【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 日本人租金預(yù)算是2500~3000美金，家庭為3000~3500美金，偶爾可達(dá)4000美金。5）日本人一般偏愛公寓勝過別墅，這主要是由他們的生活習(xí)慣決定的。他認(rèn)為服務(wù)式公寓居住起來更為方便。另外一點(diǎn)是，公司承擔(dān)的租金預(yù)算里水電費(fèi)用是不會(huì)另外計(jì)算的，而服務(wù)式公寓的租金是包含水電費(fèi)用在內(nèi)的，因此日本租客偏愛這樣的租金計(jì)算方式。對(duì)于單身的日本人來說，他們更喜歡和歐美人居住在一起，而不是和本國(guó)人住在一起。但家庭的情況有所不同，要考慮到太太們的英語(yǔ)水平普遍較差，以及孩子上學(xué)的因素，因此他們比較喜歡和本國(guó)人住在一起，而不是和交流起來有困難的歐美人一起居住。韓國(guó)人不愿與日本人居住在一起，而且他們的預(yù)算比日本人更要低一些。 定位篇 客群研究項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位2客群研究導(dǎo)讀客群區(qū)域分布客群資源研究6）歐美人選擇公寓居住，喜歡戶型面積較大，樓層不要太高，以二三層最好，房間數(shù)量要多，一般喜歡三居的房屋，要求至少有兩個(gè)衛(wèi)生間。即使是兩居，也要求有兩個(gè)衛(wèi)生間，要求既有淋浴又有浴缸。建筑面積在150~200平方米之間。日本人喜歡結(jié)群居住集中居住在市區(qū)，要求戶型小巧精致，配套實(shí)施要人性化。他們普遍喜歡兩居室，一般都是一對(duì)夫婦帶一個(gè)孩子，實(shí)用面積一般在100平方米以下。日本人對(duì)衛(wèi)生間的要求比較嚴(yán)格，要求必須有自動(dòng)沖水裝置，且一定要有浴缸，因?yàn)樗麄儽容^喜歡泡澡。對(duì)廚房是否為日式，是否有日式榻榻米等并無要求。另外，他們一般都希望有陽(yáng)臺(tái)且偏愛朝南的戶型。外籍人士選擇物業(yè)時(shí)，即考慮戶型、裝修狀況和價(jià)格，同時(shí)社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)也是很重要的選擇因素。社區(qū)應(yīng)該有很好的綠化景觀環(huán)境，會(huì)所里必須配備健身房、桑拿房、室內(nèi)外游泳池、兒童室內(nèi)外游樂場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、多功能廳、宴會(huì)廳、小型超市、美容美發(fā)廳等。社區(qū)綠化程度要高，保安設(shè)備較好，附助設(shè)施日常維修要及時(shí)，屬于純居住社區(qū)。結(jié)論：客群需求方面的結(jié)論綜上所述，并結(jié)合我項(xiàng)目所擁有的客觀條件，本項(xiàng)目的客戶群應(yīng)該定位為城市中的高收入人群。他們對(duì)于居所的要求，依地區(qū)與工作特點(diǎn)，生活背景的不同各有區(qū)分，但是從上面的客群需求分析來看，通過他們對(duì)于具體居住要求的看法，總結(jié)出他們比較一致的對(duì)于理想生活居所的描述：即，他們需要的住宅是有便利快捷的交通；全面周到的服務(wù)；具有品質(zhì)的社區(qū)配套；充滿生活氣息和浪漫主義并不落俗套的社區(qū)環(huán)境；具有充分人性化人文關(guān)懷，設(shè)計(jì)精良，注重細(xì)節(jié)，體現(xiàn)身份與價(jià)值感，并有文化認(rèn)同感的房子。三、 項(xiàng)目的核心屬性 市場(chǎng)形象具有極強(qiáng)的自我個(gè)性，鮮明的項(xiàng)目符號(hào)，濃厚的中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，在都江堰片區(qū)獨(dú)樹一幟的，精致人文居住社區(qū)。 產(chǎn)品定位1）區(qū)域產(chǎn)品的特點(diǎn)根據(jù)對(duì)該地域性住宅市場(chǎng)個(gè)案項(xiàng)目的調(diào)查，對(duì)該地域市場(chǎng)特征表現(xiàn)歸納為：● 該地域?qū)儆谝焉陥?bào)世界遺產(chǎn)保護(hù)的國(guó)家級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)，是典型的酒店、別墅、度假型物業(yè)開發(fā)的絕佳地域；● 開發(fā)項(xiàng)目多依托青城山風(fēng)景區(qū)得天獨(dú)厚的自然環(huán)境資源優(yōu)勢(shì),是距離成都最近的大型風(fēng)景區(qū)，具備成熟的道路交通配套和避暑型的度假形態(tài)的公寓，以及農(nóng)家樂遍地開花，滿足成都市避暑、休閑、散心和旅游參觀的勝地，特別吸引成都市民、政、商界人士；● 該地域開發(fā)類型主要以投資性的產(chǎn)權(quán)式酒店，“第二居所”、“5+2生活模式”的度假型多層及低層住宅（院）、聯(lián)排、單體別墅的及高附加價(jià)值、高檔次的物業(yè)為主；● 建筑特征多樣化，既有川西民居風(fēng)格又有現(xiàn)代風(fēng)格，廣告宣傳以度假、投資、自然、高貴、品位、規(guī)模等為項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位，以適應(yīng)青城山的地理及環(huán)境特征。