某地產(chǎn)城大盤營銷策略(新)(編輯修改稿)
2025-01-31 07:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 新政的影響；客戶客戶中小投資型普通居住改善型高端居住改善型投資熱情短期內(nèi)降低，少部分出局首付和利率增加，壓力增大影響不大宏觀政策背景【 本項目在新政影響下的客戶群體 】高端自住客戶中高端自住客戶中高端投資客戶中低端投資客戶擇吸引大量深圳客戶216。來自深圳小戶型洋房投資客戶216。來自常平及周邊鎮(zhèn)區(qū)白領(lǐng)等投資者；216。來自深圳中、大戶型洋房，別墅投資者216。來自常平企業(yè)管理層、白領(lǐng)自住客216。來自深圳跨區(qū)域自住客戶216。來自常平企業(yè)老板、私企業(yè)主216。來自深圳老板、金領(lǐng)高收入層住需求，相對深圳客戶受到的影響較小對于多次置業(yè)客戶，隨著套數(shù)的增加，客戶經(jīng)濟壓力增加；特別是對別墅客戶的影響較大經(jīng)濟實力較強，受新政影響較??；針對新政的營銷策略，我們應(yīng)如何進行自身調(diào)整，再次重新面對市場，突出重圍呢？建議如下：a) 新政對別墅項目的影響相對最小，萬科城就 2023年而言，該影響主要集中在深圳客戶身上。b) 對于萬科城未來兩年的影響，則體現(xiàn)在高層洋房的戶型配比上。綜合考慮本地市場、深圳市場的主力購房客戶未來的發(fā)展趨勢，以及規(guī)避新政的障礙： 增加實用經(jīng)濟的兩房和小三房，形成以兩房、小三房和四房為主力的戶型配比。增加實用經(jīng)濟的兩房和小三房，形成以兩房、小三房和四房為主力的戶型配比。a) 2023年別墅產(chǎn)品規(guī)避市場的風(fēng)險，主要體現(xiàn)在價格策略上。由于萬科城長島別墅的價格拉升得比較高，在新市場環(huán)境下具有較大抗性，因此重新考慮市場接受能力、重新定價是 2023年的重大決策之一。新政條件下的策略應(yīng)對從產(chǎn)品論述從市場論述從客戶論述形象提煉前期成交中，無論是洋房還是別墅， 深圳客戶成為了項目的主力支撐 。成交客戶：構(gòu)成形態(tài)解構(gòu)【 區(qū)域分布、職業(yè)類別 】洋房的成交客戶以民營、私營企業(yè)業(yè)人仕為主， 別墅以私企業(yè)主為主力 。洋房客戶的三大抗性為：地段、周邊環(huán)境、 生活配套 ； 別墅為：周邊環(huán)境、價格、地段成交客戶：構(gòu)成形態(tài)解構(gòu)【 關(guān)注因素、獲知途徑 】洋房主要宣傳途徑為戶外、短信、舊業(yè)主推介為主； 別墅產(chǎn)品主要依靠業(yè)主和朋友介紹洋房 別墅洋房 別墅區(qū)域 認同點 抗性 提煉客戶認同項目的價值點和待挖掘點常平u價格u升值潛力大u社區(qū)規(guī)模u小區(qū)配套、園林環(huán)境u?；⒏咚俪隹凇⒊｜S公路u1路公汽直達，交通便利u新鎮(zhèn)中心規(guī)劃u便利與配套u本地的品牌認可度并不強u離鎮(zhèn)中心較遠，易形成偏遠感u目前周邊購物、娛樂配套少u周邊為工廠區(qū)，人員復(fù)雜u常黃公路長時間修路u升值潛力u社區(qū)規(guī)模u社區(qū)園林u社區(qū)配套u交通便利u區(qū)域價值u品牌認同u物業(yè)管理黃江u價格u升值潛力大u社區(qū)規(guī)模u太子酒店相對比較近u小區(qū)配套、園林環(huán)境u6路公汽直達，交通便利u?；⒏咚俪隹?、常黃公路u地處常平，易產(chǎn)生偏遠感u目前周邊購物、娛樂配套少u周邊為工廠區(qū)，人員復(fù)雜u常黃公路長時間修路深圳u價格u相對深圳形成的價格優(yōu)勢u萬科品牌、物管u社區(qū)規(guī)模u小區(qū)配套、園林環(huán)境u深圳 45分鐘車程，輕軌、鐵路等交通配套完善u離鎮(zhèn)中心較遠，易形成偏遠感u周邊為工廠區(qū)，人員復(fù)雜u常黃公路長時間修路現(xiàn)時項目各城區(qū)客戶關(guān)注點 抗性 價值點p外來經(jīng)濟型客戶：隨著以常平為核心的東部城市化發(fā)展，越來越多的外來人口轉(zhuǎn)變成購房新力軍 —— 低端需求p年青的本地客戶：年青一代本地客戶脫離父母獨立成家置業(yè) —— 低端需求p本土中小投資客戶：所占比例不高，以需求小戶型為主 —— 低端需求p改善居住環(huán)境客戶：對萬科城產(chǎn)生認同，需要改變居住環(huán)境 —— 高端需求p本土高端投資客戶：重復(fù)購買別墅的客戶，以自住加投資為目標 —— 高端需求未來客戶展望【 洋房客戶：本地客戶 】p深圳投資客戶：新政經(jīng)過消化之后，憑借價格優(yōu)勢仍然能夠吸引到的投資客戶 —— 低端、高端需求均有p深圳自住客戶：渡假、養(yǎng)老或?qū)干钔怯休^大認同的客戶 —— 高端需求p香港客戶：以解決旅差居住為主，投資為輔 —— 低端需求為主導(dǎo)，極少高端需求p臺灣客戶：以解決旅差居住為主，投資為輔 —— 高端需求為主導(dǎo)，極少量需求低端產(chǎn)品【 洋房客戶：外地客戶 】以東部企業(yè)家客戶為主力客戶群展開 ——p改善居住環(huán)境客戶： 常平 對萬科城產(chǎn)生認同，需要改善居住環(huán)境（主力） 黃江 改善居住環(huán)境的舊別墅家庭，以自住為目標（主力） 東部 由于當?shù)厝狈e墅產(chǎn)品，對別墅產(chǎn)品具有情節(jié)的富有客戶（輔助） 長虎 由于當?shù)厝狈e墅產(chǎn)品，利用便利交通吸引到的投資客戶（輔助）p深圳投資客戶：受價格吸引，屬于大投資客戶（主力）p深圳自住客戶：渡假、養(yǎng)老或?qū)干钔怯休^大認同的高端客戶（輔助）p臺灣高端客戶：解決長期駐常平發(fā)展時居住需求，以投資加居住為目標（輔助）未來客戶展望【 別墅客戶 】從產(chǎn)品論述從市場論述從客戶論述形象提煉形象表現(xiàn)評估2023年 5月 2023年 8月 2023年 9月 2023年 10月訴求： 萬科品牌出街訴求： 喚起本土市場
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