【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比明顯偏低， 未來(lái)鄒平房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間。鄒平城區(qū)內(nèi)未來(lái)商品房供給將日趨稀缺，價(jià)格還將繼續(xù)走高縣城三區(qū)內(nèi)的土地差不多都批完了，以后再要批地也就只能批外圍的地了 ……—— 鄒平房管局 魏局長(zhǎng)167。 鄒平土地出讓價(jià)格逐年上漲，但土地批出量波動(dòng)變化，該 市場(chǎng)處于初期起步階段；167。 近五年來(lái)出讓的土地基本位于鄒平縣城三區(qū)內(nèi)，但城區(qū)的土地已日漸批完，未來(lái)的土地批出將以縣城外圍土地為主；167。 未來(lái)鄒平城區(qū)的住宅供給將日漸稀缺，且價(jià)格還將繼續(xù)走高。城區(qū)內(nèi)后續(xù)土地供應(yīng)非常有限，潛在競(jìng)爭(zhēng)小l未來(lái)的土地供給均集中在市中心區(qū)域以外，大幅土地更是遠(yuǎn)離市區(qū)；l 可以預(yù)見本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品未來(lái)將是市場(chǎng)上的搶手貨。西王集團(tuán)500多畝住宅用地待拍賣地100多畝住宅用地東升商城11萬(wàn) m2商住用地考慮批零合一容積率 本案老城中心新城中心住宅市場(chǎng)大勢(shì)小結(jié)鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)量少、價(jià)低，處于初期起步階段，未來(lái)價(jià)量均有較大的提升空間；加之其城市尺度小，城區(qū)內(nèi)土地供給日漸稀缺和珍貴，可以預(yù)見未來(lái)本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品將是市場(chǎng)上 “高價(jià)的搶手貨 ”。從供給層面看 — 掃描市場(chǎng)，洞察大勢(shì)如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看 — 分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看 — 分析客戶，把握心理黛湖家園東升花園湖光山色黛西華庭陽(yáng)光花園 齊明雅苑優(yōu)山美地香港馨苑勝利花園本案整體供給及分布：市場(chǎng)供給少，且主要分布于城市東南區(qū)167。目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)；167。項(xiàng)目所在傳統(tǒng)縣城中心區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)非常稀缺，項(xiàng)目的最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有限。規(guī)模及配套：以中小規(guī)模為主，但配套設(shè)施較少樓盤名 規(guī)模 小區(qū)配套 周邊配套齊明雅苑 總建 15萬(wàn) m2 大型會(huì)所（超市、露天泳池） 4路公交車銀座雙語(yǔ)幼兒園勝利花園 占地 114畝總建約 10萬(wàn) m2 綜合會(huì)所（含超市，幼兒園） 開發(fā)區(qū)第二小學(xué)香港馨苑 占地約 3萬(wàn) m2總建約 m2 智能化物管系統(tǒng) 開發(fā)區(qū)第二小學(xué)黛西華庭 占地 3萬(wàn) m2總建 m2地下停車庫(kù)智能化物管系統(tǒng)步行街鄒平一中黛湖家園 占地 8萬(wàn) m2總建約 12萬(wàn) m2 集中會(huì)所黛溪中學(xué)中醫(yī)院東升花苑 總建約 m2 ——— 處縣城中心地段 周邊配套齊全167。