2）產(chǎn)品基因l 不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到人文環(huán)境無一般高很高區(qū)域人文環(huán)境符合景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合 定位篇 產(chǎn)品屬性項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位3地塊屬性導(dǎo)讀地塊屬性客群研究市場(chǎng)形象產(chǎn)品定位文化屬性商業(yè)用地定位以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊.l 產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性的分類第一居所：純粹為家庭長(zhǎng)期居住而非過度性投資、休閑的居所，擁有都市的繁華和便利，擁有舒適度較高的居住空間。第二居所：用來度假，修身和投資的產(chǎn)品，是購(gòu)房者的精神生活升華的象征和賺錢的手段。商務(wù)會(huì)館：成功人士或公司購(gòu)買的用于商務(wù)接待、公司聚會(huì)的商務(wù)場(chǎng)所，會(huì)館會(huì)議設(shè)施齊全，功能完善。本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性鑒于項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)，區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際銷售情況。本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性為：第一居所為第一屬性，第二居所及商務(wù)會(huì)館為第二屬性；第一居所為顯性屬性，第二居所及商務(wù)會(huì)館為隱性屬性；第一居所為主要矛盾，第二居所及商務(wù)會(huì)館為次要矛盾；（第二、三次以上的置業(yè)）3）、產(chǎn)品特質(zhì)216。 水生社區(qū)：水是項(xiàng)目的核心資源。都江堰的水文化及沙溝河 的水資源是項(xiàng)目開發(fā)所依靠的二大元素。此二大核心資源是項(xiàng)目在社區(qū)文化提升的重要法碼，也是高檔類型的產(chǎn)品市場(chǎng)決勝的重要手段。水生社區(qū)，既突出了水在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)的核心要素，也最終決定著產(chǎn)品的品質(zhì)。水生社區(qū)，是項(xiàng)目的文化特質(zhì) 定位篇 產(chǎn)品屬性項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位3地塊屬性導(dǎo)讀地塊屬性客群研究市場(chǎng)形象產(chǎn)品定位文化屬性商業(yè)用地定位216。 合院融天：天人合一中國(guó)傳統(tǒng)的居住理念?！熬雍隙煌敝袊?guó)傳統(tǒng)的人與人相處的原則，合院，是中國(guó)傳統(tǒng)的居住模式。傳統(tǒng)的建筑立面中融入現(xiàn)代簡(jiǎn)約實(shí)用的木制玻璃采光窗，突出了新中式建筑的符號(hào)。216。 精美園林： 依托岷江水與青城山，以水為主線，傾力打造項(xiàng)目的“江南園林”風(fēng)范，以古樸精細(xì)的園林設(shè)計(jì)體現(xiàn)“躬耕林間，志滿天下”的田園氣質(zhì)，并實(shí)現(xiàn)綠化與建筑之間交相掩映，若隱若現(xiàn)，互為主輔的整體視覺效果。4）、產(chǎn)品定位中國(guó)合居時(shí)代 水生融天宅院關(guān)鍵詞 定位篇 產(chǎn)品屬性項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位3地塊屬性導(dǎo)讀地塊屬性客群研究市場(chǎng)形象產(chǎn)品定位文化屬性商業(yè)用地定位216。 中國(guó)：中國(guó)傳統(tǒng)文化的回歸，使中式建筑成為中國(guó)財(cái)富精英們的精神家園。中式建筑符號(hào)。中國(guó)傳統(tǒng)的精神家園。