【文章內(nèi)容簡介】 水上附近 立達公寓 /奧城 較早涉外公寓 60/80/120平米 700013000 市中心酒店式公寓 盛捷 /國際大廈 /利順德 對服務與安保要求很高 ,傾向此類產(chǎn)品 80/120/150平米 1000024000 天津外籍人士分國籍居住需求細化 —— 日本 家庭結(jié)構(gòu) 工作地點 /性質(zhì) 房補 偏好 以單身為主 以豐田產(chǎn)業(yè)鏈為主 ,工作西青 /東麗 /開發(fā)區(qū) /津南產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi) 大公司高層 1202224000/部長16000/高級技工 1年內(nèi)租住酒店公寓 8000元 /月。 部分公司包部分公寓用于流動人員 酒店管理公司品牌 /服務 (翻譯 )/安全保障 /交通便利 /日式配套 (餐廳 ,酒吧 ) 娛樂設(shè)施 / 68 ? 歐美籍人士 聚集區(qū)域 主要項目 誘因 需求面積 租金水平 市中心酒店式公寓 泰達國際會館 自身成熟配套 /戶型面積較大 150平米 2500030000 梅江區(qū)域 夕岸國際 /城市別墅 /半島 別墅產(chǎn)品 /環(huán)境好 180300平米 1500025000 開發(fā)區(qū) 御景園 別墅產(chǎn)品 /配套成熟 /涉外氛圍 140220平米 1500020220 天津外籍人士分國籍居住需求細化 —— 歐美 家庭結(jié)構(gòu) 工作地點 / 性質(zhì) 房補 偏好 帶家屬與單身均有 開發(fā)區(qū) ,以摩托羅拉以及航空公司的技工為主 大公司 3000050000/中等公司 1000030000/小公司50008000 追求居住的舒適度 /酒店管理公司品牌 /別墅產(chǎn)品 /交通便利 /服務 /涉外氛圍 69 市區(qū)外籍人士現(xiàn)狀分析 ? 目前居住在市區(qū)的外籍人士多為韓國人，其在天津臵業(yè)的比例也較高； ? 香港、臺灣以及海外華人也是外籍人士購房的主體，且對別墅類型的產(chǎn)品興趣更大； ? 日本和歐美籍客戶在津臵業(yè)的數(shù)量和比例均不大，主要是這部分外籍人士長期留居中國的較少，只有少量出于投資目的購房。 70 金浩年 —— 韓國商會前會長，前現(xiàn)代電子董事長， 07年卸任。 金三洙 —— 韓國商會現(xiàn)會長，韓星愛肯特電子董事長。 現(xiàn)臵業(yè)地點：水上天驕源 辦公地點： 天津體育中心對面楓林賓館一層 韓 國 客 戶 資 源 渠 道 及 客 戶 訪 談 訪談情況： 常駐天津的韓國人約 56萬，其中在天津買房臵業(yè)的基本有兩種人，一是企業(yè)投資人，此類人多購買較大面積的高端住宅。另外一種是韓國企業(yè)本社在天津分社的“駐在員”。他們的工資合人民幣在 /月，他們一般購買 120150平米左右的公寓。 韓國的高端人群最喜愛的就是打高爾夫球，他們視高爾夫會員卡為奢侈品。韓國國內(nèi)經(jīng)常有包機過來天津打高爾夫球的現(xiàn)象。我們希望能夠滿足這個要求。 韓國商會在天津比較團結(jié)，且韓國人喜歡住在一起，天津的經(jīng)濟形勢和物價令我們滿意，所以會有更多的韓國人在天津臵業(yè)。 71 三重野英治 —— 日本商會會長 日 本 客 戶 資 源 渠 道 及 客 戶 訪 談 訪談情況： 由于歷史和政治原因，日本人在天津臵業(yè)人數(shù)不多，一般租賃高端酒店、酒店公寓和高端住宅?