【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建面積約 24萬(wàn)平方米，由 300多棟獨(dú)立別墅及約10棟 6層情景洋房組成，計(jì)劃分三期開發(fā)。 容積率： 綠化率： % 建筑密度： % 項(xiàng)目配套： （ 1）外圍配套： 18洞高爾夫球場(chǎng)（體育花園城）、 9000畝的“珠江第一湖”、廣東商學(xué)院。 （ 2）小區(qū)配套： 100畝的五星級(jí)古堡酒店、 260平方米恒溫泳池。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 山水莊園 08年推售貨量情況 08年推出 24套雙拼別墅，面積： 300㎡ ，均價(jià) 7500/ ㎡ 特色賣點(diǎn)： ? 莊園自然生態(tài)、五星級(jí)酒店、坡地建筑三大亮點(diǎn)； ? 靈活的生活空間使戶型變化更大，性價(jià)比高； ? 半獨(dú)立別墅空間設(shè)計(jì)； ? 棟位錯(cuò)開式布局，整體層次豐富 。 ? 屋頂超大花園設(shè)計(jì)。 堡座雙拼別墅 山水莊園在 5月 18日，舉辦了大型的交樓活動(dòng)， 在活動(dòng)當(dāng)天成交一套雙獨(dú)立別墅、一周內(nèi)成交了一套總價(jià) 1300萬(wàn)的示范單位；兩套雙獨(dú)立別墅，成交均價(jià)約 8000元 /㎡ . 而北區(qū)的規(guī)劃正在調(diào)整中，預(yù)計(jì)年底可以完成前期準(zhǔn)備開始動(dòng)工，故北區(qū)推貨將在 09年初進(jìn)行。古堡酒店預(yù)計(jì)今年底動(dòng)工， 6月份與豪生酒店簽訂了管理合同。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 雙獨(dú)立別墅戶型圖 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 地理位置：三水區(qū)廣海大道西南涌右岸 發(fā)展商：佛山市三水雅居樂房地產(chǎn)有限公司 銷售熱錢： 075787796888 占地面積： 27萬(wàn)㎡ 建筑面積： 59萬(wàn)㎡ 首期開發(fā)： 176套聯(lián)排別墅 首期建面： 4萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： 37% 建筑密度： 項(xiàng)目配套： 外圍配套：西南二中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、半江幼兒園、金太陽(yáng)酒店、成熟街區(qū)，河岸公園 小區(qū)配套：會(huì)所、濱江廣場(chǎng)、幼兒園 三水雅居樂總平面 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 戶型 面積 套數(shù) 已推 成交套數(shù) 余貨 面價(jià)均價(jià) 備注D1 189 24 16 6 10 10427E 262 40 36 11 25 15340 hol d起 8間E1 341 18 18 11 7 16556E3 207 12 10 3 7 18525T1 192 12 12 11 1 11990T2 205 50 38 38 0 11385H2 139 20 0 － － 未推總貨 176 130雅居樂一期戶型配比及成交分析 根據(jù)三水建設(shè)與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，去年推出的 130套貨， 至 08年 7月僅銷售 85套 ，剩余多為價(jià)格較高的單位。 ? 本次推售產(chǎn)品中，最大的 E1型別墅和面積總價(jià)合適的 T型聯(lián)排別墅產(chǎn)品較受歡迎。反應(yīng)三水市場(chǎng)存在購(gòu)買力但雅居樂亦未能完全激活購(gòu)買欲望?？蛻舾P(guān)注的是產(chǎn)品的性價(jià)比，因而 D1型聯(lián)排別墅，雖然總價(jià)和單價(jià)均是最低，但靠近國(guó)道及加油站，造成滯銷。 ? 較售客戶歡迎的是 T T2戶型，因其面積尺度適合，景觀周邊理想，總價(jià)多在 220萬(wàn)。而 E1型即使總價(jià)較高，但因核心景觀及較少貨量亦受客戶追捧 圈起為銷售不理想單位 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 三水雅居樂 08年推售范圍 一期首批 130套聯(lián)排別墅現(xiàn)已銷售 85套左右?