【文章內(nèi)容簡介】 月 1億10月 2億11月 1億前期形象重點(diǎn)宣傳期一期目標(biāo)去化 400套 二期目標(biāo)去化 350套 三期目標(biāo)去化 300套二期開盤： 8月下旬 三期開盤： 10月下旬客群拆分首期開盤去化 500套房源400套 開盤 400套去化率 90%來人20232500認(rèn)籌8001000 40% 50%去化400500一期推售產(chǎn)品比例33%7%134㎡109㎡60%96㎡ 首期推售比例首期推售： 96平米兩房比例最大！為本案首次客群方向墊定基礎(chǔ)。一期客群渠道拆分首期來訪客群以周邊地緣性客群為最多！受人流動(dòng)向影響較大！20%5%市 區(qū)新區(qū)70%周邊地緣性外省市分布 區(qū) 域5%一期客群渠道拆分5%15%口碑廣告60%路過戶 外渠道分析20%首期來訪客群以路過為最多！同時(shí)，本案的口碑效應(yīng)及戶外占據(jù)一定比例一期客群拆分首期主力客群 首期面 積 段地 緣 客群為 主首置客群為 主 96平米109平米134平米地緣性客群為主新區(qū)企業(yè)中高層管理者為輔3040年 齡 段 為 主改善客群為 主本區(qū)域私營業(yè)主為主新區(qū)首置白領(lǐng)為輔2535年 齡 段 為 主本 區(qū) 域首置 為 主地 緣 客群為 主少量市區(qū)客群3545年 齡 段 為 主改善客群為 主本 區(qū) 域置 業(yè) 者 為 主一期客群渠道地圖區(qū)域內(nèi) :14001750組來人新區(qū) :400500組來人市區(qū) :150250組來人外省市 :100150組來人木瀆鎮(zhèn)約 6萬人本區(qū)域居民為主 !一期銷控6月 26開盤 7月 3日 7月 10日開盤當(dāng)日去化 80%開盤兩周首期售馨開盤一周去化 95%商業(yè)定位8定位從市場出發(fā)在項(xiàng)目定位前，我們先剖析下項(xiàng)目周邊商業(yè)市場，從市場面出發(fā)，得出我們的商業(yè)定位！區(qū)域消費(fèi)者研判周邊商業(yè)解析區(qū)域未來規(guī)劃Part 1 區(qū)域消費(fèi)者研判本案 萬楓家園新港天都花園新升新苑棕櫚灣天平花園尼盛青年城金色家園香榭瑞景苑嘉業(yè)陽光假日世紀(jì)花園白領(lǐng)公寓新創(chuàng)竹園君地風(fēng)華灝景天下楓華紫園今創(chuàng)啟園木瀆鎮(zhèn)約 6萬人地塊周圍 2公里范圍內(nèi)現(xiàn)有 17個(gè)居住小區(qū)，其中 2個(gè)正在開發(fā)建設(shè)中。 216。 項(xiàng)目核心區(qū)域內(nèi)社區(qū)現(xiàn)居民約 12萬人，不包括流動(dòng)性人口。216。 新區(qū)的一些老社區(qū)內(nèi)由于有大量廠區(qū)工人租住，人口密度較大。 216。 項(xiàng)目周邊還有多個(gè)居住項(xiàng)目在開發(fā)和待開發(fā)中，預(yù)計(jì)項(xiàng)目核心區(qū)域內(nèi)的居住人口 3年后將達(dá)到 13萬人以上，不包括流動(dòng)性人口。區(qū)域內(nèi)小區(qū)分布！居住人口基數(shù)大，未來 3年可達(dá) 13萬！區(qū)域 類別 小區(qū)名稱 總戶數(shù) 現(xiàn)有人口 未來三年人口 住戶基本情況木瀆 木瀆鎮(zhèn)人口 / 約 60000 約 60000 木瀆本地居民、外來人口老社區(qū) 天平花園 1000戶 約 3000 約 3000 以木瀆本地人自主為主 ,現(xiàn)有部分出租戶香榭 400戶 約 1200 約 1200 木瀆本地人，部分以二手房購入的新蘇州人和租戶新開發(fā)小區(qū) 瑞景苑 580戶 約 600 約 1500 木瀆、新區(qū)客戶，年輕人首次置業(yè)者為主棕櫚灣 900戶 約 700 約 2023 以新區(qū)、木瀆客戶為主在售項(xiàng)目 楓華紫園 1200戶 0 約 1800 以新區(qū)、木瀆客戶為主，部分為投資客高新區(qū) 老社區(qū) 新創(chuàng)竹園 2200戶 約 10000 約 10000 50%自住， 50%出租。