【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 總戶數(shù) :588戶 ?開發(fā)商 :江蘇吳中嘉業(yè)投資有限公司 ?投資商 :江蘇吳中集團(tuán)有限公司 ?代理商 :蘇州博思堂投資顧問有限公司 ?物業(yè)類別 :普通住宅、精裝公寓 ?樓層狀況 :32層 ?售樓處地址 :東吳南路 388號(hào)現(xiàn)場(chǎng)售樓處 ?項(xiàng)目進(jìn)度：已于 2023年 11月份售樓處公開， 12月份現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。 ?交通狀況 :地處主干道人民路延伸段，大概有 16條路公交線路直達(dá)，包括 55路、 54路、 1路、 522路、 325路、932路、 503路、 63路、 59路、 58路、 43路、 3路、 62路、5路、 509路、 57路等，規(guī)劃中的輕軌 2號(hào)、 3號(hào)、 4號(hào)線相交圍合于此，幾個(gè)站點(diǎn)都很近，步行幾分鐘就可以到達(dá)了。 ?周邊配套 :中小學(xué)、世紀(jì)聯(lián)華超市、郵局、銀行、醫(yī)院、汽車站、公園等。 ?產(chǎn)品特點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì) 36㎡ 109㎡多樣戶型，滿足多層次人群的居住需求。 3/24/2023 吳中區(qū)典型項(xiàng)目－金鑫 蜜蜂城 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店式公寓市場(chǎng) ?總建筑面積 :74000平方米 ?開發(fā)商 :蘇州金鑫房產(chǎn)開發(fā)有限公司長(zhǎng)橋分公司 ?物業(yè)管理公司 :金鑫集團(tuán)下屬物業(yè)公司 ?代理商 :蘇州港聯(lián)形水房地產(chǎn)咨詢有限公司 ?物業(yè)類別 :公寓、商住樓 ?建筑類別 :小高層 ?裝修狀況 :全裝修 ?售樓電話 :82173888/82175588 ?周邊配套 :中小學(xué) :碧波小學(xué)、蘇苑中學(xué)、長(zhǎng)橋中學(xué)；幼兒園 :碧波幼兒園 ,綜合商場(chǎng) :華聯(lián)超市、可的超市、華潤超市、好友多大賣場(chǎng)，自身商業(yè)配套 ,銀行 :工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行 ,醫(yī)院 :吳中區(qū)長(zhǎng)橋人民醫(yī)院 ,其他 :行政中心。 ?交通狀況： 22路、 53路、 51路、 503路、 62路 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)：精裝修小戶型， 12樓是上鋪，三樓到頂都是精裝修。商業(yè)有 18000平方米，住宅部分是 5060平方米一室和兩室的小戶型。 3/24/2023 老城區(qū) 高新區(qū) 工業(yè)園區(qū) 吳中 、相城 高品質(zhì)的酒店式公寓比較匱乏 . 供應(yīng) :土地供應(yīng)趨緊 ,酒店式公寓供應(yīng)量屈指可數(shù) . 有部分高檔酒店式公寓 . 供應(yīng) :板塊發(fā)展比較成熟 ,近兩年商業(yè)供應(yīng)量較小 眾多大體量商業(yè)及住宅項(xiàng)目里頂級(jí)奢華酒店式公寓 . 供應(yīng) :酒店式公寓僅限大社區(qū)的商業(yè)配套 ,體量多以 35萬㎡體量為主 酒店式公寓項(xiàng)目較少 ,相城主要依托專業(yè)市場(chǎng) ,整體項(xiàng)目品質(zhì)不高 . 供應(yīng) :目前商業(yè)市場(chǎng)有待進(jìn)一步發(fā)展 ,2023年后將會(huì)形成成熟的商業(yè)中心 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店式公寓市場(chǎng) 各區(qū)酒店式公寓特征 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店式公寓市場(chǎng) 酒店式公寓市場(chǎng)總論 ? 目前蘇州已建成使用以及正在銷售的酒店式公寓達(dá)到數(shù)十個(gè)，作為城市發(fā)展成熟度較高的片區(qū)， 工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)成為數(shù)量最多，品質(zhì)最高的酒店式公寓集中區(qū)域， 中心城區(qū)商務(wù)功能也日趨成熟，相比之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚的 相城區(qū)和吳中區(qū)則相對(duì)落后。 ?蘇州市酒店式公寓品質(zhì)參差不齊， 中高檔次的酒店式公寓主要集中在高新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，特別是高新區(qū)獅山路已經(jīng)形成了 CBD， 對(duì)酒店式公寓的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。由于原有中心城區(qū)及吳中區(qū)的酒店式公寓改造之后多為商住混用項(xiàng)目或精裝修公寓項(xiàng)目 ,這部分酒店式公寓整體品質(zhì)較低。中心城區(qū)和園區(qū)內(nèi)的中高檔酒店式公寓售價(jià)在 10000— 15000元/㎡，新興的相城和吳中區(qū)酒店式公寓售價(jià)在 8000元 /㎡。 ?吳中區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一直處于發(fā)展停滯狀態(tài)，近年來才發(fā)展。一直以來吳中區(qū)都以大量的普通商品住宅和別墅產(chǎn)品為主要特征，但是隨著近年城市發(fā)展的需要， 酒店式公寓這種新概念的住宅產(chǎn)品也開始發(fā)展，從原來的爛尾樓改造到現(xiàn)在的新盤開發(fā)，為吳中區(qū)酒店式公寓提供發(fā)展機(jī)遇。 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店市場(chǎng) 五星酒店分布圖 1 2 3 4 6 5 8 7 9 10 12 11 金雞湖大酒店 亞致酒店 建屋新羅酒店 太湖高爾夫酒店 香格里拉大酒店 中茵皇冠國際公寓 吳宮喜來登酒店 玄妙索菲特大酒店 中茵皇冠假日酒店 御庭精品酒店 1維景國際大酒店 1東山賓館 3/24/2023 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 五星酒店列表 酒店市場(chǎng) 酒店名稱 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù) 價(jià)格 所在區(qū)域 管理公司 香格里拉酒店 2023年 390 7191817 新區(qū) 香格里拉集團(tuán) 金雞湖大酒店 2023年 63 10382288 工業(yè)園區(qū) 凱賓斯基 東山賓館 1999年 450 8803400 吳中區(qū) 東山鎮(zhèn)政府 太湖高爾夫酒店 2023年 119 8501300 吳中區(qū) 仁泰集團(tuán) 雅戈?duì)柪椎仙瓘V場(chǎng)酒店 2023年 500 5801180 工業(yè)園區(qū) 雅戈?duì)柪椎仙瓘V場(chǎng)酒店集團(tuán) 亞致酒店 2023年 139 15802160 新區(qū) 臺(tái)灣麗致酒店集團(tuán) 蘇州御庭精品酒店 2023年 45 18173381 工業(yè)園區(qū) 傲達(dá)酒店管理公司 玄妙索菲特大酒店 2023年 329 9782300 平江區(qū) 雅高集團(tuán) 建屋新羅酒店 2023年 307 6801450 工業(yè)園區(qū) 韓國新羅 中茵皇冠假日酒店 2023年 64 9231613 工業(yè)園區(qū) 洲際集團(tuán) 維景國際大酒店 2023年 488 6881200 工業(yè)園區(qū) 中旅維景國際酒店管理有限公司 吳宮喜來登酒店 1998年 407 11302040 滄浪區(qū) 喜達(dá)屋集團(tuán) 3/24/2023 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店市場(chǎng) 各區(qū)五星酒店比例 各區(qū)五星酒店比例滄浪區(qū) 工業(yè)園區(qū) 平江區(qū) 吳中區(qū) 新區(qū)? 蘇州五星酒店有一半分布在工業(yè)園區(qū)，金雞湖周圍。借助金雞湖的景色、園區(qū)迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，為旅游業(yè)、度假、休閑、公司、企業(yè)、商務(wù)人士提供服務(wù)。另一半大部分集中在吳中區(qū)、新區(qū)兩個(gè)區(qū)域?yàn)闉槁糜螛I(yè)、度假、休閑提供服務(wù)。位于金融、行政中心的平江區(qū)、滄浪區(qū)各有一個(gè)五星酒店，主要為行政會(huì)議、商務(wù)人士提供服務(wù)。 