，F(xiàn)時(shí)對(duì)街口徑為洋房送 2萬(wàn)元家電禮包 (直減 )、別墅直減 1000元 /㎡ 裝修費(fèi)，另外有團(tuán)購(gòu) 99折優(yōu)惠。但對(duì)銷售并未起到推動(dòng)作用 二批別墅 46套將延續(xù)一批的產(chǎn)品風(fēng)格。 近水樓臺(tái)洋房的位置。 該項(xiàng)目規(guī)劃別墅的總貨量為 176套，完成此一、二期別墅開發(fā)后，項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品全為洋房。如右圖所示藍(lán)色陰影部分為在建洋房。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 三水雅居樂近水樓臺(tái)洋房組團(tuán) 4月底樣板房裝修完成并開放。于 5月份初正式公開發(fā)售，貨量共 152套。面積介于 139260㎡ 之間。（一梯兩戶，南北對(duì)流，11層高） 據(jù)了解，近水樓臺(tái)洋房組團(tuán)實(shí)際成交價(jià)格在 40004500元 /㎡ (13 160㎡洋房 )－ 44005000元 /㎡ (260㎡ 錯(cuò)層復(fù)式洋房）之間。 三水雅居樂洋房銷售狀況 特色戶型：錯(cuò)層復(fù)式洋房。建筑面積 257㎡ （賣點(diǎn)：洋房的價(jià)格別墅享受） ? 超大入戶花園，并巧妙提供客廳景觀 ? 客廳在上錯(cuò)層，餐廳與臥室歸屬下錯(cuò)層。商住功能分區(qū)良好，各自活動(dòng)空間不干擾。 ? 5m中空客廳并出陽(yáng)臺(tái) ? 上層帶會(huì)客廳，適合多代同堂 ? 上層豪華套房帶書房 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 花園洋房：建筑面積 139㎡ ? 3+1生活空間設(shè)計(jì)，靈活間隔多一間房 ? 房間未用走廊分區(qū)，導(dǎo)致餐廳太多門關(guān)，使用非常不便利，空間浪費(fèi) ? 主臥的衣帽間空間有浪費(fèi) 至 7月中旬，雅居樂的洋房組團(tuán)銷售情況未過(guò)半。因其使用建筑面積做為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，造成客戶錯(cuò)覺表面上單價(jià)較低，但其洋房組團(tuán)使用率僅 ，折算套內(nèi)面積單價(jià) 52005800元 /㎡ 。故實(shí)際售價(jià)并不低 三水雅居樂洋房銷售狀況 座號(hào) 產(chǎn)品 面積 貨量 已售套數(shù) 余貨 二座 3+1房 143 44 10 34 三座 3房 錯(cuò)層復(fù)式 160 260 32 8 3 8 13 四座 3房 錯(cuò)層復(fù)式 160 260 32 10 6 6 10 五座 3房 160 44 34 10 總貨 152 總余 81 上表所述，本次推貨銷售較理想的戶型是 160㎡的標(biāo)準(zhǔn) 3房戶型。因其戶型四正，開間尺度符合三水居民升級(jí)換代的居住需求，故 5座的160 ㎡ 戶型銷售超過(guò) 7成。 而較失敗的是右圖所示的 3+1設(shè)計(jì)的 143㎡ 戶型。至今為止僅銷售不到 3成。 銷售較差產(chǎn)品 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 三水雅居樂洋房銷售狀況 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 7月 27日，雅居樂新推出小戶型洋房組團(tuán)，使用率僅 ，因市場(chǎng)缺乏此面積段的產(chǎn)品，故其本次推售價(jià)格較上次的大戶型洋房并未下調(diào)，實(shí)現(xiàn)建面均價(jià)約 4500元 /㎡ ,折算套內(nèi)面積單價(jià) 55005600元 /㎡ 。 據(jù)了解，此批開售的產(chǎn)品銷售情況僅 5成左右（約 35套） ，且多為 123㎡ 的三房戶型。 東側(cè)的兩棟 30層洋房目前進(jìn)度 2/3，預(yù)計(jì) 9月底具備銷售條件。因貨量較多，受資金回收壓力影響，預(yù)測(cè)將有新一輪降價(jià)措施。 新推單位共 2梯 66套 會(huì)所西側(cè)兩棟超高層洋房即將推貨 熱銷戶型： 123㎡ 三房 東海藍(lán)灣 地理位置：三水區(qū)西南涌左岸（教育東路西南第十小學(xué)對(duì)面）。 