部分 為 被附近工廠租下作 員 工宿舍新升新苑 3600戶 約 14000 約 14000 有原拆遷安置戶、購房自住客戶、租戶世紀(jì)家園 1830戶 約 7000 約 7000 以附近的白領(lǐng)階層為主，房屋大多自主，也有少部分 出租金色家園 1550戶 約 6000 約 6000 35%原當(dāng)?shù)夭疬w 戶 自主、 65%為 周 邊 工廠中 員 工 購買或租住萬楓家園 1800戶 約 7000 約 7000 45%當(dāng)?shù)夭疬w 戶 ， 55%外地人新開發(fā)小區(qū) 白領(lǐng)公寓 250戶 約 400 約 600 以新區(qū)白領(lǐng)自主客戶為主，占到 80%灝景天下 350戶 約 900 約 1000 新區(qū)白領(lǐng)高管、部分外籍人士陽光假日 2500戶 約 5000 約 7000 新區(qū)客戶為主、部分市區(qū)吳中客戶君地風(fēng)華 460戶 約 1000 約 1200 新區(qū)白領(lǐng)管理層、當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主尼盛青年城 670戶 約 1500 約 2023 項(xiàng)目定位為青年社區(qū)今創(chuàng)啟園 552戶 約 100 約 1000 以新區(qū)白領(lǐng)自主客戶為主，部分新蘇州人在售項(xiàng)目 新港天都花園 1800戶 0 約 1500 以新區(qū)、市區(qū)、木瀆白領(lǐng)高層為主，部分私營業(yè)主合計(jì) / / / 118400 127800 /區(qū)域人口統(tǒng)計(jì) —— 地緣性常住人口占比大！稱呼 ：王先生年齡 ： 28歲居住小區(qū) ：陽光假日工作地點(diǎn) ：飛思卡爾半導(dǎo)體家庭結(jié)構(gòu) ：與配偶同住家庭年收入 ： 11－ 12萬元消費(fèi)習(xí)慣 ：由于選擇面較小，平時(shí)吃飯只能在新升新苑內(nèi)選擇幾家比較衛(wèi)生點(diǎn)的小飯店，來親朋好友時(shí)選擇去獅山路的幾家飯店；平時(shí)買日常用品選擇去家樂福，服飾類選擇觀前；平時(shí)喜歡打網(wǎng)球，運(yùn)動(dòng)類消費(fèi)投入較大，曾是英派斯體育中心店的會(huì)員。妻子想泡 SPA和瑜伽會(huì)所，但社區(qū)內(nèi)的規(guī)模太小，不夠正規(guī)，不會(huì)選擇。稱呼 ：張先生年齡 ： 33歲居住小區(qū) ：世紀(jì)花園工作地點(diǎn) ：新區(qū)富士膠卷家庭結(jié)構(gòu) ：與配偶子女同住家庭年收入 ： 7－ 8萬元消費(fèi)習(xí)慣 ：購物目的地還是以石路觀前為主；與朋友吃飯聚會(huì)多數(shù)選擇去 2公里外的天府之樂、巴蜀傳香；由于社區(qū)缺乏配套設(shè)施，平時(shí)文化、健身類消費(fèi)較少，但比較喜歡運(yùn)動(dòng)；近期去經(jīng)營范圍較廣的綠寶廣場次數(shù)較多。稱呼 ：陳小姐年齡 ： 25歲居住小區(qū) ：新升新苑（租）工作地點(diǎn) ：新區(qū)工業(yè)園家庭結(jié)構(gòu) ：與男友同住家庭年收入 ： 5－ 6萬元消費(fèi)習(xí)慣 ：吃飯多在小區(qū)內(nèi)小飯館，更多喜歡流行類餐飲，如McDonalds等；由于有較高頻次的購物車，平時(shí)購物消費(fèi)主要去百潤發(fā)何山店，周末時(shí)有時(shí)會(huì)去石路 ,在流行類服飾上消費(fèi)較多，男友較為喜歡運(yùn)動(dòng)，平時(shí)多數(shù)為運(yùn)動(dòng)休閑類打扮；娛樂類休閑則以網(wǎng)吧和 KTV為多， KTV多數(shù)會(huì)選擇去石路。 消費(fèi)者實(shí)例年齡構(gòu)成 2545歲，年輕、中年人占多數(shù)收入水平 家庭年收入： 4－ 12萬個(gè)人月收入： 2K－ 5K 消費(fèi)水平（不含住房）占收入 30%50%購買力處于中等水平消費(fèi)習(xí)慣 購物類：大型超市期待附近的大型賣場餐飲類：社區(qū)附近餐館可選擇小，檔次較低 ，品牌餐飲多選擇獅山路、鄧蔚路沿線區(qū)域，距離較遠(yuǎn)休閑娛樂類 :基本不在本區(qū)域內(nèi) 周邊缺乏類似商業(yè)配套 ,規(guī)模較小，檔次、服務(wù)過低過差 消費(fèi)者特征 —— 本區(qū)域主力消費(fèi)群為周邊住宅小區(qū)住戶Part 2 周邊商業(yè)解析長江路商圈木瀆鎮(zhèn)商圈 木木 瀆瀆 鎮(zhèn)鎮(zhèn) 高高 新新 區(qū)區(qū) 市市 區(qū)區(qū) 獅山路商圈區(qū)域社區(qū)商業(yè)獅山廣場綠寶廣場本 項(xiàng) 目金楓國際廣場天都花園商業(yè)楓華紫園商業(yè)東創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園木瀆新天地現(xiàn)有商業(yè)體 未來商業(yè)體（ 13年）區(qū)域商群分布香港街金山路花苑街翠坊路本項(xiàng)目竹園路p 木瀆鎮(zhèn)商業(yè)從竹園路起直至木瀆古鎮(zhèn)商業(yè)，竹園路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同業(yè)態(tài)，面向消費(fèi)群體和租金情況也各有差異。p整體來說，竹園路以小商品零售為主，和以 普通餐普通餐飲、服飾飲、服飾 為