【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售員,了解客戶(hù)的概況)，成交后的傭金由A和B銷(xiāo)售人員平分。如當(dāng)天無(wú)法成交，客戶(hù)歸還A銷(xiāo)售人員繼續(xù)跟進(jìn)。如出現(xiàn)銷(xiāo)售人員在知情的情況下刻意隱瞞真相，則成交后傭金歸原 銷(xiāo)售人員。3．已成交的A客戶(hù)介紹B客戶(hù)來(lái)買(mǎi)樓時(shí)，B客戶(hù)提出找A銷(xiāo)售人員而其不在場(chǎng)的情況下，由銷(xiāo)售主管打電話(huà)與A銷(xiāo)售人聯(lián)系，如果A不能親自回現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，情況一由A指定B銷(xiāo)售人員接待，當(dāng)天成交后，則A得100％傭金；情況二由銷(xiāo)售主管指定C銷(xiāo)售人員接待，當(dāng)天成交后，C銷(xiāo)售人員得100％傭金。如當(dāng)天不能成交，B客戶(hù)以后則由A銷(xiāo)售人員繼續(xù)跟進(jìn)。如B客戶(hù)沒(méi)指定銷(xiāo)售人員接待，B銷(xiāo)售人員跟進(jìn)過(guò)程中舊業(yè)主才出現(xiàn)，就算舊業(yè)主指定A銷(xiāo)售人員跟進(jìn)，A銷(xiāo)售人員也只能提供義務(wù)幫助，傭金歸B銷(xiāo)售人員獨(dú)有。4．A、B兩位銷(xiāo)售人員共同接待1個(gè)老客戶(hù)時(shí)，若有新客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，而又有足夠人手接待的話(huà)，則A、B兩人不可抽離其中1個(gè)去接新客戶(hù)。5．A、B銷(xiāo)售人員共同接待一個(gè)老客戶(hù)時(shí),若此時(shí)A銷(xiāo)售人員的老客戶(hù)回來(lái)，則A銷(xiāo)售人員有權(quán)委托其他同事代為跟進(jìn)，成交傭金平分，與B銷(xiāo)售人員無(wú)關(guān)。6．A、B兩位銷(xiāo)售人員共同成交一個(gè)客人以后，若此客人想再購(gòu)買(mǎi)單位，而此期間B銷(xiāo)售人員沒(méi)有跟進(jìn)客人或沒(méi)有聯(lián)系A(chǔ)銷(xiāo)售人員共同跟進(jìn)的，若此客人再由A銷(xiāo)售人員經(jīng)辦成交另一個(gè)單位，此傭金由最后跟進(jìn)的A銷(xiāo)售人員獨(dú)得。7．如遇A、B兩位銷(xiāo)售人員分別跟進(jìn)的客戶(hù)為直系親屬時(shí)（常見(jiàn)情況為夫妻、父子、母女、關(guān)系非常密切的購(gòu)房結(jié)婚男女），則成交后傭金平分；如為兄弟、姐妹、朋友關(guān)系時(shí)，則需用業(yè)主姓名判別是哪一位銷(xiāo)售員的客戶(hù)，而另一位銷(xiāo)售員不可拆分傭金。8．如遇A銷(xiāo)售人員的客戶(hù)是B銷(xiāo)售人員的朋友，原則上應(yīng)發(fā)揚(yáng)團(tuán)體合作精神，提供義務(wù)幫助。如客戶(hù)比較信賴(lài)B銷(xiāo)售人員，強(qiáng)烈要求其代為跟進(jìn)及辦理相關(guān)的手續(xù)，而且過(guò)程中包含多次的現(xiàn)場(chǎng)和電話(huà)跟進(jìn)，為了有效地促進(jìn)客戶(hù)成交，可向銷(xiāo)售經(jīng)理申請(qǐng)雙方共同跟進(jìn)。9．對(duì)于主管安排使用電話(huà)跟進(jìn)公共資源的客戶(hù)，負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)的銷(xiāo)售人員可以讓客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)找自己。若客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)后沒(méi)有找聯(lián)絡(luò)的銷(xiāo)售人員，則視為公共資源，可由其他銷(xiāo)售人員跟進(jìn)，成交后不拆分任何傭金。10．一個(gè)客人若由多個(gè)(3個(gè)以上)的同事接待介紹過(guò)而成交，則應(yīng)相互協(xié)商，達(dá)成共識(shí)。認(rèn)購(gòu)書(shū)上只能寫(xiě)兩位銷(xiāo)售人員的名字。11．公司其他部門(mén)職員或外來(lái)公司人員介紹的客戶(hù)，原則上由主管安排銷(xiāo)售人員接待，成交后的傭金銷(xiāo)售人員和介紹人平分。五．項(xiàng)目資源共享制度一）目的實(shí)現(xiàn)公司各項(xiàng)目資源的共享二）主要內(nèi)容1．各項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)定期交流，交流內(nèi)容包括：區(qū)域市場(chǎng)情況、先進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶(hù)最新市場(chǎng)動(dòng)向、案場(chǎng)操作經(jīng)驗(yàn)等；2．項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在周會(huì)匯報(bào)中，將最新的操作經(jīng)驗(yàn)、心得也作為匯報(bào)內(nèi)容進(jìn)行分享。內(nèi)容較多的可做專(zhuān)項(xiàng)主題報(bào)告；3．