【文章內(nèi)容簡介】 使消費者對城市新區(qū)的認同度逐漸提高； ? 房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，整體開發(fā)水平領(lǐng)先于其它區(qū)域 ： 新城區(qū)大量土地批出及項目建設(shè)使之成為近年雁城商品住宅的主要供應區(qū)域，區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目的產(chǎn)品綜合質(zhì)素明顯高于老城中心片區(qū)、城東片區(qū)等區(qū)域； ? 樓盤開發(fā)規(guī)模相對較大，價格引領(lǐng)雁城樓市 ： 衡陽市規(guī)模樓盤主要集中在華新開發(fā)區(qū)，物業(yè)價格明顯高于其它區(qū)域； ? 客戶來源廣泛： 區(qū)域形象的建立，物業(yè)的綜合質(zhì)素，開發(fā)區(qū)的良好發(fā)展前景吸引了區(qū)域內(nèi)本身分布的大量政府各級公務員以及全市甚至周邊縣市的中高端客戶（生意人、企事業(yè)單位中高管理層） ? 居住氛圍不足 ： 由于城市新區(qū)，缺乏生活配套的建設(shè)，區(qū)域居住人氣不足，一定程度影響了區(qū)域樓盤的發(fā)展。 中心城區(qū) 蒸湘奧運世紀城 都市村莊 熙園 世紀名城 鴻運數(shù)碼廣場 龍泉國際 冠城江景 區(qū)域特征 ?傳統(tǒng)城市中心區(qū)，人口密集 ?商業(yè)中心，市政、生活等各項配套成熟、完善，生活便利指數(shù)高 ? 城市發(fā)展已經(jīng)成型，拓展空間小 本項目 項目名稱 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型（ m2） 均價 (元 /m2) 銷售情況 龍泉國際 占地 3200m2， m2（ 160套） 商住高層 三房二廳 （ 139～ 142） 2200 05年開售，余 19套 鴻運數(shù)碼廣場 總建 m2 商住小高層公寓 一房一廳（ 54m2） 3000(帶裝修 ) 06年 7月開盤 冠城江景 占地 6000m2， m2 高層 —— —— 在建 熙園 占地 50畝，總建 7萬m2（ 382套） 多層 小高層 三房二廳（ 120～ 150 ） 多層 1800 小高層 2070 06年 5月開售，已售出約 30套多單位 都市村莊 占地 78畝，總建 11萬 m2（ 718套） 多層 小高層 三房二廳（ 120～ 140 ） 小高層 1800 多層已售磬，小高層尚余20％左右貨量 ?物業(yè)特征： 中小規(guī)模樓盤開發(fā)為主，中檔偏高產(chǎn)品，多層、小高層為主，解放路商圈沿街小型商住樓上市 ? 戶型面積： 戶型以三房二廳為主，多層面積集中在 120m2－ 140m2，高層集中在 140m2－ 160m2 ? 客戶來源： 中心城區(qū)私營業(yè)主，江東較為成功的生意人，大學教授、醫(yī)生、律師等當?shù)刂懈呤杖胍陨想A層 ? 價格特征： 多層均價在 1300元 /m2左右，小高層在 1700元 /m2以上 ， ? 銷售情況： 中檔樓盤團購較多，中高檔次物業(yè)銷售速度良好 中心城區(qū)：土地資源稀缺，規(guī)模、高素質(zhì)樓盤開發(fā)具良好發(fā)展機會 ? 區(qū)域認可度高： 市政配套以及生活配套完善（商業(yè)、文化娛樂、內(nèi)外交通聯(lián)系），市民對在區(qū)域臵業(yè)的認可度高； ? 商品房供應量小，規(guī)模樓盤少： 因為土地的稀缺，中心城區(qū)商品房供應量小，且開發(fā)規(guī)模偏小； ? 