目前鄒平現(xiàn)有商品住宅以中等規(guī)模為主，但小區(qū)內(nèi)的配套較少；167。從小區(qū)配套的水平來(lái)看，鄒平縣目前的商品住宅市場(chǎng)仍處于較為初級(jí)的階段。產(chǎn)品類型：以多層住宅為主，且立面形象單一，小高層產(chǎn)品初露端倪樓盤名 產(chǎn)品物業(yè)類型齊明雅苑 多層、小高層勝利花園 多層香港馨苑 多層黛湖家園 多層?xùn)|升花苑 多層陽(yáng)光花園 多層、別墅類物業(yè)優(yōu)山美地 多層湖光山色 多層、小高層黛西華庭 多層、小高層、高層167。目前鄒平現(xiàn)有商品住宅物業(yè)類型以多層為主，小高層及別墅類物業(yè)在市場(chǎng)還較為鮮見；167。 市場(chǎng)上多層商品住宅立面較為單一，形象區(qū)別不明顯，整體產(chǎn)品形象層次不高。齊明雅苑 黛西花園戶型及面積：目前三房是主力戶型，面積分布在 120—140m 2，戶型供給越來(lái)越豐富，面積供給區(qū)間呈擴(kuò)大趨勢(shì)2023年2023年2023年樓盤名 主力戶型 主要面積區(qū)間（ m2）齊明雅苑 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) /四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 124—160勝利花園 二房二廳一衛(wèi) /三房二廳二衛(wèi) 89—94 ， 130—140香港馨苑 二房二廳一衛(wèi) 77—125黛湖家園 二房二廳一衛(wèi) /三房二廳二衛(wèi) 78， 122， 144東升花苑 三房二廳二衛(wèi) 101， 128黛西華庭 三房二廳二衛(wèi) 130—141鄒平歷年住宅市場(chǎng)面積供給結(jié)構(gòu)2023年鄒平住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：鄒平縣房管局價(jià)格分布：城南最高，城北次之，城東最低樓盤 平均價(jià)格（元 /m2） 所屬區(qū)域勝利花園 1600 城東區(qū)香港馨苑 1650優(yōu)山美地 1750齊明雅苑 1950 城南區(qū)陽(yáng)光花園 1800湖光山色 —黛西華庭 多層 2450小高層 2750黛湖家園 1850 城西北區(qū)東升花苑 1900黛西花園167。鄒平現(xiàn)有商品住宅價(jià)格分布以城南（新區(qū)）最高，老城（城北）居住價(jià)值認(rèn)同度不高；167。城東靠近工業(yè)區(qū)，配套成熟度不高，相比而言受市場(chǎng)的認(rèn)同度也最低。圣豪花園客戶及銷售情況：南區(qū)團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象明顯，城東及城北以散客為主，樓盤銷售情況均較好樓盤 所屬區(qū)域 客戶來(lái)源 銷售情況勝利花園 城東 散客為主，包括周邊小生意人及部分企業(yè)職工在售樓盤85％以上香港馨苑優(yōu)山美地齊明雅苑 城南 一般產(chǎn)品團(tuán)購(gòu)為主，高端產(chǎn)品則主要依靠散戶消化在售樓盤95％以上陽(yáng)光花園湖光山色黛西華庭黛湖家園 城西 黛溪中學(xué)教職工為主 在售樓盤80％以上東升花苑 城北 散客，以周邊生意人為主167。 從南北區(qū)對(duì)比情況來(lái)看，團(tuán)購(gòu)所消化的市場(chǎng)份額超過(guò)了散戶的消化量，約占市場(chǎng)份額的 60％左右。167。 