項(xiàng)目在操作過(guò)程中的市場(chǎng)情況、新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新手法、政府制度理解執(zhí)行等項(xiàng)目操作中的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)及時(shí)總結(jié)并在項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)議中實(shí)現(xiàn)共享；4．案場(chǎng)操作執(zhí)行人員均為公司員工，應(yīng)根據(jù)不同案場(chǎng)的工作需要，服從公司的調(diào)動(dòng)安排；5．案場(chǎng)積累客戶(hù)資源，均為公司資源，應(yīng)及時(shí)匯總在公司內(nèi)部各案場(chǎng)實(shí)現(xiàn)共享；6．所有操作項(xiàng)目應(yīng)定期收集、匯總周邊市場(chǎng)信息資料至公司，以利于資源再利用。六．員工培訓(xùn)制度一）目的提高項(xiàng)目組銷(xiāo)售人員的素質(zhì)，為公司儲(chǔ)備人才二）培訓(xùn)內(nèi)容1)銷(xiāo)售人員必備素質(zhì)﹡房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)﹡擁有良好的心態(tài)﹡成功銷(xiāo)售的必備素質(zhì)2)銷(xiāo)售人員禮儀3)銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作﹡學(xué)會(huì)自我管理﹡分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手﹡研究自己的客戶(hù)﹡通曉自己的產(chǎn)品4)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程﹡客戶(hù)接待流程與規(guī)范﹡電話(huà)接聽(tīng)規(guī)范和技巧﹡客戶(hù)的管理和跟蹤﹡客戶(hù)談判與合同簽訂5)銷(xiāo)售技能提升﹡應(yīng)變技巧﹡議價(jià)和守價(jià)﹡逼定技巧1)發(fā)展商實(shí)力背景介紹2)市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3)代理項(xiàng)目基本資料介紹和答客問(wèn)4)模型、樣板房介紹統(tǒng)一說(shuō)辭5)案場(chǎng)行政管理制度6)案場(chǎng)銷(xiāo)售管理規(guī)范7)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略簡(jiǎn)析8)銀行按揭及相關(guān)財(cái)務(wù)知識(shí)9)購(gòu)房合同條款解釋及相關(guān)法務(wù)知識(shí)10)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)11)演練與考核12)開(kāi)盤(pán)流程介紹和演練三）培訓(xùn)計(jì)劃根據(jù)各項(xiàng)目及員工實(shí)際情況安排培訓(xùn)計(jì)劃。四）培訓(xùn)考核1)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操考核2)書(shū)面試卷考核3)崗位技能培訓(xùn)考核由銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)組織4)項(xiàng)目實(shí)物培訓(xùn)考核由項(xiàng)目組負(fù)責(zé)組織、轉(zhuǎn)正及年度考評(píng)的依據(jù)。七．考核、晉升制度一）考核周期每4個(gè)月為一個(gè)考核期，期間月度以檢查為主，檢查結(jié)果作為考核依據(jù)（特殊情況下案場(chǎng)可視銷(xiāo)售情況另行制定考核周期）。二）考核內(nèi)容及分值1．月度檢查內(nèi)容包括：月度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)完成情況、公司制度執(zhí)行、業(yè)務(wù)執(zhí)行情況、員工培訓(xùn)開(kāi)展等內(nèi)容；2．考核分值：分值標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)《項(xiàng)目員工績(jī)效考核表》。三）考核結(jié)果與考核體現(xiàn)考核結(jié)果根據(jù)考評(píng)分值一般分為A、B、C、D、E五個(gè)等級(jí)評(píng)分，考核等級(jí)的定義如下表所示：等級(jí)ABCDE含義超出目標(biāo)或期望值達(dá)到目標(biāo)或期望值接近目標(biāo)或期望值未達(dá)目標(biāo)或期望值遠(yuǎn)低于目標(biāo)或期望值分值≥9080～9070～8060～7060傭金發(fā)放比例晉升或加薪加薪不作調(diào)整督促、警告降級(jí)或辭退四）考核方法1．業(yè)績(jī)指標(biāo)1）銷(xiāo)售指標(biāo)達(dá)標(biāo)情況計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際得分＝實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)247。