高質(zhì)素物業(yè)稀少，客戶需求旺盛： 區(qū)域內(nèi)缺乏引領(lǐng)市場的高素質(zhì)樓盤，大量高端客戶不得不流向開發(fā)區(qū)臵業(yè) 都市村莊 熙園 區(qū)域分析小結(jié) 鴻運數(shù)碼廣場 興衡花園 東江華庭 陽光花苑 東升花苑 東興花苑 中凌景蒂地塊 火車站 酃湖大學城 湘江 江東片區(qū) 區(qū)域特征 ?城市舊區(qū)之一，區(qū)域建設(shè)力度小 ?市政配套落后，區(qū)域發(fā)展相對落后； ?以火車站及批發(fā)市場為區(qū)域代表形象 ?城市規(guī)劃發(fā)展方向之一，未來物流集散地以及大學城所在地 酃湖大學城 江東街景 江東街景 項目名稱 規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型面積（ m2） 價格 (元 /m2) 銷售情況 興衡花園 總建 22775m2（ 160套） 高層（ 23F） 三房二廳（ 144－ 166） 四房二廳（ 185－ 186） 均價 1800 2022年底開盤， 銷售 95％ 東江華庭 占地 5500m2 總建 m2 單棟高層（ 19F） 三房二廳（ 129－ 136） 均價 1700 － 東升花苑 2期 總建 15萬 m2 多層，小高層 三房二廳（ 114－ 139） 1100（多層） 2022年 5月開盤，銷售50％（推貨量） 陽光花園 占地 20畝 多層（ 7F） 三房二廳（ 119－ 129） 均價 1150 2022年 2月開盤，銷售90％ 城市形象一般，樓盤開發(fā)水平不高，現(xiàn)階段與開發(fā)區(qū)以及中心區(qū)相比，缺乏競爭力 ? 物業(yè)特征： 規(guī)模較小，多為磚混結(jié)構(gòu)的 多層 ，沿江樓盤開發(fā)以高層為主（依托景觀資源提升價格） ? 戶型面積： 戶型以 三房二廳 為主，多層面積集中在 114－ 140m2，高 層的三房則在 140－ 170m2之間 ? 客戶來源： 江東的生意人，鐵路局職工為主，臨江的樓盤能吸引部分 其他區(qū)域的中高端客戶 ? 價格特征： 多層均價在 1100－ 1200元 /m2之間，江景高層則在 1800元 /m2 左右 ? 銷售情況： 中檔次的物業(yè)銷售情況好，其中 120－ 140m2的三房銷售 速度最快， 東興花苑 江東片區(qū)：城市落后，樓盤開發(fā)水平不高 ? 區(qū)域認同度低： 發(fā)展速度的緩慢及整體形象的落后使消費者對區(qū)域的認同度非常低 ? 樓盤供應少，開發(fā)水平落后，中低檔樓盤為主，停留在滿足居住功能為主的階段： 江東的商品住宅供應主要集中在船山東路東側(cè)，基本為磚混結(jié)構(gòu)的多層，小區(qū)園林基本停留在“原始綠化”階段；火車站附近少量單體商住樓在售； ? 湘江沿岸將成為江東今明兩年的熱點供應區(qū)，引領(lǐng)江東樓市： 湘江東岸風光帶建設(shè)開通，引發(fā)了沿江開發(fā)的熱潮，今明兩年將會有中凌景蒂名苑，永安花園等依托資源優(yōu)勢發(fā)展起來的較高檔次樓盤齊聚湘江東岸，截留部分衡陽中高檔臵業(yè)者； ? 區(qū)域性消費明顯，中高端客戶外流： 客戶以江東的企事業(yè)單位和小商品經(jīng)濟生意人為主，中高端客戶向湘江以西區(qū)域臵業(yè)者較多； 區(qū)域分析小結(jié) 區(qū)域特征： ?發(fā)展落后： 周邊大部分縣市城市建設(shè)投資力度不大，城區(qū)發(fā)展明顯落后于衡陽市區(qū)； ?