，F(xiàn)在日本人在天津聚居地有天津奧林匹克大廈、環(huán)渤海國際公寓、九合國際村、時代奧城等。 日本人一般是單身過來或夫妻二人來，很少有大家族來華的情況，日本人租房最多的選擇是 100150平米的兩室兩廳，企業(yè)主一般居住面積在 150200平米。 日本人的住房租金全部是 100%國內(nèi)補助，所以不需要臵業(yè)。 每年日本人也有年會，但參與人不是很多。 72 臺灣客戶資源渠道及客戶訪談 丁鯤華 —— 原天津臺企協(xié)會會長 韓家宸 —— 現(xiàn)天津臺企協(xié)會會長 訪談情況： 常駐天津的臺灣人約 6000人。在天津臵業(yè)的比較多，一般是投資于大型制造業(yè)和微電子業(yè)的企業(yè)主，如北辰工業(yè)園、西青工業(yè)園的一般購買萬科花園新城、京津新城等等。 臺灣人購買的別墅都不會太大，在 300平米左右，公寓在 150平米左右就好。 臺灣商會一年開三次會，尤其以過年的那次比較隆重，大家都會到的。 73 綜合結(jié)論： ? 我們判斷本項目購買客戶群中韓國人及臺灣人較多，日籍人士后期會租賃的較多； ? 如果本項目的亞洲區(qū)在產(chǎn)品面積和建筑風格上能夠滿足客戶要求，我們將憑借良好的資源和關(guān)系走出去和其領(lǐng)軍人物進行進一步的洽談，以達到對更多外籍人士的號召力，促成團購而快速回款 。 合富還有重要武器 ！ 74 25個 全 國 銷 售 點 同 步 發(fā) 售 ? 合富在全國 25個城市設(shè)有分公司，包括：廣州、深圳、東莞、佛山、南寧、青島、昆明、重慶、成都、廈門、長沙、南昌、合肥、南京、杭州、常州、寧波、上海、鄭州、太原、濟南、北京、天津、沈陽、烏魯木齊，這些分公司均有大量的客戶資源，并且對當?shù)厥袌龇浅Ｊ煜ぃ? ? 一方面這些分公司均可成為本項目在全國各地的分銷售中心，另一方面也可直接與當?shù)氐母叨丝腿哼M行項目推介； ? 結(jié)合我司的各地分公司，項目可開展全國巡展，擴大影響。 全國同步發(fā)售 天津 合富代理機構(gòu)資源展示 76 全球同步發(fā)售 ? 在 5個國際上華人聚集的城市 —— 奧運期間，我們在 香港、新加坡、首爾、洛杉磯、溫哥華 ，舉辦項目展會，讓海外華人在 08年驕傲的買到葉落歸根的好房子！ 77 78 看看我們的主力客戶是誰 ？ 79 看的見 —— 家族領(lǐng)袖、金融寡頭 寡頭 看不見 —— 看不見的階層、比較低調(diào) 看不見 —— 仍在攀爬、邁向巔峰 看的見 — 中小企業(yè)主 富裕中產(chǎn) 千萬富豪 看的見 — 較多 財富新貴 上億身家 本項目主力客群 合 富 劃 分 的 高 端 客 戶 層 次 80 企業(yè)會所的客戶群 — 出海游艇 疊加別墅及高層客戶 — 湖中游艇 如果用游艇來譬喻 81 企業(yè)會所客戶 — 私人飛機 疊加別墅及高層客戶群 — 頭等艙 如果用飛機來譬喻 82 行業(yè)分布 ：金融、冶金、礦產(chǎn)、地產(chǎn)、 IT業(yè)、零售、制造業(yè)等 職業(yè)職位 ：上探到實業(yè)主、私營企業(yè)主、職業(yè)投資者；下探到大型公司高管、高級政府官員、律師、醫(yī)生等固定收入者 文化年齡 ：文化背景較深，多數(shù)擁有二次再造以上學歷年齡階段主要為 4050歲 收入水平 ：年固定收入在百萬元或以上 