計(jì)劃銷(xiāo)售指標(biāo)基準(zhǔn)分2）銷(xiāo)售額回款達(dá)標(biāo)情況計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際得分＝實(shí)際回款額247。目標(biāo)回款額基準(zhǔn)分3）銷(xiāo)售傭金收回情況 計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際得分＝傭金已收回額247。傭金應(yīng)收回額基準(zhǔn)分2．案場(chǎng)行政制度執(zhí)行1）考勤制度計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。2）職業(yè)操守計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。3）禮儀規(guī)范計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。4）著裝要求計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。5）業(yè)務(wù)規(guī)范計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。3．業(yè)務(wù)執(zhí)行情況1）接待流程執(zhí)行計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。2）競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品市調(diào)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：按時(shí)按項(xiàng)目要求完成對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市調(diào)工作，熟悉其動(dòng)態(tài)變化4～5分；基本完成市調(diào)工作，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)變化了解不詳盡2～3分；未能完成市調(diào)工作，不熟悉周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)變化0～1。3）接待服務(wù)規(guī)范計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。4）表格完善計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。5）合同簽定計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：按時(shí)按項(xiàng)目計(jì)劃要求督促客戶(hù)（業(yè)務(wù)人員）完成合同簽定工作，條款填寫(xiě)、釋義無(wú)錯(cuò)誤4～5分；基本完成合同簽定工作，填寫(xiě)、釋義偶有錯(cuò)誤2～3分；不能完成合同簽定工作，填寫(xiě)、釋義時(shí)有錯(cuò)誤0～1分。6）售后服務(wù)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：按時(shí)按項(xiàng)目計(jì)劃要求協(xié)助客戶(hù)（業(yè)務(wù)人員）做好按揭及后續(xù)權(quán)證辦理及領(lǐng)取工作4～5分；基本完成售后服務(wù)工作，偶有錯(cuò)誤2～3分；不能完成售后服務(wù)工作，時(shí)有錯(cuò)誤0～1分。7）團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：具有團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，積極配合項(xiàng)目日常工作的順利開(kāi)展4～5分；無(wú)主動(dòng)團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，基本配合日常工作的開(kāi)展2～3分；無(wú)團(tuán)隊(duì)合作精神，不配合日常工作的順利開(kāi)展0～1分。4．培訓(xùn)執(zhí)行（適用案場(chǎng)主管以上級(jí)）1）培訓(xùn)出勤情況（計(jì)劃出勤次數(shù)：12課時(shí)/年，1天為1課時(shí)，）計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際得分＝實(shí)際出勤次數(shù)247。計(jì)劃出勤次數(shù)基準(zhǔn)分2)書(shū)面考核合格率計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際得分＝書(shū)面考核合格人數(shù)247?？己丝?cè)藬?shù)基準(zhǔn)分3)團(tuán)隊(duì)建設(shè)計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目全體人員綜合水平提升較大，有人員晉升4～5分；全體人員綜合水平稍有提升，無(wú)人員晉升2～3分；綜合水平無(wú)提升，無(wú)人員晉升0～1分。4)專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)落實(shí)完成情況計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：按時(shí)按項(xiàng)目需要落實(shí)、開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃4～5分；無(wú)專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃，偶有培訓(xùn)2～3分；無(wú)培訓(xùn)工作開(kāi)展0～1分。