某地產(chǎn)城大盤營銷策略(新)(完整版)
【正文】 看不見的名流生活（第二節(jié)點四期二標 獨棟 ）08年 10年09年12月 9月 12月 5月第三大階段推廣 ： 09年全年 萬科城各階段推廣主題【 第三大階段 】推廣目標： 從別墅大城逐步過渡到區(qū)域大盤，展現(xiàn)更適宜居住的社區(qū)和豐富的產(chǎn)品線；借助前期別墅產(chǎn)品積累起來的高端檔次來銷售 “ 別墅項目里的優(yōu)質(zhì)洋房 ”策略運用： 超值優(yōu)質(zhì)。別墅城別墅城 萬科城 3期形象廣告語根據(jù)屬性定位和項目開發(fā)節(jié)奏提煉出的廣告語：常平 一月 21一月 2103:27:4403:27:44January 23, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2103:27:4403:27Jan2123Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/23 3:27:4403:27:4423 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/1/23 3:27:4403:27:4423 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 21Saturday, January 23, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。66萬㎡萬㎡ p對廣告語的印象不深，但對項目的新 VI色都有一定的印象；p客戶對于廣告表現(xiàn)的簡潔和大氣有認同，但是在檔次感上給與的肯定并不強烈。a) 2023年別墅產(chǎn)品規(guī)避市場的風險，主要體現(xiàn)在價格策略上。來自深圳中、大戶型洋房，別墅投資者216。D、 時間比較緊迫： 本土市場蛋糕上有限的。常平市場狀況常平2023年銷售住宅約 3,000套，其中別墅約 60套，總銷售面積約 27萬㎡ ；2023年銷售住宅約 4,000套，其中別墅約 22套，總銷售面積約 36萬㎡；2023年銷售住宅約 3292套，總銷售面積 ㎡。，有待挖掘的空間較大。東部市場在東莞的地位附：252。其中：雙拼別墅總推貨量 ，預(yù)計銷售面積 ； 高層洋房開發(fā)貨量 68000平米，作為觀察。因此：08年擔負的使命除了完成銷售任務(wù)外，還要為 09年及以后的銷售奠定基礎(chǔ)。：品牌優(yōu)勢價格優(yōu)勢：相對深圳高企的房價，常平的投資和居用成本給予更多空間開發(fā)優(yōu)勢：常平早期就有深港臺置業(yè)傳統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)較早、較成熟；：市場回暖：產(chǎn)品優(yōu)勢萬科在深圳的品牌影響力更強、范圍更廣投資性的洋房和高端別墅產(chǎn)品讓項目能同時兼顧不同客戶群新政影響下的深圳市場雖有所回落，但是總體上升趨勢不可避免，未來兩年內(nèi)，深圳市場的回潮將為未來的大范圍洋房提供市場 —— 傳統(tǒng)的東部房地產(chǎn)市場核心區(qū)域，周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶跨地域置業(yè)的抗性相對較小。但是，除了 11棟獨棟和部分位置、景觀占優(yōu)的雙拼別墅之外，聯(lián)排及疊加等類別墅產(chǎn)品，并不熱銷。優(yōu)勢（ STRENGTH） 劣勢（ WEAKNESS）御苑花園 譽景名居 御苑花園 譽景名居機會（ OPPORTUNITY） 威脅（ THREAT）御苑花園 譽景名居 御苑花園 譽景名居，交通便利；、大朗市場；；呈現(xiàn)；生活配套；；，對別墅產(chǎn)品造成影響；團，容易凸顯純別墅形象；已經(jīng)在市場上產(chǎn)生定下純別墅的調(diào)子；，容易發(fā)揮交通優(yōu)勢；，營銷節(jié)點有可能重合，直接產(chǎn)生客戶競爭；，直接產(chǎn)生產(chǎn)品類型的沖突；【 常平別墅市場競品 SWOT分析 】，鬧中取靜；，視覺沖擊力強；；心園林范圍大；，有一定的環(huán)境和噪音污染；象出街，沒有市場認知；，易于吸引高端客戶；，易于形成很有視覺沖擊力的內(nèi)部景觀；客戶儲備，銷售有契機；，營銷節(jié)點有可能重合，直接產(chǎn)生客戶競爭；，直接產(chǎn)生產(chǎn)品類型的沖突；，線路偏僻，容易在未來競爭中出于劣勢；東莞東部別墅市場情況 A、 競品影響不大： 基于產(chǎn)品類型和項目整體素質(zhì)的差異，兩大競品對萬科城造成的打擊是有限度，可以不去考慮針對該兩競品上市節(jié)點的措施。發(fā)展商當在產(chǎn)品、面積上盡可能規(guī)避新政的影響；客戶客戶中小投資型普通居住改善型高端居住改善型投資熱情短期內(nèi)降低，少部分出局首付和利率增加，壓力增大影響不大宏觀政策背景【 本項目在新政影響下的客戶群體 】高端自住客戶中高端自住客戶中高端投資客戶中低端投資客戶擇吸引大量深圳客戶216。b) 對于萬科城未來兩年的影響，則體現(xiàn)在高層洋房的戶型配比上。u 從對于 2023年別墅客戶深訪談得知：p少有客戶特別留意廣告畫面的表現(xiàn)并記住廣告詞 。 親地大城項目屬性定位提煉調(diào)整屬性定位：一城兩中心一城兩中心 結(jié)合成熟的社區(qū)配套、環(huán)境；并緊緊抓住別墅項目里的洋房這一賣點展開核心推廣主題提煉：廣告語運用： 上城 上品別墅社區(qū)里的洋房09年
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