耒陽相對獨立，對衡陽市區(qū)依賴度小： 耒陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，獨立性較強；市政建設(shè)投入大，區(qū)域發(fā)展領(lǐng)先于其他縣市； 耒陽市委大樓 耒陽大街 耒陽市政府大樓 衡陽周邊縣市 項目名稱 區(qū)域 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型面積（ m2） 價格 (元 /m2) 金城華府豪庭 耒陽 占地 m2 總建 m2 多層、別墅 首期三房（ 110－ 139） 二期三房（ 90120） 1100 領(lǐng)秀佳園 占地 109畝 總建 13萬 m2 多層 三房二廳（ 112－ 126） 四房二廳（ 142） 950 金橋白云花園 占地 135畝 總建 15萬 m2 多層 三房二廳（ 121－ 131） 四房二廳（ 136－ 160） 950 青陽新區(qū) 常寧 占地 100畝 總建 10萬 m2 多層 —— 在建 江畔明居 衡東 占地 120畝 總建 15萬 m2 多層 四房二廳（ 148153） 三房二廳（ 130） 500 領(lǐng)秀佳園 華府豪庭 ?物業(yè)特征： 規(guī)模多在 100畝以上，并擁有一定的景觀資源，基本是多層物業(yè) ?戶型面積： 110－ 130m2的三房二廳是供應主流 ?價格特征： 價格基本在 1000元 /m2以下 ?客戶來源： 本地生意人為主，部分年輕的機關(guān)單位員工及公務員； 周邊縣市：房地產(chǎn)開發(fā)水平落后，高檔臵業(yè)人群入“大城市” ? 房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后： 大多處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的起步階段，存在較多的單位集資建房甚至個人購地建房現(xiàn)象，制約商品房市場發(fā)展； ? 項目先天條件優(yōu)越，但開發(fā)水平低，物業(yè)管理水平落后： 商品房開發(fā)少，但大多項目周邊擁有優(yōu)越環(huán)境資源；開發(fā)水平低，規(guī)劃、園林、物管水平和配套等落后；耒陽市房地產(chǎn)水平略領(lǐng)先于其他縣市； ? 部分高端客戶臵業(yè)外流 ： 受城市發(fā)展和經(jīng)濟環(huán)境的影響，周邊縣市部分高端客戶流向衡陽市區(qū)或長沙臵業(yè)； 衡懷鐵路 衡榮吉鐵路 湘桂鐵路 京廣鐵路 京珠高速 市區(qū) 衡山縣 衡東縣 衡南縣 耒陽市 常寧市 祁東縣 衡陽縣 1小時交通圈 區(qū)域分析小結(jié) 周邊縣市高檔客源匯聚衡陽、長沙等“大城市” 市場格局分析總結(jié) —— 片區(qū)格局對比分析 本項目 華新開發(fā)區(qū) 中心片區(qū) 江東片區(qū) 城市新區(qū) 供應熱點 發(fā)展前景 配套缺乏 人氣不足 傳統(tǒng)中心 人文價值 配套成熟 土地稀缺 城市舊區(qū) 發(fā)展落后 難于突破 客戶外流 板塊 開發(fā)區(qū) 中心區(qū) 江東 交通便捷性 + ++ + 樓盤規(guī)模 ++ 周邊環(huán)境（人文，生態(tài) ) + + + 樓盤價格 + 居住配套 + + + 未來前景 ++ + 符號解釋：＋＋：優(yōu)勢較明顯 －－：劣勢較明 ＋： 有一定優(yōu)勢 － ：有一定劣勢 從市場格局和趨勢看本項目發(fā)展機會 區(qū)位條件優(yōu)越 ： 項目位于中心城區(qū)，東臨城市繁華商業(yè)中心區(qū)，西近政府機關(guān)部門集中的華新開發(fā)區(qū)，交通便捷； 區(qū)域認同度高： 消費者對中心城區(qū)認同度高，對完善的市政配套和生活配套依賴性強； 土地稀缺，區(qū)域內(nèi)競爭?。?