（適用案場(chǎng)主管以上級(jí)）1)溝通協(xié)調(diào)能力計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：有良好的溝通能力，工作協(xié)調(diào)性佳，能隨機(jī)應(yīng)變，保證銷(xiāo)售工作順利開(kāi)展4～5分（案場(chǎng)經(jīng)理：8～10分）；基本能完成對(duì)接工作，協(xié)調(diào)力表現(xiàn)欠佳2～3分（案場(chǎng)經(jīng)理：4～7分）；不能完成對(duì)接工作，協(xié)調(diào)能力差0～1分（案場(chǎng)經(jīng)理：0～3分）。2)市場(chǎng)把握計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，把握度強(qiáng)，能結(jié)合本項(xiàng)目分析、提出針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策略4～5分（案場(chǎng)經(jīng)理：8～10分）；基本了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握度稍差2～3分（案場(chǎng)經(jīng)理：4～7分）；對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化把握度差，無(wú)針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)策略0～1分（案場(chǎng)經(jīng)理：0～3分）。3)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃完成情況計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際得分＝實(shí)際完成件數(shù)247。計(jì)劃完成件數(shù)基準(zhǔn)分（根據(jù)實(shí)際發(fā)生情況作參考項(xiàng)）1)不定期抽查評(píng)定（由營(yíng)銷(xiāo)部不定期組織陌生拜訪(fǎng)者檢查評(píng)定）計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)際得分＝各次檢查評(píng)分的平均值基準(zhǔn)分2)客戶(hù)滿(mǎn)意度計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：工作熱情度高，主動(dòng)維護(hù)客戶(hù)資源，得到客戶(hù)（開(kāi)發(fā)商）高度認(rèn)可4～5分；工作熱情度尚可，客戶(hù)（開(kāi)發(fā)商）無(wú)特殊主訴2～3分；工作態(tài)度可或有投訴和建議0～1分。3)自律管理計(jì)分標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)以律己，準(zhǔn)確遵守4～5分；偶有錯(cuò)誤，能積極修正2~3分；時(shí)有錯(cuò)誤無(wú)修正0～1分。五）銷(xiāo)售管理人員晉升、降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1．晉升架構(gòu)示意銷(xiāo)售經(jīng)理由銷(xiāo)售部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理或以上提拔，報(bào)公司審批、備案銷(xiāo)售副經(jīng)理由銷(xiāo)售部經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理或以上提拔，報(bào)公司審批、備案銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售助理由銷(xiāo)售副經(jīng)理或以上提拔，報(bào)公司審批、備案有潛質(zhì)管理人員由銷(xiāo)售主管或以上提拔，報(bào)公司審批、備案2．各級(jí)適用標(biāo)準(zhǔn)1）具備積極進(jìn)取的精神、高度的責(zé)任感、較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力和良好的工作心態(tài)；2）具備良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作、溝通和工作推進(jìn)能力；3）具備銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的建設(shè)、培訓(xùn)、管理等綜合潛能；4）具一線(xiàn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)并熟悉現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售的每一個(gè)流程；5）個(gè)人專(zhuān)業(yè)能力得到上級(jí)和開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同；6）具管理意識(shí)，有提升的潛能；7）熟悉電腦操作，熟練掌握word、excel運(yùn)用，打字速度不少