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店市場(chǎng) 個(gè)案 東山賓館 地址： 蘇州太湖東山風(fēng)景區(qū) 占地面積： 24萬平方米 客房數(shù)： 度假休閑豪華套房 85套；標(biāo)準(zhǔn)房 250間；另有家庭型休閑度假客房 50間 房型： 1室 1廳客房建面約 70－ 90平方米之間、 2室 1廳客房的建面在 90－ 120平方米之間、遠(yuǎn)影樓、曉月樓、近帆樓等是別墅型酒店建筑 1000－ 2023平方米 /棟 客戶： 以公司企業(yè)型為主，也有少部分個(gè)人客戶 價(jià)格： 2房 1廳在 2023－ 4500元 /天， 1室 1廳在 1500－ 2023元 /天，而公寓樓標(biāo)準(zhǔn)客房?jī)H為 800－ 1200元 /天，別墅型酒店客房 150015800元 /天 出租率： 50%70% 開業(yè)時(shí)間： 1994年開業(yè) 2023年重新裝修 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店市場(chǎng) 個(gè)案 太湖高爾夫酒店 地址： 吳中區(qū) 太湖國家旅游度假區(qū)吳城路 2號(hào) 占地面積： 125萬平方米 客房數(shù)： 度假休閑豪華套房 98套； SPA套房 7套；行政套房 13套；總統(tǒng)套房 1套 客戶： 旅游、度假類客戶為主 價(jià)格： 豪華套房 8501300元 /天、 SPA套房 11501200元 /天 出租率： 60% 開業(yè)時(shí)間： 2023年中旬 酒店市場(chǎng) 認(rèn)識(shí)市場(chǎng) 酒店市場(chǎng)總結(jié) ?蘇州市五星酒店在 0607年發(fā)展迅速、兩年內(nèi)增加 9家，可見蘇州酒店市場(chǎng)發(fā)展迅速，知名管理公司的進(jìn)入，使得蘇州酒店服務(wù)檔次提高不少。 ?蘇州市酒店主要分布在經(jīng)濟(jì)繁榮的工業(yè)園區(qū)、旅游業(yè)發(fā)達(dá)的吳中區(qū)、高新區(qū)，以及行政、金融中心老城區(qū)。 ?對(duì)于旅游業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的蘇州，酒店主要客戶來源為旅游業(yè)、公司、企業(yè)商務(wù)活動(dòng)。 42 認(rèn)識(shí)區(qū)域 吳中區(qū)主要分為三個(gè)板塊：城區(qū)板塊、越溪板塊、太湖板塊 城 區(qū) 板 塊 越 溪 板 塊 太 湖 板 塊 區(qū)域板塊分布 本案 認(rèn)識(shí)區(qū)域 吳中市場(chǎng) 城區(qū)板塊以老新村為主，越溪板塊低密度住宅云集，太湖板塊的住宅以度假別墅為主。 太湖板塊 太湖板塊泛指吳中區(qū)延太湖鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要包括西山、東山、胥口、光福、臨湖、太湖國家旅游度假區(qū)。板塊擁有獨(dú)特的風(fēng)光和獨(dú)特的地理位置主要以開發(fā)別墅項(xiàng)目為主，該板塊可代表樓盤天闕、溫泉185東山景園、胥香園等。 城區(qū)板塊 城區(qū)板塊指東吳塔、南環(huán)高架，東吳路東西輻射范圍。該板塊主要主要集中了 80、 90年代的老小區(qū)、老新村，新推樓盤不多。目前該板塊待售項(xiàng)目有印象 19，在售項(xiàng)目疊溪谷。 越溪板塊 越溪板塊是吳中區(qū)的新興板塊，板塊主要指越溪老街，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)。該板塊是吳中區(qū)樓盤相對(duì)集中的區(qū)域，且借助石湖等東吳自然景觀，云集的大大小小的開發(fā)商打造了許多大規(guī)模的低密度住宅，且未來可供開發(fā)土地較多，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域可代表樓盤：石湖華城、水岸清華、越湖名邸、玫瑰 9陽光水榭、現(xiàn)代園墅等。 區(qū)域板塊特征 認(rèn)識(shí)區(qū)域 吳中市場(chǎng) 板塊 案名 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 銷售均價(jià)（元 /㎡） 城區(qū) 疊溪谷 多層、花園洋房 多層 122128 花園洋房 100110 多層 6500 花園洋房 8200 印象 19 高層 4070 預(yù)計(jì) 9000 越溪板塊 石湖華城公寓 花園洋房、多層、 小高層、別墅 花園洋房 132146 多層 105115 小高層 90100 花園洋房 7500 多層 6500 小高層 7500 水岸清華 聯(lián)別 190240 11000 現(xiàn)代園墅 聯(lián)別 獨(dú)別 聯(lián)別 220260 聯(lián)別 11000 獨(dú)棟 16000 越湖名邸 多層、小高層、 別墅 小高層多層 62006500 96135 石湖華城別墅