購房目的 ：自住為主，兼顧投資，作為休閑度假居所 消費特性 ：注重同階層消費，講究個性功能享受 購房情況 ：二次以上臵業(yè)者，購房周期一般為一個月，用作投資臵業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系 居住結(jié)構(gòu) ：家族體系較為簡單，基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋，部分是商務集團購買，用于公務或投資。 本項目客戶理性描述 83 本項目客戶感性描述 他們應該是： 應享受的是“精致而自然的生活 , 靜靜與湖水相互凝望”的感覺； 不是喧鬧的 ,而是一種孤獨的寧靜的美； 是一種智慧的內(nèi)在境界 ,而非嘩眾取寵的膚淺外顯； 是一種只存在于富貴者之間的悠然 ,而非凡夫俗子的低級品位； 是一群享受過或愿意享受國際化產(chǎn)品、交通、服務、生活的 富有的、有品位、有才智的城市文化新貴階層！ 84 產(chǎn)品定位建議： 本項目是大盤遠郊別墅，為規(guī)避開發(fā)風險，貼近更多客戶，把握開發(fā)節(jié)奏和資金回流速度，合富公司建議本項目的企業(yè)會所做成天津的“ 頂級別墅 ” ，而疊加別墅及高層產(chǎn)品建議做擁有更多客戶基礎(chǔ)的“ 中產(chǎn)別墅 ” 。 85 第三篇： 5 的故事 86 我們和 5結(jié)緣 我們是 5洲國際； 我們的酒店是 5瓣花造型； 我們預計的開發(fā)周期是 5年； 08年更是奧運 5環(huán)年 87 “ 五行 ” 計劃 大氣度 、 大尺度 、 大高度 項 目 策 劃 總 策 略 88 土 水 金 木 火 89 金融 經(jīng)濟 體育 奧運 政府 政治 旅游 文化 綠色 環(huán)保 水 火 土 木 金 國際城 中國心 90 政治 項目需要翹動政府引起關(guān)注 領(lǐng)事館 的設(shè)立 世界城定義大使級外交 91 領(lǐng)事館： 根據(jù)國家間的協(xié)議，一國政府派駐對方國家某個城市并在一定區(qū)域執(zhí)行領(lǐng)事職務的政府代表機關(guān) 。 領(lǐng)事館分為總領(lǐng)事館、領(lǐng)事館、副領(lǐng)事館和領(lǐng)事代理處四級。 目前在中國設(shè)立領(lǐng)事館及代辦處最多的國家依次為：美國、法國、英國、泰國、澳大利亞、德國、韓國、新加坡、日本、意大利、加拿大。 目前中國領(lǐng)事館最多的城市依次為：北京、香港、上海、廣州、成都、沈陽； 由于天津發(fā)展緩慢，目前天津還沒有一個領(lǐng)事館，本項目可以開辟獨島別墅作為各國在 天津的副領(lǐng)事館和領(lǐng)事代理處 。其中最具可能的是新加坡、泰國、韓國、日本、加拿大等。 這樣就使項目名副其實成為國際城邦。 92 聯(lián)絡(luò)各國的總領(lǐng)館在此設(shè)立領(lǐng)事館聯(lián)絡(luò)處，每個國家的領(lǐng)館恰好可以按五大洲的版圖規(guī)劃分布。 進行該事件的新聞炒作，說明本案是國際性的生活地標及在天津的重要地位。 并可開展一系列的各國大使、領(lǐng)事的聯(lián)誼活動等 引起政府和媒體的高度關(guān)注，有利于項目形象的打造，為項目后期的強勢開發(fā)奠定堅實的市場基礎(chǔ)。 