216。 合居時(shí)代：住宅，家的形象、領(lǐng)域、符號(hào)。只有充分滿足了三位一體的完美組合，住宅的社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值，才會(huì)清晰地顯露出來。合居住宅的思考，是基于中國(guó)傳統(tǒng)合院住宅演變的思考、融合更為深邃的人性需求挖掘、對(duì)城市未來趨勢(shì)的充分前瞻，打造生命力更長(zhǎng)久的、歷久彌新的、美的建筑。家庭每個(gè)成員的高質(zhì)量家居生活需求不僅在物質(zhì)，更在于精神的滿足。216。 水生：水生態(tài)、水建筑、水園林、水文化。他生于水，長(zhǎng)于水，水又為他們而生。216。 融天：建筑親地通天、空間通透。 商業(yè)用地定位1）商業(yè)旅游用地定位：商務(wù)會(huì)館+風(fēng)景泛會(huì)所 定位篇 產(chǎn)品屬性項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位3地塊屬性導(dǎo)讀地塊屬性客群研究市場(chǎng)形象產(chǎn)品定位文化屬性商業(yè)用地定位開發(fā)條件：（1）地塊內(nèi)具有頂級(jí)的自然生態(tài)（2）地塊配套具有頂級(jí)的商務(wù)功能配套。如高爾夫、網(wǎng)球場(chǎng)等（3）遠(yuǎn)離交通動(dòng)線、私密性好對(duì)于項(xiàng)目而言較難成立，項(xiàng)目需要增加其他因子提升項(xiàng)目的價(jià)值，如道路的隔音遮蔽系統(tǒng)、高檔的建筑材料，優(yōu)秀的景觀系統(tǒng)等等。3）風(fēng)景泛會(huì)所客群定位：高端人群功能定位：休閑、娛樂、養(yǎng)生規(guī)劃設(shè)計(jì)篇 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 建筑風(fēng)格建議 景觀園林建議 戶型功能建議 生智建筑技術(shù)建議 公建配套建議 物業(yè)管理建議規(guī)劃設(shè)計(jì)篇一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃目標(biāo) 產(chǎn)品篇 產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位3產(chǎn)品建議導(dǎo)讀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格建議景觀園林建議戶型功能建議生智建筑技術(shù)建議公建配套建議物業(yè)管理建議戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議開發(fā)策略入市時(shí)機(jī)建議（1）打造“中國(guó)合居時(shí)代、水生融天宅院”的社區(qū)，在項(xiàng)目上規(guī)劃結(jié)合地塊屬性、以創(chuàng)新規(guī)劃的理念、精致化的設(shè)計(jì)思路、創(chuàng)造高附加值的產(chǎn)品占領(lǐng)市場(chǎng)。（2）強(qiáng)化都江堰市世界級(jí)文化遺產(chǎn)入口的概念，從城市整體功能出發(fā)，把地塊打造成都江堰市的形象工程。（3）以“合居、水生、融天，宅院”為關(guān)鍵詞，并從整體居住空間上合理安排各類型產(chǎn)品用地，著重考慮優(yōu)美的景觀效果和最佳的土地使用效率。（4）對(duì)于景觀價(jià)值較高的地段如濱江地區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化其土地使用效率和景觀效果的控制。（5）從現(xiàn)有舊村改造的現(xiàn)實(shí)性出發(fā)，滿足各功能區(qū)建設(shè)后產(chǎn)生的安置要求，并搞好配套設(shè)施建設(shè)。（6）合理安排開放空間與綠地，建立公園、廣場(chǎng)、濱河綠帶、街頭綠地相結(jié)合的綠化開放空間體系，并通過主題性的設(shè)想使得市民置身于城內(nèi)能想起城市的歷史，增強(qiáng)歸屬感。規(guī)劃原則項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)在上層次規(guī)劃指導(dǎo)下，結(jié)合開發(fā)建設(shè)的實(shí)際需要，滿足規(guī)劃科學(xué)、手段超前、成果實(shí)用、實(shí)施靈活的要求。具體貫徹以下原則：1）現(xiàn)實(shí)性原則　根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，立足城市建設(shè)和規(guī)劃管理的現(xiàn)實(shí)要求，在尊重《都江堰市城市總體規(guī)劃》（2003—2020）大的原則和地塊相關(guān)控制性規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃。2）超前性原則　本項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)突出明確的規(guī)劃目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)、高要求，加強(qiáng)規(guī)劃科學(xué)性、前瞻性。 3）綜合效益原則　突出本項(xiàng)目綜合效益并重的理念，在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也應(yīng)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益，處理好局部與整體、近期與遠(yuǎn)期的關(guān)系。統(tǒng)籌安排各期開發(fā)用地，保證公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施和綠化用地，并控制用地合理利用與適度開發(fā)。總體規(guī)劃指標(biāo)建議用地規(guī)劃條件用地面積（m2）用地性質(zhì)容積率建筑密度綠地率建筑高度建筑風(fēng)格1號(hào)地塊114000居住用地≤≤30%≥40%≤13M新中式民居2號(hào)地塊133334居住用地≤≤30%≥40%≤13M新中式民居3號(hào)地塊65333旅游(商業(yè))≤≤30%≥40%≤13M新中式建筑合計(jì)312667產(chǎn)品形態(tài)比地塊編號(hào)產(chǎn)品形態(tài)形態(tài)比(%)建筑面積約（㎡）2號(hào)地塊雙拼2537100疊院2537100合院5074200小計(jì)1001484003號(hào)地塊商務(wù)會(huì)館12000風(fēng)景泛會(huì)所10000總計(jì)170400規(guī)劃概念建議從“水”的方面做足文章，并尋求概念的創(chuàng)新與突破。（1）、規(guī)劃“水”概念創(chuàng)意：水生中高檔高尚住宅尋求水概念的升華和突破成為我們的重點(diǎn)—— “水生中高檔高尚住宅”引領(lǐng)中高檔高尚住宅新潮流的全新概念——用“水化率”來替代“綠化率”1）、跳出被廣泛沿用而顯得濫調(diào)的“島居”、“親水”等水概念 產(chǎn)品篇 產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目定位3產(chǎn)品建議導(dǎo)讀規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格建議景觀園林建議戶型功能建議生智建筑技術(shù)建議公建配套建議物業(yè)管理建議戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議開發(fā)策略入市時(shí)機(jī)建議現(xiàn)有眾多的中高檔高尚住宅在營(yíng)銷概念上缺乏創(chuàng)新與突破，大多談自然綠意、人文歷史與建筑概念，而說的言之有物、言之有理的很少。以水為主打概念的中高檔高尚住宅往往一提中高檔高尚住宅就談“親水中高檔高尚住宅”“水岸生活”“環(huán)島中高檔高尚住宅”等，這些概念在初期提出時(shí)在市場(chǎng)上風(fēng)光了一陣，但是，在這些概念被越來越多地沿用后，就顯得蒼白和無力。因此本案對(duì)于“水”概念的創(chuàng)新必須跳出已經(jīng)被太多沿用的舊概念而尋求新的突破和創(chuàng)新。2）、本項(xiàng)目努力將“水”的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。從汩汩清泉和山地碧潭到飛濺的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水對(duì)所有人都有著不可抗拒的吸引力。要將水的概念做到極至，我們必須從多個(gè)角度進(jìn)行思考、落實(shí)。從深度來講，水可以從深到淺得僅有表面一層水膜；從動(dòng)態(tài)來講，水有急流、涌落、跌落、噴射、溢漫、水霧和滲流；從聲音來講，從猛烈到潺潺細(xì)語(yǔ)……水的多種多樣和豐富變幻使我們?cè)诋a(chǎn)品的落實(shí)上可以有多種思考：從景觀上可以營(yíng)造溪流、湖塘、水灣等；從組團(tuán)上可以有中式水系、日式水系、西式水系等；從小品上可以有跌落式水幕、水橋、水帶、噴泉、水舞廣場(chǎng)；從水的多樣性和豐富變幻我們還可以營(yíng)造出水中廊、水上橋、水邊岸等延伸組合。3 ）“水生中高檔高尚住宅”社區(qū)表現(xiàn)特征。 我們希望通過談“橋”“船”來說“水”，以“水生”轉(zhuǎn)化“島居”“親水”等概念倡導(dǎo)新水景中高檔高尚住宅的新時(shí)尚、新概念，引領(lǐng)中高檔高尚住宅生活新潮流橋的存在使我