發(fā)展商：佛山市東海藍(lán)灣房地產(chǎn)有限公司 代理商：經(jīng)緯物業(yè)顧問(wèn)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)：漢森國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司 建筑設(shè)計(jì)：漢森國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司 環(huán)境設(shè)計(jì)：貝爾高林國(guó)際有限公司 物業(yè)管理：佛山市綠茵物業(yè)管理有限公司 廣告策劃：廣州天機(jī)廣告有限公司 樓盤規(guī)劃：總占地面積 200多畝，總建筑面積 24多萬(wàn)平方米。 容積率： 建筑密度：不詳 綠化率： 43%。擁有近 10萬(wàn)平方米的市政濱江公園 項(xiàng)目配套：附近有西南十小、華僑中學(xué)、第六中學(xué)。 區(qū)內(nèi)配有會(huì)所，但詳細(xì)面積及配套未定。 項(xiàng)目特點(diǎn)： 1）擁有 10萬(wàn)平方米的左岸濱江公園（為市政配套公園）。 2）戶型由 82— 125平方米，并且如箭頭示，其中最靠近高速公路的一棟洋房全部為“假?gòu)?fù)式設(shè)計(jì)”，全部為 82平方米的兩房設(shè)計(jì)，層高 （首層 3米，二層 ，買首層送夾層）。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 東海藍(lán)灣 08年下半年推售貨量 在建中的二期 08年十月即將開售項(xiàng)目二期洋房， 16層高（頂層復(fù)式），面積介于 100150㎡ 之間，南北對(duì)流，2梯兩戶。該期產(chǎn)品靠近市政綠化帶，視野景觀開闊，遠(yuǎn)離嘈音。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 發(fā)展商：佛山市三水高富地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：佛山 三水 江南新區(qū) 總體規(guī)劃：加拿大 EKISTICS DESIGN INC. 建筑設(shè)計(jì)：美國(guó) BASSENIAN /LAGONI ARCHITECTS、日本 SN設(shè)計(jì)公司首席建筑師曾根博士、廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院、重慶市設(shè)計(jì)院、重慶博建建筑設(shè)計(jì)有限公司 景觀設(shè)計(jì)：加拿大 EKISTICS DESIGN INC、廣州市普邦園林配套有限公司 營(yíng)銷策劃：恒昌（廣州）房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 整合推廣：黑弧奧美 深圳 數(shù)碼科技：廣州市凡拓?cái)?shù)碼科技有限公司 御江南國(guó)際社區(qū)展示中心地址：佛山市三水區(qū)三水廣場(chǎng)綜 合樓首層 項(xiàng)目規(guī)模：占地約 4300畝 容積率： 綠化率： 御江南區(qū)位圖 三水競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)狀－御江南 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 御江南一期概況 一期占地規(guī)模： 1000畝 項(xiàng)目規(guī)劃：一期以五大組團(tuán) (其中三大住宅組團(tuán)）組成：五星級(jí)酒店、商業(yè)小 鎮(zhèn)、西班牙小洋房區(qū)、別墅區(qū)以及三個(gè)公園 其中： 五星級(jí)酒店：緊鄰城市干道，集休閑、度假、商務(wù)于一體的五星級(jí)酒店，三面環(huán)山，一面抱湖 商業(yè)小鎮(zhèn)：美洲風(fēng)格特色，有別于僵直的商業(yè)街，商業(yè)小鎮(zhèn)各具形態(tài)、迂回曲折的店鋪布置讓購(gòu)物變得有情趣，粗糙樸實(shí)的外墻材料讓異國(guó)文化的繽紛燦然而生 西班牙小洋房：面積 120200多㎡，以 130140㎡ 三房及四房為主力 別墅：獨(dú)立及聯(lián)排別墅，面積 三個(gè)公園：濱江公園、入口公園及山體公園 一期 別墅區(qū) 商業(yè)小鎮(zhèn) 西班牙小洋房 公園 酒店 銷售人員表示：該項(xiàng)目將會(huì)在今年 10月份以現(xiàn)樓的方式發(fā)售，發(fā)售時(shí)相應(yīng)的配套，如酒店、公園有商業(yè)小街都會(huì)建成，并同時(shí)交付使用。 