93 經(jīng)濟 項目需要影響全球經(jīng)濟的峰會 北方“博鰲” 世界 500強中國金融年會 94 世界 500強企業(yè)中已有 480多家在中國投資設(shè)立了企業(yè)，跨國公司在中國設(shè)立的研發(fā)中心近 1000家，地區(qū)總部近 40家。 天津已有 127家世界 500強公司，投資 355個項目 。 世界5 0 0 強企業(yè)分布德國, 2 , 3 %美國, 1 7, 30%日本, 2 4, 42%臺灣, 1 , 2 %瑞士, 2 , 3 %韓國, 4 , 7 %荷蘭, 2 , 3 %英國, 2 , 3 %法國, 3 , 5 %新加坡, 1 , 2 %95 展現(xiàn)本案強大的商務休閑配套設(shè)施及城市視角的宏觀規(guī)劃，體現(xiàn)天津北方經(jīng)濟中心的城市地位與未來中國經(jīng)濟走勢的發(fā)展方向。 對于拓展客戶層面，增大項目的影響力與宣傳力都有一定的意義。 同時達到吸引 500強公司進駐項目企業(yè)會所的目的。 96 綠色 環(huán)保 項目 需要 影響中國環(huán)保意識的獎項 聯(lián)合阿聯(lián)酋“太陽城”，成為國際環(huán)保組織認可的代表中國的環(huán)保生態(tài)城 聯(lián)合國人居署 —— 世界人居環(huán)保示范區(qū) （結(jié)合張藝謀 《 環(huán)保中國 》 紀錄片） 中國首個 “ 可持續(xù)發(fā)展 ” 住區(qū) 97 “2022 綠色中國年度人物” 9名獲獎者超過一半與“水”有關(guān)。他們是：清華大學環(huán)境科學與工程系教授張曉??；中央電視臺 《 新聞調(diào)查 》 欄目記者柴靜；河南周口市“淮河衛(wèi)士”會長霍岱珊；江蘇省無錫尚德太陽能電力有限公司董事長施正榮；著名導演張藝謀、馮小寧。 綠色中國 年度人物 建議星耀集團顏總參選“ 2022綠色中國年度人物”，以此來推廣星耀企業(yè)品牌 98 體育 奧運 項目需要在奧運期間進行社會性公關(guān) 全球華人的榮耀 ， 全球華人的心意 ！ 星耀 — 奧 運 共 同 基 金 99 射擊 男子氣步槍 朱啟南 舉重 女子 48公斤級 楊煉 女子氣步槍 杜麗 男舉 56公斤級 李爭 男子手槍 譚宗亮 男舉 62公斤級 丘樂 女子手槍 陶璐娜、陳穎 男舉 85公斤級 陸永 飛 碟 金迪、魏寧、胡斌淵 柔道 72公斤級 佟文和劉歡緣 游泳 女子２００米自由泳 楊雨、龐佳穎 網(wǎng)球 女雙 鄭潔、晏子 乒乓球 女單 張怡寧 女花 譚雪 女雙 王楠張怡寧 跆拳道 72公斤級 羅微和陳中 男單 王勵勤、馬琳、王皓 射 箭 錢佳靈 男雙 王勵勤王皓、馬琳陳杞 皮劃艇 男子雙人劃艇 孟關(guān)良、楊文軍 羽毛球 男單 林丹、鮑春來 男子單人劃艇 吳崇魁 男雙 蔡赟 /付海峰 田徑 110米欄 劉翔 女單 謝杏芳、張寧 體操 滕海濱、肖欽 女雙 魏軼力 /張亞雯、楊維 /張潔雯 女子跳馬和自由操 程菲 混雙 高凌 女子平衡木 張楠 排球 女排 —— 女子高低杠 李婭 跳水 女子 3米板單、雙 郭晶晶、吳敏霞 女子全能 龐盼盼 男子 3米板單、雙 秦凱、王峰 男子全能和雙杠 楊威 男子 10米單 林躍、周呂鑫 男子雙杠和跳馬 李小鵬 男子 10米雙 林躍／火亮 男子鞍馬 肖欽 女子 10米單、雙 陳若琳、王鑫兼 男子吊環(huán) 陳一冰 我們預計奧運會中國金牌總數(shù)為 36塊 100 由星耀集團發(fā)起，號召全球華人捐資，以 08年