目前市場(chǎng)散戶的購(gòu)房需求未得到有效滿足，尤其是中高端及以上的散戶；目前鄒平的房子基本都很好賣，團(tuán)購(gòu)很盛行，很多房子還沒有正式開賣就被訂光了 ……—— 齊明雅苑銷售人員 李小姐沒有房子賣呀，黛溪華庭那邊不錯(cuò)，沒多久再去看就賣光了，都是團(tuán)購(gòu)的，其他東邊的房子我又看不上，那邊人也雜 ……—— 高端消費(fèi)者 尹先生2023鄒平在售樓盤銷售對(duì)象統(tǒng)計(jì)供給層面小結(jié)鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品水平普遍較低，形象也較單一，購(gòu)買行為以團(tuán)購(gòu)為主，散戶需求未得到較好滿足，中高檔及以上產(chǎn)品的市場(chǎng)需求明顯。從供給層面看 — 掃描市場(chǎng)，洞察大勢(shì)如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看 — 分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看 — 分析客戶，把握心理1 齊明雅苑 —— 規(guī)模最大并被政府機(jī)關(guān)集體搶購(gòu)的樓盤2 香港馨苑 —— 鄒平首先以小戶型為主打的住宅3 黛西華庭 —— 目前市場(chǎng)賣價(jià)最高的樓盤4 圣豪花園 —— 距離本案最近的樓盤以四個(gè)典型樓盤為例典型樓盤分析 /齊明雅苑齊明雅苑 —— 規(guī)模最大并被政府機(jī)關(guān)集體搶購(gòu)的樓盤開 發(fā) 商 山東齊明置業(yè)規(guī)模 總 建 約 15萬(wàn) m2物業(yè)形態(tài) 多層、小高層（剛建）主力戶型 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)主力面積 124—160價(jià)格 1950元 /m2銷售率 95％以上規(guī)劃設(shè)計(jì) 浙江城建設(shè)計(jì)研究院167。齊明雅苑一經(jīng)推出市場(chǎng)，便被縣委、縣政府、縣法院等政府機(jī)關(guān)團(tuán)體認(rèn)購(gòu)，銷售情況十分理想，目前在售貨量?jī)H剩十?dāng)?shù)套；以 “帶 ”狀綠地結(jié)合水體形成瀕水綠帶間隔空間設(shè)成林蔭小道，增強(qiáng)貫通性典型樓盤分析 /齊明雅苑167。小區(qū)內(nèi)配置的 2023多平方米的大型會(huì)所，內(nèi)設(shè)超市、銀行、郵局、健身房、棋牌室等等1 21 234167。社區(qū)外緊鄰的銀座雙語(yǔ)幼兒園，國(guó)際化雙語(yǔ)式教學(xué)在當(dāng)?shù)仡H有影響力167。社區(qū)外部交通圖，齊明雅苑周邊其他的配套如圖所示；167。齊明雅苑水帶一角效果圖34主題平實(shí)，社區(qū)內(nèi)部配套中規(guī)中矩，主要依靠外部強(qiáng)大的配套資源城市新中心地帶，打造鉆石人生！ ——齊明雅苑樓盤主題典型樓盤分析 /齊明雅苑167。產(chǎn)品戶型均為傳統(tǒng)的三房二廳式結(jié)構(gòu)，幾種戶型除面積差別外沒有明顯的變化。167。產(chǎn)品外立面單調(diào)，色彩不明快，整體形象檔次不高。產(chǎn)品本身乏善可陳，不具明顯優(yōu)勢(shì)典型樓盤分析 /齊明雅苑對(duì)項(xiàng)目的啟示通過(guò)齊明雅苑的案例，我們可以得到以下兩點(diǎn)啟示：p 鄒平商品住宅市場(chǎng)大體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且由于許多公務(wù)員或企事業(yè)單位員工偏好以團(tuán)購(gòu)的形式來(lái)解決購(gòu)房問(wèn)題，許多散戶甚至無(wú)房可買。p 以齊明雅苑為代表，目前鄒平大多數(shù)樓盤產(chǎn)品整體水平很一般，消費(fèi)者鑒賞力也亟待提升。典型樓盤分析 /香港馨苑香港馨苑 —— 鄒平首個(gè)以小戶型為主打的住宅開 發(fā) 商 山東鄒平東南怡聯(lián)置業(yè)有限公司規(guī)模 占地 m2， 總 建 約 4萬(wàn) m2物業(yè)形態(tài) 多層住宅價(jià)格 一期均價(jià)約 1650 元 /m2，二期約 1700 元 /m2客戶情況 周邊小生意人 及魏棉職工主力戶型 二房一廳一衛(wèi)主力面積 77—105 m 2銷售率 已推貨量 90％以上香港馨苑規(guī)劃圖167。