根據(jù)調(diào)查，按工程進(jìn)度推算，首次推貨將在 08年 10月左右，產(chǎn)品將涵蓋洋房、情景洋房、別墅。且各類產(chǎn)品均價(jià)將比市場(chǎng)上同類產(chǎn)品產(chǎn)生 1020%的錯(cuò)位，加上在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)新穎的建筑風(fēng)格，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)勁。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 創(chuàng)鴻 林海尚都 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 用地面積 住宅總面積 總戶數(shù)（戶） 2134 戶均建筑面積 90m2戶型面積 90m2戶型面積 90m2戶型面積比例 % 沿街商業(yè)建筑面積 幼兒園面積 計(jì)入容積率建筑面積 地下建筑面積 44000 首層架空面積 屋頂梯屋、機(jī)房面積 總建筑面積 建筑占地面積 建筑密度 % 容積率 綠地率 33% 汽車停車（輛） 1360 林海尚都是與項(xiàng)目?jī)H數(shù)尺距離的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。除住宅外還有部分沿街商業(yè)。配套方面有幼兒園、會(huì)所等。但此項(xiàng)目同樣受到 90/70政策的制約 。 林海尚都的建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代時(shí)尚的配色，并融入多變的外立面線條，配合整體項(xiàng)目定位，將打造三水云東海首個(gè)全洋房項(xiàng)目，廣泛吸納西南城區(qū)自住型客戶。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 1 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ 11 創(chuàng)鴻 林海尚都首期貨量 林海尚都首期開發(fā) 11＃洋房。其中： ? 3棟為 110120㎡ 左右的三房戶型 ? 11棟因距離高速公路較近，為 83㎡ 的兩房戶型。 這兩種產(chǎn)品中，內(nèi)部消息得知將先完成 11棟建造，打造南側(cè)景觀后才銷售。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 各主要項(xiàng)目對(duì)比分析（ 08年上半年） 指標(biāo)項(xiàng)目 供貨類型 主力戶型 總價(jià)范圍 重疊區(qū)間 銷售速度 原因 天鵝湖 一線獨(dú)立 二線獨(dú)立 雙拼排 多聯(lián)排 現(xiàn)推售“萊茵島” 280～ 760萬(wàn) 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立 較慢 月均不足 5套 清尾貨，余貨價(jià)格高 推廣力度弱 御江南 聯(lián)排別墅 情景洋房 160~290㎡ 110~210㎡ － 聯(lián)排別墅、情景 洋房 雅居樂 聯(lián)排別墅 洋房 別墅 188～342 ㎡ ； 洋房 139～257㎡ 不等 240－ 440萬(wàn) 洋房 50120萬(wàn) 聯(lián)排別墅、洋房 中等 別墅：月均 10套 洋房：月均 35套 項(xiàng)目外圍環(huán)境差，別墅售價(jià)高。即使大品牌也無(wú)法火爆銷售。 愛倫堡 獨(dú)立別墅、 洋房 110~130 ㎡的三、四房 － 洋房部分重疊 千葉花園 洋房 115~130 ㎡的三房 5570萬(wàn) 洋房部分重疊 非常慢 月均不足 5套 售價(jià)偏高 物管口碑太差 恒達(dá)花園 洋房 130~150 ㎡ 50~80萬(wàn) 洋房部分重疊 非常慢 二期月均 12套 售價(jià)偏高，項(xiàng)目產(chǎn)品有缺陷。 一期銷售過(guò)慢，導(dǎo)致一二期同時(shí)有貨，二期價(jià)格明顯偏高 林海尚都 洋房