)市場成交情況 *縣 房地產(chǎn) 近兩年 成交情況 數(shù)據(jù)來源：天津市房地產(chǎn)市場管理部 05 年 *縣 商品房總體成交 萬平方米比 04 年 萬平方米同比下 降了 43%，主要原因是因為受到了國家宏觀調(diào)空，以及房價增速過快；截至 05 年底 *縣 商品房均價比 04 年初上漲了 54%。 近期 *縣 商品房及二手房成交情況分析 商品房成交套數(shù)