香港馨苑是目前鄒平第一個(gè)也是唯一一個(gè)以小戶型為主打產(chǎn)品的樓盤，市場(chǎng)反響良好香港馨苑典型樓盤分析 /香港馨苑雜亂的施工現(xiàn)場(chǎng)施工緩慢，產(chǎn)品戶型無(wú)新意，缺乏市場(chǎng)引導(dǎo)力隨意的售樓中心戶型設(shè)計(jì)乏善可陳，且廳與房之間的面積比例明顯不合理小戶型獲得認(rèn)可，客戶以周邊生意人及魏棉職工為主，后續(xù)供應(yīng)不大戶型 三房?jī)蓮d 大兩房 普通兩房 小兩房戶型面積（ m2） 124， 125 105， 106 91， 99， 101 77貨量比例 10％左右 30％左右 40％左右 20％左右銷售率 80％左右 90％左右 95％以上 95％以上香港馨苑客戶構(gòu)成香港馨苑樓盤貨量魏棉的房子我們自己沒有產(chǎn)權(quán)啊，況且很多人也不是想在魏棉干一輩子，所以也不一定就買魏棉自己造的房子 ……—— 魏棉職工，香港馨苑業(yè)主 劉先生這邊的客戶還是以周邊做生意的和魏棉的職工為主，大多數(shù)還都是按揭的， 許多有錢的覺得這房子還不夠好 ……—— 香港馨苑銷售人員 呂小姐典型樓盤分析 /香港馨苑對(duì)項(xiàng)目的啟示通過(guò)香港馨苑的案例，我們可以得到以下三點(diǎn)啟示：p 鄒平存在為數(shù)不少的差異化需求；p 基于產(chǎn)權(quán)的原因，魏棉職工也有外出購(gòu)房的需求；p 鄒平縣許多高端需求仍未得到滿足。典型樓盤分析 /黛西華庭黛西華庭 —— 目前市場(chǎng)賣價(jià)最高的樓盤開 發(fā) 商 鄒平房地產(chǎn)建設(shè)綜合開發(fā)公司規(guī)模 占地 45畝 ， 總 建 約 5萬(wàn) m2物業(yè)形態(tài) 多層、高層、情景洋房主力戶型 三房二廳二衛(wèi)主力面積 130—141 m2銷售率 90%以上價(jià)格 多層均價(jià) 2400元 /m2 高層 2750 情景洋房 4000規(guī)劃設(shè)計(jì) 海南京創(chuàng)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)研究公司黛西華庭167。黛溪華庭是目前鄒平產(chǎn)品價(jià)格最高的樓盤，其售價(jià)比市場(chǎng)同類型產(chǎn)品高出 30％以上；167。在新區(qū)內(nèi)具有明顯的地段優(yōu)勢(shì)，且周邊配套完善，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面亦可圈可點(diǎn)。典型樓盤分析 /黛西華庭情 景 洋 房多 層 住 宅高層、小高層洋房總價(jià)約 80萬(wàn)，共 20套，迅速售磬，客戶主要為本縣富裕生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)主及政府高官單價(jià) 2500—3000 ，共 124套，散戶為主，客戶以小生意人為主，包括少量高效益單位職工，銷售情況良好，目前僅剩少部分較低樓層單價(jià)平均約 2400，共 168套，客戶以團(tuán)購(gòu)居多，其余部分散戶以周邊生意人為主，目前已基本售磬主題鮮明，規(guī)劃層次清晰，客戶層次較高，且類型豐滿少數(shù)人的社區(qū)，多數(shù)人的夢(mèng)想，引領(lǐng)鄒平第一豪宅 ——黛溪華庭主題典型樓盤分析 /黛西華庭戶型設(shè)計(jì)打破了現(xiàn)有的市場(chǎng)主旋律，差異而新進(jìn)整體外立面呈規(guī)則橢圓型，造型新穎廚房及廳、室有效分區(qū)，合理實(shí)用四房單位，面積合理，使用舒適頂角連接，增強(qiáng)房屋通風(fēng)采光性167。黛溪華庭戶型種類不多，但至少有一半以上的戶型都融入了新的元素，在鄒平當(dāng)?shù)鬲?dú)