中心城區(qū)的土地稀缺使項目價值提升，區(qū)域高質(zhì)素樓盤的缺乏減少了項目面臨的直接競爭 潛在客戶豐富： 衡陽市中高端以上客戶豐富，但因中心城區(qū)中高檔商品住宅的供應缺乏，客戶流向開發(fā)區(qū)臵業(yè)者較多； 整體開發(fā)水平不高，為項目打造品牌、引領(lǐng)樓市帶來契機： 衡陽房地產(chǎn)開發(fā)總體處于發(fā)展階段，硬性產(chǎn)品（建筑、園林等）以及軟性配套服務（開發(fā)理念、物管體系）均需進一步提升，而從價格上看，單價在 1500元 /平方米以上的樓盤已經(jīng)屬于中高檔水平，有發(fā)展空間。 —— 區(qū)位優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、客源優(yōu)勢 市場機遇、產(chǎn)品空隙 競爭市場 項目目標 ?引領(lǐng)衡陽房地產(chǎn)市場，樹立衡陽樓盤標桿 ?本項目將直接定位在中高檔及以上 衡陽樓市狀況 ?處于起步階段，板塊化發(fā)展不明顯 ?中高檔樓盤的競爭將直接面對整個衡陽市區(qū) 本項目競爭市場 衡陽全市的、中大規(guī)模的、中高檔及以上的樓盤 競爭分析 —— 本項目競爭市場的確定 項目本體 ?153畝，衡陽中大規(guī)模樓盤 ?城市成熟區(qū) 新城國際 曲蘭庭院 鉆石城 香江花園 雁城世家 電力新村 沐林美郡 博達花園 興衡花苑 熙園 中天星城 能與項目形成競爭與借鑒關(guān)系的中高檔以上物業(yè)主要集中在華新開發(fā)區(qū)，其中總體均價在 2022元以上的樓盤只有兩個 分布特征 均價 1500－ 2022元 /m2 均價 2022元 /m2以上 都市村莊 本項目 項目 占地面積 （畝） 總建面積 （萬 m2） 容積率 物業(yè)類型 香江城市花 園 71 14 .5 小高層、高層 電力新村 192 20 － 多層、小高層、高層 新城國際 41 7 小高層 熙園 50 7 多層、小高層 鉆石城 500 首期 13 多層、小高層 中天星城 78 小高層、高層 都市村莊 76 多層、小高層 沐林美郡 230 42 多層、小高層 曲蘭庭院 42 多層、小高層、高層 開發(fā)特征 ? 具備開發(fā)規(guī)模， 百畝以上較大規(guī)模的樓盤主要集中在開發(fā)區(qū)； ? 較高開發(fā)強度， 容積率在 ～ ，低容積率、低密度項目是市場空缺； ? 電梯小高層是供應主流， 多層電梯洋房以及情景洋房是市場空缺的物業(yè)類型； 項目 建筑風格 產(chǎn)品亮點 香江城市花 園 現(xiàn)代 底層架空，入戶花園， 轉(zhuǎn)角大飄窗，空調(diào)機位與立面統(tǒng)一 電力新村 現(xiàn)代 屋頂花園、入戶花園， 客廳吧臺，復式客廳中空 新城國際 現(xiàn)代 底層架空，雙層露臺，落地弧形窗 熙園 現(xiàn)代簡約 入戶花園，復式客廳中空，三陽臺 鉆石城 歐陸風格 花園洋房，八角窗， 一步式陽臺，雙層中空玻璃 中天星城 現(xiàn)代 衣帽間、餐廳飄窗 都市村莊 現(xiàn)代 無 沐林美郡 現(xiàn)代 空中花園、餐廳飄窗、衣帽間、 曲蘭庭院 現(xiàn)代 三房小復式 ? 現(xiàn)代風格建筑為主，少有純歐式風格產(chǎn)品 ? 入戶花園、錯層、飄窗等為常見產(chǎn)品亮點 開發(fā)特征 ? 競爭市場主力戶型為 140160m2的舒適型三房 ? 高檔樓盤主力戶型為 140160m2三房二廳，其次 160180m2的四房 ? 中高擋樓盤主力戶型為三房，面積 120160m2 二房 70110 % 三房 100120 5% 120140 % 140160 40% 160180 9 % 四房 140160 %